Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, отказ ответчика в продлении договора аренды земельного участка по причине того, что на участке нет зданий и сооружений, является незаконным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Косиловой Е.И.
судей Плосковой И.В., Смоляковой Е.В.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации Тюменского муниципального района, действующего в лице представителя по доверенности А., на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 19 мая 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ Администрации Тюменского муниципального района от <.......> в продлении В. договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>.
Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>, заключенный с В.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись об обременении (аренда) земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя ответчика Администрации Тюменского муниципального района А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца С.Е.Е., полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Истец В. обратилась в суд с иском к ответчику Администрации Тюменского муниципального района о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка, обязании продлить договор аренды участка, расположенного по адресу: <.......>, участок N <.......>.
Исковые требования мотивированы тем, что <.......> истец обратилась в Администрацию Московского МО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <.......>, участок N <.......>. В предоставлении земельного участка в собственность истцу было отказано, однако земельный участок <.......> был предоставлен истцу для ведения личного подсобного хозяйства в аренду. <.......> между В. и Администрацией Тюменского муниципального района был заключен договор <.......> аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок N <.......>. Договор аренды действовал с <.......> по <.......> год. Поскольку к участку из-за отсутствия дорог невозможно было подъехать, истец отсыпала дорогу, огородила участок, стала выращивать картофель и овощи. <.......> истец обратилась в Администрацию Московского муниципального образования Тюменского района с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Постановлением Администрации Московского муниципального <.......> от <.......> утвержден градостроительный план участка, выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком действия до <.......> года. Письмом от <.......> Администрация Тюменского муниципального района отказала истцу в продлении договора аренды земельного участка по причине того, что на участке нет зданий, сооружений, участок засыпан снегом. Считает отказ незаконным, поскольку отсутствие зданий, строений не является основанием для отказа в продлении договора аренды.
11.03.2015 года в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области.
15.04.2015 года представитель истца по доверенности Б. дополнила исковые требования, просила суд обязать восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра по Тюменской области об обременении земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, участок N <.......>.
Мотивировано требование тем, что, поскольку по истечении срока договора аренды, истец продолжала пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды с <.......> в силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ считался заключенным на неопределенный срок. <.......> истец обратилась к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды. Данное заявление ответчиком рассмотрено не было. <.......> в адрес истца было направлено письмо о прекращении срока действия договора, которое не было вручено В. по вине почты. Указанное письмо было получено представителем истца непосредственно в Администрации Тюменского муниципального района в <.......> года. В письме указано, что <.......> участок обследован, частично огорожен, свободен от зданий, строений, сооружений. Со ссылкой на ст. ст. 621, 610 Гражданского кодекса РФ ответчик отказывается от договора аренды от <.......> и считает его расторгнутым по истечению трех месяцев с момента направления уведомления. Указывает, что письменных предупреждений о необходимости исполнения арендатором своих обязательств истцу не направлялось. Договором аренды, заключенным между сторонами, возможность расторжения договора во внесудебном порядке не предусмотрена, спор о расторжении договора судом не рассматривался, следовательно, ответчиком нарушен порядок расторжения договора аренды.
15.04.2015 года в качестве третьего лица было привлечено Управление Росреестра по Тюменской области.
Истец В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.
В судебном заседании представители истца Б. и С.Е.К. уточнили исковые требования, просили обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить договор аренды, поскольку с 01.10.2015 года полномочия по распоряжению землей были переданы данному ответчику. Остальные требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске и дополнениях основаниям, пояснили, что задолженности по арендным платежам истец не имеет.
Представитель ответчика Администрации Тюменского муниципального района по доверенности А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве. Суду пояснил, что с 2011 года в связи с отсутствием заявления истца договор был продлен на неопределенный срок. Администрация, воспользовавшись своим правом на отказ от договора аренды, что предусмотрено ст. 610 Гражданского кодекса РФ, <.......> года направила В. уведомление о прекращении срока действия договора. <.......> года повторно было направлено уведомление о прекращении срока действия договора. Поскольку действие договора прекращено, оснований для его продления не имеется. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области, представители третьих лиц Администрации Московского муниципального образования, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Администрация Тюменского муниципального района.
