Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей: Афанасьевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ташлыковой М.В.,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: без участия (извещен);
- от третьего лица: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (рег. N 07АП-6943/2015)
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 июня 2015 года
(судья Ходякова О.С.) по делу N А27-18115/2014
по иску индивидуального предпринимателя Уткиной Галии Вильевны (г. Кемерово, ОГРНИП 304420520100171, ИНН 420500045532)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга", г. Томск
о внесении изменений в договор аренды земельного участка, признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы,
индивидуальный предприниматель Уткина Галия Вильевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, арендуемый на основании договора аренды от 04.07.2006 N 06-0424, оформленную уведомлением комитета от 09.04.2014 N 9-6-04/649, обязании комитета направить расчет арендной платы по указанному договору аренды на 2014 год с применением кадастровой стоимости земельного участка на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (с учетом уточнения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил об отказе от требования о внесении изменений в расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 на 2013 год.
Определением суда от 01.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик - общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.06.2015 (резолютивная часть объявлена 03.06.2015) исковые требования удовлетворены частично. Признана недействительной сделка по изменению в одностороннем порядке условия договора аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 о размере арендной платы, оформленная уведомлением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 09.04.2014 N 9-6-04/649.
Суд обязал Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области направить индивидуальному предпринимателю Уткиной Галии Вильевны расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 на 2014 год с применением кадастровой стоимости земельного участка на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
Производство по делу в части требования об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 в части определения размера арендной платы на 2013 год прекращено.
С Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) в пользу индивидуального предпринимателя Уткиной Галии Вильевны (г. Кемерово, ОГРНИП 304420520100171, ИНН 420500045532) взыскано 19 000 руб. в возмещение судебных расходов.
Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что вывод суда о недостоверности отчета N 28-06/2013, сделанного на основании экспертного заключения, является ошибочным; доводы, указанные в заключении и принятые судом не являются достаточными для признания недостоверным размера арендной платы, установленного отчетом; истцом не соблюден досудебным порядок урегулирования спора.
В отзыве на апелляционную жалобу, истец, указывая на обоснованность и законность принятого по делу судебного акта, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, за предпринимателем зарегистрировано 16.11.2007 право собственности на нежилое помещение площадью 417 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимателю с 16.11.2007 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424, ранее заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "КемБИР" (арендатором).
По договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 арендатору предоставлены в пользование земельные участки: площадью 2969,03 кв. м с кадастровым номером 42:24:050901:24 и площадью 376,51 кв. м с кадастровым номером 42:24:050901:23, из земель поселений, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий,33 (экономическая зона N 40, кадастровый квартал N 05:01:006).
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для размещения административного здания и организации проезда (п. 1.2 договора).
На земельном участке имеется объект недвижимости: нежилое здание (литер Л) (п. 1.4 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью данного договора.
В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора.
Арендная плата рассчитывается для административного здания и взимается за 867/1000 долей от земельного участка площадью 2969,03 кв. м, что составляет 2574,15 кв. м; 376,51 кв. м (пункт 3.2 договора).
Уведомлением от 09.04.2014 N 9-6-04/649 комитет известил предпринимателя об изменении арендной платы с 01.01.2014, размер которой составил 45 842 руб. 46 коп. в месяц и определен на основании отчета от 26.12.2013 N 28-06/2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга".
Предприниматель, полагая, что увеличение арендной платы произведено комитетом на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из пункта 7 части 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.
Уведомлением от 09.04.2014 N 9-6-04/649 комитет известил предпринимателя об изменении арендной платы с 01.01.2014, размер которой составил 45 842 руб. 46 коп. в месяц и определен на основании отчета от 26.12.2013 N 28-06/2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга", который представлен в материалы дела.
Определением суда от 17.02.2015 производство по делу было приостановлено, назначена нормативно-методическая экспертиза отчета от 26.12.2013 N 28-06/2013 об оценке рыночной арендной платы.
Проведение экспертизы поручено эксперту Экспертно-консультационного комитета Кемеровского регионального отделения Общероссийской общественной организации Российского общества оценщиков Бирюковой Ларисе Леонидовне. Производство по делу приостановлено.
Определением суда от 30.03.2015 производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта по судебной экспертизе отчета.
