Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебалкиной Д.А.,
- при участии: от ООО "Армада": Максимова Р.В. (доверенность от 15.06.2015 N 5);
- от Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом,
от ИП главы К(Ф)Х Басова А.Н.: Псюкало П.П. (доверенность от 10.06.2015 N 1),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А53-32824/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Армада"
к Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области
при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Басова Александра Николаевича,
об отмене решения, признании победителем торгов, об обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Армада" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области (далее - комитет) об отмене решения о признании индивидуального предпринимателя главы К(Ф)Х Басова Александра Николаевича (далее - предприниматель) победителем торгов по продаже прав аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности сроком на 10 лет, проводимых 19.12.2014, о признании общества с ограниченной ответственностью "Армада" победителем торгов по продаже прав аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности сроком на 10 лет, проводимых 19.12.2014 Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208, обязании Комитета по управлению имуществом Орловского района Ростовской области подписать договор аренды на 10 лет с обществом с ограниченной ответственностью "Армада" на два земельный участка с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208.
Истец мотивировал требования тем, что предприниматель признан победителем торгов только как субъект преимущественного права на заключение договора на новый срок, однако сроки действия ранее заключенных предпринимателем договоров истекли 27.05.2013 и 11.11.2013, следовательно, на момент проведения торгов 19.12.2014 преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок утрачено, так как прошло более года с момента окончания срока действия договора, ответчик неправомерно заключил по результатам торгов договоры аренды с ИП главой КФХ Басовым Александром Николаевичем.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Басов Александр Николаевич.
Решением суда от 19.03.2015 в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н. являлся арендатором спорных земельных участков, после истечения сроков действия договоры не расторгались, арендатор продолжил пользоваться земельными участками, а соответственно, договоры были возобновлены на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд отказал в удовлетворении требований истца, поскольку признал правомерным заключение договоров комитета с ИП главой К(Ф)Х Басовым А.Н., который воспользовался преимущественным правом на заключение договоров аренды.
С принятым судебным актом истец не согласился, обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить.
Апелляционная жалоба истца мотивирована тем, что возобновление спорных договоров на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно в силу пункта 1 постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, суд неправомерно отклонил доводы о пропуске срока, установленного для реализации преимущественного права.
Определением от 21.05.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве ответчика ИП главу К(Ф)Х Басова А.Н.
При этом апелляционный суд исходил из того, что иск по настоящему делу был предъявлен обществом к комитету и нацелен на юридическое уничтожение результатов торгов и замену победителя торгов, в силу чего данный спор не может быть рассмотрен без привлечения к участию в деле в статусе ответчика победителя торгов, поскольку судебным актом непосредственно затрагиваются его права и обязанности.
По смыслу статей 447 - 449 ГК РФ оспаривание результата торгов есть оспаривание самих торгов и соответственно договора, заключенного по его результатам. Заявленные требования с очевидностью направлены на достижение указанной цели, что дополнительно подтверждено апелляционному суду представителем истца в судебном заседании. Кроме того, принятые судом обеспечительные меры не успели достигнуть своей цели, заключенные с победителем торгов договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу о неправомерном рассмотрении спора судом первой инстанции без привлечения главы К(Ф)Х Басова А.Н. к участию в деле в качестве ответчика.
В отзыве на иск комитет возражал против удовлетворения исковых требований и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.
С учетом привлечения главы К(Ф)Х Басова А.Н. к участию в деле в качестве ответчика спор рассматривался апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции.
Представитель комитета, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку в судебное заседание не обеспечил. Суд рассматривал дело в порядке, определенном статьей 156 АПК РФ.