В апелляционной жалобе представитель ответчика А. просит решение суда отменить, принять по делу новое судебное решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В доводах жалобы ссылается на то, что в ходе обследования спорного участка установлено, что он не используется по его целевому назначению, что подтверждается актом обследования от <.......> N <.......>, в котором указано, что участок частично огорожен забором, свободен от зданий, строений, сооружений, зарос травянистой растительностью, то есть производство сельскохозяйственной продукции, а также возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений на спорном участке истцом не производилось. Считает, что в данном случае действуют правила, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса РФ, при которых каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Отмечает, что <.......> истцу было направлено уведомление <.......> от администрации о прекращении срока действия договора аренды, ответов на данное уведомление и действий со стороны истца не последовало; <.......> повторно было направлено уведомление N <.......>. Полагает, что является неверным вывод суда о том, что письмо от <.......> <.......> не является по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предупреждением об отказе от договора, так как именно в данном письме указывалось, что истцу необходимо явится в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в течение долгого времени; в противном случае договор аренды в силу ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ будет считаться расторгнутым по истечению трех месяцев с момента данного уведомления, то есть оно носит уведомительный характер, следовательно, по истечению трех месяцев с момента направления данного письма истцу у администрации возникло право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. В связи с вышеизложенным, указывает, что на основании заявления администрации от 16.09.2014 Управлением Росреестра по Тюменской области прекращено обременение (аренда) спорного участка. По мнению представителя ответчика, в рассматриваемом деле отсутствуют оба признака незаконности отказа администрации - отсутствует нарушение прав и законных интересов истца и третьих лиц, а также отказ администрации соответствует действующему законодательству, является правомерным.
В возражениях на апелляционную жалобу истец В., полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Заслушав объяснения сторон, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика Администрации, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно признаны несостоятельными.
В силу п. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно п. 1 ст. 56 вышеуказанного Кодекса, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
На основании ст. 4 настоящего Федерального закона, для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, В. предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером <.......>, расположенный по адресу: <.......>, участок N <.......>, что подтверждается Распоряжением Администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......>.
<.......> между В. и Администрацией Тюменского муниципального района был заключен договор <.......> аренды вышеуказанного земельного участка сроком действия с <.......> по <.......> года; участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с п. 2.1.3 договора арендодатель имеет право досрочно в установленном законом порядке расторгнуть договор в случаях: не внесения арендной платы более 2 раз подряд; использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель; использования участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки; и в иных случаях при невыполнении условий, предусмотренных настоящим договором.
Постановлением Администрации Московского муниципального <.......> от <.......> утвержден градостроительный план участка.
<.......> года В. было выдано Разрешение на строительство N <.......> индивидуального жилого дома сроком действия до <.......> года.
<.......> Администрацией Тюменского муниципального района в адрес В. направлено уведомление о прекращении срока действия договора, в котором предложено оплатить задолженность по арендной плате в размере <.......> руб., а также явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку участок не используется.
<.......> Администрацией Тюменского муниципального района в адрес В. вновь направлено уведомление о прекращении срока действия договора, в котором предложено явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с нарушением условий договора в части использования земельного участка по целевому назначению. Указано, что в случае не подписания указанного соглашения, Администрация вправе отказаться от договора аренды в силу ст. ст. 621, 610 Гражданского кодекса РФ, договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента направления уведомления.
Данное уведомление не было вручено В. и возвращено в связи с истечением срока хранения.
