Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 2 марта 2015 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Донцова П.В.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косякиной И.А.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Максимова Николая Станиславовича: Максимов Н.С., паспорт РФ.
от администрации Золотухинского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Максимова Николая Станиславовича на решение Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014 по делу N А35-4170/2014 (судья Силакова О.Н.) по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Максимова Николая Станиславовича (ОГРНИП 308461110700016) к администрации Золотухинского района Курской области (ОГРН 1054603019723) о признании незаконным отказа,
установил:
Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Максимов Николай Станиславович (далее - Глава КФХ) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Золотухинского района Курской области (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Администрации, содержащегося в письме от 21.04.2014, в предоставлении главе КФХ в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98, площадью 113 786 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, как несоответствующего Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, осуществив предусмотренные пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации действия по рассмотрению заявления, подготовив проект договора купли-продажи земельного участка площадью 113 786 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, рассчитав выкуп земельного участка исходя из 2,5% его кадастровой стоимости, направив его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Решением от 29.09.2014 в удовлетворении заявленного требования отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы, со ссылкой на дело N А35-7851/2012, указывает на то, что право постоянного (бессрочного) пользования перешло к Главе КФХ, он явился правопреемником ЗАО "Содружество".
Указывает также на то, что указанные в договоре аренды земельного участка N 17 объекты незавершенного строительства со 100% готовностью на праве собственности принадлежат ему, право собственности зарегистрировано 01.09.2010 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010 между ЗАО "Содружество" и Главой КФХ.
Ссылается также на постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10, в которых, по его мнению, изложена правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Главы КФХ поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Доводы отзыва Администрации на апелляционную жалобу сводятся к несогласию с ней.
Администрация в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечила.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
На основании постановления Администрации N 391 от 25.12.1992 "О перерегистрации акционерного агропромышленного общества "Содружество" принято решение перерегистрировать акционерное агропромышленное общество открытого типа "Содружество" в акционерное агропромышленное общество закрытого типа "Содружество", созданное на базе реорганизованного совхоза "Содружество" (далее - ЗАО "Содружество").
Акционерное агропромышленное общество закрытого типа "Содружество" является правопреемником реорганизованного хозяйства со всеми имущественными правами и обязанностями прежнего предприятия. Так, к ЗАО "Содружество" перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенным по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м.
- Главой КФХ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010, заключенного с ЗАО "Содружество", были приобретены следующие объекты незавершенного строительства: - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 155,81 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В10; инвентарный номер 38:212:001:015585950:0310:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001784 от 28.04.2014); - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 17600 кв. м; степень готовности - 100%; литер N 1; инвентарный номер 38:212:002:000087840:8001:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001786 от 28.04.2014);
- - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 34,71 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В16; инвентарный номер 38:212:001:015585950:0316:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001784 от 28.04.2014); - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 157,21 кв. м; этажность:1, литер В9; инвентарный номер 38:212:001:015585950:0309:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001783 от 28.04.2014).
Администрацией на основании заявлений ЗАО "Содружество" и Главы КФХ 21.04.2011 принято постановление N 283 "О прекращении права постоянного бессрочного пользования на земельный участок за ЗАО "Содружество" и предоставлении земельного участка в аренду", согласно которому право постоянного бессрочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенным по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, за ЗАО "Содружество" прекращено, в связи с продажей объектов незавершенных строительством.
Одновременно Администрацией принято решение предоставить в аренду Главе КФХ земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, сроком на три года.
Между Администрацией и Главой КФХ 21.04.2011 заключен договор аренды N 17 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113786 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 на арендуемом земельном участке имеются следующие объекты незавершенные строительством: - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 157,21 кв. м; этажность:1, литер В9; - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 17600 кв. м; степень готовности - 100%; литер N 1; - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 34,71 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В16; - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 155,81 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В10. Согласно условиям договора аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 срок аренды земельного участка установлен на 3 года с 21.04.2011 до 21.04.2014.
Во исполнение условий договора аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 на основании акта приема-передачи от 21.04.2011 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, был передан Арендатору - Главе КФХ.
Правительством Курской области 25.11.2011 вынесено постановление N 211-пп "О переводе земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, из одной категории в другую", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, переведен из земель категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год.
Администрацией 16.05.2012 вынесено постановление N 342 "О внесении изменений в постановление Администрации Золотухинского района Курской области от 21.04.2011 N 283 "О прекращении права постоянного бессрочного пользования на земельный участок за ЗАО "Содружество" и предоставлении земельного участка в аренду" и заключении дополнительного соглашения с ИП Главой КФХ Максимовым Н.С.", согласно которому в договор аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 внесены соответствующие изменения о том, что ИП Главе КФХ Максимову Н.С. предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, с разрешенным использованием для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год на срок три года в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка
Факт перевода испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98 из одной категории земель в другую послужил основанием для подписания между Администрацией (Арендодатель) и Главой КФХ (Арендатор) дополнительного соглашения от 16.05.2012 к договору аренды земельного участка N 17 от 21.04.2011 для внесения соответствующих изменений об объекте аренде.
