Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Орлова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 марта 2014 года дело N 2-4721/2013 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <.С..> на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 г. по иску С.Г.В. к Обществу с ограниченной ответственностью <.С..> о признании права собственности на объект не завершенный строительством.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя истца С. представителя ответчика ООО <.С..> - Г. представителя третьего лица ООО <.П..> - К. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец С.Г.В. обратился в суд с иском к ООО <.С..> просил признать за ним право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указал, что 22.12.2009 года он заключил предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения, по условиям указанного договора N <...> продавец - ООО <.П..> по окончании строительства указанного жилого дома должен был заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры, застройщиком по договору выступало ООО <.С..>. ООО <.П..> участвовало в строительстве дома на основании договора соинвестирования строительства N <...> от 23.11.2007 года. Стоимость квартиры предварительному договору N <...> купли-продажи жилого помещения от 22.12.2009 года составляла 2 152 800 рублей, которые он внес в кассу ООО <.П..> 26.10.2009 года.
В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако обязательства по заключению договора купли-продажи ООО <.П..> не исполнило, поскольку в отношении ООО <.П..> возбуждена процедура банкротства по заявлению ООО <...>. Истец полагает, что действия этих лиц были направлены исключительно на неисполнение в будущем предварительных договоров купли-продажи квартир, заключенных с гражданами, банкротство ООО <.П..> было запланировано заранее. В настоящее время СУ УМВД по Василеостровскому району СПб возбуждено уголовное дело N <...> по признакам преступления, предусмотренного ст. 160 УК РФ, по которому истец признан потерпевшим.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 г. исковые требования С.Г.В. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО <.С..> просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований С.Г.В. указывая, что судом были ненадлежащим образом исследованы все обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
При этом, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом (л.д. 218 - 219 т. 3), и не просивших об отложении слушания жалобы, интересы истца представляет по доверенности уполномоченный представитель.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.11.2004 Правительством Санкт-Петербурга было вынесено постановление N <...> о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>
21 января 2005 г. между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО "ТРЕСТ-36" заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями. На основании дополнительного соглашения к договору аренды от 24 июля 2006 г. в качестве арендатора вместо ЗАО <...> привлечено ООО <.С..>. Окончательный срок строительства объекта определен - декабрь 2012 г.
23 ноября 2007 г. ООО <.П..> и ООО <.С..> заключили договор соинвестирования строительства N <...> предметом которого является совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>
В силу п. 2.4 указанного договора, в целях реализации инвестиционного проекта соинвестор ООО <.П..> за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств, собственными силами или силами привлеченных ими третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика, принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по объекту. Кроме того, ООО <.П..> принимает участие в сдаче объекта приемочной комиссии, в передаче объекта эксплуатирующим и энергоснабжающим организациям, а также устраняет недостатки (дефекты), выявленные в период гарантийной эксплуатации объекта.
Пунктом 3.3 договора установлено, что вклад соинвестора ООО <.П..> в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта (генеральный подряд и прочие подрядные строительные работы), что составляет (предварительно) 230 000 000 руб., включая НДС.
В соответствии с п. 5.2 соинвестор ООО <.П..> обязуется надлежащим образом исполнить обязательства, указанные в п. 2.4 договора, в соответствии с условиями договора, СНиП, государственными стандартами, техническими условиями, другими нормативными документами и законодательными актами. Организовать выполнение работ по строительству объекта в согласованные сроки.
В силу п. 5.2.8 ООО <.П..> обязуется сдать объект приемочной комиссии и передать его на обслуживание эксплуатирующим организациям до окончания срока реализации инвестиционного проекта, установленного договором аренды земельного участка.
Доли сторон определены разделом 4 Договора, согласно которому доля ООО <.П..> определяется и передается последнему расчетной (продаваемой) площадью отдельных квартир объекта, и должна быть оформлена дополнительным соглашением к договору, пропорционально общей существующей квартирографии. Дополнительное соглашение сторонами заключено 01.07.2008.
Таким образом, хотя ООО <.П..> поименовано в договоре как заказчик, фактически по условиям договора выступало в роли застройщика и генерального инвестора с правом, как привлечения денежных средств, так и привлечения третьих лиц для реализации инвестиционного проекта по строительству дома.
