Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС": Бессмертных А.Э. - по доверенности от 05.08.2013 г.,
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области: Максягина М.А. - по доверенности от 30.12.2013 г. N 48/01-24, Щеглов Е.И. - по доверенности от 17.02.2014 г. N 10/01-24,
от Администрации г. Реутов Московской области: Щеглов Е.И. - по доверенности от 20.12.2013 г. N 71,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2013 года по делу N А41-49210/13, принятое судьей Завриевым С.С., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС", при участии в деле в качестве третьего лица Администрации г. Реутов Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС" (далее - ООО "ЭГАС", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 184 от 19.09.2006 г. и обязании ООО "ЭГАС" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Администрация г. Реутов Московской области (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены (л.д. 118-119).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ЭГАС" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 129-133).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители истца и третьего лица возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.09.2006 г. между истцом (арендодатель) и ООО "СК "Центрострой-М" был заключен договор аренды земельного участка N 184 (л.д. 23-24).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.04.2008 г. за N 50-50-48/007/2008-014.
Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 общей площадью 4800 кв. м, категория земель: "земли поселений", разрешенное использование: "размещение и строительство открытой автостоянки", местоположение: Московская область, г. Реутов, ул. Некрасова (с северной стороны).
На основании соглашения N 2 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.11.2008 г. (л.д. 25-26), все права и обязанности по данному договору аренды N 184 от 19.09.2006 г. перешли к ООО "ЭГАС".
Соглашение об уступке права зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 23.01.2009 г. за N 50-50-48/024/2008-245.
В соответствии с п. 2.1 договора N 184 от 19.09.2006 г. срок аренды установлен до 20.07.2021 г.
Согласно п. 4.2.2 названного договора арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ, Московской области и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
Арендодатель имеет право расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, а также неосвоению земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией (пункт 4.3.4 договора).
В связи с тем обстоятельством, что ответчик в нарушение условий договора возвел на арендованном земельном участке металлический ангар, истец направил в адрес ООО "ЭГАС" предупреждение N 1003/04-02 от 18.06.2013 г. с просьбой в срок до 05.07.2013 г. устранить нарушения условий договора земельного участка и представить в КУМИ Администрации г. Реутов доказательства устранения допущенных нарушений (л.д. 27, 51-52).
Поскольку ответа от ответчика не последовало, металлический ангар, возведенный на земельном участке, убран не был, 09.07.2013 г. истец направил в адрес ООО "ЭГАС" требование N 1068/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке в связи с нарушением арендатором п. 4.3.4 договора в части целевого использования земельного участка, а также по причине неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией (л.д. 29, 53-54).
В ответ на указанное обращение каких-либо действий со стороны ответчика не последовало.
При этом, в обоснование заявленных исковых требований истцом представлены акт проверки Реутовского отдела Управления Росреестра по МО N 47 от 12.08.2013 г. об установлении нецелевого использования арендованного ответчиком земельного участка, выразившееся в строительстве ангара (л.д. 30-31), а также акт осмотра испрашиваемого земельного участка от 06.11.2013 г. с приложенной к нему фототаблицей (л.д. 47-49).
Из указанного акта осмотра от 06.11.2013 г. следует, что на земельном участке расположены открытая автостоянка, в южной части - металлический складской ангар.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком земельный участок не освоен, используется с нарушением целевого назначения, выявленные нарушения ответчиком не устранены.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обязанность арендатора пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ, Московской области и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, и возможность расторжения договора в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, а также не освоению земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией предусмотрена пунктами 4.2.2, 4.3.4 договора аренды.
Из названного договора следует, что земельный участок площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 передан ответчику для размещения и строительства открытой автостоянки.
Согласно акту осмотра от 06.11.2013 г. на земельном участке расположены открытая автостоянка, в южной части земельного участка расположен металлический складской ангар.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представителями сторон был представлен акт совместного осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 от 17 февраля 2014 года, согласно которому установлено, что на земельном участке на момент осмотра велись работы по демонтажу металлической конструкции. Часть земельного участка используется под стоянку автомобилей. На парковочных местах размещены автотранспортные средства. Межевые знаки на участке отсутствуют. На земельном участке имеется асфальтовое покрытие, пронумерованные парковочные места, размеченные краской, металлическое ограждение (забор) по трем сторонам участка из профилированных листов по металлическим стойкам (столбам). К акту осмотра приложены фотоматериалы.
