Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 13.11.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 13.11.2014
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Нарусова М.М., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца
Администрации Медвенского района Курской области Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Плодородие" Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица
Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Курск" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Плодородие", х. Малиновка Солнцевского района Курской области, и общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Курск", г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 13.08.2014 по делу N А35-1366/2014,
установил:
Администрация Медвенского района Курской области, п. Медвенка Курской области (ОГРН 1054619012425) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Плодородие", х. Малиновка Солнцевского района Курской области (ОГРН 1074611001046) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 15.11.2013 в размере 1 616 333 руб. 20 коп. (сроки оплаты: июнь 2013, сентябрь 2013, октябрь 2013 и по 15.11.2013) и пени за периоды со 02.06.2013 по 05.06.2013, со 02.09.2013 по 15.11.2013 в размере 61 356 руб. 20 коп.
В свою очередь, ООО "Плодородие" обратилось со встречным иском к Администрации Медвенского района Курской области о признании договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Агроторг-Курск" ничтожной сделкой.
Судом области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Агроторг-Курск".
Решением Арбитражного суда Курской области от 13.08.2014 (судья Песнина Н.А.) первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, 02.10.2014, 20.10.2014 апелляционные жалобы ООО "Плодородие" и ООО "Агроторг-Курск" на решение суда области возвращены заявителям.
Ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Плодородие" и ООО "Агроторг-Курск" обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят принятый по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Медвенского района Курской области N 253 от 19.04.2012, между Администрацией Медвенского района Курской области (арендодатель) и ООО "Агроторг-Курск" (арендатор) был заключен договор N 74-Н-1 от 19.04.2012 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области с кадастровым N 46:15:010106:893 общей площадью 40000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Курская область, Медвенский район, п. Медвенка, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, предназначенный для проектирования и строительства мельничного комплекса, сроком с 01.06.2012 по 31.05.2017.
Пунктами 3.1, 3.2, 4.4.3 и приложением N 2 к договору, стороны предусмотрели размер, порядок и срок уплаты арендной платы.
Договор был исполнен, земельный участок передан по акту приема-передачи (приложение 1 к договору) и 04.07.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке.
25.04.2013 между Администрацией Медвенского района Курской области (кредитор) и ООО "Агроторг-Курск" (должник) было подписано соглашение о рассрочке платежа по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 (сроки платежа 01.06.2013, 01.09.2013 и 01.10.2013).
30.04.2013 между ООО "Агроторг-Курск" (сторона 1) и ООО "Плодородие" (сторона 2) был заключен договор N 12 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, в п. 3.4 которого стороны предусмотрели, что после переуступки прав и обязанностей размер арендной платы и порядок ее внесения, установленные п. 4.4.3. договора аренды, сохраняются. Сторона 2 обязуется неукоснительно выполнять условия соглашения о предоставлении рассрочки платежа от 25.04.2013 по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между стороной 1 и Администрацией Медвенского района Курской области, а именно, в соответствии с установленным графиком оплачивать задолженность по первому сроку уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 в размере 1 339 056,00 руб.
Согласно акта приема-передачи от 30.04.2013 (приложение 1 к договору N 12) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 были переданы ООО "Плодородие", договор N 12 от 30.04.2013 согласован Администрацией Медвенского района Курской области и 29.05.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке.
27.09.2013 между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Плодородие" было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, которое 15.11.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.
В п. 2 акта приема-передачи земельного участка к соглашению о расторжении договора, стороны согласовали, что на момент составления акта арендатор имеет задолженность по арендной плате в размере 1 436 569,35 руб.
Ссылаясь на наличие у ООО "Плодородие" задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 15.11.2013 (сроки оплаты июнь 2013, сентябрь 2013, октябрь 2013 и по 15.11.2013 - до момента государственной регистрации соглашения от 27.09.2013 о расторжении договора аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оспаривая заявленные исковые требования, ООО "Плодородие" заявило встречный иск о признании договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Агроторг-Курск" ничтожной сделкой.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
С учетом положений ЗК РФ, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иное, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Из материалов дела следует, что 19.04.2012 между Администрацией Медвенского района Курской области (арендодатель) и ООО "Агроторг-Курск" (арендатор) был заключен договор N 74-Н-1 аренды земельного участка, в подпункте 4.4.6. которого стороны установили, что арендатор обязан направить письменный запрос арендодателю для получения согласия на сдачу участка в субаренду и передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.
