Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Перминовой Ю.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" на решение Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 (судья Сулимская Ю.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 (судьи Усанина Н.А., Бородулина И.И., Марченко Н.В.) по делу N А67-2021/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" (636130, Томская область, с. Мельниково, ул. Свердлова, д. 4, корп. А, кв. 2, ИНН 7016006385, ОГРН 1077026000370) к администрации Шегарского района (636130, Томская область, с. Мельниково, ул. Калинина, д. 51, ИНН 7016000834, ОГРН 1027003155673), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, Томская область, г. Томск, ул. Пушкина, д. 34/1, ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) о признании недействительным и отмене полностью постановления от 17.02.2014 N 138-з; о признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 317.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Зайцева О.О.) в заседании участвовали: директор общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" Нальгиева М.М. на основании протокола собрания учредителей от 20.06.2007, представитель общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" Оржанникова О.В. по доверенности от 28.11.2014, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Казакова Т.Н. по доверенности от 31.12.2014.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МАГАС" (далее - ООО "МАГАС", общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к администрации Шегарского района (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области) о признании недействительным и отмене полностью постановления администрации от 17.02.2014 N 138-з; о признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 317 (далее - договор аренды), заключенного муниципальным образованием "Шегарский район" с ООО "МАГАС", в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1 640 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, произведенной Управлением Росреестра по Томской области 07.03.2014; об устранении в полном объеме нарушения прав общества путем возложения обязанности на Управление Росреестра по Томской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 317 на земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1 640 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3.
Заявленные требования мотивированы со ссылкой на статьи 310, 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22, 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 2, 4, 9, 17, 18, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Решением Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014, в удовлетворении заявления общества отказано.
ООО "МАГАС" обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований. Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 на листе 18 следующий текст: "Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вышеуказанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ", а также иное указание на противоречие договора аренды закону.
По мнению заявителя, признавая обоснованным довод администрации о том, что с 01.03.2013 ООО "МАГАС" использовало земельный участок не по целевому назначению, предусмотренному в пункте 1.1 договора аренды, суд первой и апелляционной инстанций, тем не менее, не указывает, какими именно действиями это нецелевое использование осуществлялось.
ООО "МАГАС" считает, что не обоснован довод администрации и судебных инстанций о том, что заявитель использовал земельный участок не по целевому назначению.
Заявитель полагает, что не обоснованы доводы судов о том, что поскольку договор аренды заключен после 01.01.2013 (исходя из момента государственной регистрации 16.10.2013), соответственно, на него распространяется действие пункта 3 статьи 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках), которым установлен запрет на использование временных сооружений.
ООО "МАГАС" считает, что судами не было принято во внимание и не оценено надлежащим образом то обстоятельство, что арендатор, получивший в пользование земельный участок, в течение всего периода действия договора аренды, предшествовавшего его расторжению, неоднократно предпринимал действия к получению разрешительной документации на строительство. Отказывая в удовлетворении данных заявлений арендатора и в дальнейшем расторгая договор в одностороннем порядке по тому основанию, что арендатор не использовал земельный участок - фактически в связи с отказами арендодателя в выдаче разрешительной документации на строительство, администрация фактически злоупотребляла своими правами.
По мнению заявителя, установив, что фактически земельный участок не использовался арендатором, что исключает квалификацию бездействия арендатора как использование участка не по назначению, суд должен был прийти к выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка не имеется, договор аренды не содержит такого основания для его досрочного расторжения как неиспользование земельного участка, в связи с чем заявление должно было быть удовлетворено в полном объеме.
ООО "МАГАС" полагает, что не обоснована ссылка суда первой инстанции на листе 12 решения на то, что "заключение сторонами договора аренды земельного участка для обслуживания рынка и передача его на государственную регистрацию при отсутствии на данном земельном участке капитальных строений и сооружений после 01.01.2013 противоречит прямому указанию пункта 3 статьи 24 Закона о розничных рынках".
В отзыве на кассационную жалобу администрация указала, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения.
Директор ООО "МАГАС" и его представитель в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований. Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 на листе 18 следующий текст: "Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вышеуказанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ", а также иное указание на противоречие договора аренды закону.
Представитель Управления Росреестра по Томской области в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что постановлением администрации от 07.06.2012 N 396-з (с учетом постановлений от 01.04.2013 N 136-з, от 30.07.2013 N 373-з о внесении изменений в постановление от 07.06.2012) ООО "МАГАС" образован земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, для обслуживания рынка площадью 1 640 кв. м.
