Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей: Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Шмелевой Е.В., представителя по доверенности от 19.08.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник": Тяпкиной Е.В., представителя по доверенности от 25.08.2014,
от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 по делу N А14-6975/2014 (судья Мироненко И.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" (ОГРН 1033600026492, ИНН 3663001195) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об обязании заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "Лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" в редакции ООО "ОКС "Левобережник",
третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" (далее - ООО "ОКС "Левобережник", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "Лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" в редакции ООО "ОКС "Левобережник".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Администрация городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что земельные участки, расположенные по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з, пер. Здоровья, 90 л, пер. Здоровья, 90м были предоставлены в аренду для целей не связанных со строительством, а именно под лесопитомник. Указанная цель использования участков определена условиями договоров аренды от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз.
Таким образом, по мнению заявителя жалобы, ДИЗО Воронежской области правомерно отказал ООО "ОКС "Левобережник" (письмо от 16.05.2014 N 52-17-6163з) в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз в части изменения вида разрешенного использования земельных участков с "лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома".
В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Администрации городского округа город Воронеж явку полномочных представителей не обеспечили.
Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В ходе судебного заседания апелляционного суда представитель ДИЗО Воронежской области доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ОКС "Левобережник" отказать.
Представитель ООО "ОКС "Левобережник" против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям указанным в отзыве, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу - удовлетворить. При этом судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела усматривается, что постановлением администрации города Воронежа N 32 от 13.01.2004 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 32,8026 га, предоставленного совхозу "Декоративные культуры" по пер. Здоровья, 90, утвержден план границ земельных участков, занимаемых лесопитомниками ФГУП "Совхоз Декоративные культуры" и незавершенным строительством жилым домом с боксовой автостоянкой: участок N 1 площадью 127641 кв. м по ул. Шишкова, 72, участок N 2 площадью 184994 кв. м по пер. Здоровья, 90, участок N 3 площадью 3100 кв. м по пер. Здоровья, 88-а. Земельные участки, из земель поселений, занимаемые лесопитомниками и незавершенным строительством жилым домом с боксовой автостоянкой предоставлены ФГУП "Совхоз" "Декоративные культуры" в аренду сроком на 49 лет.
По договору аренды земельного участка N 3945-04-09мз от 10.11.2004 Федеральному государственному унитарному предприятию Совхоз "Декоративные культуры" земельный участок из категории земель поселений площадью 184 994 кв. м, расположенный по адресу: Коминтерновский район, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90 сроком до 13.01.2053 передан Администрацией г. Воронежа для размещения лесопитомника.
Согласно постановления главы городского округа город Воронеж N 1868 от 07.11.2005 утвержден проект границ земельных участков, находящихся в аренде у ООО "Триумфальная марка", в т.ч. участок площадью 2814 кв. м фактически занимаемый административным зданием по пер. Здоровья, 90, участок площадью 7500 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90а, участок площадью 7500 кв. м, занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90в, участок площадью 17722 кв. м фактически занимаемый теплицами по пер. Здоровья, 90г, участок площадью 20 466 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90д, участок площадью 75 634 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90е, участок площадью 45 000 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90ж, участок площадью 5005 кв. м, занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90з, участок площадью 50 247 кв. м занятый лесопитомником по ул. Шишкова, 72,
В соответствии с договором N 7 от 08.12.2005 права и обязанности по договору земельного участка от 10.11.2004 N 3945-04-09/мз перешли ООО "Триумфальная марка" в том числе ООО "ОКС "Левобережник". Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2005.
Как следует из постановления администрации города Воронежа N 32 от 13.01.2004, приказа главного управления государственного имущества Воронежской области N 269-з от 25.12.2006 земельные участки, об изменении вида разрешенного использования которых просило общество, находились у предыдущего землепользователя на праве постоянного (бессрочного) пользования и были переоформлены последним на аренду в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 127-06/гз по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 5005 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90з, кадастровый номер 36:34:02 06019:0035 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.
На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з, постановления главы городского округа г. Воронеж от 26.04.2007 N 542, дополнительного соглашения от 21.05.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 235-07/гз от 21.05.2007 по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90м, кадастровый номер 36:34:02 06019:0051 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.