Согласно представленному экспертному заключению N 01/2015-СЭ, отчет от 26.12.2013 N 28-06/13 признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Как следует из заключения эксперта, объект оценки определен оценщиком неверно. Объектом оценки должен был являться размер рыночной стоимости арендной платы, а именно "иные объекты гражданских прав" как имущественное право пользования земельным участком. Оценщик же в качестве объекта оценки указывает "земельный участок" и не видит разницы между оценкой прав и материальных объектов, вводя в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допуская неоднозначное толкование (пункт 4 ФСО N 3).
Эксперт указывает на неполноту и недостоверность информации об объекте оценки.
В нарушение пункта 8е Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, при описании объекта не приведены ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В зависимости от наличия/отсутствия застройки оценщик должен выбрать методы оценки в рамках подходов. В данном случае, как указано в заключении эксперта, из отчета невозможно однозначно установить застроен ли участок, каков процент готовности "незавершенного строительством здания офисного центра", о котором оценщик упоминает на стр. 6 отчета. Выбор метода для расчета стоимости оценщиком не обоснован.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован сравнительный подход. В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При исследовании применения оценщиком метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода для расчета стоимости объекта оценки экспертом выявлены грубые методологические нарушения, при которых рассчитанную стоимость нельзя признать достоверной.
Расчет арендной платы произведен оценщиком по формуле: арендная плата равна произведению стоимости объекта на ставку капитализации. При расчете ставки капитализации оценщиком допущен ряд методологических и арифметических ошибок.
Поскольку неверно рассчитана стоимость участка и коэффициент капитализации, то есть все составляющие расчетной формулы, согласно выводам эксперта, расчет арендной платы произведен неверно.
Учитывая, что отчет по оценке рыночной арендной платы, положенный в основу оспариваемой сделки по увеличению арендной платы, является недостоверным, увеличение комитетом в одностороннем порядке размера арендной платы на 2014 год правомерно было признано судом необоснованным.
Следовательно, применению в спорный период подлежит нормативно регулируемая цена.
В соответствии с Порядком N 62 к регулируемой арендной плате относится арендная плата, определяемая по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Суд не вправе подменять уполномоченный орган в определении размера арендной платы, в связи с чем суд первой инстанции при указанных обстоятельствах признал обоснованным требование в части обязания комитета направить предпринимателю новое уведомление, касающееся расчета арендной платы на 2014 год по формуле.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статьям 101 и 106 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина и суммы, подлежащие оплате экспертам.
Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет. Следовательно, отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком и государством. Отношения же по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора.
Поскольку процессуальным законодательством не предусмотрено освобождение органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов другой стороне, в пользу которой принят судебный акт, то подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, установленный главой 9 АПК РФ, в соответствии с которым понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины, а также оплате за экспертизу при удовлетворении его требований взыскиваются в его пользу непосредственно с органа местного самоуправления, как с проигравшей стороны по делу.
Таким образом, судебные расходы в размере 19 000 руб. по оплате расходов на проведение экспертизы, понесенные истцом, обоснованно взысканы судом с ответчика в пользу истца.
Довод жалобы о том, что выводы суда о недостоверности отчета являются ошибочными, и не могут быть достаточными для признания недостоверным размера арендной платы, отклоняется.
Согласно п. 17 Федерального стандарта оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее отличный от вышеуказанных выводов.
Таким образом, учитывая, что материалами дела установлено, что отчет N 28-06/2013 по оценке рыночной арендной платы признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, вышеуказанный довод заявителя не может быть признан обоснованным.
Кроме того, ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил иных доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения и свидетельствующих о достоверности размера арендной платы, установленного в отчете.
Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи со следующим.
В ходе судебного разбирательства истцом в порядке статьи 49 АПК РФ были уточнены заявленные исковые требования. Истец заявил об отказе от требования о внесении изменений в расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0424 на 2013 г. Отказ от иска в указанной части был принят судом первой инстанции, и производство по делу в этой части судом было прекращено.