Так, 16.05.2012 между Администрацией (Арендодатель) и Главой КФХ (Арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 17 от 21.04.2011.
Согласно указанному дополнительному соглашению пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, с разрешенным использованием для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год на срок три года в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка". Сторонами договора также изменен размер арендной платы.
Глава КФХ 24.03.2014 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, с разрешенным использованием - для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год.
По результатам рассмотрения указанного заявления Администрацией принято решение (оформленное письмом от 21.04.2014) об отказе в предоставлении в собственность Главе КФХ земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, изложенное в письме N 01-29/742 от 21.04.2014.
Основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность послужил вывод Администрации о том, что положения статьи 36 Земельного кодекса РФ не могут быть применены к рассматриваемой ситуации, поскольку ее положения не подлежат применению к объектам незавершенным строительством. Администрацией также указано, что у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с тем, что заявитель приобрел объекты незавершенные строительством, расположенные на земельном участке, не в процессе приватизации, а в результате заключения гражданско-правовой сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества. ИП Глава КФХ Максимов Н.С. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался частью 1 статьи 130, частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 2, частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьей 29, частью 1 статьи 35, частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), принимал во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03.2011, N 15874/11, статьей 1, частями 1, 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что Главе КФХ не мог быть предоставлен в собственность земельный участок на основании статьи 36 ЗК РФ, поскольку у Главы КФХ не имелось зарегистрированных в установленном порядке прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, а имелись права на незавершенные строительством объекты (т. 1 л.д. 43-46).
Исключительные основания для выкупа земельного участка, на котором расположены объекты незавершенные строительством, а именно: - приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", - переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", - отсутствуют.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15874/11 от 10.04.2012.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 11 - 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Так как первый собственник совхоз "Содружество" владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, то пользование земельным участком перешло к ЗАО "Содружество", а затем к Главе КФХ на том же праве - праве постоянного (бессрочного) пользования.
Из анализа названных норм следует, что Глава КФХ не только вправе, но и обязан был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по своему желанию или путем приобретения его в собственность или на праве аренды.
Апелляционному суду представляется необоснованным указание на прекращение права бессрочного пользования на земельный участок в связи с продажей объектов недвижимости, поскольку данное право перешло к Главе КФХ и подлежало переоформлению.
Вместе с тем, Глава КФХ выразил желание приобрести земельный участок в аренду.
Так, Администрацией на основании заявлений ЗАО "Содружество" и Главы КФХ 21.04.2011 принято постановление N 283 которым не только прекращено право постоянного бессрочного пользования на земельный участок за ЗАО "Содружество", но и земельного участка предоставлен в аренду".
Данное постановление в судебном порядке не оспаривалось.
Таким образом, Администрацией принято решение предоставить в аренду Главе КФХ земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, сроком на три года.
Между Администрацией и Главой КФХ 21.04.2011 заключен договор аренды N 17 земельного участка.
Данное обстоятельство следует расценивать, как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право аренды.
Представленные в апелляционную инстанцию документы: свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2008 на объект, незавершенный строительством, технический паспорт (нежилые строения инвентарный N 6-710 в Свободинском с/совете Золотухинского района Курской области), справки ЗАО "Содружество", акты приемки в эксплуатацию рабочей приемочной комиссией законченного строительства, справка Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Курской области Золотухинское районное подразделение, договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010, акт приема-передачи к договору купли-продажи, ответ ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" на запрос от 16.12.2014, материалы, на основании которых был заключен договор аренды спорного земельного участка (заявления, постановление Администрации от 21.04.2011 N 283, кадастровый паспорт земельного участка, договор аренды N 17 от 21.04.2011, постановление Администрации N 342 от 16.05.2012, дополнительное соглашение от 16.05.2012, расчет арендной платы), кадастровые паспорта на объекты недвижимого имущества, товарная накладная, - не позволяют прийти к иным выводам.
При таких обстоятельствах, отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 270 АПК РФ) судом первой инстанции не допущено.
Оснований для отмены решения суда не имеется.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014 по делу N А35-4170/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.03.2015 ПО ДЕЛУ N А35-4170/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2015 г. по делу N А35-4170/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 2 марта 2015 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Донцова П.В.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косякиной И.А.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Максимова Николая Станиславовича: Максимов Н.С., паспорт РФ.