13 октября 2014 года В. обратилась в Администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом Администрации от 07.11.2014 года в продлении срока договора аренды В. было отказано в связи с нарушением условий договора в части использования участка не по целевому назначению, а также в связи с тем, что договор аренды расторгнут в установленном законом порядке.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные В. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что письмо от <.......> года, на которое ссылается Администрация, не является по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предупреждением об отказе от договора аренды, то есть ответчик не отказался от договора, а расторг его в одностороннем порядке без установленных законом оснований и без соблюдения предусмотренного законом порядка. Исходя из изложенного, поскольку соглашения сторон о прекращении или расторжении договора между сторонами заключено не было, с требованиями о расторжении договора и о его прекращении ответчик в суд не обращался, суд пришел к выводу, что договор после истечения срока - <.......> года, считается заключенным на неопределенный срок. При этом суд первой инстанции учитывал и те обстоятельства, что земельный участок истцом обрабатывается, на нем имеются хозяйственные постройки, получено разрешение на строительство, что свидетельствует об использовании участка по целевому назначению, то есть арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, истцом вносились арендные платежи, которые ответчиком принимались, каких-либо действий по прекращению договора аренды ответчик не предпринимал, к истцу с требованием о возврате участка, либо в суд с истребованием земельного участка не обращался.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что действия ответчика о фактическом расторжении договора в одностороннем порядке без соблюдения предусмотренного законом порядка, нельзя признать законными, в связи с чем истец В. имеет право на продление срока действия указанного договора аренды спорного земельного участка.
Данные выводы суда мотивированы, основаны на собранных по делу доказательствах, ст. ст. 450, 610, 619, 621 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 45, 46 Земельного Кодекса РФ, а потому оснований для признания их неправильными, у судебной коллегии не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.
Согласно пункту 1 статьи 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
На основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Из материалов дела следует, что В. был предоставлен в аренду земельный участок, что подтверждается договором аренды <.......> от <.......> года.
Срок действия договора установлен сторонами до <.......> года.
Судом установлено, что истец использует участок по назначению, получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном участке сроком действия до <.......> года. Имея намерение построить жилой дом, истец обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что аренда земельного участка не могла быть прекращена, поскольку истцом данный участок используется в соответствии с его целевым назначением. В подтверждение чего истцом был предоставлен градостроительный план вышеуказанного земельного участка, разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Поскольку арендодатель не возражал в отношении пользования земельным участком В. после истечения срока аренды земельного участка, соответственно договор аренды между сторонами продлен на неопределенный срок.
В силу ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию, соответственно соглашение о расторжении договора аренды также подлежало государственной регистрации в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ.
Земельный участок до настоящего времени находится в фактическом землепользовании истца В., в связи с чем, судебная коллегия полагает, что право аренды истца на земельный участок не прекращено.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно только по согласованию сторон, если иного не предусмотрено Кодексом или договором. Из смысла действующего законодательства следует, что по требованию одной из сторон договор аренды можно изменить или расторгнуть (по решению суда), если одна из сторон существенно нарушает его условия.
Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается, и оно возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.
Объективных причин для расторжения договора и возврата земельного участка администрацией не указано. Указание на не использование участка по назначению противоречит имеющимся доказательствам, а именно, участок используется истцом, обрабатывается, имеет насаждения, хозяйственные постройки. Законность предоставления В. участка в аренду ответчиком не оспаривалась, не оспаривалось и выданное истцу разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2.1.3 договора аренды от <.......>, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в том числе, в случае его использования не по целевому назначению. При этом указанный пункт договора, как верно указано судом первой инстанции, регулирует не отказ от договора, а порядок и основания для его расторжения. Оснований отказа данный договор аренды земельного участка не содержит.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку основания, препятствующие ответчику заключению договора аренды земельного участка с истцом на новый срок, отсутствовали, его отказ в продлении договора аренды является незаконным.
Таким образом, судебная коллегия считает, что судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства. Данным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и обоснованно признанных несостоятельными. Доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене законного и обоснованного решения суда являться не могут. Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, влекущих отмену решения.
Остальные доводы апелляционной жалобы представителя ответчика не могут повлечь отмену решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права, опровергаются материалами дела и сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, которую судебная коллегия находит правильной.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 19 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Администрации Тюменского муниципального района, действующего в лице представителя по доверенности А., - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4534/2015
Требование: Об оспаривании отказа в продлении срока договора аренды земельного участка, обязании продлить договор аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, отказ ответчика в продлении договора аренды земельного участка по причине того, что на участке нет зданий и сооружений, является незаконным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 августа 2015 г. по делу N 33-4534/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Косиловой Е.И.