В соответствии с представленным Комитетом в материалы дела односторонним актом осмотра земельного участка от 03 марта 2014 года на земельном участке на момент осмотра находилась часть металлической конструкции. Часть земельного участка используется под ангар. Межевые знаки на участке отсутствуют. На участке расположена конструкция на бетонном фундаменте высотой приблизительно 50 см от земли. Ангар имеет каркасную конструкцию. Сваи каркасов загублены в фундамент.
Согласно представленному ответчиком одностороннему акту осмотра от 28 февраля 2014 года на спорном земельном участке на момент осмотра велись работы по завершению демонтажа сборно-разборной конструкции. Сборно-разборная конструкция демонтирована.
Ссылки истца на акт проверки Росреестра от 12.08.2013 N 47, письмо Главного управления государственного административно-технического надзора - Территориального отдела N 11, постановления о назначении административного наказания, а также акта осмотра от 06.11.2013 года, как на доказательства, подтверждающие, по его мнению, использование обществом земельного участка не по целевому назначению (под ангар, а не автостоянку), не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, поскольку из представленных в материалы дела документов, в том числе заключения специалиста от 12.11.2013 N 12.11.13/1-СТЭ, актов обследования от 06.11.2013, 17.02.2014, 28.02.2014, 03.03.2014 года и фотоснимков (как по состоянию на момент рассмотрения дела по существу в суде первой инстанции, так в ходе апелляционного производства) усматривается, что часть земельного участка используется под стоянку автомобилей. На момент осмотров 17.02.2014, 28.02.2014, 03.03.2014 года на спорном земельном участке велись работы по демонтажу ангара.
Согласно договору купли-продажи N ВА/06/02 от 06.02.2014, заключенному между ООО "ЭГАС" (продавец) и ООО "Веста" (покупатель), продавец обязался продать, а покупатель - принять, оплатить, демонтировать и вывести сборно-разборную конструкцию, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Некрасова. Товар передан ООО "ЭГАС" покупателю по акту приема-передачи.
Кроме того, согласно акту проверки Росреестра от 12.08.2013 N 47, на который также ссылается истец, данный земельный участок окружен металлическим забором, заасфальтирован, размечен на места под стоянку автотранспорта (л.д. 30-31).
Нарушение условий договора аренды от 19.09.2006 г. N 184, с учетом того, что права по нему перешли к ООО "ЭГАС" на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 25.11.2008 г. N 2 (дата регистрации 23.01.2009), и на момент рассмотрения спора на земельном участке ведутся работы по демонтажу ангара, устранено ответчиком в разумные сроки.
Довод Комитета о том, что ангар демонтирован частично, так как фундамент до сих пор не демонтирован, не свидетельствует о неиспользовании земельного участка под автостоянку.
Апелляционным судом не может быть принят во внимание довод Комитета о том, что в отсутствие ордера на производство земляных работ, а также в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство автостоянки земельный участок не может считаться освоенным и использующимся по целевому назначению, поскольку истцом не доказано, что открытая автостоянка является объектом недвижимого имущества и для ее организации необходимо составление проектной документации и получение разрешения на строительство. Также истцом не доказано, что при благоустройстве автостоянки велись работы, требующие получение ордера на производство земляных работ.
Кроме того, отсутствие указанных документов не может свидетельствовать об отсутствии автостоянки на земельном участке площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010101:0138, при том, что материалами дела подтверждается обратное.
Таким образом, факт освоения участка и использования его по целевому назначению доказан в рамках данного дела представленными в материалы дела документами, в свою очередь истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, свидетельствующих о наличии бесспорных оснований для его расторжения (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оснований считать, что земельный участок используется не по назначению, при том, что данный участок окружен металлическим забором, заасфальтирован и размечен на места под стоянку автотранспорта, у суда не имеется.
