Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 8 апреля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О.,
при участии в судебном заседании представителей Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. (доверенность от 10.01.2014 года), индивидуального предпринимателя Мельникова Александра Викторовича, представителя ИП Мельникова А.В. Шемякина А.С. (доверенность от 07.08.2012 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 января 2014 года по делу N А78-7181/2013 (суд первой инстанции - Клишина Ю.Ю.),
установил:
индивидуальный предприниматель Мельников Александр Викторович (ИНН 753600173700, ОГРН 304753403000432, далее - ИП Мельников А.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - департамент) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года, содержащегося в письме от 24.06.2013 года N 01-13/4472, о признании незаконным решения в расторжении договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года, об обращении с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030862:13, содержащиеся в письме от 24.05.2013 года N 01-13/4369а, об обязании в месячный срок с момента вступления решения в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов предоставленного для строительства административного здания с подземной автостоянкой, с кадастровым номером 75:32:030862:13, площадью 851 кв. м, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, на условиях Договора аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года до 29.08.2014 года, об обязании направить заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о возникновении права аренды индивидуального предпринимателя Мельникова Александра Викторовича, в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030862:13, площадью 851 кв. м, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, на условиях Договора аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года.
Определением суда от 25.09.2013 года привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ИНН 7536057403, ОРГН 1047550034509).
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края также обратился с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к индивидуальному предпринимателю Мельникову Александру Викторовичу об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, для чего возложить на ответчика обязанность осуществить вывоз строительных материалов и строительного мусора с территории земельного участка, демонтировать все имеющиеся на земельном участке подземные, наземные строения и ограждение, произвести засыпку котлована, выравнивание грунта на земельном участке, произвести благоустройство земельного участка.
Определением суда от 05.11.2013 года дела объединены в одно производство.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 13 января 2014 года по делу N А78-7181/2013 заявленные ИП Мельниковым А.В. требования удовлетворены. Отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в продлении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года индивидуальному предпринимателю Мельникову Александру Викторовичу, содержащийся в письме от 24.06.2013 года N 01-13/4472 признан незаконным. Решение Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в расторжении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года, об обращении с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030862:13, содержащееся в письме от 24.05.2013 года N 01-13/4369а признано незаконным. Суд обязал Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в месячный срок с момента вступления решения в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов предоставленного для строительства административного здания с подземной автостоянкой, с кадастровым номером 75:32:030862:13, площадью 851 кв. м, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, на условиях Договора аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06 августа 2008 года, до 29 августа 2014 года. В удовлетворении иска Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю Мельникову Александру Викторовичу об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, отказано.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта как незаконного и необоснованного по мотивам, изложенным в жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Мельников А.В. с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своего представителя не обеспечило.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 21.02.2014. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании 24.03.2014 объявлен перерыв, о чем сделано публичное извещение о перерыве в судебном заседании, размещенное на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Читинской области от 06.08.2008 года N 2069/р "О предоставлении земельного участка на праве аренды ИП А.В. Мельникову" предпринимателю Мельникову А.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 851 кв. м из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:030862:13, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, для строительства административного здания с подземной автостоянкой на срок до 01 июля 2011 года (т. 1 л.д. 28).
06.08.2008 года между Департаментом и предпринимателем Мельниковым А.В. был заключен договор аренды земельного участка N 406/08 сроком до 01.07.2011 года, государственная регистрация договора в установленном законом порядке произведена 13.10.2008 года. Предметом указанного договора является земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а, для целей строительства административного здания с подземной автостоянкой. (т. 1 л.д. 23-25).
Дополнительным соглашением от 29.08.2011 года к договору N 406/08 срок действия договора был продлен до 01.08.2012 года. Названный Договор и дополнительное соглашение к нему в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю (т. 1 л.д. 35).
24.05.2012 года Отделом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" предпринимателю выдано разрешение N RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 2а, сроком действия разрешения до 24.05.2015 года. (т. 1 л.д. 61-62).
27.07.2012 года предприниматель Мельников А.В. обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 406/08 до 24.05.2015 года.