30.04.2013 между ООО "Агроторг-Курск" (сторона 1) и ООО "Плодородие" (сторона 2) был заключен договор N 12 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012. Согласно акту приема-передачи от 30.04.2013 (приложение 1 к договору N 12) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 были переданы ООО "Плодородие". Договор N 12 от 30.04.2013 согласован Администрацией Медвенского района Курской области письмом N 1293 от 07.05.2013 и зарегистрирован надлежащим образ - 29.05.2013.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, спорный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Поскольку истец свои обязательства по договору аренды выполнил, передав ответчику в аренду земельный участок, а ответчик, в свою очередь, земельным участком пользовался до момента расторжения договора аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, при этом оплату аренды за его пользование своевременно и в полном объеме до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не производил, условия договора N 74-Н-1 от 19.04.2012 до обращения Администрации Медвенского района Курской области в суд с требованием о взыскании арендной платы и пени не оспаривал, суд первой инстанции, на основании положений п. 1 ст. 614 и ст. ст. 309, 310 ГК РФ, с учетом договора N 12 от 30.04.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, а также частичной оплаты ответчиком задолженности по арендной плате, пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в общем размере 1 616 333 руб. 20 коп. за период с 01.06.2012 по 15.11.2013 (сроки оплаты июнь 2013, сентябрь 2013, октябрь 2013 и по 15.11.2013).
Кроме того, истец по первоначальному иску просил взыскать с ответчика пени (0,1%) за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с п. п. 5.2 договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, соглашения от 25.04.2013 о рассрочке платежа по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 (сроки платежа 01.06.2013, 01.09.2013, и 01.10.2013 - п. п. 2.3 и 4.2. соглашения) и п. 3.4 договора N 12 от 30.04.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 в сумме 61 356 руб. 20 коп. за периоды с 02.06.2013 по 05.06.2013 и с 02.09.2013 по 15.11.2013.
Поскольку ответчиком обязательства по оплате арендной платы в установленный срок выполнены не были, суд области, учитывая положения п. 1 ст. 330 ГК РФ пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пени, согласно представленному расчету.
Ссылаясь на то, что Администрацией Медвенского района Курской области при передаче 19.04.2012 третьему лицу - ООО "Агроторг-Курск" в аренду спорного земельного участка под строительство мельничного комплекса было допущено нарушение положений ст. 28 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ, ответчик предъявил встречное требование о признании договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Агроторг-Курск" ничтожной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 28 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен порядок проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов земельных участков в отношении объектов капитального строительства.
В силу ст. 15 Устава муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области решение о назначении публичных слушаний должно быть опубликовано (обнародовано) совместно с проектом муниципального правового акта, выносимого на публичные слушания и информацией о месте и времени проведения публичных слушаний.
Как установлено судом области, 30.03.2012 было принято решение Собрания депутатов поселка Медвенка Медвенского района Курской области N 3/13 "О проекте решения Собрания депутатов поселка Медвенка Медвенского района "О проектах Генерального плана муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области и Правил землепользования и застройки муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области", в котором определена дата, время и место проведения публичных слушаний по проекту Генерального плана муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области и Правил землепользования и застройки муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области. Данное решение было обнародовано путем размещения его на информационных стендах, что подтверждается актом об обнародовании муниципального правового акта от 30.03.2012, и отражает факт публичного объявления жителям поселка Медвенка о предстоящем обсуждении проекта постройки мельничного комплекса, с указанием времени и места обсуждения, в соответствии с требованиями п. п. 1 - 9 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ.
Пунктами 6, 7 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что участники публичных слушаний вправе представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта генерального плана, для включения их в протокол публичных слушаний.
Заключение о результатах публичных слушаний подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского поселения) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
22.05.2012 состоялись публичные слушания по обсуждению проекта Генерального плана поселка Медвенка, в ходе обсуждения вышеуказанного проекта предложений и замечаний не поступило. По результатам публичных слушаний принято решение об одобрении проекта генерального плана поселка Медвенка и рекомендовано его согласование. Заключение по результатам публичных слушаний размещено на официальном сайте муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал на наличие доказательств, подтверждающих факт проведения слушаний по проекту генерального плана поселка Медвенка и пришел к правомерному выводу об отсутствии нарушений порядка их проведения со стороны органов муниципальной власти.
