Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 01.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-8414

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2014 г. по делу N 33-8414


Судья Варакшина Т.Е.

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе
председательствующего Судневой В.Н.
судей Кустовой И.Ю., Степанова П.В.
при секретаре А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 30 июня 2014 года, которым постановлено:
Заявление Ф. удовлетворить.
Признать отказ Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми в выдаче Ф. разрешения на строительство гостиницы по адресу: <...>, изложенный в письме от 21 мая 2014 года N <...>, незаконными.
Обязать Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ф. путем выдачи ему разрешения на строительство гостиницы на земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью 625,44 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - гостиница, гостевые дома, расположенном по адресу: <...> в течение 10 дней после вступления в силу настоящего решения.
Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., объяснения представителя Департамента градостроительства и архитектура администрации г. Перми - Ж. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Ф. - А.Н., возражающей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Ф. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказ Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в выдаче разрешения на строительство, изложенного в письме от 21 мая 2014 года N <...>; возложении обязанности на Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми выдать разрешение на строительство гостиницы по адресу: <...>.
В обоснование заявленных требований указал, что 10 сентября 2012 года на основании договора купли-продажи приобрел у В. объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: <...>. В этот же день между ним и продавцом заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка под указанным объектом. Данный земельный участок был предоставлен администрацией г. Перми в аренду ГУП <...> сроком на 15 лет с разрешенным использованием - жилой дом, которое передало свои права аренды по договору субаренды В. Последний своими силами разработал проект, который был в последующем утвержден, и получил градостроительный план земельного участка, прошедший государственную вневедомственную экспертизу. Вся разрешительная документация была передана ему при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительством. Будучи собственником объекта недвижимости и субарендатором земельного участка он обратился в кадастровый орган с целью приведения в соответствие разрешенного использования вида использования земельного участка с Правилами землепользования и застройки г. Перми и планируемым строительством на этом земельном участке объекта недвижимости, в результате чего земельный участок в настоящее время имеет вид разрешенного использования - гостиница, гостевые дома. 12 мая 2014 года он обратился к заинтересованному лицу с заявлением о выдаче разрешения на строительство, представив все предусмотренные законом документы, в удовлетворении которого ему было отказано. Причиной отказа послужили следующие обстоятельства: 1) отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок для строительства гостиницы; 2) на сводном плане инженерных сетей не показаны сети электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, наружного освещения; 3) не соответствие представленной документации градостроительному плану, поскольку объект располагается за пределами пятна застройки. Полагает, что отказ является незаконным, нарушает его права.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Департамент градостроительства и архитектуры указывая, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора допускается только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника, землевладельца, землепользователя земельного участка. Ф. как арендатор земельного участка, приняв на себя обязанности и права по договору аренды земельного участка от 14.09.2000 года N <...> выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования "под жилой дом", тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ. Данным обстоятельствам судом надлежащая оценка не дана. Не учтено, что в соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением т.е. под жилой дом. Считают, что не основан на законе вывод суда относительно того, что строительство гостиницы не противоречит целевому назначению земельного участка и не приведет к его изменению, поскольку целевое назначение остается прежним - земли населенных пунктов. Необоснованно отклонен довод Департамента о не представлении пакета документов на земельные участки под организацию строительной площади, которая запроектирована за пределами границ предоставленного земельного участка со стороны ул. <...> и ул. <...>. Вывод суда о том, что не требуется иных дополнительных участков при строительстве, также противоречит имеющимся в деле доказательствам. Не учтено, что установлено несоответствие представленных документов ГПЗУ, в частности, площадь застройки превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка.
Ф. представлены возражения на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми просит решение суда оставить без изменения.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 14 сентября 2000 года между администрацией г. Перми (арендодатель) и ГУП <...> заключен договор аренды земельного N <...>, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на 15 лет (с 04 сентября 2000 года по 04 сентября 2015 года) земельный участок площадью 625,44 кв. м, находящийся по адресу: <...> Дзержинского района, для использования под жилой дом в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (приложение 1) (л.д. 17-18).
01 октября 2000 года между ГУП <...> (арендатор) и предпринимателем В. (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого, арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду на 15 лет с 10 октября 2000 года по 04 сентября 2015 года земельный участок, имеющий кадастровый номер <...>, площадью 625,44 кв. м, находящийся по адресу: <...> Дзержинского района, для предпринимательской деятельности в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть (приложение N 1) (л.д. 15-16). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрационном органе.