На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з, постановления главы городского округа г. Воронеж от 26.04.2007 N 542, дополнительного соглашения от 21.05.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 235-07/гз от 21.05.2007 по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 9000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90л, кадастровый номер 36:34:02 06019:0052 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.
По договорам уступки от 23.12.2010, N 3-зу от 16.12.2009, от 11.10.2011 право аренды земельного участка площадью 5005 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, переулок Здоровья, 90з, право аренды земельного участка площадью 8000 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, переулок Здоровья, 90 м, право аренды земельного участка площадью 9000 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л передано ООО "ОКС "Левобережник".
Договоры аренды земельных участков и переуступки прав и обязанностей арендатора зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Согласно сведениям кадастровой выписки от 03.10.2013 земельный участок, кадастровый номер 36:34:0206019:51 (предыдущий номер 36:34:0206019:48), местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 8000 кв. м, земельный участок, кадастровый номер 36:34:0206019:35 (предыдущий номер 36:34:0206019:22), местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 5005 кв. м, земельный участок, кадастровый номер 36:34:0206019:52 (предыдущий номер 36:34:0206019:48), местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 9000 кв. м имеют разрешенное использование: многоквартирные, многоэтажные жилые дома.
В соответствии с решениями Воронежской городской Думы от 03.09.2008 N 263-II и от 11.02.009 N 26-II индекс части территориальной зоны Ж4 (зоны нового малоэтажного строительства) земельного участка площадью 5005 кв. м, расположенного по пер. Здоровья, 90з, земельного участка площадью 8000 кв. м, расположенного по пер. Здоровья, 90м, земельного участка площадью 9000 кв. м, расположенного по пер. Здоровья, 90л изменен на зону Ж15 (зона нового жилищного строительства на свободных территориях, в том числе перспективные площадки).
14.04.2014 истец направил в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (правопредшественника главного управления государственного имущества) заявление с предложением подписать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, N 234-07/гз от 21.05.2007 и N 127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:-206019:51, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:52, расположенным по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з "Лесопитомник" на вид разрешенного использования: "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома".
Письмом от 16.05.2014 N 52-17-6163з Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области сообщил отказом на обращение общества, ссылаясь на предусмотренную земельным законодательством процедуру проведения торгов при предоставлении земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции не может согласиться, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, в то же время избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Статьей 174 АПК РФ предусмотрено принятие арбитражным судом решений, обязывающих ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества.
Настоящий иск содержит требование истца о возложении на ответчика обязанности подписать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, N 234-07/гз от 21.05.2007 и N 127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков.
Как установлено, отношения сторон урегулированы договорами аренды земельных участков (глава 34 Гражданского кодекса РФ).
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Материалами дела подтверждается факт предоставления истцу земельных участков для целей, которые соответствовали виду разрешенного использования, отраженному в государственном кадастре недвижимости.
Предметом договоров аренды 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз являлись земельные участки с видом разрешенного использования "лесопитомник". Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, ООО "ОКС "Левобережник" как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Следовательно, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной им в Постановлении от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, где указано, что иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Таким образом, согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды.
В силу этого, вопреки общему правилу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" общество в одностороннем порядке не может решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков, изначально образованных для целей не связанных со строительством.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду, в рамках действующих договоров аренды.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у ДИЗО Воронежской области как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Изначально земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2004 году. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предоставлялся в аренду на основании решения органа местного самоуправления и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для "лесопитомника" (земли, отведенные для выращивания посадочного материала древесных пород, занятые лесосеменными и маточными плантациями, предназначенные для получения семян и черенков для лесокультурных или озеленительных работ, плантации новогодних елей или других древесных пород, созданные в целях выращивания орехоплодных, технических, декоративных культур).
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего ГрК РФ (пункт 6).
Согласно статье 39 Градостроительного кодекса РФ, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
Материалы дела не содержат сведений о проведении публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования спорных земельных участков.
Предоставление земельных участков в аренду для строительства регулируются статьей 30 Земельного кодекса РФ, а статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса РФ установлены особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
ООО "ОКС "Левобережник" не доказано соблюдение условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.
