Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Анишиной В.И.,
судей Александрова В.Н., Хаменкова В.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Маркова В.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Маркова В.А. на решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Марков В.А. обратился в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, <...>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2012 г. - <...> руб.
Решением Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Марков В.А. обратился в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Правительство Челябинской области, Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Маркову В.А. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, примерно в <...> м по направлению на <...> от ориентира п. <...>, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14 апреля 2011 г. N <...>.
Согласно кадастровому паспорту от 12 ноября 2014 г. земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2010 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 29 октября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21 марта 2013 г. N 47-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений)" по состоянию на 1 января 2012 г.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 ноября 2014 г. N 1011201401, выполненный оценщиком - индивидуальным предпринимателем Ч.
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. составляет <...> руб.
По результатам экспертизы отчета от 18 ноября 2014 г. N 1011201401, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 20 ноября 2014 г. N 2007/11-14.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере <...> руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых упомянутым приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 18 ноября 2014 г N 1011201401.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются в том числе федеральными стандартами оценки, положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный подход и доходный подходы, им применен сравнительный подход. При применении сравнительного подхода в расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж, руководствуясь принципом замещения.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком выбраны четыре участка- аналога, информация о которых взята оценщиком с сайта http://kad.arbitr.ru.
В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости по объекту оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак "разрешенное использование". Вид использования земельных участков-аналогов определен как "для производства сельскохозяйственной продукции", между тем вид использования объекта оценки - "для ведения личного подсобного хозяйства". Оценщик корректировку по данному признаку не проводил.
Оценщик также отказался от корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.
Таким образом, анализ представленного отчета свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Кроме того в отчете указано, что объект оценки, так же как и объекты-аналоги оценивались в качестве объектов, находящихся в собственности. Однако согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 ноября 2014 г. N <...> оцениваемый объект находится у физического лица на праве аренды. Соответствующая корректировка стоимости оценщиком не проводилась.
Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта, противоречит положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и свидетельствует о том, что в отчете не учтена такая индивидуальная характеристика объекта как правовой режим объекта оценки, которая влияет на его стоимость.
Несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости или установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Поскольку отчет признан судом недостоверным, суд апелляционной инстанции, с учетом права заявителя на установление рыночной стоимости земельного участка, дело слушанием отложил, для решения вопроса о назначении экспертизы и выбора экспертного учреждения, однако в назначенное время в судебное заседание Марков В.А. не явился и соответствующего ходатайства не представил.
Принимая во внимание, что обязанность доказывания рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административном истце, а таких доказательств не представлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Маркова В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 27.07.2015 N 48-АПГ15-12
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июля 2015 г. N 48-АПГ15-12
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Анишиной В.И.,
судей Александрова В.Н., Хаменкова В.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Маркова В.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Маркова В.А. на решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Марков В.А. обратился в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, <...>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2012 г. - <...> руб.
Решением Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Марков В.А. обратился в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Правительство Челябинской области, Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Маркову В.А. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, примерно в <...> м по направлению на <...> от ориентира п. <...>, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14 апреля 2011 г. N <...>.
Согласно кадастровому паспорту от 12 ноября 2014 г. земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2010 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 29 октября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21 марта 2013 г. N 47-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений)" по состоянию на 1 января 2012 г.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 ноября 2014 г. N 1011201401, выполненный оценщиком - индивидуальным предпринимателем Ч.
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. составляет <...> руб.
По результатам экспертизы отчета от 18 ноября 2014 г. N 1011201401, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 20 ноября 2014 г. N 2007/11-14.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере <...> руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых упомянутым приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 18 ноября 2014 г N 1011201401.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются в том числе федеральными стандартами оценки, положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный подход и доходный подходы, им применен сравнительный подход. При применении сравнительного подхода в расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж, руководствуясь принципом замещения.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком выбраны четыре участка- аналога, информация о которых взята оценщиком с сайта http://kad.arbitr.ru.
В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости по объекту оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак "разрешенное использование". Вид использования земельных участков-аналогов определен как "для производства сельскохозяйственной продукции", между тем вид использования объекта оценки - "для ведения личного подсобного хозяйства". Оценщик корректировку по данному признаку не проводил.
Оценщик также отказался от корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.
Таким образом, анализ представленного отчета свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Кроме того в отчете указано, что объект оценки, так же как и объекты-аналоги оценивались в качестве объектов, находящихся в собственности. Однако согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 ноября 2014 г. N <...> оцениваемый объект находится у физического лица на праве аренды. Соответствующая корректировка стоимости оценщиком не проводилась.
Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта, противоречит положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и свидетельствует о том, что в отчете не учтена такая индивидуальная характеристика объекта как правовой режим объекта оценки, которая влияет на его стоимость.
Несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости или установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Поскольку отчет признан судом недостоверным, суд апелляционной инстанции, с учетом права заявителя на установление рыночной стоимости земельного участка, дело слушанием отложил, для решения вопроса о назначении экспертизы и выбора экспертного учреждения, однако в назначенное время в судебное заседание Марков В.А. не явился и соответствующего ходатайства не представил.
Принимая во внимание, что обязанность доказывания рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административном истце, а таких доказательств не представлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Маркова В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)