судей Плосковой И.В., Смоляковой Е.В.
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации Тюменского муниципального района, действующего в лице представителя по доверенности А., на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 19 мая 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ Администрации Тюменского муниципального района от <.......> в продлении В. договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>.
Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>, заключенный с В.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись об обременении (аренда) земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя ответчика Администрации Тюменского муниципального района А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца С.Е.Е., полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Истец В. обратилась в суд с иском к ответчику Администрации Тюменского муниципального района о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка, обязании продлить договор аренды участка, расположенного по адресу: <.......>, участок N <.......>.
Исковые требования мотивированы тем, что <.......> истец обратилась в Администрацию Московского МО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <.......>, участок N <.......>. В предоставлении земельного участка в собственность истцу было отказано, однако земельный участок <.......> был предоставлен истцу для ведения личного подсобного хозяйства в аренду. <.......> между В. и Администрацией Тюменского муниципального района был заключен договор <.......> аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок N <.......>. Договор аренды действовал с <.......> по <.......> год. Поскольку к участку из-за отсутствия дорог невозможно было подъехать, истец отсыпала дорогу, огородила участок, стала выращивать картофель и овощи. <.......> истец обратилась в Администрацию Московского муниципального образования Тюменского района с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Постановлением Администрации Московского муниципального <.......> от <.......> утвержден градостроительный план участка, выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком действия до <.......> года. Письмом от <.......> Администрация Тюменского муниципального района отказала истцу в продлении договора аренды земельного участка по причине того, что на участке нет зданий, сооружений, участок засыпан снегом. Считает отказ незаконным, поскольку отсутствие зданий, строений не является основанием для отказа в продлении договора аренды.
11.03.2015 года в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных отношений Тюменской области.
15.04.2015 года представитель истца по доверенности Б. дополнила исковые требования, просила суд обязать восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра по Тюменской области об обременении земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, участок N <.......>.
Мотивировано требование тем, что, поскольку по истечении срока договора аренды, истец продолжала пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды с <.......> в силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ считался заключенным на неопределенный срок. <.......> истец обратилась к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды. Данное заявление ответчиком рассмотрено не было. <.......> в адрес истца было направлено письмо о прекращении срока действия договора, которое не было вручено В. по вине почты. Указанное письмо было получено представителем истца непосредственно в Администрации Тюменского муниципального района в <.......> года. В письме указано, что <.......> участок обследован, частично огорожен, свободен от зданий, строений, сооружений. Со ссылкой на ст. ст. 621, 610 Гражданского кодекса РФ ответчик отказывается от договора аренды от <.......> и считает его расторгнутым по истечению трех месяцев с момента направления уведомления. Указывает, что письменных предупреждений о необходимости исполнения арендатором своих обязательств истцу не направлялось. Договором аренды, заключенным между сторонами, возможность расторжения договора во внесудебном порядке не предусмотрена, спор о расторжении договора судом не рассматривался, следовательно, ответчиком нарушен порядок расторжения договора аренды.
15.04.2015 года в качестве третьего лица было привлечено Управление Росреестра по Тюменской области.
Истец В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.
В судебном заседании представители истца Б. и С.Е.К. уточнили исковые требования, просили обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить договор аренды, поскольку с 01.10.2015 года полномочия по распоряжению землей были переданы данному ответчику. Остальные требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске и дополнениях основаниям, пояснили, что задолженности по арендным платежам истец не имеет.
Представитель ответчика Администрации Тюменского муниципального района по доверенности А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве. Суду пояснил, что с 2011 года в связи с отсутствием заявления истца договор был продлен на неопределенный срок. Администрация, воспользовавшись своим правом на отказ от договора аренды, что предусмотрено ст. 610 Гражданского кодекса РФ, <.......> года направила В. уведомление о прекращении срока действия договора. <.......> года повторно было направлено уведомление о прекращении срока действия договора. Поскольку действие договора прекращено, оснований для его продления не имеется. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области, представители третьих лиц Администрации Московского муниципального образования, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Администрация Тюменского муниципального района.
