Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - Смолова Н.Е. представитель по доверенности от 16 февраля 2015 года N 20-д,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" на решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года по делу N А41-12049/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" о расторжении договора аренды от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944, взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" (далее - ООО "СДЗ", ответчик), в котором просила:
- - взыскать с ООО "СДЗ" в пользу Администрации 111 587 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944 за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года;
- - взыскать с ООО "СДЗ" в пользу Администрации 21 817 рублей 04 копейки пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944 за период с 01 января 2012 года по 18 февраля 2015 года;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944, заключенный между ООО "СДЗ" и администрацией с 19 февраля 2015 года;
- - обязать ООО "СДЗ" освободить земельный участок общей площадью 833 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0110201:469, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Краснозаводск, г. Краснозаводск, ул. Чкалова, дом 1-в, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения парковки автомобильного транспорта для покупателей магазина", и передать земельный участок администрации по акту.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года исковые требования администрации удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СДЗ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "СДЗ", извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителя администрации, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 31 декабря 2010 года между администрацией (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Строим дом" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ=944, зарегистрированный в установленном порядке 09 июня 2011 года, номер регистрационной записи 50-50-05/017/2011-073, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 833 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0110201:469, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Краснозаводск, г. Краснозаводск, ул. Чкалова, дом 1-в, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения парковки автомобильного транспорта для покупателей магазина" (л.д. 10).
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации договора.
В соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка и приложения к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения разрешенного вида использования земельного участка, изменения административно-территориального устройства Московской области.
При этом начисление и уплата арендатором новой суммы арендных платежей осуществляется на основании уведомления об изменении арендной платы, направленного арендодателем, с даты принятия соответствующего распорядительного акта.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Впоследствии, между ООО "Фирма "Строим дом" и ООО "СДЗ" заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 мая 2011 года по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переходят ООО "СДЗ" с момента регистрации договора уступки прав до истечения срока договора аренды земельного участка (л.д. 6).
Неисполнение ООО "СДЗ" обязательств по уплате арендных платежей послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии о погашении задолженности по арендной плате и пени от 17 февраля 2014 года, а также уведомления от 17 февраля 2014 года о досрочном расторжении договора (л.д. 43, 44).
Вышеуказанные обстоятельства исполнения обществом "Строим дом - Зеленый" обязательств по уплате арендных платежей ненадлежащим образом послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с упомянутым иском.
Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей ООО "РЕНТ-ИНВЕСТ" послужило основанием для обращения комитетом в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела, 31 декабря 2010 года между администрацией (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Строим дом" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ=944, зарегистрированный в установленном порядке 09 июня 2011 года, номер регистрационной записи 50-50-05/017/2011-073, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 833 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0110201:469, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Краснозаводск, г. Краснозаводск, ул. Чкалова, дом 1-в, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения парковки автомобильного транспорта для покупателей магазина" (л.д. 10).
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации договора.
В соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка и приложения к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения разрешенного вида использования земельного участка, изменения административно-территориального устройства Московской области.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года в размере 111 587 рублей 86 копеек.
Расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, судом проверен, своего расчета ответчик в суд не представил, расчет, представленный истцом, не оспорен.
На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик, заключая договор аренды земельного участка, обязался вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, однако взятые на себя обязательства не исполняет, имеет задолженность по арендной плате, что нарушает права и законные интересы истца как арендодателя.
Следовательно, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года в размере 111 587 рублей 86 копеек.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6 статьи 15 Закона МО N 23/96-ОЗ установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
При расчете неустойки истцом применена законная неустойка в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно указанному расчету, размер неустойки, подлежащий взысканию за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года сумма пени составляет 21 817 рублей 04 копейка.
В связи с тем, что ответчик не представил доказательства погашения пени, суд первой инстанции взыскал с ООО "СДЗ" пени в размере 21 817 рублей 04 копейки за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в течение 5-ти дней со дня прекращения договора в надлежащем состоянии (пункт 6.4 договора аренды).
Поскольку факт неисполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей надлежащим образом в течение длительного периода времени установлен судом, администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора, суд полагает, что требования о расторжении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944 и обязании ответчика вернуть земельный участок администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.
Довод ответчика о том, администрация направила претензию о погашении задолженности по арендной плате и пени от 17 февраля 2014 года, а также уведомления от 17 февраля 2014 года о досрочном расторжении договора по неточному адресу отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 19 февраля 2015 года юридическим адресом ООО "СДЗ" является 141321, Московская область, г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский р-н, ул. Чкалова д. 1В.
Администрацией в материалы дела представлены оригинал почтового конверта с уведомлением, (почтовый идентификатор 14131071514509), из которого следует, что ответчику вышеуказанные документы были направлены по адресу: 141321, Московская область, г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский р-н, ул. Чкалова д. 1В. Указанный конверт вернулся в администрацию с отметкой почты "истек срок хранения".