Для требования о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условий договора аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0424 о размере арендной платы, действующим законодательством не предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основания для переоценки у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 июня 2015 года по делу N А27-18115/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2015 N 07АП-6943/2015 ПО ДЕЛУ N А27-18115/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А27-18115/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей: Афанасьевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ташлыковой М.В.,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: без участия (извещен);
- от третьего лица: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (рег. N 07АП-6943/2015)
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 июня 2015 года
(судья Ходякова О.С.) по делу N А27-18115/2014
по иску индивидуального предпринимателя Уткиной Галии Вильевны (г. Кемерово, ОГРНИП 304420520100171, ИНН 420500045532)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга", г. Томск
о внесении изменений в договор аренды земельного участка, признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы,
установил:
индивидуальный предприниматель Уткина Галия Вильевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет, ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок, арендуемый на основании договора аренды от 04.07.2006 N 06-0424, оформленную уведомлением комитета от 09.04.2014 N 9-6-04/649, обязании комитета направить расчет арендной платы по указанному договору аренды на 2014 год с применением кадастровой стоимости земельного участка на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (с учетом уточнения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил об отказе от требования о внесении изменений в расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 на 2013 год.
Определением суда от 01.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик - общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.06.2015 (резолютивная часть объявлена 03.06.2015) исковые требования удовлетворены частично. Признана недействительной сделка по изменению в одностороннем порядке условия договора аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 о размере арендной платы, оформленная уведомлением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 09.04.2014 N 9-6-04/649.
Суд обязал Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области направить индивидуальному предпринимателю Уткиной Галии Вильевны расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 на 2014 год с применением кадастровой стоимости земельного участка на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
Производство по делу в части требования об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 в части определения размера арендной платы на 2013 год прекращено.
С Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) в пользу индивидуального предпринимателя Уткиной Галии Вильевны (г. Кемерово, ОГРНИП 304420520100171, ИНН 420500045532) взыскано 19 000 руб. в возмещение судебных расходов.
Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что вывод суда о недостоверности отчета N 28-06/2013, сделанного на основании экспертного заключения, является ошибочным; доводы, указанные в заключении и принятые судом не являются достаточными для признания недостоверным размера арендной платы, установленного отчетом; истцом не соблюден досудебным порядок урегулирования спора.
В отзыве на апелляционную жалобу, истец, указывая на обоснованность и законность принятого по делу судебного акта, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, за предпринимателем зарегистрировано 16.11.2007 право собственности на нежилое помещение площадью 417 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимателю с 16.11.2007 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424, ранее заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "КемБИР" (арендатором).
По договору аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0424 арендатору предоставлены в пользование земельные участки: площадью 2969,03 кв. м с кадастровым номером 42:24:050901:24 и площадью 376,51 кв. м с кадастровым номером 42:24:050901:23, из земель поселений, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий,33 (экономическая зона N 40, кадастровый квартал N 05:01:006).
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для размещения административного здания и организации проезда (п. 1.2 договора).
На земельном участке имеется объект недвижимости: нежилое здание (литер Л) (п. 1.4 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью данного договора.
В протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения договора.
Арендная плата рассчитывается для административного здания и взимается за 867/1000 долей от земельного участка площадью 2969,03 кв. м, что составляет 2574,15 кв. м; 376,51 кв. м (пункт 3.2 договора).
Уведомлением от 09.04.2014 N 9-6-04/649 комитет известил предпринимателя об изменении арендной платы с 01.01.2014, размер которой составил 45 842 руб. 46 коп. в месяц и определен на основании отчета от 26.12.2013 N 28-06/2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга".
Предприниматель, полагая, что увеличение арендной платы произведено комитетом на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из пункта 7 части 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.
Уведомлением от 09.04.2014 N 9-6-04/649 комитет известил предпринимателя об изменении арендной платы с 01.01.2014, размер которой составил 45 842 руб. 46 коп. в месяц и определен на основании отчета от 26.12.2013 N 28-06/2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга", который представлен в материалы дела.
Определением суда от 17.02.2015 производство по делу было приостановлено, назначена нормативно-методическая экспертиза отчета от 26.12.2013 N 28-06/2013 об оценке рыночной арендной платы.
Проведение экспертизы поручено эксперту Экспертно-консультационного комитета Кемеровского регионального отделения Общероссийской общественной организации Российского общества оценщиков Бирюковой Ларисе Леонидовне. Производство по делу приостановлено.
Определением суда от 30.03.2015 производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта по судебной экспертизе отчета.