Представитель общества в судебном заседании заявил в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил:
- 1. Признать торги, проведенные 19.12.2014 г. комитетом по продаже прав аренды сроком на 10 лет на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 км, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 20 266 руб. (лот N 1) и на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 39 528,00 руб. (лот N 2), недействительными, а также признать недействительными договоры аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков N 151 от 25.12.2014 и N 152 от 26.12.2014, заключенные по результатам оспариваемых торгов;
- 2. Признать ООО "Армада" победителем торгов, проведенных 19.12.2014 г. комитетом по продаже прав аренды сроком на 10 лет на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 км, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 20 266 руб. (лот N 1) и на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 39 528,00 руб. (лот N 2);
- 3. Обязать комитет подписать договоры аренды на 10 лет с ООО "Армада" на два земельных участка:
- - земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 км, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 58 070 руб. (лот N 1);
- - земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 105 100 руб. (лот N 2).
Поскольку указанные требования являются лишь измененной вербальной формулировкой ранее заявленных требований без изменения правовой сути последних, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточненные требования к рассмотрению и не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.
Истец поддержал доводы искового заявления, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ИП главы К(Ф)Х Басова А.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит отменить с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с решениями муниципального учреждения "Комитет по имуществу" Орловского района Ростовской области от 11.11.2008 N 513 и N 514 на основании рассмотрения заявления индивидуального предпринимателя и объявления о наличии свободных земельных участков в районной газете "Степные зори" от 30.09.2008 N 79 и в связи с отсутствием других претендентов индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Басову Александру Николаевичу сроком на 5 лет для сельскохозяйственного производства были предоставлены в аренду из земель сельскохозяйственного назначения следующие земельные участки:
- - общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (договор аренды N 57 от 11.11.2008, дата регистрации 27.05.2009 сроком действия с 27.05.2009 по 27.05.2013);
- - общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (договор аренды N 58 от 11.11.2008, дата регистрации 27.05.2009 сроком действия с 27.05.2009 по 11.11.2013).
Договоры аренды указанных земельных участков подписаны комитетом и главой К(Ф)Х Басовым А.Н. 11.11.2008 г., зарегистрированы 27.05.2009 г.
В связи с окончанием срока действия вышеуказанных договоров аренды земельных участков 04.10.2013 г. предприниматель глава К(Ф)Х Басов А.Н. обратился в Комитет по имуществу Орловского района с заявлением о продлении срока действия вышеуказанных договоров аренды.
Исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитетом по имуществу 05.11.2014 было принято решение N 364 о проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
- - лот N 1 земельный участок общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, начальный размер годовой арендной платы -20266 рублей;
- - лот N 2 земельный участок общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, начальный размер годовой арендной платы -39528 рублей.
Объявление о проведении аукциона опубликовано в районной газете "Степные зори" 11.11.2014 N 90 (10205), дата проведения аукциона 19.12.2014 года.
На участие в аукционе было подано 4 заявки, на основании протокола N 1 приема заявок от 15.12.2014 на участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, признаны участниками торгов все четыре претендента: ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н., СПК "Советский", ООО "Армада" и ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б.
Для участия в аукционе по продаже права аренды земельного участка общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый были поданы 4 заявки от тех же претендентов. Признаны участниками торгов все четыре претендента: ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н., СПК "Советский", ООО "Армада" и ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б.
В результате проведения аукциона продаже права аренды земельного участка общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (Лот N 1) при начальном размере годовой арендной платы - 20266 рублей, участниками аукциона в результате вскрытия конвертов, были предложены следующие цены:
ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н.- 25000 рублей СПК "Советский" - 44 100 рублей ООО "Армада" - 58 070 рублей ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б. - 41 500 рублей.
Как указывает ответчик, исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в целях реализации преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (заявление о продлении договоров аренды подано в Комитет по имуществу 04.10.2013) ИП главе К(Ф)Х Басову А.Н. было предложено заключить договор аренды на новый срок по наибольшей цене, предложенной ООО "Армада".
Индивидуальный предприниматель глава К(Ф)Х таким правом воспользовался и по результатам аукциона в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н. признан победителем аукциона (протокол N 1 об итогах аукциона от 19.12.2014).