Между муниципальным образованием "Шегарский район" и ООО "МАГАС" заключен договор аренды (с дополнительными соглашениями к нему от 09.10.2013, от 30.10.2013) согласно которому обществу предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, для использования в целях обслуживания рынка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка общей площадью 1 640 кв. м (пункт 1.1 договора аренды).
Действие договора аренды распространяется на правоотношения, возникшие с 07.06.2012. Срок аренды устанавливается с 07.06.2012 по 06.06.2017 (пункт 2.1 договора аренды).
Срок аренды с учетом дополнительного соглашения от 09.10.2013 установлен до 07.06.2022.
В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды, в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично.
Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора допускается только после направления арендатору претензии с предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в срок не более 30 календарных дней (или) предложением в этот же срок расторгнуть договор.
Согласно пункту 5.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочного расторжения договора при использовании арендатором земельного участка, в частности, не по целевому назначению.
Управлением Росреестра по Томской области 16.10.2013 договор аренды зарегистрирован в соответствии с Законом о регистрации, о чем государственным регистратором произведена соответствующая запись.
Постановлением администрации от 17.02.2014 N 138-з договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, постановление главы Шегарского района от 07.06.2012 N 396 признано утратившим силу.
В качестве основания для расторжения договора аренды администрация указала на неисполнение договора аренды, использование земельного участка не по целевому назначению.
Управлением Росреестра по Томской области 07.03.2014 на основании представленных документов произведена государственная регистрация расторжения договора аренды.
Общество, посчитав, что постановление администрации от 17.02.2014 N 138-з и действия Управления Росреестра по Томской области не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными при наличии двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ досрочное расторжение договора производится в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
По пункту 3 статьи 24 Закона о розничных рынках с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.
Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это предусмотрено законом.
Договор аренды заключен после 01.01.2013 (исходя из момента государственной регистрации 16.10.2013), то есть в период, когда пунктом 3 статьи 24 Закона о розничных рынках установлен запрет на использование временных сооружений.
По материалам дела имущественный комплекс, расположенный на спорном земельном участке, состоит из временных сооружений.
С учетом изложенного, судебные инстанции правомерно признали обоснованным довод администрации о том, что с 01.01.2013 ООО "МАГАС" использовало земельный участок не по целевому назначению, предусмотренному в пункте 1.1 договора аренды.
В письмах от 13.12.2013, от 10.01.2014 администрация указала на нецелевое использование земельного участка, а также на условие договора аренды об одностороннем отказе с заключением соглашения о расторжении договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), которые оставлены обществом без удовлетворения.
Согласно материалам дела в ходе проведенных администрацией проверок состояния имущества (земельного участка), правообладателем которого является муниципальное образование "Шегарский район" (акты от 09.01.2014, от 12.02.2014), установлено, что ООО "МАГАС" не использует земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1 640 кв. м, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, по целевому назначению, так как рынок на земельном участке отсутствует, разрешение на строительство рынка и разрешение на право организации розничных рынков администрацией не выдавались.
Доказательства обжалования действий (бездействия) администрации, связанных с отказом в выдаче разрешения на строительство или разрешения на право организации розничных рынков, изменения целевого назначения земельного участка, в материалы дела не представлены.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно посчитал, что постановление администрации от 17.02.2014 N 138-з "О расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного ООО "МАГАС" не нарушает права заявителя, так как использование земельного участка, переданного для целей обслуживания рынка (а именно, использование его в предпринимательской деятельности: заключение договоров по предоставлению торговых мест, оказание услуг по охране и уборки территории и т.д.) при отсутствии на данном участке капитальных строений, запрещено, нарушает требования закона и, при этом, посягает на права и законные интересы иных лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу пункта 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, к которым отнесены органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения или прекращения прав (сделок, обременений) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в законную силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Порядок осуществления государственной регистрации определен в статье 13 Закона о регистрации.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
По пункту 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что заключение сторонами договора аренды для обслуживания рынка и передача его на государственную регистрацию при отсутствии на данном земельном участке капитальных зданий и сооружений после 01.01.2013 противоречит прямому указанию пункта 3 статьи 24 Закона о розничных рынках, суд первой инстанции правомерно отказал в признании постановления администрации от 17.02.2014 N 138-з, недействительным. Учитывая, что заявитель не обосновал каким нормам Закона о регистрации не соответствует произведенная государственная регистрация, какие права и законные интересы заявителя нарушены такой регистрацией, суд первой инстанции правомерно отказал в признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу N А67-2021/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.01.2015 N Ф04-14213/2014 ПО ДЕЛУ N А67-2021/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2015 г. по делу N А67-2021/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Перминовой Ю.