Уведомлением от 24.05.2013 года N 01-13/4369а Департамент на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил об отказе от договора аренды земельного участка N 406/08 и предложил заявителю в двухнедельный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использование, а также о намерении направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю заявление о погашении регистрационной записи договора аренды по истечению установленного срока. (т. 1 л.д. 19-20).
24.05.2013 года предприниматель Мельников А.В. обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 406/08 до 29.08.2014 года.
Письмом от 04.06.2013 года N 146 Отдела разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию предприниматель Мельников А.В. был уведомлен об отзыве разрешения на строительство N RU75303000-121 от 24.05.2012 года и прекращении его действия с 04.06.2013 года.
13.06.2013 года предприниматель Мельников А.В. обратился в Департамент с заявлением об уменьшении размера арендной платы и получения ответа о продлении договора аренды.
Письмом от 24.06.2013 года N 01-13/4472 предпринимателю Мельникову А.В. было сообщено, что Департамент со ссылкой на ст. 610 ГК РФ отказывает в продлении договора аренды, а также ссылаясь на п. 2 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ и пункт 4.2.2 договора отказал в удовлетворении заявления о перерасчете размера арендной платы за земельный участок (т. 1 л.д. 21).
Полагая, что отказы в продлении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года, изложенные в письмах Департамента от 24.05.2013 года N 01-13/4369а и от 24.06.2013 года N 01-13/4472, нарушают его права и законные интересы в сфере экономической и предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в суд с заявлением о признании их незаконными.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, полагая, что поскольку предприниматель Мельников А.В. по истечению срока действия договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года продолжал им пользоваться, то в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, данный договор был продлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 ГК РФ Департаментом было направлено ответчику уведомление от 24.05.2013 года N 01-13/4369а об отказе в продлении договора аренды, которое им было получено 27.05.2013 года. Поскольку договор аренды N 406/08 от 06.08.2008 года прекратил свое действие 28.08.2013 года, а ответчик при отсутствии правовых оснований продолжает пользоваться спорным земельным участком, Департамент, руководствуясь п. 1 ст. 622 ГК РФ, обратился в суд с иском об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
Суд апелляционной инстанции находит доводы заявителя жалобы основанными на неверном толковании норм права и подлежащими отклонению по следующим мотивам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным рассмотрение судом первой инстанции требований предпринимателя в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.
Как следует из писем от 24.06.2013 года N 01-13/4472 и от 24.05.2013 года N 01-13/4369а, в которых изложены оспариваемые решения, Департамент указал в качестве основания для отказа от продления договора и его отказа соответственно то обстоятельство, что в Департамент поступили документы, свидетельствующие о том, что возведение объекта недвижимости на спорном земельном участке может привести к аварийной ситуации, разрушению жилого дома по ул. Кастринская, 2 и нарушению прав жильцов.
При этом ссылка в указанных письмах на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет самостоятельного правового значения, поскольку решение о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, было обусловлено именно приведенными выше причинами.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что Департамент в данном конкретном случае действовал не только как сторона гражданско-правового договора, но и как орган, осуществляющий публичные полномочия.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктами 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судом, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка N 406/08 от 06.08.2008 заключен на срок 01.07.2011. Дополнительным соглашением от 29.08.2011 к договору N 406/08 срок действия был продлен до 01.08.2012.
Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора предприниматель Мельников А.В. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
При этом суд апелляционной инстанции считает правильным применение редакции статьи 46 ЗК РФ на момент принятия оспариваемых решений, т.е. до вступления в силу 06.09.2013 года Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку в указанном Федеральном законе отсутствует указание на возможность придания обратной силы закону, либо отдельным его положениям.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
По пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, предприниматель Мельников А.В. приступил к освоению земельного участка, после получения зарегистрированного договора аренды, Мельниковым А.В. запрошены технические условия для проектирования в ОАО "ТГК-14" и ОАО "Водоканал-Чита", 12.11.2008 им был заключен договор N 447 с ОАО "Водоканал -Чита" о присоединении проектируемого административно-офисного здания к водопроводным и канализационным сетям, 19.11.2008 заключен договор с ОАО "ТГК-14" о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения.
В течение 2009 года ООО "Забайкальская проектно-строительная компания" проводилась разработка проектной документации, которая не была завершена в связи с финансовыми затруднениями и невозможностью согласовать строительство пятиэтажного здания с подземной автостоянкой в архитекторе, что сторонами не оспаривается.