Учитывая изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2013 года по делу N А41-49210/13 подлежит отмене, а в удовлетворении иска надлежит отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ООО "ЭГАС" в связи с подачей апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2013 года по делу N А41-49210/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС" расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2014 ПО ДЕЛУ N А41-49210/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. по делу N А41-49210/13
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС": Бессмертных А.Э. - по доверенности от 05.08.2013 г.,
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области: Максягина М.А. - по доверенности от 30.12.2013 г. N 48/01-24, Щеглов Е.И. - по доверенности от 17.02.2014 г. N 10/01-24,
от Администрации г. Реутов Московской области: Щеглов Е.И. - по доверенности от 20.12.2013 г. N 71,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2013 года по делу N А41-49210/13, принятое судьей Завриевым С.С., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС", при участии в деле в качестве третьего лица Администрации г. Реутов Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС" (далее - ООО "ЭГАС", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 184 от 19.09.2006 г. и обязании ООО "ЭГАС" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Администрация г. Реутов Московской области (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены (л.д. 118-119).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ЭГАС" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 129-133).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители истца и третьего лица возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.09.2006 г. между истцом (арендодатель) и ООО "СК "Центрострой-М" был заключен договор аренды земельного участка N 184 (л.д. 23-24).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 22.04.2008 г. за N 50-50-48/007/2008-014.
Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 общей площадью 4800 кв. м, категория земель: "земли поселений", разрешенное использование: "размещение и строительство открытой автостоянки", местоположение: Московская область, г. Реутов, ул. Некрасова (с северной стороны).
На основании соглашения N 2 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.11.2008 г. (л.д. 25-26), все права и обязанности по данному договору аренды N 184 от 19.09.2006 г. перешли к ООО "ЭГАС".
Соглашение об уступке права зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 23.01.2009 г. за N 50-50-48/024/2008-245.
В соответствии с п. 2.1 договора N 184 от 19.09.2006 г. срок аренды установлен до 20.07.2021 г.
Согласно п. 4.2.2 названного договора арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ, Московской области и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
Арендодатель имеет право расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, а также неосвоению земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией (пункт 4.3.4 договора).
В связи с тем обстоятельством, что ответчик в нарушение условий договора возвел на арендованном земельном участке металлический ангар, истец направил в адрес ООО "ЭГАС" предупреждение N 1003/04-02 от 18.06.2013 г. с просьбой в срок до 05.07.2013 г. устранить нарушения условий договора земельного участка и представить в КУМИ Администрации г. Реутов доказательства устранения допущенных нарушений (л.д. 27, 51-52).
Поскольку ответа от ответчика не последовало, металлический ангар, возведенный на земельном участке, убран не был, 09.07.2013 г. истец направил в адрес ООО "ЭГАС" требование N 1068/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке в связи с нарушением арендатором п. 4.3.4 договора в части целевого использования земельного участка, а также по причине неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией (л.д. 29, 53-54).
В ответ на указанное обращение каких-либо действий со стороны ответчика не последовало.
При этом, в обоснование заявленных исковых требований истцом представлены акт проверки Реутовского отдела Управления Росреестра по МО N 47 от 12.08.2013 г. об установлении нецелевого использования арендованного ответчиком земельного участка, выразившееся в строительстве ангара (л.д. 30-31), а также акт осмотра испрашиваемого земельного участка от 06.11.2013 г. с приложенной к нему фототаблицей (л.д. 47-49).
Из указанного акта осмотра от 06.11.2013 г. следует, что на земельном участке расположены открытая автостоянка, в южной части - металлический складской ангар.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком земельный участок не освоен, используется с нарушением целевого назначения, выявленные нарушения ответчиком не устранены.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обязанность арендатора пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ, Московской области и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, и возможность расторжения договора в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, а также не освоению земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией предусмотрена пунктами 4.2.2, 4.3.4 договора аренды.
Из названного договора следует, что земельный участок площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 передан ответчику для размещения и строительства открытой автостоянки.
Согласно акту осмотра от 06.11.2013 г. на земельном участке расположены открытая автостоянка, в южной части земельного участка расположен металлический складской ангар.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представителями сторон был представлен акт совместного осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 от 17 февраля 2014 года, согласно которому установлено, что на земельном участке на момент осмотра велись работы по демонтажу металлической конструкции. Часть земельного участка используется под стоянку автомобилей. На парковочных местах размещены автотранспортные средства. Межевые знаки на участке отсутствуют. На земельном участке имеется асфальтовое покрытие, пронумерованные парковочные места, размеченные краской, металлическое ограждение (забор) по трем сторонам участка из профилированных листов по металлическим стойкам (столбам). К акту осмотра приложены фотоматериалы.