В силу с п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Из положений статей 30, 31, 32 ЗК РФ следует, что действующее законодательство не исключает возможности предоставления земельных участков в аренду для строительства без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Соответственно, размещение мельничного комплекса было предварительно согласовано в порядке ст. 31 ЗК РФ и предоставление третьему лицу земельного участка было произведено по процедуре предварительного согласования места размещения объекта в аренду без торгов.
При этом нормами п. 5 ст. 30 и ст. ст. 31, 32 ЗК РФ регламентирована последовательность действий уполномоченного органа, который по заявлению заинтересованного лица: обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования (п. 2 ст. 31 ЗК РФ); информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (п. 5 ст. 31 ЗК РФ); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (п. 8 ст. 31 ЗК РФ).
Таким образом, оценив надлежащим образом представленные истцом доказательства, суд области пришел к обоснованному выводу о соблюдении Администрацией Медвенского района Курской области порядка формирования спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012.
Ссылка ответчика на получение отказа в выдаче разрешения на строительство мельничного комплекса не может быть признана судом кассационной инстанции состоятельной, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения ООО "Плодородие" за вышеуказанным разрешением.
Довод ООО "Плодородие" о нарушении истцом при совершении спорной сделки постановления Администрации Курской области от 22.02.2013 N 80-па "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, для строительства исключительно на торгах" не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку ООО "Агроторг-Курск" обратилось в администрацию Медвенского района с заявлением о выделении земельного участка - 21.12.2011, следовательно, до вступления в силу данного постановления.
На основании вышеизложенного, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии со стороны Администрации Медвенского района Курской области нарушения норм ст. 28 Градостроительного кодекса РФ и норм ст. ст. 30, 31, 32 ЗК РФ при предоставлении в аренду спорного земельного участка и обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Иные доводы кассаторов не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 13.08.2014 по делу N А35-1366/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 13.11.2014 ПО ДЕЛУ N А35-1366/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2014 г. по делу N А35-1366/2014
Резолютивная часть постановления изготовлена 13.11.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 13.11.2014
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Нарусова М.М., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца
Администрации Медвенского района Курской области Представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Плодородие" Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьего лица
Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Курск" Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Плодородие", х. Малиновка Солнцевского района Курской области, и общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Курск", г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 13.08.2014 по делу N А35-1366/2014,
установил:
Администрация Медвенского района Курской области, п. Медвенка Курской области (ОГРН 1054619012425) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Плодородие", х. Малиновка Солнцевского района Курской области (ОГРН 1074611001046) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 15.11.2013 в размере 1 616 333 руб. 20 коп. (сроки оплаты: июнь 2013, сентябрь 2013, октябрь 2013 и по 15.11.2013) и пени за периоды со 02.06.2013 по 05.06.2013, со 02.09.2013 по 15.11.2013 в размере 61 356 руб. 20 коп.
В свою очередь, ООО "Плодородие" обратилось со встречным иском к Администрации Медвенского района Курской области о признании договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Агроторг-Курск" ничтожной сделкой.
Судом области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Агроторг-Курск".
Решением Арбитражного суда Курской области от 13.08.2014 (судья Песнина Н.А.) первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, 02.10.2014, 20.10.2014 апелляционные жалобы ООО "Плодородие" и ООО "Агроторг-Курск" на решение суда области возвращены заявителям.
Ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Плодородие" и ООО "Агроторг-Курск" обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят принятый по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Медвенского района Курской области N 253 от 19.04.2012, между Администрацией Медвенского района Курской области (арендодатель) и ООО "Агроторг-Курск" (арендатор) был заключен договор N 74-Н-1 от 19.04.2012 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области с кадастровым N 46:15:010106:893 общей площадью 40000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Курская область, Медвенский район, п. Медвенка, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, предназначенный для проектирования и строительства мельничного комплекса, сроком с 01.06.2012 по 31.05.2017.
Пунктами 3.1, 3.2, 4.4.3 и приложением N 2 к договору, стороны предусмотрели размер, порядок и срок уплаты арендной платы.
Договор был исполнен, земельный участок передан по акту приема-передачи (приложение 1 к договору) и 04.07.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке.