10 сентября 2012 года между В. (продавец) и Ф. (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, в соответствии с п. 1 которого, продавец передал, а покупатель оплатил и принял незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <...>, условный номер <...>, принадлежащий продавцу на праве собственности (л.д. 7). Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке.
В этот же день, 10 сентября 2012 года между Ф. (цедент) и В. (цессионарий) заключено соглашение уступки прав и обязанностей по договору субаренды, согласно условиям которого, цедент уступает, а цессионарий принимает правоустанавливающие документы по договору субаренды земельного участка от 01 октября 2000 года, а также все права и обязанности в результате заключения договора субаренды земельного участка с кадастровым номером <...> (л.д. 19).
По заявлению Ф. был изменен вид разрешенного использования с "под жилой дом" на "гостиница, гостевые дома", что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 18 октября 2012 года N <...>.
Ф. обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиницы. Письмом Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми от 21 мая 2014 года в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказано Ф. в выдаче разрешения на строительство гостиницы по адресу: <...> в Дзержинском районе, по следующим основаниям: 1. отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок для строительства гостиницы, а также на земельные участки под организацию строительной площадки, которая запроектирована за пределами границ предоставленного земельного участка со стороны ул. <...> и ул. <...>; отсутствуют правоустанавливающие документы на земельные участки под запроектированные вне границ предоставляемого земельного участка с кадастровым номером <...> по ул. <...>: проезды, тротуары, автостоянки площадью 318, 5 кв. м, озеленение площадью 317 кв. м; 3. На сводном плане инженерных сетей не показаны сети электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, наружного освещения; 4. Несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка: площадь застройки по подземной части здания в соответствии с проектом составляет 520, 04 кв. м (83%), что превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка, определенного ГПЗУ - 55%; подвал на отм. - 3.600 запроектирован за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренного ГПЗУ; крыльца входных групп здания запроектированы за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренного ГПЗУ, а по оси 4 - за пределами границ предоставленного земельного участка; с 5-го по 15 этажи со стороны улицы <...> здание запроектировано за пределами границ предоставленного земельного участка, а со стороны улицы Окулова за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Ф. был изменен вид разрешенного строительства с "жилой дом" на "гостиница, гостевые дома", а внести изменения в договор аренды земельного участка, не являясь стороной он возможности не имеет, принимая во внимание, что каких-либо дополнительных земельных участков для осуществления строительства не требуется, несоответствия представленных документов ГПЗУ не допущено, отказ в выдаче разрешения на строительство противоречит требованиям закона, в связи с чем на Департамент градостроительства и архитектуры возложена обязанность по выдаче данного разрешения. Судебная коллегия считает, что выводы суда не основаны на нормах закона и противоречат имеющимся в деле доказательствам.
Разрешение на строительство, дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ)
В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является необходимым документом для получения разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также на их капитальный ремонт.
Пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен перечень документов, которые должны быть представлены для выдачи разрешения на строительство. В указанный перечень, в том числе, входят правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном часть. 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Согласно п. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Пунктом 13 указанной статьи установлено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Приведенным требованиям закона надлежащая оценка не дана. Как видно из материалов дела, земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером <...> по условиям договора аренды был предоставлен изначально для строительство жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Исходя из норм ст. 3, 22, 7 Земельного кодекса РФ передача земельных участков в аренду производится в порядке, установленном настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения.
В силу положений п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из смысла приведенных норм в их взаимосвязи следует, что одностороннее изменение арендатором вида разрешенного использования указанного в договоре аренды, соответственно и условий договора аренды не представляется возможным. Поскольку правоустанавливающих документов на земельный участок, позволяющих осуществить строительство именно гостиницы застройщиком представлено не было, а представленный договор аренды был заключен для использования участка под строительство жилого дома, отказ Департамента градостроительства и архитектуры по данному основанию следует признать законным и обоснованным. В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Ф. как арендатор земельного участка по ул. <...> г. Перми, приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.09.2000 г. N <...>, выразил тем самым свое согласие на использование земельного участка в соответствии с его условиями, согласно которым земельный участок был предоставлен под строительство жилого дома. Пунктом 5.2 Договора арендатор принял обязательства использовать участок в соответствии с целевым назначением. Одностороннее изменение заявителем вида разрешенного использования, при том, что в договор аренды соответствующих изменений по взаимному согласию сторон договора не внесено, на законность решения Департамента об отказе в выдаче разрешения на строительство повлиять не могло.