Обращение истца с требованием об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "лесопитомник" на "многоквартирные, многоэтажные жилые дома" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков и нарушают законодательство о конкуренции.
Сведений о том, что земельные участки не используются в соответствии с целевым назначением, в материалах дела не имеется. Обращаясь с рассматриваемым иском, истец не представил доказательства невозможности использовать земельные участки по назначению. При этом статья 39.1 Лесного кодекса Российской Федерации ограничивает предоставление лесных участков, используемых для выращивания посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев) государственным и муниципальным учреждениям - в постоянное бессрочное пользование, другим лицам - только в аренду. Лесные участки, в силу статей 5 - 8 Лесного кодекса Российской Федерации, могут находиться не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий - в том числе на землях населенных пунктов.
При таких обстоятельствах, письмо Минэкономразвития РФ от 17.05.2011 N Д23-2070, на которое ссылается истец, не могло быть истолковано, как обязывающее орган местного самоуправления изменить условия договоров аренды земельных участков с нарушением или в обход действующего законодательства.
При этом судебной коллегией учтено, что основанием вынесения изменений разрешенного использования спорных земельных участков по данным кадастрового учета послужило самостоятельное обращение истца с заявлением в орган кадастрового учета о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках.
Поскольку в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, у ответчика как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о возложении обязанности на ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, N 234-07/гз от 21.05.2007 и N 127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:-206019:51, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:52, расположенным по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, г. Воронеж, пер. Здоровья,90л, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з "Лесопитомник" на вид разрешенного использования: "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" не подлежат удовлетворению, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене по приведенным в жалобе доводам в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и в связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований относятся на истца.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 по делу N А14-6975/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" (ОГРН 1033600026492, ИНН 3663001195) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N А14-6975/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А14-6975/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей: Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Шмелевой Е.В., представителя по доверенности от 19.08.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник": Тяпкиной Е.В., представителя по доверенности от 25.08.2014,
от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 по делу N А14-6975/2014 (судья Мироненко И.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" (ОГРН 1033600026492, ИНН 3663001195) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об обязании заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "Лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" в редакции ООО "ОКС "Левобережник",
третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" (далее - ООО "ОКС "Левобережник", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "Лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" в редакции ООО "ОКС "Левобережник".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Администрация городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что земельные участки, расположенные по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з, пер. Здоровья, 90 л, пер. Здоровья, 90м были предоставлены в аренду для целей не связанных со строительством, а именно под лесопитомник. Указанная цель использования участков определена условиями договоров аренды от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз.
Таким образом, по мнению заявителя жалобы, ДИЗО Воронежской области правомерно отказал ООО "ОКС "Левобережник" (письмо от 16.05.2014 N 52-17-6163з) в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков от 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз в части изменения вида разрешенного использования земельных участков с "лесопитомник" на "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома".
В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Администрации городского округа город Воронеж явку полномочных представителей не обеспечили.
Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В ходе судебного заседания апелляционного суда представитель ДИЗО Воронежской области доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "ОКС "Левобережник" отказать.
Представитель ООО "ОКС "Левобережник" против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям указанным в отзыве, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу - удовлетворить. При этом судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела усматривается, что постановлением администрации города Воронежа N 32 от 13.01.2004 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 32,8026 га, предоставленного совхозу "Декоративные культуры" по пер. Здоровья, 90, утвержден план границ земельных участков, занимаемых лесопитомниками ФГУП "Совхоз Декоративные культуры" и незавершенным строительством жилым домом с боксовой автостоянкой: участок N 1 площадью 127641 кв. м по ул. Шишкова, 72, участок N 2 площадью 184994 кв. м по пер. Здоровья, 90, участок N 3 площадью 3100 кв. м по пер. Здоровья, 88-а. Земельные участки, из земель поселений, занимаемые лесопитомниками и незавершенным строительством жилым домом с боксовой автостоянкой предоставлены ФГУП "Совхоз" "Декоративные культуры" в аренду сроком на 49 лет.