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" на решение Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 (судья Сулимская Ю.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 (судьи Усанина Н.А., Бородулина И.И., Марченко Н.В.) по делу N А67-2021/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" (636130, Томская область, с. Мельниково, ул. Свердлова, д. 4, корп. А, кв. 2, ИНН 7016006385, ОГРН 1077026000370) к администрации Шегарского района (636130, Томская область, с. Мельниково, ул. Калинина, д. 51, ИНН 7016000834, ОГРН 1027003155673), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, Томская область, г. Томск, ул. Пушкина, д. 34/1, ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) о признании недействительным и отмене полностью постановления от 17.02.2014 N 138-з; о признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 317.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Зайцева О.О.) в заседании участвовали: директор общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" Нальгиева М.М. на основании протокола собрания учредителей от 20.06.2007, представитель общества с ограниченной ответственностью "МАГАС" Оржанникова О.В. по доверенности от 28.11.2014, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Казакова Т.Н. по доверенности от 31.12.2014.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МАГАС" (далее - ООО "МАГАС", общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к администрации Шегарского района (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области) о признании недействительным и отмене полностью постановления администрации от 17.02.2014 N 138-з; о признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 317 (далее - договор аренды), заключенного муниципальным образованием "Шегарский район" с ООО "МАГАС", в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1 640 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, произведенной Управлением Росреестра по Томской области 07.03.2014; об устранении в полном объеме нарушения прав общества путем возложения обязанности на Управление Росреестра по Томской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 317 на земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1 640 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3.
Заявленные требования мотивированы со ссылкой на статьи 310, 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22, 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 2, 4, 9, 17, 18, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Решением Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014, в удовлетворении заявления общества отказано.
ООО "МАГАС" обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований. Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 на листе 18 следующий текст: "Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вышеуказанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ", а также иное указание на противоречие договора аренды закону.
По мнению заявителя, признавая обоснованным довод администрации о том, что с 01.03.2013 ООО "МАГАС" использовало земельный участок не по целевому назначению, предусмотренному в пункте 1.1 договора аренды, суд первой и апелляционной инстанций, тем не менее, не указывает, какими именно действиями это нецелевое использование осуществлялось.
ООО "МАГАС" считает, что не обоснован довод администрации и судебных инстанций о том, что заявитель использовал земельный участок не по целевому назначению.
Заявитель полагает, что не обоснованы доводы судов о том, что поскольку договор аренды заключен после 01.01.2013 (исходя из момента государственной регистрации 16.10.2013), соответственно, на него распространяется действие пункта 3 статьи 24 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках), которым установлен запрет на использование временных сооружений.
ООО "МАГАС" считает, что судами не было принято во внимание и не оценено надлежащим образом то обстоятельство, что арендатор, получивший в пользование земельный участок, в течение всего периода действия договора аренды, предшествовавшего его расторжению, неоднократно предпринимал действия к получению разрешительной документации на строительство. Отказывая в удовлетворении данных заявлений арендатора и в дальнейшем расторгая договор в одностороннем порядке по тому основанию, что арендатор не использовал земельный участок - фактически в связи с отказами арендодателя в выдаче разрешительной документации на строительство, администрация фактически злоупотребляла своими правами.
По мнению заявителя, установив, что фактически земельный участок не использовался арендатором, что исключает квалификацию бездействия арендатора как использование участка не по назначению, суд должен был прийти к выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка не имеется, договор аренды не содержит такого основания для его досрочного расторжения как неиспользование земельного участка, в связи с чем заявление должно было быть удовлетворено в полном объеме.
ООО "МАГАС" полагает, что не обоснована ссылка суда первой инстанции на листе 12 решения на то, что "заключение сторонами договора аренды земельного участка для обслуживания рынка и передача его на государственную регистрацию при отсутствии на данном земельном участке капитальных строений и сооружений после 01.01.2013 противоречит прямому указанию пункта 3 статьи 24 Закона о розничных рынках".
В отзыве на кассационную жалобу администрация указала, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения.
Директор ООО "МАГАС" и его представитель в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований. Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 на листе 18 следующий текст: "Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вышеуказанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ", а также иное указание на противоречие договора аренды закону.
Представитель Управления Росреестра по Томской области в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что постановлением администрации от 07.06.2012 N 396-з (с учетом постановлений от 01.04.2013 N 136-з, от 30.07.2013 N 373-з о внесении изменений в постановление от 07.06.2012) ООО "МАГАС" образован земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, для обслуживания рынка площадью 1 640 кв. м.