Следует также учесть, что Ф. не были представлены правоустанавливающие документы на земельные участки под запроектированные вне границ предоставленного земельного участка с кадастровым номером <...> по ул. <...>: проезды, тротуары, автостоянку площадью 31,5 кв. м, озеленение площадью 317 кв. м, а также под организацию строительной площадки.
Выводы суда о том, что для строительства гостиницы других земельных участков не требуется, противоречат имеющимся в деле доказательствам. Так, из положительного заключения государственной экспертизы, выполненного Краевым государственным автономным учреждением управления государственной экспертизы Пермского края следует, что откорректированный проект "Гостиница по ул. <...> в г. Перми" и результаты инженерных изысканий соответствуют нормативным требованиям и рекомендуются к утверждению со следующими основными технико-экономическими показателями, в частности проезды, тротуары, автостоянки, в том числе вне границ участка согласно ТУ N <...> от 20.10.2008 года - 318,5 кв. м, площадь озеленения (вне границ участка) согласно ТУ N <...> от 20.10.2008 года составляет 317 кв. м по показателям генплана. Между тем, правоустанавливающих документов под озеленение и проезды, тротуары, автостоянки, подлежащих размещению вне границ земельного участка, представлено не было.
Не представлены правоустанавливающие документы и на земельный участок под организацию строительной площадки. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 года N 87 утверждено "Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержании". Данное положение устанавливает обязательные требования к составу и содержанию проектной документации.
В соответствии с п.п. "ц" п. 23 Положения в графической части раздела 6 проектной документации "Проект организации строительства" должны быть указаны строительный генеральный план подготовительного периода строительства (при необходимости) и основного периода строительства с определением мест расположения постоянных и временных зданий и сооружений, мест размещения площадок и складов временного складирования конструкций, изделий, материалов и оборудования, мест установки стационарных кранов и путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей и источников обеспечения строительной площадки водой, электроэнергией, связью, а также трасс сетей с указанием точек их подключения и мест расположения знаков закрепления разбивочных осей.
Поскольку проект организации строительства разрабатывается индивидуально для строительства конкретного объекта и на конкретном земельном участке, следовательно, вопреки позиции суда первой инстанции, использование смежного земельного участка, на котором по данным Департамента осуществляется строительство многоэтажного жилого дома, не представляется возможным Не подтверждает позицию заявителя и наличие договора аренды от 10 апреля 2014 года, заключенного между ООО <...> и Ф. по условиям которого предметом аренды выступают строительные машины, а не земельный участок.
В результате проверки представленных документов на соответствие градостроительного плана земельного участка, установлено несоответствие проектной документации шифр 2007М0-01-Р требованиям градостроительного плана земельного участка от 6.03.2007, утвержденного ДПИР от 14.05.2007 года N 325-п, а именно площадь застройки по подземной части здания в соответствии с проектом составляет 520,04 кв. м (83%) что превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка, определенного ГПЗУ - 55%, подвал на отм. - 3600 (проект шифр 2007М0-01-Р) запроектирован за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренного ГПЗУ; крыльца входных групп здания запроектированы за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренного ГПЗУ, а по оси 4 - за пределами границ предоставленного земельного участка; с 5-го по 15 этажи со стороны улицы <...> здание запроектировано за пределами предоставленного земельного участка, а со стороны <...> за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.
Не соглашаясь с решением Департамента в приведенной части, суд первой инстанции ссылается на отсутствие доказательств несоответствия проектной документации градостроительному план в части того, что площадь застройки по подземной части превышает максимальный процент застройки участка, а подвал запроектирован за пределами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренного градостроительным планом. Между тем, суд не учел в частности, что площадь застройки только по подземной части в соответствии с основными утвержденными технико-экономическими показателями по заключению положительной государственной экспертизы составляет 83%, тогда как в соответствии с ГПЗУ максимальный процент застройки в границах участка в целом составляет 55%.
Не соответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, разрабатываемого в соответствии с градостроительным регламентом и территориальным зонированием, в силу положений ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство,
Поскольку при рассмотрении дела судом не в полной мере были учтены требования законодательства, выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене. В удовлетворении требований Ф. следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 30 июня 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении требований Ф. о признании отказа Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в выдаче разрешения на строительство от 21 мая 2014 года незаконным и возложении обязанности выдать разрешение на строительство - отказать.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)