11.04.2011 Мельниковым А.В. заключен договор с ЗАОр "НП Читагражданпроект" на проектирование строительства двухэтажного административного здания.
В марте - апреле 2012 заявителем Мельниковым А.В. получены технические условия на вынос коммуникаций с территории застройки и на технологическое присоединение инженерных сетей (технические условия Производственного отделения городские электрические сети N 155-В от 09.04.2012, технические условия ОАО "Водоканал-Чита" от 12.03.2012 N 68 и N 69, технические условия ОАО "ТГК-14" от 20.03.2012 N 12-92/350-ВГ, технические условия "ОАО "Читаэнерго" N 75.1962.863.12ТУ от 11.03.2012), получен градостроительный план земельного участка NRU75303000-1348.
24.05.2012 на основании разработанной проектной документации получено разрешение на строительство N RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания (л.д. 61 том.1)
В июне 2012 года получены ордера на право производства земляных работ, а также снос зеленых насаждений (л.д. 58-60 том.1).
Таким образом, действия Мельникова А.В. были направлены на освоение арендуемого земельного участка: проектирование, получение технических условий, ведение строительства и выноса коммуникаций с территории застройки, за исключением периода наложения запрета на осуществление строительства здания в период с 16.07.2012 по 04.06.2013 по решению Центрального районного суда г. Читы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Департаментом не представлено надлежащих и бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор к использованию земельного участка на момент принятия оспариваемых решений, не приступил.
Действующее законодательство не ставит факт использования либо неиспользования по назначению земельного участка, сданного в аренду, в данном случае для строительства, в зависимость от даты начала и периода строительства объекта незавершенного строительства, если данные действия совершались арендатором в период действия разрешения на строительство.
Договором аренды N 406/08 от 06.08.2008 не установлены точные даты начала и окончания строительства административно-офисного здания, таким образом, предприниматель, начав строительство в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, исполнил свою обязанность по целевому использованию участка, предусмотренную статьей 42 ЗК РФ.
Также апелляционный суд обращает внимание на то обстоятельство, что 16 июля 2012 года Центральным районный судом города Читы по заявлению одного из жителей близлежащих многоквартирных домов вынесено определение о запрете осуществлять строительство административно-офисного здания находящегося по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 2 "а", а также производить любые работы на придомовой территории домов по улице Кастринская, 2, и улице Анохина, 105, в городе Чите, располагать на придомовой территории коммуникации, трубопроводы, линии электропередач, подключатся к сетям указанных домов. 21 декабря 2012 года решением Центрального районного суда города Читы отказано в удовлетворении исковых требований Карабельского А.А., Максимовой Л.H., заместителя прокурора Центрального района г. Читы к Администрации городского округа Город Чита, Департаменту имущества Забайкальского края и индивидуальному предпринимателю Мельникову А.В. о прекращении существования земельного участка и признании договора аренды земельного участка недействительным. Указанное решение было обжаловано в Забайкальский краевой суд. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 08 мая 2013 года решение Центрального районного суда города Читы от 21 декабря 2012 года оставлено без изменения.
Таким образом, в период действия обеспечительных мер ИП Мельников А.В. по независящим от него обстоятельствам не имел возможности осуществлять строительство на спорном земельном участке.
Согласно пунктам 13 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.
В силу частей 1, 2, 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
На основании пункта 16 статьи названного Кодекса обязанность по получению разрешения на строительство возлагается на застройщика, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что 24.05.2012 Отделом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" предпринимателю выдано разрешение на строительство N RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 2а, сроком действия разрешения до 24.05.2015.
При этом судом установлено, что отказ в продлении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008, изложенный в письмах N 01-13/4369а и N 01-13/4472 произведен Департаментом 24.05.2013 и 24.06.2013, то есть в период действующего разрешения на строительство. Данное разрешение на строительство на спорном земельном участке не обжаловалось и не признано в установленном законом порядке недействительным.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ссылка апеллянта на то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды земельного участка (28.08.2013 года), а также обращения Департамента в суд действие разрешения на строительство было уполномоченным органом прекращено (04.06.2013) не имеет правового значения, поскольку отзыв разрешения на строительство явился производным от оспариваемых решений заявителя апелляционной жалобы. Поэтому сам факт отзыва разрешения на строительство, как на то ссылается апеллянт, также не может быть признан основанием для отказа от договора аренды, поскольку по смыслу пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является производным от наличия права на земельный участок.