В апелляционной жалобе представитель ответчика А. просит решение суда отменить, принять по делу новое судебное решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В доводах жалобы ссылается на то, что в ходе обследования спорного участка установлено, что он не используется по его целевому назначению, что подтверждается актом обследования от <.......> N <.......>, в котором указано, что участок частично огорожен забором, свободен от зданий, строений, сооружений, зарос травянистой растительностью, то есть производство сельскохозяйственной продукции, а также возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений на спорном участке истцом не производилось. Считает, что в данном случае действуют правила, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса РФ, при которых каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Отмечает, что <.......> истцу было направлено уведомление <.......> от администрации о прекращении срока действия договора аренды, ответов на данное уведомление и действий со стороны истца не последовало; <.......> повторно было направлено уведомление N <.......>. Полагает, что является неверным вывод суда о том, что письмо от <.......> <.......> не является по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предупреждением об отказе от договора, так как именно в данном письме указывалось, что истцу необходимо явится в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в течение долгого времени; в противном случае договор аренды в силу ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ будет считаться расторгнутым по истечению трех месяцев с момента данного уведомления, то есть оно носит уведомительный характер, следовательно, по истечению трех месяцев с момента направления данного письма истцу у администрации возникло право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. В связи с вышеизложенным, указывает, что на основании заявления администрации от 16.09.2014 Управлением Росреестра по Тюменской области прекращено обременение (аренда) спорного участка. По мнению представителя ответчика, в рассматриваемом деле отсутствуют оба признака незаконности отказа администрации - отсутствует нарушение прав и законных интересов истца и третьих лиц, а также отказ администрации соответствует действующему законодательству, является правомерным.
В возражениях на апелляционную жалобу истец В., полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Заслушав объяснения сторон, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика Администрации, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно признаны несостоятельными.
В силу п. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно п. 1 ст. 56 вышеуказанного Кодекса, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
На основании ст. 4 настоящего Федерального закона, для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, В. предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером <.......>, расположенный по адресу: <.......>, участок N <.......>, что подтверждается Распоряжением Администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......>.
<.......> между В. и Администрацией Тюменского муниципального района был заключен договор <.......> аренды вышеуказанного земельного участка сроком действия с <.......> по <.......> года; участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с п. 2.1.3 договора арендодатель имеет право досрочно в установленном законом порядке расторгнуть договор в случаях: не внесения арендной платы более 2 раз подряд; использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель; использования участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки; и в иных случаях при невыполнении условий, предусмотренных настоящим договором.
Постановлением Администрации Московского муниципального <.......> от <.......> утвержден градостроительный план участка.
<.......> года В. было выдано Разрешение на строительство N <.......> индивидуального жилого дома сроком действия до <.......> года.
<.......> Администрацией Тюменского муниципального района в адрес В. направлено уведомление о прекращении срока действия договора, в котором предложено оплатить задолженность по арендной плате в размере <.......> руб., а также явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку участок не используется.
<.......> Администрацией Тюменского муниципального района в адрес В. вновь направлено уведомление о прекращении срока действия договора, в котором предложено явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с нарушением условий договора в части использования земельного участка по целевому назначению. Указано, что в случае не подписания указанного соглашения, Администрация вправе отказаться от договора аренды в силу ст. ст. 621, 610 Гражданского кодекса РФ, договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента направления уведомления.
Данное уведомление не было вручено В. и возвращено в связи с истечением срока хранения.