Таким образом, указание в претензии о погашении задолженности по арендной плате и пени от 17 февраля 2014 года, а также уведомления от 17 февраля 2014 года о досрочном расторжении договора неточного адреса, а именно: 141321, Московская область, г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский р-н, ул. Чкалова д. 1А не может расцениваться как ненадлежащее уведомление ответчика о погашении задолженности по арендной плате и пени а также о досрочном расторжении договора.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования администрации подлежат удовлетворению в полном объеме является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку комитет освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина в размере 11 002 рублей 14 копеек подлежит взысканию с Общества с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" доход федерального бюджета.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года по делу N А41-12049/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2015 N 10АП-5622/2015 ПО ДЕЛУ N А41-12049/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2015 г. по делу N А41-12049/15
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - Смолова Н.Е. представитель по доверенности от 16 февраля 2015 года N 20-д,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" на решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года по делу N А41-12049/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" о расторжении договора аренды от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944, взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" (далее - ООО "СДЗ", ответчик), в котором просила:
- - взыскать с ООО "СДЗ" в пользу Администрации 111 587 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944 за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года;
- - взыскать с ООО "СДЗ" в пользу Администрации 21 817 рублей 04 копейки пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944 за период с 01 января 2012 года по 18 февраля 2015 года;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944, заключенный между ООО "СДЗ" и администрацией с 19 февраля 2015 года;
- - обязать ООО "СДЗ" освободить земельный участок общей площадью 833 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0110201:469, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Краснозаводск, г. Краснозаводск, ул. Чкалова, дом 1-в, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения парковки автомобильного транспорта для покупателей магазина", и передать земельный участок администрации по акту.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года исковые требования администрации удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СДЗ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "СДЗ", извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителя администрации, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 31 декабря 2010 года между администрацией (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Строим дом" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ=944, зарегистрированный в установленном порядке 09 июня 2011 года, номер регистрационной записи 50-50-05/017/2011-073, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 833 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0110201:469, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Краснозаводск, г. Краснозаводск, ул. Чкалова, дом 1-в, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения парковки автомобильного транспорта для покупателей магазина" (л.д. 10).
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации договора.
В соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка и приложения к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения разрешенного вида использования земельного участка, изменения административно-территориального устройства Московской области.
При этом начисление и уплата арендатором новой суммы арендных платежей осуществляется на основании уведомления об изменении арендной платы, направленного арендодателем, с даты принятия соответствующего распорядительного акта.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Впоследствии, между ООО "Фирма "Строим дом" и ООО "СДЗ" заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 мая 2011 года по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переходят ООО "СДЗ" с момента регистрации договора уступки прав до истечения срока договора аренды земельного участка (л.д. 6).
Неисполнение ООО "СДЗ" обязательств по уплате арендных платежей послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии о погашении задолженности по арендной плате и пени от 17 февраля 2014 года, а также уведомления от 17 февраля 2014 года о досрочном расторжении договора (л.д. 43, 44).
Вышеуказанные обстоятельства исполнения обществом "Строим дом - Зеленый" обязательств по уплате арендных платежей ненадлежащим образом послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с упомянутым иском.
Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей ООО "РЕНТ-ИНВЕСТ" послужило основанием для обращения комитетом в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела, 31 декабря 2010 года между администрацией (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Строим дом" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ=944, зарегистрированный в установленном порядке 09 июня 2011 года, номер регистрационной записи 50-50-05/017/2011-073, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 833 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0110201:469, местоположение: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Краснозаводск, г. Краснозаводск, ул. Чкалова, дом 1-в, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения парковки автомобильного транспорта для покупателей магазина" (л.д. 10).
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации договора.
В соответствии с разделом 3 договора аренды земельного участка и приложения к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения разрешенного вида использования земельного участка, изменения административно-территориального устройства Московской области.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года в размере 111 587 рублей 86 копеек.
Расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, судом проверен, своего расчета ответчик в суд не представил, расчет, представленный истцом, не оспорен.
На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик, заключая договор аренды земельного участка, обязался вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, однако взятые на себя обязательства не исполняет, имеет задолженность по арендной плате, что нарушает права и законные интересы истца как арендодателя.
Следовательно, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года в размере 111 587 рублей 86 копеек.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6 статьи 15 Закона МО N 23/96-ОЗ установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
При расчете неустойки истцом применена законная неустойка в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно указанному расчету, размер неустойки, подлежащий взысканию за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года сумма пени составляет 21 817 рублей 04 копейка.
В связи с тем, что ответчик не представил доказательства погашения пени, суд первой инстанции взыскал с ООО "СДЗ" пени в размере 21 817 рублей 04 копейки за период с 01 января 2013 года по 19 февраля 2015 года.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в течение 5-ти дней со дня прекращения договора в надлежащем состоянии (пункт 6.4 договора аренды).
Поскольку факт неисполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей надлежащим образом в течение длительного периода времени установлен судом, администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора, суд полагает, что требования о расторжении договора аренды земельного участка от 31 декабря 2010 года N ДЗ-944 и обязании ответчика вернуть земельный участок администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.
Довод ответчика о том, администрация направила претензию о погашении задолженности по арендной плате и пени от 17 февраля 2014 года, а также уведомления от 17 февраля 2014 года о досрочном расторжении договора по неточному адресу отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 19 февраля 2015 года юридическим адресом ООО "СДЗ" является 141321, Московская область, г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский р-н, ул. Чкалова д. 1В.
Администрацией в материалы дела представлены оригинал почтового конверта с уведомлением, (почтовый идентификатор 14131071514509), из которого следует, что ответчику вышеуказанные документы были направлены по адресу: 141321, Московская область, г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский р-н, ул. Чкалова д. 1В. Указанный конверт вернулся в администрацию с отметкой почты "истек срок хранения".
Таким образом, указание в претензии о погашении задолженности по арендной плате и пени от 17 февраля 2014 года, а также уведомления от 17 февраля 2014 года о досрочном расторжении договора неточного адреса, а именно: 141321, Московская область, г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский р-н, ул. Чкалова д. 1А не может расцениваться как ненадлежащее уведомление ответчика о погашении задолженности по арендной плате и пени а также о досрочном расторжении договора.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования администрации подлежат удовлетворению в полном объеме является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку комитет освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина в размере 11 002 рублей 14 копеек подлежит взысканию с Общества с ограниченной ответственностью "Строим дом - Зеленый" доход федерального бюджета.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2015 года по делу N А41-12049/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)