В соответствии с представленным Комитетом в материалы дела односторонним актом осмотра земельного участка от 03 марта 2014 года на земельном участке на момент осмотра находилась часть металлической конструкции. Часть земельного участка используется под ангар. Межевые знаки на участке отсутствуют. На участке расположена конструкция на бетонном фундаменте высотой приблизительно 50 см от земли. Ангар имеет каркасную конструкцию. Сваи каркасов загублены в фундамент.
Согласно представленному ответчиком одностороннему акту осмотра от 28 февраля 2014 года на спорном земельном участке на момент осмотра велись работы по завершению демонтажа сборно-разборной конструкции. Сборно-разборная конструкция демонтирована.
Ссылки истца на акт проверки Росреестра от 12.08.2013 N 47, письмо Главного управления государственного административно-технического надзора - Территориального отдела N 11, постановления о назначении административного наказания, а также акта осмотра от 06.11.2013 года, как на доказательства, подтверждающие, по его мнению, использование обществом земельного участка не по целевому назначению (под ангар, а не автостоянку), не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, поскольку из представленных в материалы дела документов, в том числе заключения специалиста от 12.11.2013 N 12.11.13/1-СТЭ, актов обследования от 06.11.2013, 17.02.2014, 28.02.2014, 03.03.2014 года и фотоснимков (как по состоянию на момент рассмотрения дела по существу в суде первой инстанции, так в ходе апелляционного производства) усматривается, что часть земельного участка используется под стоянку автомобилей. На момент осмотров 17.02.2014, 28.02.2014, 03.03.2014 года на спорном земельном участке велись работы по демонтажу ангара.
Согласно договору купли-продажи N ВА/06/02 от 06.02.2014, заключенному между ООО "ЭГАС" (продавец) и ООО "Веста" (покупатель), продавец обязался продать, а покупатель - принять, оплатить, демонтировать и вывести сборно-разборную конструкцию, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010101:0138 по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Некрасова. Товар передан ООО "ЭГАС" покупателю по акту приема-передачи.
Кроме того, согласно акту проверки Росреестра от 12.08.2013 N 47, на который также ссылается истец, данный земельный участок окружен металлическим забором, заасфальтирован, размечен на места под стоянку автотранспорта (л.д. 30-31).
Нарушение условий договора аренды от 19.09.2006 г. N 184, с учетом того, что права по нему перешли к ООО "ЭГАС" на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 25.11.2008 г. N 2 (дата регистрации 23.01.2009), и на момент рассмотрения спора на земельном участке ведутся работы по демонтажу ангара, устранено ответчиком в разумные сроки.
Довод Комитета о том, что ангар демонтирован частично, так как фундамент до сих пор не демонтирован, не свидетельствует о неиспользовании земельного участка под автостоянку.
Апелляционным судом не может быть принят во внимание довод Комитета о том, что в отсутствие ордера на производство земляных работ, а также в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство автостоянки земельный участок не может считаться освоенным и использующимся по целевому назначению, поскольку истцом не доказано, что открытая автостоянка является объектом недвижимого имущества и для ее организации необходимо составление проектной документации и получение разрешения на строительство. Также истцом не доказано, что при благоустройстве автостоянки велись работы, требующие получение ордера на производство земляных работ.
Кроме того, отсутствие указанных документов не может свидетельствовать об отсутствии автостоянки на земельном участке площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010101:0138, при том, что материалами дела подтверждается обратное.
Таким образом, факт освоения участка и использования его по целевому назначению доказан в рамках данного дела представленными в материалы дела документами, в свою очередь истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, свидетельствующих о наличии бесспорных оснований для его расторжения (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оснований считать, что земельный участок используется не по назначению, при том, что данный участок окружен металлическим забором, заасфальтирован и размечен на места под стоянку автотранспорта, у суда не имеется.
Учитывая изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2013 года по делу N А41-49210/13 подлежит отмене, а в удовлетворении иска надлежит отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ООО "ЭГАС" в связи с подачей апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 04 марта 2013 года по делу N А41-49210/13 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС" расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)