В результате проведения аукциона продаже права аренды земельного участка общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (Лот N 2) при начальном размере годовой арендной платы -39528 рублей, участниками аукциона в результате вскрытия конвертов, были предложены следующие цены:
ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н.- 45000 рублей СПК "Советский" - 79020 рублей ООО "Армада" - 105100 рублей ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б. - 81500 рублей.
Истец считает, что поскольку сроки действия договоров истекли 27.05.2013 ответчиком на момент проведения торгов 19.12.2014 преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок было утрачено, так как прошло более года с момента окончания срока действия договора.
Полагая, таким образом, что комитет неправомерно заключил по результатам торгов договоры аренды с Басовым Александром Николаевичем, истец обратился в суд настоящим иском.
Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду следующего.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В приведенном постановлении даны разъяснения по порядку применения соответствующих норм права и реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок в том случае, когда соответствующие договоры закон предписывает заключать по результатам торгов.
В частности в пункте 3 разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 названного постановления, в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Соответственно договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Таким образом, получив заявление арендатора - главы К(Ф)Х Басова А.Н. о намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок, комитет правомерно исходил из того, что такой договор может быть заключен исключительно по результатам торгов, в случае, если арендатор согласится заключить договор на условиях, определенных для победителя торгов.
Как видно, заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом направлено Басовым А.Н. комитету в разумный срок и комитетом предприняты меры по реализации данного права. То есть комитет не отказал Басову А.Н. в предоставлении участков на новый срок, но, напротив, инициировал предусмотренную законом процедуру.
Истец ошибочно трактует абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации как предполагающий применительно к рассматриваемому спору необходимость отказа ответчику в реализации преимущественного права по той причине, что с момента истечения срока действия договора и до проведения торгов прошло более года.
Данная норма права имеет иную функциональную направленность, нежели придает ей истец. В данном случае предыдущим арендатором осуществлено право обратиться к арендодателю с заявлением о намерении реализовать предоставленное законом преимущественное право заключения договора на новый срок и арендодателем не было отказано в реализации данного права. Напротив, арендодатель, признавая право ответчика на заключение договора на новый срок, предпринял меры к тому, чтобы реализация данного права соответствовала требованиям закона. Указанное следует как из пояснений комитета, так и из содержания протоколах об итогах торгов.
Время, затраченное на организацию и проведение торгов, в данной ситуации не может влечь погашение преимущественного права ответчика, как ошибочно полагает истец.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Глава К(Ф)Х Басов А.Н. имел преимущественное право на заключение договоров в отношении спорных участков и данное преимущественное право было реализовано в полном соответствии с требованиями закона.
В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с допущенными процессуальными нарушениями.
Определением суда первой инстанции от 16.01.2015 удовлетворено заявление истца о принятии мер о запрете Управлению Росреестра по Ростовской области регистрировать договоры аренды между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Басовым Александром Николаевичем в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208. Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить указанные обеспечительные меры. Как в связи с отказом в иске, так и принимая во внимание то обстоятельство, что принятые обеспечительные меры не достигли своей цели. Спорные договоры аренды были зарегистрированы в день вынесения определения суда до момента поступления копии данного определения регистрирующему органу.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2015 по делу N А53-32824/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2014 в виде запрета Управлению Росреестра по Ростовской области регистрировать договоры аренды между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Басовым Александром Николаевичем в отношении земельных участков:
- земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.
- земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по "о на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного шия - для сельскохозяйственного использования.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2015 N 15АП-6725/2015 ПО ДЕЛУ N А53-32824/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2015 г. N 15АП-6725/2015
Дело N А53-32824/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебалкиной Д.А.,
- при участии: от ООО "Армада": Максимова Р.В. (доверенность от 15.06.2015 N 5);
- от Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом,
от ИП главы К(Ф)Х Басова А.Н.: Псюкало П.П. (доверенность от 10.06.2015 N 1),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А53-32824/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Армада"
к Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области
при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Басова Александра Николаевича,
об отмене решения, признании победителем торгов, об обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Армада" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области (далее - комитет) об отмене решения о признании индивидуального предпринимателя главы К(Ф)Х Басова Александра Николаевича (далее - предприниматель) победителем торгов по продаже прав аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности сроком на 10 лет, проводимых 19.12.2014, о признании общества с ограниченной ответственностью "Армада" победителем торгов по продаже прав аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности сроком на 10 лет, проводимых 19.12.2014 Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208, обязании Комитета по управлению имуществом Орловского района Ростовской области подписать договор аренды на 10 лет с обществом с ограниченной ответственностью "Армада" на два земельный участка с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208.
Истец мотивировал требования тем, что предприниматель признан победителем торгов только как субъект преимущественного права на заключение договора на новый срок, однако сроки действия ранее заключенных предпринимателем договоров истекли 27.05.2013 и 11.11.2013, следовательно, на момент проведения торгов 19.12.2014 преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок утрачено, так как прошло более года с момента окончания срока действия договора, ответчик неправомерно заключил по результатам торгов договоры аренды с ИП главой КФХ Басовым Александром Николаевичем.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Басов Александр Николаевич.
Решением суда от 19.03.2015 в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н. являлся арендатором спорных земельных участков, после истечения сроков действия договоры не расторгались, арендатор продолжил пользоваться земельными участками, а соответственно, договоры были возобновлены на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд отказал в удовлетворении требований истца, поскольку признал правомерным заключение договоров комитета с ИП главой К(Ф)Х Басовым А.Н., который воспользовался преимущественным правом на заключение договоров аренды.
С принятым судебным актом истец не согласился, обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить.
Апелляционная жалоба истца мотивирована тем, что возобновление спорных договоров на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно в силу пункта 1 постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, суд неправомерно отклонил доводы о пропуске срока, установленного для реализации преимущественного права.
Определением от 21.05.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве ответчика ИП главу К(Ф)Х Басова А.Н.
При этом апелляционный суд исходил из того, что иск по настоящему делу был предъявлен обществом к комитету и нацелен на юридическое уничтожение результатов торгов и замену победителя торгов, в силу чего данный спор не может быть рассмотрен без привлечения к участию в деле в статусе ответчика победителя торгов, поскольку судебным актом непосредственно затрагиваются его права и обязанности.
По смыслу статей 447 - 449 ГК РФ оспаривание результата торгов есть оспаривание самих торгов и соответственно договора, заключенного по его результатам. Заявленные требования с очевидностью направлены на достижение указанной цели, что дополнительно подтверждено апелляционному суду представителем истца в судебном заседании. Кроме того, принятые судом обеспечительные меры не успели достигнуть своей цели, заключенные с победителем торгов договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу о неправомерном рассмотрении спора судом первой инстанции без привлечения главы К(Ф)Х Басова А.Н. к участию в деле в качестве ответчика.
В отзыве на иск комитет возражал против удовлетворения исковых требований и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.
С учетом привлечения главы К(Ф)Х Басова А.Н. к участию в деле в качестве ответчика спор рассматривался апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции.
Представитель комитета, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку в судебное заседание не обеспечил. Суд рассматривал дело в порядке, определенном статьей 156 АПК РФ.
Представитель общества в судебном заседании заявил в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил:
- 1. Признать торги, проведенные 19.12.2014 г. комитетом по продаже прав аренды сроком на 10 лет на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 км, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 20 266 руб. (лот N 1) и на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 39 528,00 руб. (лот N 2), недействительными, а также признать недействительными договоры аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков N 151 от 25.12.2014 и N 152 от 26.12.2014, заключенные по результатам оспариваемых торгов;
- 2. Признать ООО "Армада" победителем торгов, проведенных 19.12.2014 г. комитетом по продаже прав аренды сроком на 10 лет на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 км, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 20 266 руб. (лот N 1) и на земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 39 528,00 руб. (лот N 2);
- 3. Обязать комитет подписать договоры аренды на 10 лет с ООО "Армада" на два земельных участка:
- - земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 км, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 58 070 руб. (лот N 1);
- - земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, начальный размер годовой арендной платы - 105 100 руб. (лот N 2).