Между муниципальным образованием "Шегарский район" и ООО "МАГАС" заключен договор аренды (с дополнительными соглашениями к нему от 09.10.2013, от 30.10.2013) согласно которому обществу предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, для использования в целях обслуживания рынка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка общей площадью 1 640 кв. м (пункт 1.1 договора аренды).
Действие договора аренды распространяется на правоотношения, возникшие с 07.06.2012. Срок аренды устанавливается с 07.06.2012 по 06.06.2017 (пункт 2.1 договора аренды).
Срок аренды с учетом дополнительного соглашения от 09.10.2013 установлен до 07.06.2022.
В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды, в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично.
Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора допускается только после направления арендатору претензии с предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в срок не более 30 календарных дней (или) предложением в этот же срок расторгнуть договор.
Согласно пункту 5.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочного расторжения договора при использовании арендатором земельного участка, в частности, не по целевому назначению.
Управлением Росреестра по Томской области 16.10.2013 договор аренды зарегистрирован в соответствии с Законом о регистрации, о чем государственным регистратором произведена соответствующая запись.
Постановлением администрации от 17.02.2014 N 138-з договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, постановление главы Шегарского района от 07.06.2012 N 396 признано утратившим силу.
В качестве основания для расторжения договора аренды администрация указала на неисполнение договора аренды, использование земельного участка не по целевому назначению.
Управлением Росреестра по Томской области 07.03.2014 на основании представленных документов произведена государственная регистрация расторжения договора аренды.
Общество, посчитав, что постановление администрации от 17.02.2014 N 138-з и действия Управления Росреестра по Томской области не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными при наличии двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ досрочное расторжение договора производится в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
По пункту 3 статьи 24 Закона о розничных рынках с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.
Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это предусмотрено законом.
Договор аренды заключен после 01.01.2013 (исходя из момента государственной регистрации 16.10.2013), то есть в период, когда пунктом 3 статьи 24 Закона о розничных рынках установлен запрет на использование временных сооружений.
По материалам дела имущественный комплекс, расположенный на спорном земельном участке, состоит из временных сооружений.
С учетом изложенного, судебные инстанции правомерно признали обоснованным довод администрации о том, что с 01.01.2013 ООО "МАГАС" использовало земельный участок не по целевому назначению, предусмотренному в пункте 1.1 договора аренды.
В письмах от 13.12.2013, от 10.01.2014 администрация указала на нецелевое использование земельного участка, а также на условие договора аренды об одностороннем отказе с заключением соглашения о расторжении договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), которые оставлены обществом без удовлетворения.
Согласно материалам дела в ходе проведенных администрацией проверок состояния имущества (земельного участка), правообладателем которого является муниципальное образование "Шегарский район" (акты от 09.01.2014, от 12.02.2014), установлено, что ООО "МАГАС" не использует земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:3179, общей площадью 1 640 кв. м, расположенный по адресу: Томская область, Шегарский район, с. Мельниково, ул. Коммунистическая, 3, по целевому назначению, так как рынок на земельном участке отсутствует, разрешение на строительство рынка и разрешение на право организации розничных рынков администрацией не выдавались.
Доказательства обжалования действий (бездействия) администрации, связанных с отказом в выдаче разрешения на строительство или разрешения на право организации розничных рынков, изменения целевого назначения земельного участка, в материалы дела не представлены.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно посчитал, что постановление администрации от 17.02.2014 N 138-з "О расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного ООО "МАГАС" не нарушает права заявителя, так как использование земельного участка, переданного для целей обслуживания рынка (а именно, использование его в предпринимательской деятельности: заключение договоров по предоставлению торговых мест, оказание услуг по охране и уборки территории и т.д.) при отсутствии на данном участке капитальных строений, запрещено, нарушает требования закона и, при этом, посягает на права и законные интересы иных лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу пункта 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, к которым отнесены органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения или прекращения прав (сделок, обременений) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в законную силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Порядок осуществления государственной регистрации определен в статье 13 Закона о регистрации.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
По пункту 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что заключение сторонами договора аренды для обслуживания рынка и передача его на государственную регистрацию при отсутствии на данном земельном участке капитальных зданий и сооружений после 01.01.2013 противоречит прямому указанию пункта 3 статьи 24 Закона о розничных рынках, суд первой инстанции правомерно отказал в признании постановления администрации от 17.02.2014 N 138-з, недействительным. Учитывая, что заявитель не обосновал каким нормам Закона о регистрации не соответствует произведенная государственная регистрация, какие права и законные интересы заявителя нарушены такой регистрацией, суд первой инстанции правомерно отказал в признании незаконной государственной регистрации расторжения договора аренды.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 16.07.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу N А67-2021/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)