Апелляционный суд также считает, что Департаментом не приведено ни правового, ни фактического обоснования указанного в письмах от 24.06.2013 года N 01-13/4472 и от 24.05.2013 года N 01-13/4369а основания для отказа от продления договора и его отказа соответственно то обстоятельство, что в Департамент поступили документы, свидетельствующие о том, что возведение объекта недвижимости на спорном земельном участке может привести к аварийной ситуации, разрушению жилого дома по ул. Кастринская, 2 и нарушению прав жильцов.
При таких установленных обстоятельствах решения об отказе от договора аренды, оформленные письмами от 24.05.2013 N 01-13/4369а и от 24.06.2013 N 01-13/4472, противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя.
Следовательно, отказ в удовлетворении иска Департамента к индивидуальному предпринимателю Мельникову А.В. об обязании возвратить по акту приема-передачи арендуемый земельный участок также следует признать обоснованным.
Ссылка апеллянта на преюдициальное значение решения Арбитражного суда Забайкальского края от 21 августа 2013 года по делу N А78-5359/2013, где в мотивировочной части решения указано на то, что договор прекратит свое действие 28 августа 2013 года, основаны на ошибочном толковании положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку преюдициальными могут являться только фактические обстоятельства, а не их правовая оценка. В этой связи вывод суда по указанному делу о том, что договор прекратит свое действие 28 августа 2013 года является вероятностным, без учета фактических обстоятельств, установленных по настоящему делу.
При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 января 2014 года по делу N А78-7181/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2014 ПО ДЕЛУ N А78-7181/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. по делу N А78-7181/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 8 апреля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О.,
при участии в судебном заседании представителей Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. (доверенность от 10.01.2014 года), индивидуального предпринимателя Мельникова Александра Викторовича, представителя ИП Мельникова А.В. Шемякина А.С. (доверенность от 07.08.2012 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 января 2014 года по делу N А78-7181/2013 (суд первой инстанции - Клишина Ю.Ю.),
установил:
индивидуальный предприниматель Мельников Александр Викторович (ИНН 753600173700, ОГРН 304753403000432, далее - ИП Мельников А.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - департамент) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года, содержащегося в письме от 24.06.2013 года N 01-13/4472, о признании незаконным решения в расторжении договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года, об обращении с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030862:13, содержащиеся в письме от 24.05.2013 года N 01-13/4369а, об обязании в месячный срок с момента вступления решения в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов предоставленного для строительства административного здания с подземной автостоянкой, с кадастровым номером 75:32:030862:13, площадью 851 кв. м, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, на условиях Договора аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года до 29.08.2014 года, об обязании направить заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о возникновении права аренды индивидуального предпринимателя Мельникова Александра Викторовича, в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030862:13, площадью 851 кв. м, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, на условиях Договора аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06.08.2008 года.
Определением суда от 25.09.2013 года привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ИНН 7536057403, ОРГН 1047550034509).
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края также обратился с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ к индивидуальному предпринимателю Мельникову Александру Викторовичу об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, для чего возложить на ответчика обязанность осуществить вывоз строительных материалов и строительного мусора с территории земельного участка, демонтировать все имеющиеся на земельном участке подземные, наземные строения и ограждение, произвести засыпку котлована, выравнивание грунта на земельном участке, произвести благоустройство земельного участка.