13 октября 2014 года В. обратилась в Администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом Администрации от 07.11.2014 года в продлении срока договора аренды В. было отказано в связи с нарушением условий договора в части использования участка не по целевому назначению, а также в связи с тем, что договор аренды расторгнут в установленном законом порядке.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные В. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что письмо от <.......> года, на которое ссылается Администрация, не является по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предупреждением об отказе от договора аренды, то есть ответчик не отказался от договора, а расторг его в одностороннем порядке без установленных законом оснований и без соблюдения предусмотренного законом порядка. Исходя из изложенного, поскольку соглашения сторон о прекращении или расторжении договора между сторонами заключено не было, с требованиями о расторжении договора и о его прекращении ответчик в суд не обращался, суд пришел к выводу, что договор после истечения срока - <.......> года, считается заключенным на неопределенный срок. При этом суд первой инстанции учитывал и те обстоятельства, что земельный участок истцом обрабатывается, на нем имеются хозяйственные постройки, получено разрешение на строительство, что свидетельствует об использовании участка по целевому назначению, то есть арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, истцом вносились арендные платежи, которые ответчиком принимались, каких-либо действий по прекращению договора аренды ответчик не предпринимал, к истцу с требованием о возврате участка, либо в суд с истребованием земельного участка не обращался.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что действия ответчика о фактическом расторжении договора в одностороннем порядке без соблюдения предусмотренного законом порядка, нельзя признать законными, в связи с чем истец В. имеет право на продление срока действия указанного договора аренды спорного земельного участка.
Данные выводы суда мотивированы, основаны на собранных по делу доказательствах, ст. ст. 450, 610, 619, 621 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 45, 46 Земельного Кодекса РФ, а потому оснований для признания их неправильными, у судебной коллегии не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.
Согласно пункту 1 статьи 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
На основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Из материалов дела следует, что В. был предоставлен в аренду земельный участок, что подтверждается договором аренды <.......> от <.......> года.
Срок действия договора установлен сторонами до <.......> года.
Судом установлено, что истец использует участок по назначению, получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном участке сроком действия до <.......> года. Имея намерение построить жилой дом, истец обратилась к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что аренда земельного участка не могла быть прекращена, поскольку истцом данный участок используется в соответствии с его целевым назначением. В подтверждение чего истцом был предоставлен градостроительный план вышеуказанного земельного участка, разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Поскольку арендодатель не возражал в отношении пользования земельным участком В. после истечения срока аренды земельного участка, соответственно договор аренды между сторонами продлен на неопределенный срок.
В силу ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию, соответственно соглашение о расторжении договора аренды также подлежало государственной регистрации в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ.
Земельный участок до настоящего времени находится в фактическом землепользовании истца В., в связи с чем, судебная коллегия полагает, что право аренды истца на земельный участок не прекращено.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно только по согласованию сторон, если иного не предусмотрено Кодексом или договором. Из смысла действующего законодательства следует, что по требованию одной из сторон договор аренды можно изменить или расторгнуть (по решению суда), если одна из сторон существенно нарушает его условия.
Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается, и оно возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.
Объективных причин для расторжения договора и возврата земельного участка администрацией не указано. Указание на не использование участка по назначению противоречит имеющимся доказательствам, а именно, участок используется истцом, обрабатывается, имеет насаждения, хозяйственные постройки. Законность предоставления В. участка в аренду ответчиком не оспаривалась, не оспаривалось и выданное истцу разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2.1.3 договора аренды от <.......>, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в том числе, в случае его использования не по целевому назначению. При этом указанный пункт договора, как верно указано судом первой инстанции, регулирует не отказ от договора, а порядок и основания для его расторжения. Оснований отказа данный договор аренды земельного участка не содержит.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку основания, препятствующие ответчику заключению договора аренды земельного участка с истцом на новый срок, отсутствовали, его отказ в продлении договора аренды является незаконным.
Таким образом, судебная коллегия считает, что судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства. Данным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, постановленное решение является законным и обоснованным.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и обоснованно признанных несостоятельными. Доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене законного и обоснованного решения суда являться не могут. Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, влекущих отмену решения.
Остальные доводы апелляционной жалобы представителя ответчика не могут повлечь отмену решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права, опровергаются материалами дела и сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, которую судебная коллегия находит правильной.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 19 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Администрации Тюменского муниципального района, действующего в лице представителя по доверенности А., - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)