Согласно представленному экспертному заключению N 01/2015-СЭ, отчет от 26.12.2013 N 28-06/13 признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Как следует из заключения эксперта, объект оценки определен оценщиком неверно. Объектом оценки должен был являться размер рыночной стоимости арендной платы, а именно "иные объекты гражданских прав" как имущественное право пользования земельным участком. Оценщик же в качестве объекта оценки указывает "земельный участок" и не видит разницы между оценкой прав и материальных объектов, вводя в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допуская неоднозначное толкование (пункт 4 ФСО N 3).
Эксперт указывает на неполноту и недостоверность информации об объекте оценки.
В нарушение пункта 8е Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, при описании объекта не приведены ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В зависимости от наличия/отсутствия застройки оценщик должен выбрать методы оценки в рамках подходов. В данном случае, как указано в заключении эксперта, из отчета невозможно однозначно установить застроен ли участок, каков процент готовности "незавершенного строительством здания офисного центра", о котором оценщик упоминает на стр. 6 отчета. Выбор метода для расчета стоимости оценщиком не обоснован.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован сравнительный подход. В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При исследовании применения оценщиком метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода для расчета стоимости объекта оценки экспертом выявлены грубые методологические нарушения, при которых рассчитанную стоимость нельзя признать достоверной.
Расчет арендной платы произведен оценщиком по формуле: арендная плата равна произведению стоимости объекта на ставку капитализации. При расчете ставки капитализации оценщиком допущен ряд методологических и арифметических ошибок.
Поскольку неверно рассчитана стоимость участка и коэффициент капитализации, то есть все составляющие расчетной формулы, согласно выводам эксперта, расчет арендной платы произведен неверно.
Учитывая, что отчет по оценке рыночной арендной платы, положенный в основу оспариваемой сделки по увеличению арендной платы, является недостоверным, увеличение комитетом в одностороннем порядке размера арендной платы на 2014 год правомерно было признано судом необоснованным.
Следовательно, применению в спорный период подлежит нормативно регулируемая цена.
В соответствии с Порядком N 62 к регулируемой арендной плате относится арендная плата, определяемая по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Суд не вправе подменять уполномоченный орган в определении размера арендной платы, в связи с чем суд первой инстанции при указанных обстоятельствах признал обоснованным требование в части обязания комитета направить предпринимателю новое уведомление, касающееся расчета арендной платы на 2014 год по формуле.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статьям 101 и 106 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина и суммы, подлежащие оплате экспертам.
Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет. Следовательно, отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком и государством. Отношения же по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора.
Поскольку процессуальным законодательством не предусмотрено освобождение органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов другой стороне, в пользу которой принят судебный акт, то подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, установленный главой 9 АПК РФ, в соответствии с которым понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины, а также оплате за экспертизу при удовлетворении его требований взыскиваются в его пользу непосредственно с органа местного самоуправления, как с проигравшей стороны по делу.
Таким образом, судебные расходы в размере 19 000 руб. по оплате расходов на проведение экспертизы, понесенные истцом, обоснованно взысканы судом с ответчика в пользу истца.
Довод жалобы о том, что выводы суда о недостоверности отчета являются ошибочными, и не могут быть достаточными для признания недостоверным размера арендной платы, отклоняется.
Согласно п. 17 Федерального стандарта оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее отличный от вышеуказанных выводов.
Таким образом, учитывая, что материалами дела установлено, что отчет N 28-06/2013 по оценке рыночной арендной платы признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, вышеуказанный довод заявителя не может быть признан обоснованным.
Кроме того, ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил иных доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения и свидетельствующих о достоверности размера арендной платы, установленного в отчете.
Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи со следующим.
В ходе судебного разбирательства истцом в порядке статьи 49 АПК РФ были уточнены заявленные исковые требования. Истец заявил об отказе от требования о внесении изменений в расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0424 на 2013 г. Отказ от иска в указанной части был принят судом первой инстанции, и производство по делу в этой части судом было прекращено.
Для требования о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условий договора аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0424 о размере арендной платы, действующим законодательством не предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основания для переоценки у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 июня 2015 года по делу N А27-18115/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.Г.ШАТОХИНА
Е.Г.ШАТОХИНА
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)