Определением суда от 05.11.2013 года дела объединены в одно производство.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 13 января 2014 года по делу N А78-7181/2013 заявленные ИП Мельниковым А.В. требования удовлетворены. Отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в продлении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года индивидуальному предпринимателю Мельникову Александру Викторовичу, содержащийся в письме от 24.06.2013 года N 01-13/4472 признан незаконным. Решение Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в расторжении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года, об обращении с заявлением о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030862:13, содержащееся в письме от 24.05.2013 года N 01-13/4369а признано незаконным. Суд обязал Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в месячный срок с момента вступления решения в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов предоставленного для строительства административного здания с подземной автостоянкой, с кадастровым номером 75:32:030862:13, площадью 851 кв. м, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, на условиях Договора аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена N 406/08 от 06 августа 2008 года, до 29 августа 2014 года. В удовлетворении иска Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю Мельникову Александру Викторовичу об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, отказано.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта как незаконного и необоснованного по мотивам, изложенным в жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Мельников А.В. с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своего представителя не обеспечило.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 21.02.2014. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании 24.03.2014 объявлен перерыв, о чем сделано публичное извещение о перерыве в судебном заседании, размещенное на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Читинской области от 06.08.2008 года N 2069/р "О предоставлении земельного участка на праве аренды ИП А.В. Мельникову" предпринимателю Мельникову А.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 851 кв. м из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:030862:13, месторасположение которого установлено: Забайкальский край, город Чита, улица Кастринская, 2а, для строительства административного здания с подземной автостоянкой на срок до 01 июля 2011 года (т. 1 л.д. 28).
06.08.2008 года между Департаментом и предпринимателем Мельниковым А.В. был заключен договор аренды земельного участка N 406/08 сроком до 01.07.2011 года, государственная регистрация договора в установленном законом порядке произведена 13.10.2008 года. Предметом указанного договора является земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а, для целей строительства административного здания с подземной автостоянкой. (т. 1 л.д. 23-25).
Дополнительным соглашением от 29.08.2011 года к договору N 406/08 срок действия договора был продлен до 01.08.2012 года. Названный Договор и дополнительное соглашение к нему в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю (т. 1 л.д. 35).
24.05.2012 года Отделом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" предпринимателю выдано разрешение N RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 2а, сроком действия разрешения до 24.05.2015 года. (т. 1 л.д. 61-62).
27.07.2012 года предприниматель Мельников А.В. обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 406/08 до 24.05.2015 года.
Уведомлением от 24.05.2013 года N 01-13/4369а Департамент на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил об отказе от договора аренды земельного участка N 406/08 и предложил заявителю в двухнедельный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использование, а также о намерении направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю заявление о погашении регистрационной записи договора аренды по истечению установленного срока. (т. 1 л.д. 19-20).
24.05.2013 года предприниматель Мельников А.В. обратился в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 406/08 до 29.08.2014 года.
Письмом от 04.06.2013 года N 146 Отдела разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию предприниматель Мельников А.В. был уведомлен об отзыве разрешения на строительство N RU75303000-121 от 24.05.2012 года и прекращении его действия с 04.06.2013 года.
13.06.2013 года предприниматель Мельников А.В. обратился в Департамент с заявлением об уменьшении размера арендной платы и получения ответа о продлении договора аренды.
Письмом от 24.06.2013 года N 01-13/4472 предпринимателю Мельникову А.В. было сообщено, что Департамент со ссылкой на ст. 610 ГК РФ отказывает в продлении договора аренды, а также ссылаясь на п. 2 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ и пункт 4.2.2 договора отказал в удовлетворении заявления о перерасчете размера арендной платы за земельный участок (т. 1 л.д. 21).
Полагая, что отказы в продлении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года, изложенные в письмах Департамента от 24.05.2013 года N 01-13/4369а и от 24.06.2013 года N 01-13/4472, нарушают его права и законные интересы в сфере экономической и предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в суд с заявлением о признании их незаконными.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, полагая, что поскольку предприниматель Мельников А.В. по истечению срока действия договора аренды N 406/08 от 06.08.2008 года продолжал им пользоваться, то в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, данный договор был продлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 ГК РФ Департаментом было направлено ответчику уведомление от 24.05.2013 года N 01-13/4369а об отказе в продлении договора аренды, которое им было получено 27.05.2013 года. Поскольку договор аренды N 406/08 от 06.08.2008 года прекратил свое действие 28.08.2013 года, а ответчик при отсутствии правовых оснований продолжает пользоваться спорным земельным участком, Департамент, руководствуясь п. 1 ст. 622 ГК РФ, обратился в суд с иском об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 851 кв. м с кадастровым номером 75:32:030862:13, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Кастринская, 2а в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
Суд апелляционной инстанции находит доводы заявителя жалобы основанными на неверном толковании норм права и подлежащими отклонению по следующим мотивам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным рассмотрение судом первой инстанции требований предпринимателя в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.