По договору аренды земельного участка N 3945-04-09мз от 10.11.2004 Федеральному государственному унитарному предприятию Совхоз "Декоративные культуры" земельный участок из категории земель поселений площадью 184 994 кв. м, расположенный по адресу: Коминтерновский район, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90 сроком до 13.01.2053 передан Администрацией г. Воронежа для размещения лесопитомника.
Согласно постановления главы городского округа город Воронеж N 1868 от 07.11.2005 утвержден проект границ земельных участков, находящихся в аренде у ООО "Триумфальная марка", в т.ч. участок площадью 2814 кв. м фактически занимаемый административным зданием по пер. Здоровья, 90, участок площадью 7500 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90а, участок площадью 7500 кв. м, занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90в, участок площадью 17722 кв. м фактически занимаемый теплицами по пер. Здоровья, 90г, участок площадью 20 466 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90д, участок площадью 75 634 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90е, участок площадью 45 000 кв. м занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90ж, участок площадью 5005 кв. м, занятый лесопитомником по пер. Здоровья, 90з, участок площадью 50 247 кв. м занятый лесопитомником по ул. Шишкова, 72,
В соответствии с договором N 7 от 08.12.2005 права и обязанности по договору земельного участка от 10.11.2004 N 3945-04-09/мз перешли ООО "Триумфальная марка" в том числе ООО "ОКС "Левобережник". Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2005.
Как следует из постановления администрации города Воронежа N 32 от 13.01.2004, приказа главного управления государственного имущества Воронежской области N 269-з от 25.12.2006 земельные участки, об изменении вида разрешенного использования которых просило общество, находились у предыдущего землепользователя на праве постоянного (бессрочного) пользования и были переоформлены последним на аренду в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 127-06/гз по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 5005 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90з, кадастровый номер 36:34:02 06019:0035 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.
На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з, постановления главы городского округа г. Воронеж от 26.04.2007 N 542, дополнительного соглашения от 21.05.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 235-07/гз от 21.05.2007 по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90м, кадастровый номер 36:34:02 06019:0051 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.
На основании приказа главного управления государственного имущества от 25.12.2006 N 269-з, постановления главы городского округа г. Воронеж от 26.04.2007 N 542, дополнительного соглашения от 21.05.2007 между главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ирис" (арендатор) заключен договор аренды N 235-07/гз от 21.05.2007 по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 9000 кв. м, расположенный по адресу: город Воронеж, пер. Здоровья, 90л, кадастровый номер 36:34:02 06019:0052 сроком до 13.01.2053. Участок предоставлен для размещения лесопитомника.
По договорам уступки от 23.12.2010, N 3-зу от 16.12.2009, от 11.10.2011 право аренды земельного участка площадью 5005 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, переулок Здоровья, 90з, право аренды земельного участка площадью 8000 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, переулок Здоровья, 90 м, право аренды земельного участка площадью 9000 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л передано ООО "ОКС "Левобережник".
Договоры аренды земельных участков и переуступки прав и обязанностей арендатора зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
Согласно сведениям кадастровой выписки от 03.10.2013 земельный участок, кадастровый номер 36:34:0206019:51 (предыдущий номер 36:34:0206019:48), местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 8000 кв. м, земельный участок, кадастровый номер 36:34:0206019:35 (предыдущий номер 36:34:0206019:22), местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 5005 кв. м, земельный участок, кадастровый номер 36:34:0206019:52 (предыдущий номер 36:34:0206019:48), местоположение: Воронежская область, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 9000 кв. м имеют разрешенное использование: многоквартирные, многоэтажные жилые дома.
В соответствии с решениями Воронежской городской Думы от 03.09.2008 N 263-II и от 11.02.009 N 26-II индекс части территориальной зоны Ж4 (зоны нового малоэтажного строительства) земельного участка площадью 5005 кв. м, расположенного по пер. Здоровья, 90з, земельного участка площадью 8000 кв. м, расположенного по пер. Здоровья, 90м, земельного участка площадью 9000 кв. м, расположенного по пер. Здоровья, 90л изменен на зону Ж15 (зона нового жилищного строительства на свободных территориях, в том числе перспективные площадки).