25.04.2013 между Администрацией Медвенского района Курской области (кредитор) и ООО "Агроторг-Курск" (должник) было подписано соглашение о рассрочке платежа по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 (сроки платежа 01.06.2013, 01.09.2013 и 01.10.2013).
30.04.2013 между ООО "Агроторг-Курск" (сторона 1) и ООО "Плодородие" (сторона 2) был заключен договор N 12 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, в п. 3.4 которого стороны предусмотрели, что после переуступки прав и обязанностей размер арендной платы и порядок ее внесения, установленные п. 4.4.3. договора аренды, сохраняются. Сторона 2 обязуется неукоснительно выполнять условия соглашения о предоставлении рассрочки платежа от 25.04.2013 по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между стороной 1 и Администрацией Медвенского района Курской области, а именно, в соответствии с установленным графиком оплачивать задолженность по первому сроку уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 в размере 1 339 056,00 руб.
Согласно акта приема-передачи от 30.04.2013 (приложение 1 к договору N 12) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 были переданы ООО "Плодородие", договор N 12 от 30.04.2013 согласован Администрацией Медвенского района Курской области и 29.05.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке.
27.09.2013 между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Плодородие" было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, которое 15.11.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.
В п. 2 акта приема-передачи земельного участка к соглашению о расторжении договора, стороны согласовали, что на момент составления акта арендатор имеет задолженность по арендной плате в размере 1 436 569,35 руб.
Ссылаясь на наличие у ООО "Плодородие" задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 15.11.2013 (сроки оплаты июнь 2013, сентябрь 2013, октябрь 2013 и по 15.11.2013 - до момента государственной регистрации соглашения от 27.09.2013 о расторжении договора аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оспаривая заявленные исковые требования, ООО "Плодородие" заявило встречный иск о признании договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Агроторг-Курск" ничтожной сделкой.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
С учетом положений ЗК РФ, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иное, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Из материалов дела следует, что 19.04.2012 между Администрацией Медвенского района Курской области (арендодатель) и ООО "Агроторг-Курск" (арендатор) был заключен договор N 74-Н-1 аренды земельного участка, в подпункте 4.4.6. которого стороны установили, что арендатор обязан направить письменный запрос арендодателю для получения согласия на сдачу участка в субаренду и передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.
30.04.2013 между ООО "Агроторг-Курск" (сторона 1) и ООО "Плодородие" (сторона 2) был заключен договор N 12 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012. Согласно акту приема-передачи от 30.04.2013 (приложение 1 к договору N 12) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 были переданы ООО "Плодородие". Договор N 12 от 30.04.2013 согласован Администрацией Медвенского района Курской области письмом N 1293 от 07.05.2013 и зарегистрирован надлежащим образ - 29.05.2013.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, спорный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Поскольку истец свои обязательства по договору аренды выполнил, передав ответчику в аренду земельный участок, а ответчик, в свою очередь, земельным участком пользовался до момента расторжения договора аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, при этом оплату аренды за его пользование своевременно и в полном объеме до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не производил, условия договора N 74-Н-1 от 19.04.2012 до обращения Администрации Медвенского района Курской области в суд с требованием о взыскании арендной платы и пени не оспаривал, суд первой инстанции, на основании положений п. 1 ст. 614 и ст. ст. 309, 310 ГК РФ, с учетом договора N 12 от 30.04.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012, а также частичной оплаты ответчиком задолженности по арендной плате, пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в общем размере 1 616 333 руб. 20 коп. за период с 01.06.2012 по 15.11.2013 (сроки оплаты июнь 2013, сентябрь 2013, октябрь 2013 и по 15.11.2013).
Кроме того, истец по первоначальному иску просил взыскать с ответчика пени (0,1%) за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с п. п. 5.2 договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, соглашения от 25.04.2013 о рассрочке платежа по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 (сроки платежа 01.06.2013, 01.09.2013, и 01.10.2013 - п. п. 2.3 и 4.2. соглашения) и п. 3.4 договора N 12 от 30.04.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012 в сумме 61 356 руб. 20 коп. за периоды с 02.06.2013 по 05.06.2013 и с 02.09.2013 по 15.11.2013.
Поскольку ответчиком обязательства по оплате арендной платы в установленный срок выполнены не были, суд области, учитывая положения п. 1 ст. 330 ГК РФ пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пени, согласно представленному расчету.