Как следует из писем от 24.06.2013 года N 01-13/4472 и от 24.05.2013 года N 01-13/4369а, в которых изложены оспариваемые решения, Департамент указал в качестве основания для отказа от продления договора и его отказа соответственно то обстоятельство, что в Департамент поступили документы, свидетельствующие о том, что возведение объекта недвижимости на спорном земельном участке может привести к аварийной ситуации, разрушению жилого дома по ул. Кастринская, 2 и нарушению прав жильцов.
При этом ссылка в указанных письмах на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет самостоятельного правового значения, поскольку решение о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, было обусловлено именно приведенными выше причинами.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что Департамент в данном конкретном случае действовал не только как сторона гражданско-правового договора, но и как орган, осуществляющий публичные полномочия.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктами 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судом, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка N 406/08 от 06.08.2008 заключен на срок 01.07.2011. Дополнительным соглашением от 29.08.2011 к договору N 406/08 срок действия был продлен до 01.08.2012.
Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора предприниматель Мельников А.В. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
При этом суд апелляционной инстанции считает правильным применение редакции статьи 46 ЗК РФ на момент принятия оспариваемых решений, т.е. до вступления в силу 06.09.2013 года Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку в указанном Федеральном законе отсутствует указание на возможность придания обратной силы закону, либо отдельным его положениям.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
По пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных отношений) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, предприниматель Мельников А.В. приступил к освоению земельного участка, после получения зарегистрированного договора аренды, Мельниковым А.В. запрошены технические условия для проектирования в ОАО "ТГК-14" и ОАО "Водоканал-Чита", 12.11.2008 им был заключен договор N 447 с ОАО "Водоканал -Чита" о присоединении проектируемого административно-офисного здания к водопроводным и канализационным сетям, 19.11.2008 заключен договор с ОАО "ТГК-14" о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения.
В течение 2009 года ООО "Забайкальская проектно-строительная компания" проводилась разработка проектной документации, которая не была завершена в связи с финансовыми затруднениями и невозможностью согласовать строительство пятиэтажного здания с подземной автостоянкой в архитекторе, что сторонами не оспаривается.
11.04.2011 Мельниковым А.В. заключен договор с ЗАОр "НП Читагражданпроект" на проектирование строительства двухэтажного административного здания.
В марте - апреле 2012 заявителем Мельниковым А.В. получены технические условия на вынос коммуникаций с территории застройки и на технологическое присоединение инженерных сетей (технические условия Производственного отделения городские электрические сети N 155-В от 09.04.2012, технические условия ОАО "Водоканал-Чита" от 12.03.2012 N 68 и N 69, технические условия ОАО "ТГК-14" от 20.03.2012 N 12-92/350-ВГ, технические условия "ОАО "Читаэнерго" N 75.1962.863.12ТУ от 11.03.2012), получен градостроительный план земельного участка NRU75303000-1348.
24.05.2012 на основании разработанной проектной документации получено разрешение на строительство N RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания (л.д. 61 том.1)
В июне 2012 года получены ордера на право производства земляных работ, а также снос зеленых насаждений (л.д. 58-60 том.1).
Таким образом, действия Мельникова А.В. были направлены на освоение арендуемого земельного участка: проектирование, получение технических условий, ведение строительства и выноса коммуникаций с территории застройки, за исключением периода наложения запрета на осуществление строительства здания в период с 16.07.2012 по 04.06.2013 по решению Центрального районного суда г. Читы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Департаментом не представлено надлежащих и бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор к использованию земельного участка на момент принятия оспариваемых решений, не приступил.
Действующее законодательство не ставит факт использования либо неиспользования по назначению земельного участка, сданного в аренду, в данном случае для строительства, в зависимость от даты начала и периода строительства объекта незавершенного строительства, если данные действия совершались арендатором в период действия разрешения на строительство.
Договором аренды N 406/08 от 06.08.2008 не установлены точные даты начала и окончания строительства административно-офисного здания, таким образом, предприниматель, начав строительство в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, исполнил свою обязанность по целевому использованию участка, предусмотренную статьей 42 ЗК РФ.