14.04.2014 истец направил в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (правопредшественника главного управления государственного имущества) заявление с предложением подписать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, N 234-07/гз от 21.05.2007 и N 127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:-206019:51, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:52, расположенным по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з "Лесопитомник" на вид разрешенного использования: "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома".
Письмом от 16.05.2014 N 52-17-6163з Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области сообщил отказом на обращение общества, ссылаясь на предусмотренную земельным законодательством процедуру проведения торгов при предоставлении земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции не может согласиться, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, в то же время избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Статьей 174 АПК РФ предусмотрено принятие арбитражным судом решений, обязывающих ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества.
Настоящий иск содержит требование истца о возложении на ответчика обязанности подписать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, N 234-07/гз от 21.05.2007 и N 127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков.
Как установлено, отношения сторон урегулированы договорами аренды земельных участков (глава 34 Гражданского кодекса РФ).
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Материалами дела подтверждается факт предоставления истцу земельных участков для целей, которые соответствовали виду разрешенного использования, отраженному в государственном кадастре недвижимости.
Предметом договоров аренды 26.12.2006 N 127-06/гз, от 21.05.2007 N 234-07/гз и N 235-07/гз являлись земельные участки с видом разрешенного использования "лесопитомник". Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, ООО "ОКС "Левобережник" как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Следовательно, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной им в Постановлении от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, где указано, что иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Таким образом, согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды.
В силу этого, вопреки общему правилу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" общество в одностороннем порядке не может решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков, изначально образованных для целей не связанных со строительством.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду, в рамках действующих договоров аренды.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у ДИЗО Воронежской области как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Изначально земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2004 году. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предоставлялся в аренду на основании решения органа местного самоуправления и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для "лесопитомника" (земли, отведенные для выращивания посадочного материала древесных пород, занятые лесосеменными и маточными плантациями, предназначенные для получения семян и черенков для лесокультурных или озеленительных работ, плантации новогодних елей или других древесных пород, созданные в целях выращивания орехоплодных, технических, декоративных культур).
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего ГрК РФ (пункт 6).
Согласно статье 39 Градостроительного кодекса РФ, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
Материалы дела не содержат сведений о проведении публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования спорных земельных участков.
Предоставление земельных участков в аренду для строительства регулируются статьей 30 Земельного кодекса РФ, а статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса РФ установлены особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
ООО "ОКС "Левобережник" не доказано соблюдение условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.
Обращение истца с требованием об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "лесопитомник" на "многоквартирные, многоэтажные жилые дома" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков и нарушают законодательство о конкуренции.
Сведений о том, что земельные участки не используются в соответствии с целевым назначением, в материалах дела не имеется. Обращаясь с рассматриваемым иском, истец не представил доказательства невозможности использовать земельные участки по назначению. При этом статья 39.1 Лесного кодекса Российской Федерации ограничивает предоставление лесных участков, используемых для выращивания посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев) государственным и муниципальным учреждениям - в постоянное бессрочное пользование, другим лицам - только в аренду. Лесные участки, в силу статей 5 - 8 Лесного кодекса Российской Федерации, могут находиться не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий - в том числе на землях населенных пунктов.
При таких обстоятельствах, письмо Минэкономразвития РФ от 17.05.2011 N Д23-2070, на которое ссылается истец, не могло быть истолковано, как обязывающее орган местного самоуправления изменить условия договоров аренды земельных участков с нарушением или в обход действующего законодательства.
При этом судебной коллегией учтено, что основанием вынесения изменений разрешенного использования спорных земельных участков по данным кадастрового учета послужило самостоятельное обращение истца с заявлением в орган кадастрового учета о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках.
Поскольку в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, у ответчика как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о возложении обязанности на ответчика заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, N 234-07/гз от 21.05.2007 и N 127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:-206019:51, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:52, расположенным по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, г. Воронеж, пер. Здоровья,90л, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з "Лесопитомник" на вид разрешенного использования: "Многоквартирные, многоэтажные жилые дома" не подлежат удовлетворению, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит отмене по приведенным в жалобе доводам в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и в связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований относятся на истца.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2014 по делу N А14-6975/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ОКС "Левобережник" (ОГРН 1033600026492, ИНН 3663001195) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)