23.10.2009 года ООО <.П..> и С.Г.В. заключили предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры (л.д. 31 - 37 том 1), расположенной по оси Б1-ГД2-4; 10 этаж, количество комнат - 1, общей площадью - 46,11 кв. м, жилой площадью - 18,54 кв. м, с балконом (лоджией 3,45 кв. м, без отделки, общая стоимость квартиры была определена - 2 152 800 рублей, т.е. с определенными в договоре характеристиками. Продавец - ООО <.П..> обязался сообщить покупателю о получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в течение 10 дней и подписать с покупателем в 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п. 1.6 Договора) основной договор на условиях предварительного договора, покупатель обязуется произвести выплату денежных средств по договору. Также сторонами был согласован проект договора купли-продажи квартиры, являющийся Приложением N 1 к Предварительному договору (л.д. 35 том 1). Указанный договор С.Г.В. оплачен в полном размере 26.10.2009 (л.д. 38 том 1).
Таким образом, истец в полном объеме выполнил финансовые обязательства по договору.
28 февраля 2011 г. между ООО <.С..> и ООО <.П..> заключено дополнительное соглашение N 4 к договору соинвестирования N <...> от 23 ноября 2007 г., по условиям которого из доли соинвестора ООО <.П..> изъяты и переданы в долю соинвестора ООО <.С..> ряд квартир, в том числе квартира под строительным номером 75.
Как следует из письма Управления контроля и надзора в области долевого строительства от 15 мая 2013 г., на 4 квартал 2012 г. установлена степень готовности дома 100%. 28 декабря 2012 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО <.С..> выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
В декабре 2012 года работы по строительству указанного жилого дома были завершены, что подтверждается материалами надзорного дела по строительству указанного жилого дома (л.д. 134 - 175 том 3). Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО <.С..> выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2013 по делу N <...> ООО <.П..> было признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО <.П..> было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначена Л. отчет конкурсного управляющего назначен к рассмотрению на 23.08.2013 (л.д. 75 - 77 том 1), определением от 23.08.2013 срок конкурсного производства в отношении ООО <.П..> продлен до 14.02.2014 (л.д. 78 - 79 том 1).
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Судебная коллегия также полагает правильными ссылки суда первой инстанции на разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от 22.12.2009, заключенного между ООО <.П..> и С.Г.В. предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой С.Г.В. внес денежные средства, разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г., доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то С.Г.В. как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения С.Г.В. с ООО <.П..> распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При таком положении доводы жалобы об отсутствии оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не могут быть положены в основу отмены законного решения суда, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства. В связи с применением правил договора о долевом строительстве к правоотношениям между истцом и ООО <.П..> не имеет правового значения, что по условиям предварительного договора истек срок для заключения основного договора.
Поскольку по условиям договора соинвестирования строительства N <...> ООО <.П..> вправе привлекать для реализации инвестиционного проекта денежные средства третьих лиц, в соответствии с этим правом ООО <.П..> привлекло к участию в строительстве С.Г.В. оплатившего конкретное жилое помещение, и у него возникло право требовать передачи указанной квартиры по окончании строительства, то соглашение об изменении доли ООО <.П..> в строительстве объекта на квартиру N 75, заключенное после исполнения дольщиком своей обязанности, нарушает права С.Г.В. и не может влечь для истца правовых последствий.
То обстоятельство, что ООО <.С..> и ООО <.П..> расторгнут договор соинвестирования, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку дольщик, осуществивший финансирование объекта для личных нужд, вправе предъявить требование о защите своего нарушенного права к любому из соинвесторов, в данном случае к ООО <.С..> которое обязано получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать доли в объекте недвижимости участникам строительства, осуществившим финансирование своей доли.
Так как ООО <.П..> признано банкротом, С.Г.В. для защиты своих прав и законных интересов участника долевого строительства, вложившего свои денежные средства в строительство квартиры, просил восстановить свое нарушенное право путем признания за ним права собственности на не завершенный строительством объект.
Судебная коллегия находит выводы суда о правомерности заявленных требований обоснованными.
В соответствии со статьей 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, С.Г.В. надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору от 23.10.2009 года путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО <.П..> а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к ООО <.С..> о признании за ним права на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО <.С..> и ООО <.П..> несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО <.С..> ООО <.П..> не передана, ООО <.П..> нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО <.П..> возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с С.Г.В. в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, поэтому суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований иска С.Г.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства. При этом судебная коллегия учитывает, что по сведениям ООО <.С..> данная квартира не обременена правами требования иных лиц.
