Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от Закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Российской Федерации, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от оценщика Безбородовой Натальи Евгеньевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4890/2012 (судья Наземникова Н.П.) по иску Российской Федерации, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (ОГРН 1094823005881 ИНН 4826067736) к Закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (ОГРН 1024840840628 ИНН 4825022490), с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: оценщика Безбородовой Натальи Евгеньевны о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Российская Федерация, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (далее - ТУ Росимущества в Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (далее - ЗАО Трест "Липецкстрой", ответчик, заявитель жалобы) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 07-08-093/04 от 26.09.2003.
Определением от 22.08.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - оценщика ООО "Советникъ" Безбородову Наталию Евгениевну.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ЗАО Трест "Липецкстрой" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, арендодатель не имел права изменять размер арендной платы; принятие Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 не может являться основанием для внесения изменений в спорный договор; судом первой инстанции самостоятельно изменены основания исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку полномочных представителей не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопроса применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что 26.09.2003 между Администрацией города Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" был заключен договор аренды N 07-08-093/04 земельного участка площадью 1422 кв. м с кадастровым номером 48:20:035102:0031, расположенного по адресу: г. Липецк, пер. Трамвайный, д. 3.
На основании перечня N П42:109 земельных участков, расположенных на территории Липецкой области в границах г. Липецка, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации N 1662-р от 17.12.2004, ТУ Росимущества по Липецкой области зарегистрировало право собственности Российской Федерации на указанный выше земельный участок.
31.03.2005 между Администрацией города Липецка, ТУ Росимущества по Липецкой области и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице ТУ Росимущества по Липецкой области прав и обязанностей по договору аренды N 07-08-093/04 от 26.09.2003 с целью приведения договора аренды в соответствие с требованиями Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, 24.01.2012 истец направил ответчику дополнительное соглашение и просил его внести изменения в договор в части преамбулы, а также разделов 3, 5, 6 названного договора.
Ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения от 24.01.2012.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата исчисляется с 26.09.2003 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 3.2. договора стороны согласовали внесение арендатором арендной платы за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка.
Арендатор уплачивает арендную плату за 2003 год в размере 18,14 руб. за 1 кв. м площади земельного участка. Методика исчисления платежей по настоящему договору производится согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 3.3. договора).
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В случае изменения сроков и размера базовых ставок арендной платы в случаях, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего договора, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (пункт 3.4.1 договора).
Приложением к договору стороны определили размер арендной платы в сумме 25795 руб. 08 коп. на 2003 год. При этом арендная плата исчислена, исходя из площади земельного участка, базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.
Срок договора установлен с 26.09.2003 по 26.09.2028, договор зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2004.
Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 26.09.2003.
Как следует из условий договора аренды, критерии и методика исчисления размера арендной платы были приняты сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с "Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка в 2004 году", утвержденным Решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 N 372.
Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 был утвержден "Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году", согласно которому действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550).
В связи с чем, размер арендной платы составил 21 руб. 95 коп. за 1 кв. м или 31 212 руб. 90 коп. в год и оплачивался ответчиком в период 2005-2011 г.г.
Действие указанных выше нормативных актов распространялось на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
25.03.2005 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
31.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУФА по УГИ в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка N 07-08-093/04 от 26.09.2003, соглашение зарегистрировано 30.06.2005.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-4879/2009 от 24.11.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в иске о взыскании денежных средств по названному договору аренды за первый и второй кварталы 2009 года по измененному в одностороннем порядке размеру арендной платы на основании статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" ТУФА по УГИ в Липецкой области было отказано. При этом суд указал на то, что расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации.
24.01.2012 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды N 07-08-093/04 от 26.09.2003, по условиям которого величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 21.12.2011 N 378-11 об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного независимым оценщиком ООО "Советникъ" в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 1 439 064 руб. 00 коп. в год.