Также апелляционный суд обращает внимание на то обстоятельство, что 16 июля 2012 года Центральным районный судом города Читы по заявлению одного из жителей близлежащих многоквартирных домов вынесено определение о запрете осуществлять строительство административно-офисного здания находящегося по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 2 "а", а также производить любые работы на придомовой территории домов по улице Кастринская, 2, и улице Анохина, 105, в городе Чите, располагать на придомовой территории коммуникации, трубопроводы, линии электропередач, подключатся к сетям указанных домов. 21 декабря 2012 года решением Центрального районного суда города Читы отказано в удовлетворении исковых требований Карабельского А.А., Максимовой Л.H., заместителя прокурора Центрального района г. Читы к Администрации городского округа Город Чита, Департаменту имущества Забайкальского края и индивидуальному предпринимателю Мельникову А.В. о прекращении существования земельного участка и признании договора аренды земельного участка недействительным. Указанное решение было обжаловано в Забайкальский краевой суд. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 08 мая 2013 года решение Центрального районного суда города Читы от 21 декабря 2012 года оставлено без изменения.
Таким образом, в период действия обеспечительных мер ИП Мельников А.В. по независящим от него обстоятельствам не имел возможности осуществлять строительство на спорном земельном участке.
Согласно пунктам 13 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.
В силу частей 1, 2, 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.
На основании пункта 16 статьи названного Кодекса обязанность по получению разрешения на строительство возлагается на застройщика, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что 24.05.2012 Отделом разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа "Город Чита" предпринимателю выдано разрешение на строительство N RU75303000-121 на строительство административно-офисного здания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Чита, ул. Кастринская, 2а, сроком действия разрешения до 24.05.2015.
При этом судом установлено, что отказ в продлении договора аренды N 406/08 от 06.08.2008, изложенный в письмах N 01-13/4369а и N 01-13/4472 произведен Департаментом 24.05.2013 и 24.06.2013, то есть в период действующего разрешения на строительство. Данное разрешение на строительство на спорном земельном участке не обжаловалось и не признано в установленном законом порядке недействительным.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ссылка апеллянта на то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды земельного участка (28.08.2013 года), а также обращения Департамента в суд действие разрешения на строительство было уполномоченным органом прекращено (04.06.2013) не имеет правового значения, поскольку отзыв разрешения на строительство явился производным от оспариваемых решений заявителя апелляционной жалобы. Поэтому сам факт отзыва разрешения на строительство, как на то ссылается апеллянт, также не может быть признан основанием для отказа от договора аренды, поскольку по смыслу пункта 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство является производным от наличия права на земельный участок.
Апелляционный суд также считает, что Департаментом не приведено ни правового, ни фактического обоснования указанного в письмах от 24.06.2013 года N 01-13/4472 и от 24.05.2013 года N 01-13/4369а основания для отказа от продления договора и его отказа соответственно то обстоятельство, что в Департамент поступили документы, свидетельствующие о том, что возведение объекта недвижимости на спорном земельном участке может привести к аварийной ситуации, разрушению жилого дома по ул. Кастринская, 2 и нарушению прав жильцов.
При таких установленных обстоятельствах решения об отказе от договора аренды, оформленные письмами от 24.05.2013 N 01-13/4369а и от 24.06.2013 N 01-13/4472, противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя.
Следовательно, отказ в удовлетворении иска Департамента к индивидуальному предпринимателю Мельникову А.В. об обязании возвратить по акту приема-передачи арендуемый земельный участок также следует признать обоснованным.
Ссылка апеллянта на преюдициальное значение решения Арбитражного суда Забайкальского края от 21 августа 2013 года по делу N А78-5359/2013, где в мотивировочной части решения указано на то, что договор прекратит свое действие 28 августа 2013 года, основаны на ошибочном толковании положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку преюдициальными могут являться только фактические обстоятельства, а не их правовая оценка. В этой связи вывод суда по указанному делу о том, что договор прекратит свое действие 28 августа 2013 года является вероятностным, без учета фактических обстоятельств, установленных по настоящему делу.
При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 января 2014 года по делу N А78-7181/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)