от администрации Золотухинского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Максимова Николая Станиславовича на решение Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014 по делу N А35-4170/2014 (судья Силакова О.Н.) по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Максимова Николая Станиславовича (ОГРНИП 308461110700016) к администрации Золотухинского района Курской области (ОГРН 1054603019723) о признании незаконным отказа,
установил:
Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Максимов Николай Станиславович (далее - Глава КФХ) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Золотухинского района Курской области (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Администрации, содержащегося в письме от 21.04.2014, в предоставлении главе КФХ в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98, площадью 113 786 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, как несоответствующего Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", об обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, осуществив предусмотренные пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации действия по рассмотрению заявления, подготовив проект договора купли-продажи земельного участка площадью 113 786 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, рассчитав выкуп земельного участка исходя из 2,5% его кадастровой стоимости, направив его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Решением от 29.09.2014 в удовлетворении заявленного требования отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы, со ссылкой на дело N А35-7851/2012, указывает на то, что право постоянного (бессрочного) пользования перешло к Главе КФХ, он явился правопреемником ЗАО "Содружество".
Указывает также на то, что указанные в договоре аренды земельного участка N 17 объекты незавершенного строительства со 100% готовностью на праве собственности принадлежат ему, право собственности зарегистрировано 01.09.2010 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010 между ЗАО "Содружество" и Главой КФХ.
Ссылается также на постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10, в которых, по его мнению, изложена правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Главы КФХ поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Доводы отзыва Администрации на апелляционную жалобу сводятся к несогласию с ней.
Администрация в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечила.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
На основании постановления Администрации N 391 от 25.12.1992 "О перерегистрации акционерного агропромышленного общества "Содружество" принято решение перерегистрировать акционерное агропромышленное общество открытого типа "Содружество" в акционерное агропромышленное общество закрытого типа "Содружество", созданное на базе реорганизованного совхоза "Содружество" (далее - ЗАО "Содружество").
Акционерное агропромышленное общество закрытого типа "Содружество" является правопреемником реорганизованного хозяйства со всеми имущественными правами и обязанностями прежнего предприятия. Так, к ЗАО "Содружество" перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенным по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м.
- Главой КФХ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010, заключенного с ЗАО "Содружество", были приобретены следующие объекты незавершенного строительства: - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 155,81 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В10; инвентарный номер 38:212:001:015585950:0310:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001784 от 28.04.2014); - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 17600 кв. м; степень готовности - 100%; литер N 1; инвентарный номер 38:212:002:000087840:8001:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001786 от 28.04.2014);
- - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 34,71 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В16; инвентарный номер 38:212:001:015585950:0316:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001784 от 28.04.2014); - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки 157,21 кв. м; этажность:1, литер В9; инвентарный номер 38:212:001:015585950:0309:20000 (свидетельство о государственной регистрации права 46 АС N 001783 от 28.04.2014).
Администрацией на основании заявлений ЗАО "Содружество" и Главы КФХ 21.04.2011 принято постановление N 283 "О прекращении права постоянного бессрочного пользования на земельный участок за ЗАО "Содружество" и предоставлении земельного участка в аренду", согласно которому право постоянного бессрочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенным по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, за ЗАО "Содружество" прекращено, в связи с продажей объектов незавершенных строительством.
Одновременно Администрацией принято решение предоставить в аренду Главе КФХ земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, сроком на три года.
Между Администрацией и Главой КФХ 21.04.2011 заключен договор аренды N 17 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113786 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 на арендуемом земельном участке имеются следующие объекты незавершенные строительством: - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 157,21 кв. м; этажность:1, литер В9; - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 17600 кв. м; степень готовности - 100%; литер N 1; - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 34,71 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В16; - объект незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства; площадь: общая площадь застройки 155,81 кв. м; степень готовности - 100%; этажность:2; литер В10. Согласно условиям договора аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 срок аренды земельного участка установлен на 3 года с 21.04.2011 до 21.04.2014.
Во исполнение условий договора аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 на основании акта приема-передачи от 21.04.2011 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, был передан Арендатору - Главе КФХ.
Правительством Курской области 25.11.2011 вынесено постановление N 211-пп "О переводе земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, из одной категории в другую", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, переведен из земель категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год.
Администрацией 16.05.2012 вынесено постановление N 342 "О внесении изменений в постановление Администрации Золотухинского района Курской области от 21.04.2011 N 283 "О прекращении права постоянного бессрочного пользования на земельный участок за ЗАО "Содружество" и предоставлении земельного участка в аренду" и заключении дополнительного соглашения с ИП Главой КФХ Максимовым Н.С.", согласно которому в договор аренды N 17 земельного участка от 21.04.2011 внесены соответствующие изменения о том, что ИП Главе КФХ Максимову Н.С. предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, с разрешенным использованием для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год на срок три года в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка
Факт перевода испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98 из одной категории земель в другую послужил основанием для подписания между Администрацией (Арендодатель) и Главой КФХ (Арендатор) дополнительного соглашения от 16.05.2012 к договору аренды земельного участка N 17 от 21.04.2011 для внесения соответствующих изменений об объекте аренде.