Ссылаясь на уклонение ЗАО Трест "Липецкстрой" от подписания дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 26.09.2003, а также на то, что ввиду смены собственника земельного участка возникла необходимость привести условия договора, касающиеся арендной платы, в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По мнению апелляционной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
По правилу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, одним из способов определения размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации предусмотрено его определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Принимая во внимание положения вышеназванных правовых норм, доводы заявителя жалобы о том, что арендодатель не имел права изменять размер арендной платы, а также о том, что принятие Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 не может являться основанием для внесения изменений в спорный договор, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком, предложенный в проекте дополнительного соглашения по договору аренды от 26.09.2003 N 07-08-093/04, произведен истцом на основании отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ООО "Советникъ" от 21.12.2011 N 378-11 и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, которая составляла 8%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 23.12.2011 N 2758-У.
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 439 064 руб. 00 коп.
Ввиду использования оценщиком в отчете от 21.12.2011 N 381-11 объектов-аналогов не совпадающих с арендованным земельным участком по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недостоверности указанного отчета.
На основании положений статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации.
В рассматриваемом случае вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер и может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В силу части 1 статьи 64, статей 71, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 17.06.2013 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 48:20:035102:0031, площадью 1422 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, пер. Трамвайный, д. 3, по состоянию на 01.12.2011. Производство экспертизы поручено Липецкой торгово-промышленной палате.
Согласно экспертному заключению N 326-07-00 155 от 05.08.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102:0031, площадью 1422 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, пер. Трамвайный, д. 3 по состоянию на 01.12.2011, с учетом округления, составляет 1 174 572 руб. 00 коп., определенная как произведение величины рыночной стоимости и ставки рефинасирования (1174572 руб. 00 коп. х 8% = 93 965 руб. 76 коп.).
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно изменил условия пунктов 3.2. и 3.3. договора, принял другие пункты данного раздела в редакции истца, а также, внес в раздел 3 дополнительные пункты 3.4.1, 3.4.2., 3.4.3., 3.4.4., 3.4.5., создающие правовую определенность в отношениях сторон по вопросу пересмотра арендной платы в одностороннем порядке.
Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4890/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2014 ПО ДЕЛУ N А36-4890/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2014 г. по делу N А36-4890/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от Закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Российской Федерации, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от оценщика Безбородовой Натальи Евгеньевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4890/2012 (судья Наземникова Н.П.) по иску Российской Федерации, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (ОГРН 1094823005881 ИНН 4826067736) к Закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (ОГРН 1024840840628 ИНН 4825022490), с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: оценщика Безбородовой Натальи Евгеньевны о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Российская Федерация, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (далее - ТУ Росимущества в Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Трест "Липецкстрой" (далее - ЗАО Трест "Липецкстрой", ответчик, заявитель жалобы) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 07-08-093/04 от 26.09.2003.
Определением от 22.08.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - оценщика ООО "Советникъ" Безбородову Наталию Евгениевну.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ЗАО Трест "Липецкстрой" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, арендодатель не имел права изменять размер арендной платы; принятие Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 не может являться основанием для внесения изменений в спорный договор; судом первой инстанции самостоятельно изменены основания исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку полномочных представителей не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопроса применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что 26.09.2003 между Администрацией города Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" был заключен договор аренды N 07-08-093/04 земельного участка площадью 1422 кв. м с кадастровым номером 48:20:035102:0031, расположенного по адресу: г. Липецк, пер. Трамвайный, д. 3.
На основании перечня N П42:109 земельных участков, расположенных на территории Липецкой области в границах г. Липецка, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации N 1662-р от 17.12.2004, ТУ Росимущества по Липецкой области зарегистрировало право собственности Российской Федерации на указанный выше земельный участок.
31.03.2005 между Администрацией города Липецка, ТУ Росимущества по Липецкой области и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице ТУ Росимущества по Липецкой области прав и обязанностей по договору аренды N 07-08-093/04 от 26.09.2003 с целью приведения договора аренды в соответствие с требованиями Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, 24.01.2012 истец направил ответчику дополнительное соглашение и просил его внести изменения в договор в части преамбулы, а также разделов 3, 5, 6 названного договора.
Ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения от 24.01.2012.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата исчисляется с 26.09.2003 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 3.2. договора стороны согласовали внесение арендатором арендной платы за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка.