Ссылаясь на то, что Администрацией Медвенского района Курской области при передаче 19.04.2012 третьему лицу - ООО "Агроторг-Курск" в аренду спорного земельного участка под строительство мельничного комплекса было допущено нарушение положений ст. 28 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ, ответчик предъявил встречное требование о признании договора аренды N 74-Н-1 от 19.04.2012, заключенного между Администрацией Медвенского района Курской области и ООО "Агроторг-Курск" ничтожной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 28 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен порядок проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов земельных участков в отношении объектов капитального строительства.
В силу ст. 15 Устава муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области решение о назначении публичных слушаний должно быть опубликовано (обнародовано) совместно с проектом муниципального правового акта, выносимого на публичные слушания и информацией о месте и времени проведения публичных слушаний.
Как установлено судом области, 30.03.2012 было принято решение Собрания депутатов поселка Медвенка Медвенского района Курской области N 3/13 "О проекте решения Собрания депутатов поселка Медвенка Медвенского района "О проектах Генерального плана муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области и Правил землепользования и застройки муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области", в котором определена дата, время и место проведения публичных слушаний по проекту Генерального плана муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области и Правил землепользования и застройки муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области. Данное решение было обнародовано путем размещения его на информационных стендах, что подтверждается актом об обнародовании муниципального правового акта от 30.03.2012, и отражает факт публичного объявления жителям поселка Медвенка о предстоящем обсуждении проекта постройки мельничного комплекса, с указанием времени и места обсуждения, в соответствии с требованиями п. п. 1 - 9 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ.
Пунктами 6, 7 ст. 28 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что участники публичных слушаний вправе представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта генерального плана, для включения их в протокол публичных слушаний.
Заключение о результатах публичных слушаний подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского поселения) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
22.05.2012 состоялись публичные слушания по обсуждению проекта Генерального плана поселка Медвенка, в ходе обсуждения вышеуказанного проекта предложений и замечаний не поступило. По результатам публичных слушаний принято решение об одобрении проекта генерального плана поселка Медвенка и рекомендовано его согласование. Заключение по результатам публичных слушаний размещено на официальном сайте муниципального образования "поселок Медвенка" Медвенского района Курской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал на наличие доказательств, подтверждающих факт проведения слушаний по проекту генерального плана поселка Медвенка и пришел к правомерному выводу об отсутствии нарушений порядка их проведения со стороны органов муниципальной власти.
В силу с п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Из положений статей 30, 31, 32 ЗК РФ следует, что действующее законодательство не исключает возможности предоставления земельных участков в аренду для строительства без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Соответственно, размещение мельничного комплекса было предварительно согласовано в порядке ст. 31 ЗК РФ и предоставление третьему лицу земельного участка было произведено по процедуре предварительного согласования места размещения объекта в аренду без торгов.
При этом нормами п. 5 ст. 30 и ст. ст. 31, 32 ЗК РФ регламентирована последовательность действий уполномоченного органа, который по заявлению заинтересованного лица: обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования (п. 2 ст. 31 ЗК РФ); информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (п. 5 ст. 31 ЗК РФ); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (п. 8 ст. 31 ЗК РФ).
Таким образом, оценив надлежащим образом представленные истцом доказательства, суд области пришел к обоснованному выводу о соблюдении Администрацией Медвенского района Курской области порядка формирования спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта по договору аренды земельного участка N 74-Н-1 от 19.04.2012.
Ссылка ответчика на получение отказа в выдаче разрешения на строительство мельничного комплекса не может быть признана судом кассационной инстанции состоятельной, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения ООО "Плодородие" за вышеуказанным разрешением.
Довод ООО "Плодородие" о нарушении истцом при совершении спорной сделки постановления Администрации Курской области от 22.02.2013 N 80-па "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена, для строительства исключительно на торгах" не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку ООО "Агроторг-Курск" обратилось в администрацию Медвенского района с заявлением о выделении земельного участка - 21.12.2011, следовательно, до вступления в силу данного постановления.
На основании вышеизложенного, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии со стороны Администрации Медвенского района Курской области нарушения норм ст. 28 Градостроительного кодекса РФ и норм ст. ст. 30, 31, 32 ЗК РФ при предоставлении в аренду спорного земельного участка и обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
Иные доводы кассаторов не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 13.08.2014 по делу N А35-1366/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)