При этом судебная коллегия отмечает, что между ООО <.С..> и ООО <.П..> отсутствуют отношения простого товарищества, так как в договоре соинвестирования отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников деятельности, что в силу положений ст. 1041 ГК РФ является обязательным условием для договора простого товарищества, кроме того, общая долевая собственность на плоды совместной деятельности у участников в силу договора не возникает.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушений материального и процессуального законодательства судом допущено не было, а доводы жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.03.2014 N 33-3832/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2014 г. N 33-3832/14
Судья: Орлова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 марта 2014 года дело N 2-4721/2013 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью <.С..> на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 г. по иску С.Г.В. к Обществу с ограниченной ответственностью <.С..> о признании права собственности на объект не завершенный строительством.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя истца С. представителя ответчика ООО <.С..> - Г. представителя третьего лица ООО <.П..> - К. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец С.Г.В. обратился в суд с иском к ООО <.С..> просил признать за ним право собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры N <...> в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указал, что 22.12.2009 года он заключил предварительный договор N <...> купли-продажи жилого помещения, по условиям указанного договора N <...> продавец - ООО <.П..> по окончании строительства указанного жилого дома должен был заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры, застройщиком по договору выступало ООО <.С..>. ООО <.П..> участвовало в строительстве дома на основании договора соинвестирования строительства N <...> от 23.11.2007 года. Стоимость квартиры предварительному договору N <...> купли-продажи жилого помещения от 22.12.2009 года составляла 2 152 800 рублей, которые он внес в кассу ООО <.П..> 26.10.2009 года.
В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако обязательства по заключению договора купли-продажи ООО <.П..> не исполнило, поскольку в отношении ООО <.П..> возбуждена процедура банкротства по заявлению ООО <...>. Истец полагает, что действия этих лиц были направлены исключительно на неисполнение в будущем предварительных договоров купли-продажи квартир, заключенных с гражданами, банкротство ООО <.П..> было запланировано заранее. В настоящее время СУ УМВД по Василеостровскому району СПб возбуждено уголовное дело N <...> по признакам преступления, предусмотренного ст. 160 УК РФ, по которому истец признан потерпевшим.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 г. исковые требования С.Г.В. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО <.С..> просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований С.Г.В. указывая, что судом были ненадлежащим образом исследованы все обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
При этом, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом (л.д. 218 - 219 т. 3), и не просивших об отложении слушания жалобы, интересы истца представляет по доверенности уполномоченный представитель.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.11.2004 Правительством Санкт-Петербурга было вынесено постановление N <...> о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>
21 января 2005 г. между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО "ТРЕСТ-36" заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями. На основании дополнительного соглашения к договору аренды от 24 июля 2006 г. в качестве арендатора вместо ЗАО <...> привлечено ООО <.С..>. Окончательный срок строительства объекта определен - декабрь 2012 г.
23 ноября 2007 г. ООО <.П..> и ООО <.С..> заключили договор соинвестирования строительства N <...> предметом которого является совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>
В силу п. 2.4 указанного договора, в целях реализации инвестиционного проекта соинвестор ООО <.П..> за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств, собственными силами или силами привлеченных ими третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика, принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по объекту. Кроме того, ООО <.П..> принимает участие в сдаче объекта приемочной комиссии, в передаче объекта эксплуатирующим и энергоснабжающим организациям, а также устраняет недостатки (дефекты), выявленные в период гарантийной эксплуатации объекта.
Пунктом 3.3 договора установлено, что вклад соинвестора ООО <.П..> в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта (генеральный подряд и прочие подрядные строительные работы), что составляет (предварительно) 230 000 000 руб., включая НДС.
В соответствии с п. 5.2 соинвестор ООО <.П..> обязуется надлежащим образом исполнить обязательства, указанные в п. 2.4 договора, в соответствии с условиями договора, СНиП, государственными стандартами, техническими условиями, другими нормативными документами и законодательными актами. Организовать выполнение работ по строительству объекта в согласованные сроки.
В силу п. 5.2.8 ООО <.П..> обязуется сдать объект приемочной комиссии и передать его на обслуживание эксплуатирующим организациям до окончания срока реализации инвестиционного проекта, установленного договором аренды земельного участка.
Доли сторон определены разделом 4 Договора, согласно которому доля ООО <.П..> определяется и передается последнему расчетной (продаваемой) площадью отдельных квартир объекта, и должна быть оформлена дополнительным соглашением к договору, пропорционально общей существующей квартирографии. Дополнительное соглашение сторонами заключено 01.07.2008.
Таким образом, хотя ООО <.П..> поименовано в договоре как заказчик, фактически по условиям договора выступало в роли застройщика и генерального инвестора с правом, как привлечения денежных средств, так и привлечения третьих лиц для реализации инвестиционного проекта по строительству дома.