Так, 16.05.2012 между Администрацией (Арендодатель) и Главой КФХ (Арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 17 от 21.04.2011.
Согласно указанному дополнительному соглашению пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, с разрешенным использованием для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год на срок три года в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка". Сторонами договора также изменен размер арендной платы.
Глава КФХ 24.03.2014 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, с разрешенным использованием - для реконструкции существующего навозонакопителя ЗАО "Содружество" под мусороперерабатывающий объект мощностью до 40 тыс. т/год.
По результатам рассмотрения указанного заявления Администрацией принято решение (оформленное письмом от 21.04.2014) об отказе в предоставлении в собственность Главе КФХ земельного участка с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенного по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, площадью 113 786 кв. м, изложенное в письме N 01-29/742 от 21.04.2014.
Основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность послужил вывод Администрации о том, что положения статьи 36 Земельного кодекса РФ не могут быть применены к рассматриваемой ситуации, поскольку ее положения не подлежат применению к объектам незавершенным строительством. Администрацией также указано, что у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с тем, что заявитель приобрел объекты незавершенные строительством, расположенные на земельном участке, не в процессе приватизации, а в результате заключения гражданско-правовой сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества. ИП Глава КФХ Максимов Н.С. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался частью 1 статьи 130, частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 2, частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьей 29, частью 1 статьи 35, частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), принимал во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03.2011, N 15874/11, статьей 1, частями 1, 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что Главе КФХ не мог быть предоставлен в собственность земельный участок на основании статьи 36 ЗК РФ, поскольку у Главы КФХ не имелось зарегистрированных в установленном порядке прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, а имелись права на незавершенные строительством объекты (т. 1 л.д. 43-46).
Исключительные основания для выкупа земельного участка, на котором расположены объекты незавершенные строительством, а именно: - приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", - переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", - отсутствуют.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15874/11 от 10.04.2012.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 11 - 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Так как первый собственник совхоз "Содружество" владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, то пользование земельным участком перешло к ЗАО "Содружество", а затем к Главе КФХ на том же праве - праве постоянного (бессрочного) пользования.
Из анализа названных норм следует, что Глава КФХ не только вправе, но и обязан был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по своему желанию или путем приобретения его в собственность или на праве аренды.
Апелляционному суду представляется необоснованным указание на прекращение права бессрочного пользования на земельный участок в связи с продажей объектов недвижимости, поскольку данное право перешло к Главе КФХ и подлежало переоформлению.
Вместе с тем, Глава КФХ выразил желание приобрести земельный участок в аренду.
Так, Администрацией на основании заявлений ЗАО "Содружество" и Главы КФХ 21.04.2011 принято постановление N 283 которым не только прекращено право постоянного бессрочного пользования на земельный участок за ЗАО "Содружество", но и земельного участка предоставлен в аренду".
Данное постановление в судебном порядке не оспаривалось.
Таким образом, Администрацией принято решение предоставить в аренду Главе КФХ земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:07:140802:98, расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Свободинский сельсовет, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 113 786 кв. м, сроком на три года.
Между Администрацией и Главой КФХ 21.04.2011 заключен договор аренды N 17 земельного участка.
Данное обстоятельство следует расценивать, как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право аренды.
Представленные в апелляционную инстанцию документы: свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2008 на объект, незавершенный строительством, технический паспорт (нежилые строения инвентарный N 6-710 в Свободинском с/совете Золотухинского района Курской области), справки ЗАО "Содружество", акты приемки в эксплуатацию рабочей приемочной комиссией законченного строительства, справка Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Курской области Золотухинское районное подразделение, договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2010, акт приема-передачи к договору купли-продажи, ответ ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" на запрос от 16.12.2014, материалы, на основании которых был заключен договор аренды спорного земельного участка (заявления, постановление Администрации от 21.04.2011 N 283, кадастровый паспорт земельного участка, договор аренды N 17 от 21.04.2011, постановление Администрации N 342 от 16.05.2012, дополнительное соглашение от 16.05.2012, расчет арендной платы), кадастровые паспорта на объекты недвижимого имущества, товарная накладная, - не позволяют прийти к иным выводам.
При таких обстоятельствах, отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 270 АПК РФ) судом первой инстанции не допущено.
Оснований для отмены решения суда не имеется.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 29.09.2014 по делу N А35-4170/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)