Поскольку указанные требования являются лишь измененной вербальной формулировкой ранее заявленных требований без изменения правовой сути последних, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточненные требования к рассмотрению и не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.
Истец поддержал доводы искового заявления, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ИП главы К(Ф)Х Басова А.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит отменить с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с решениями муниципального учреждения "Комитет по имуществу" Орловского района Ростовской области от 11.11.2008 N 513 и N 514 на основании рассмотрения заявления индивидуального предпринимателя и объявления о наличии свободных земельных участков в районной газете "Степные зори" от 30.09.2008 N 79 и в связи с отсутствием других претендентов индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Басову Александру Николаевичу сроком на 5 лет для сельскохозяйственного производства были предоставлены в аренду из земель сельскохозяйственного назначения следующие земельные участки:
- - общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (договор аренды N 57 от 11.11.2008, дата регистрации 27.05.2009 сроком действия с 27.05.2009 по 27.05.2013);
- - общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (договор аренды N 58 от 11.11.2008, дата регистрации 27.05.2009 сроком действия с 27.05.2009 по 11.11.2013).
Договоры аренды указанных земельных участков подписаны комитетом и главой К(Ф)Х Басовым А.Н. 11.11.2008 г., зарегистрированы 27.05.2009 г.
В связи с окончанием срока действия вышеуказанных договоров аренды земельных участков 04.10.2013 г. предприниматель глава К(Ф)Х Басов А.Н. обратился в Комитет по имуществу Орловского района с заявлением о продлении срока действия вышеуказанных договоров аренды.
Исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитетом по имуществу 05.11.2014 было принято решение N 364 о проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
- - лот N 1 земельный участок общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, начальный размер годовой арендной платы -20266 рублей;
- - лот N 2 земельный участок общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенный по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, начальный размер годовой арендной платы -39528 рублей.
Объявление о проведении аукциона опубликовано в районной газете "Степные зори" 11.11.2014 N 90 (10205), дата проведения аукциона 19.12.2014 года.
На участие в аукционе было подано 4 заявки, на основании протокола N 1 приема заявок от 15.12.2014 на участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, признаны участниками торгов все четыре претендента: ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н., СПК "Советский", ООО "Армада" и ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б.
Для участия в аукционе по продаже права аренды земельного участка общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый были поданы 4 заявки от тех же претендентов. Признаны участниками торгов все четыре претендента: ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н., СПК "Советский", ООО "Армада" и ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б.
В результате проведения аукциона продаже права аренды земельного участка общей площадью 24,4 га, с кадастровым номером 61:29:600009:207, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (Лот N 1) при начальном размере годовой арендной платы - 20266 рублей, участниками аукциона в результате вскрытия конвертов, были предложены следующие цены:
ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н.- 25000 рублей СПК "Советский" - 44 100 рублей ООО "Армада" - 58 070 рублей ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б. - 41 500 рублей.
Как указывает ответчик, исходя из положений пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в целях реализации преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (заявление о продлении договоров аренды подано в Комитет по имуществу 04.10.2013) ИП главе К(Ф)Х Басову А.Н. было предложено заключить договор аренды на новый срок по наибольшей цене, предложенной ООО "Армада".
Индивидуальный предприниматель глава К(Ф)Х таким правом воспользовался и по результатам аукциона в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н. признан победителем аукциона (протокол N 1 об итогах аукциона от 19.12.2014).