23.10.2009 года ООО <.П..> и С.Г.В. заключили предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры (л.д. 31 - 37 том 1), расположенной по оси Б1-ГД2-4; 10 этаж, количество комнат - 1, общей площадью - 46,11 кв. м, жилой площадью - 18,54 кв. м, с балконом (лоджией 3,45 кв. м, без отделки, общая стоимость квартиры была определена - 2 152 800 рублей, т.е. с определенными в договоре характеристиками. Продавец - ООО <.П..> обязался сообщить покупателю о получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в течение 10 дней и подписать с покупателем в 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п. 1.6 Договора) основной договор на условиях предварительного договора, покупатель обязуется произвести выплату денежных средств по договору. Также сторонами был согласован проект договора купли-продажи квартиры, являющийся Приложением N 1 к Предварительному договору (л.д. 35 том 1). Указанный договор С.Г.В. оплачен в полном размере 26.10.2009 (л.д. 38 том 1).
Таким образом, истец в полном объеме выполнил финансовые обязательства по договору.
28 февраля 2011 г. между ООО <.С..> и ООО <.П..> заключено дополнительное соглашение N 4 к договору соинвестирования N <...> от 23 ноября 2007 г., по условиям которого из доли соинвестора ООО <.П..> изъяты и переданы в долю соинвестора ООО <.С..> ряд квартир, в том числе квартира под строительным номером 75.
Как следует из письма Управления контроля и надзора в области долевого строительства от 15 мая 2013 г., на 4 квартал 2012 г. установлена степень готовности дома 100%. 28 декабря 2012 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО <.С..> выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
В декабре 2012 года работы по строительству указанного жилого дома были завершены, что подтверждается материалами надзорного дела по строительству указанного жилого дома (л.д. 134 - 175 том 3). Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО <.С..> выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2013 по делу N <...> ООО <.П..> было признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО <.П..> было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначена Л. отчет конкурсного управляющего назначен к рассмотрению на 23.08.2013 (л.д. 75 - 77 том 1), определением от 23.08.2013 срок конкурсного производства в отношении ООО <.П..> продлен до 14.02.2014 (л.д. 78 - 79 том 1).
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Судебная коллегия также полагает правильными ссылки суда первой инстанции на разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры N <...> от 22.12.2009, заключенного между ООО <.П..> и С.Г.В. предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой С.Г.В. внес денежные средства, разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г., доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то С.Г.В. как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения С.Г.В. с ООО <.П..> распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При таком положении доводы жалобы об отсутствии оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не могут быть положены в основу отмены законного решения суда, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства. В связи с применением правил договора о долевом строительстве к правоотношениям между истцом и ООО <.П..> не имеет правового значения, что по условиям предварительного договора истек срок для заключения основного договора.
Поскольку по условиям договора соинвестирования строительства N <...> ООО <.П..> вправе привлекать для реализации инвестиционного проекта денежные средства третьих лиц, в соответствии с этим правом ООО <.П..> привлекло к участию в строительстве С.Г.В. оплатившего конкретное жилое помещение, и у него возникло право требовать передачи указанной квартиры по окончании строительства, то соглашение об изменении доли ООО <.П..> в строительстве объекта на квартиру N 75, заключенное после исполнения дольщиком своей обязанности, нарушает права С.Г.В. и не может влечь для истца правовых последствий.
То обстоятельство, что ООО <.С..> и ООО <.П..> расторгнут договор соинвестирования, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку дольщик, осуществивший финансирование объекта для личных нужд, вправе предъявить требование о защите своего нарушенного права к любому из соинвесторов, в данном случае к ООО <.С..> которое обязано получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать доли в объекте недвижимости участникам строительства, осуществившим финансирование своей доли.
Так как ООО <.П..> признано банкротом, С.Г.В. для защиты своих прав и законных интересов участника долевого строительства, вложившего свои денежные средства в строительство квартиры, просил восстановить свое нарушенное право путем признания за ним права собственности на не завершенный строительством объект.
Судебная коллегия находит выводы суда о правомерности заявленных требований обоснованными.
В соответствии со статьей 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, С.Г.В. надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору от 23.10.2009 года путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО <.П..> а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к ООО <.С..> о признании за ним права на долю в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО <.С..> и ООО <.П..> несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО <.С..> ООО <.П..> не передана, ООО <.П..> нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО <.П..> возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с С.Г.В. в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, поэтому суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований иска С.Г.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства. При этом судебная коллегия учитывает, что по сведениям ООО <.С..> данная квартира не обременена правами требования иных лиц.
При этом судебная коллегия отмечает, что между ООО <.С..> и ООО <.П..> отсутствуют отношения простого товарищества, так как в договоре соинвестирования отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников деятельности, что в силу положений ст. 1041 ГК РФ является обязательным условием для договора простого товарищества, кроме того, общая долевая собственность на плоды совместной деятельности у участников в силу договора не возникает.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушений материального и процессуального законодательства судом допущено не было, а доводы жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 13 ноября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)