Арендатор уплачивает арендную плату за 2003 год в размере 18,14 руб. за 1 кв. м площади земельного участка. Методика исчисления платежей по настоящему договору производится согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 3.3. договора).
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В случае изменения сроков и размера базовых ставок арендной платы в случаях, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего договора, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (пункт 3.4.1 договора).
Приложением к договору стороны определили размер арендной платы в сумме 25795 руб. 08 коп. на 2003 год. При этом арендная плата исчислена, исходя из площади земельного участка, базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.
Срок договора установлен с 26.09.2003 по 26.09.2028, договор зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2004.
Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 26.09.2003.
Как следует из условий договора аренды, критерии и методика исчисления размера арендной платы были приняты сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с "Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка в 2004 году", утвержденным Решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 N 372.
Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 N 524 был утвержден "Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году", согласно которому действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 N 550).
В связи с чем, размер арендной платы составил 21 руб. 95 коп. за 1 кв. м или 31 212 руб. 90 коп. в год и оплачивался ответчиком в период 2005-2011 г.г.
Действие указанных выше нормативных актов распространялось на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
25.03.2005 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
31.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУФА по УГИ в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ЗАО Трест "Липецкстрой" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка N 07-08-093/04 от 26.09.2003, соглашение зарегистрировано 30.06.2005.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области по делу N А36-4879/2009 от 24.11.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в иске о взыскании денежных средств по названному договору аренды за первый и второй кварталы 2009 года по измененному в одностороннем порядке размеру арендной платы на основании статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" ТУФА по УГИ в Липецкой области было отказано. При этом суд указал на то, что расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации.
24.01.2012 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды N 07-08-093/04 от 26.09.2003, по условиям которого величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 21.12.2011 N 378-11 об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного независимым оценщиком ООО "Советникъ" в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 1 439 064 руб. 00 коп. в год.
Ссылаясь на уклонение ЗАО Трест "Липецкстрой" от подписания дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 26.09.2003, а также на то, что ввиду смены собственника земельного участка возникла необходимость привести условия договора, касающиеся арендной платы, в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По мнению апелляционной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
По правилу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, одним из способов определения размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации предусмотрено его определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Принимая во внимание положения вышеназванных правовых норм, доводы заявителя жалобы о том, что арендодатель не имел права изменять размер арендной платы, а также о том, что принятие Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 не может являться основанием для внесения изменений в спорный договор, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком, предложенный в проекте дополнительного соглашения по договору аренды от 26.09.2003 N 07-08-093/04, произведен истцом на основании отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ООО "Советникъ" от 21.12.2011 N 378-11 и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, которая составляла 8%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 23.12.2011 N 2758-У.
Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 439 064 руб. 00 коп.
Ввиду использования оценщиком в отчете от 21.12.2011 N 381-11 объектов-аналогов не совпадающих с арендованным земельным участком по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недостоверности указанного отчета.
На основании положений статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации.
В рассматриваемом случае вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер и может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В силу части 1 статьи 64, статей 71, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 17.06.2013 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 48:20:035102:0031, площадью 1422 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, пер. Трамвайный, д. 3, по состоянию на 01.12.2011. Производство экспертизы поручено Липецкой торгово-промышленной палате.
Согласно экспертному заключению N 326-07-00 155 от 05.08.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102:0031, площадью 1422 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, пер. Трамвайный, д. 3 по состоянию на 01.12.2011, с учетом округления, составляет 1 174 572 руб. 00 коп., определенная как произведение величины рыночной стоимости и ставки рефинасирования (1174572 руб. 00 коп. х 8% = 93 965 руб. 76 коп.).
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно изменил условия пунктов 3.2. и 3.3. договора, принял другие пункты данного раздела в редакции истца, а также, внес в раздел 3 дополнительные пункты 3.4.1, 3.4.2., 3.4.3., 3.4.4., 3.4.5., создающие правовую определенность в отношениях сторон по вопросу пересмотра арендной платы в одностороннем порядке.
Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.10.2013 по делу N А36-4890/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества Трест "Липецкстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)