В результате проведения аукциона продаже права аренды земельного участка общей площадью 43,9 га, с кадастровым номером 61:29:600009:208, расположенного по адресу: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый (Лот N 2) при начальном размере годовой арендной платы -39528 рублей, участниками аукциона в результате вскрытия конвертов, были предложены следующие цены:
ИП глава К(Ф)Х Басов А.Н.- 45000 рублей СПК "Советский" - 79020 рублей ООО "Армада" - 105100 рублей ИП глава К(Ф)Х Мусаатаев К.Б. - 81500 рублей.
Истец считает, что поскольку сроки действия договоров истекли 27.05.2013 ответчиком на момент проведения торгов 19.12.2014 преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок было утрачено, так как прошло более года с момента окончания срока действия договора.
Полагая, таким образом, что комитет неправомерно заключил по результатам торгов договоры аренды с Басовым Александром Николаевичем, истец обратился в суд настоящим иском.
Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду следующего.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В приведенном постановлении даны разъяснения по порядку применения соответствующих норм права и реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок в том случае, когда соответствующие договоры закон предписывает заключать по результатам торгов.
В частности в пункте 3 разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 названного постановления, в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Соответственно договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Таким образом, получив заявление арендатора - главы К(Ф)Х Басова А.Н. о намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок, комитет правомерно исходил из того, что такой договор может быть заключен исключительно по результатам торгов, в случае, если арендатор согласится заключить договор на условиях, определенных для победителя торгов.
Как видно, заявление о намерении воспользоваться преимущественным правом направлено Басовым А.Н. комитету в разумный срок и комитетом предприняты меры по реализации данного права. То есть комитет не отказал Басову А.Н. в предоставлении участков на новый срок, но, напротив, инициировал предусмотренную законом процедуру.
Истец ошибочно трактует абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации как предполагающий применительно к рассматриваемому спору необходимость отказа ответчику в реализации преимущественного права по той причине, что с момента истечения срока действия договора и до проведения торгов прошло более года.
Данная норма права имеет иную функциональную направленность, нежели придает ей истец. В данном случае предыдущим арендатором осуществлено право обратиться к арендодателю с заявлением о намерении реализовать предоставленное законом преимущественное право заключения договора на новый срок и арендодателем не было отказано в реализации данного права. Напротив, арендодатель, признавая право ответчика на заключение договора на новый срок, предпринял меры к тому, чтобы реализация данного права соответствовала требованиям закона. Указанное следует как из пояснений комитета, так и из содержания протоколах об итогах торгов.
Время, затраченное на организацию и проведение торгов, в данной ситуации не может влечь погашение преимущественного права ответчика, как ошибочно полагает истец.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Глава К(Ф)Х Басов А.Н. имел преимущественное право на заключение договоров в отношении спорных участков и данное преимущественное право было реализовано в полном соответствии с требованиями закона.
В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с допущенными процессуальными нарушениями.
Определением суда первой инстанции от 16.01.2015 удовлетворено заявление истца о принятии мер о запрете Управлению Росреестра по Ростовской области регистрировать договоры аренды между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Басовым Александром Николаевичем в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:0600009:207 и 61:29:0600009:208. Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить указанные обеспечительные меры. Как в связи с отказом в иске, так и принимая во внимание то обстоятельство, что принятые обеспечительные меры не достигли своей цели. Спорные договоры аренды были зарегистрированы в день вынесения определения суда до момента поступления копии данного определения регистрирующему органу.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2015 по делу N А53-32824/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2014 в виде запрета Управлению Росреестра по Ростовской области регистрировать договоры аренды между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Басовым Александром Николаевичем в отношении земельных участков:
- земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:207, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 4,0 км по направлению на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 244 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.
- земельный участок с кадастровым номером 61:29:0600009:208, расположенный по адресному ориентиру: Ростовская область, Орловский район, примерно в 3,2 км по "о на запад от ориентира х. Веселый, общей площадью - 439 000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного шия - для сельскохозяйственного использования.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)