Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17.02.2014.
Полный текст постановления изготовлен 20.02.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.
при участии представителя
от истца: Пестовой А.В. (доверенность от 03.11.2011)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2013,
принятое судьей Агалаковой Н.В., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013,
принятое судьями Гуреевой О.А., Кобелевой О.П., Сандаловым В.Г.,
по делу N А28-8340/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вяткастройдеталь"
к администрации муниципального образования "Город Киров"
(ИНН: 4348005534, ОГРН: 1024301340238) и
Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова
о признании недействительным расторжения договора аренды,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и Веста Инвестментс ЛТД,
и
общество с ограниченной ответственностью "Вяткастройдеталь" (далее - ООО "Вяткастройдеталь", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к администрации муниципального образования "Город Киров" (далее - Администрация) и Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании недействительным уведомления от 04.08.2011 N 8828 о расторжении договора аренды от 19.05.2013 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000156:241, расположенного по адресу: город Киров, улица Производственная, дом 21а.
Исковые требования основаны на статьях 153, 168, 309, 310, 421, 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием оснований для досрочного прекращения действия договора и несоблюдением арендодателем процедуры расторжения сделок, предусмотренной действующим законодательством.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление) и Веста Инвестментс ЛТД (далее - Компания).
Арбитражный суд Кировской области решением от 13.05.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.08.2013, удовлетворил заявленные требования в полном объеме. Суды обеих инстанций исходили из недоказанности наличия оснований для прекращения договора аренды от 19.05.2009.
Не согласившись с данными судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, суды не приняли во внимание то обстоятельство, что до признания арбитражным судом недействительными договора уступки права аренды земельного участка от 26.02.2010 и разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию имелись достаточные основания для прекращения сделки в соответствии с пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды. Избранный истцом способ защиты не повлечет восстановления нарушенного права без заявленного в установленном законом порядке требования об обязании Управления восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о заключении соглашения от 19.05.2009 и по истечении срока действия договора аренды (19.02.2013).
В судебном заседании представитель истца указал на ошибочность аргументов заявителя.
В отзыве на кассационную жалобу Управление сочло, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Окружной суд удовлетворил ходатайства Департамента и Управления о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.
Администрация и Компания, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочного представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Администрации от 20.09.2009 N 252-зр Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (арендодатель) и ООО "Вяткастройдеталь" (арендатор) заключили договор аренды от 19.05.2009 земельного участка площадью 3501 квадратный метр, с кадастровым номером 43:40:000156:241, расположенного по адресу: город Киров, улица Производственная, дом 21а, сроком действия с 20.02.2009 по 19.02.2013 для размещения магазина строительных материалов и оборудования. По акту приема-передачи от 19.05.2011 объект найма передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Передача третьим лицам принятого в эксплуатацию объекта на основании инвестиционных (или иных) договоров, равно как и отчуждение арендатором с согласия арендодателя не завершенного строительством объекта в собственность третьих лиц влечет расторжение договора аренды (пункты 6.3 и 6.4 договора).
ООО "Вяткастройдеталь" и общество с ограниченной ответственностью "ВСД пласт" (далее - ООО "ВСД пласт") заключили договор от 26.02.2010 уступки права аренды указанного земельного участка. Договор прошел государственную регистрацию 18.03.2010.
В декабре 2010 года в рамках дела N А28-12438/2010 ООО "Вяткастройдеталь" обратилось в арбитражный суд с иском о признании ничтожным договора уступки права аренды земельного участка.
Администрация располагала информацией о подаче Обществом данного иска и о несогласованности передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земли третьему лицу, так как была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, однако выдала ООО "ВСД пласт" разрешение от 31.03.2011 N RU 43306000-54 на строительство здания магазина на спорном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.04.2011 по делу N А28-12438/2010 договор от 26.02.2010 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000156:241 признан недействительным.
ООО "ВСД пласт" без согласия органа местного самоуправления реализовало не завершенное строительством здание магазина по договору купли-продажи от 11.05.2011 Овечкину Алексею Александровичу, который впоследствии заключил аналогичный договор от 21.06.2011 с Компанией.
В Управление 08.08.2012 поступило уведомление Комитета муниципальной собственности города Кирова (правопредшественника Департамента) от 04.08.2011 N 8828 о расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.2009 в соответствии с пунктом 6.4 договора. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 17.08.2011 о прекращении договора.
На основании выданного Администрацией разрешения от 05.08.2011 N RU 43306000-107 на ввод объекта в эксплуатацию Компания 07.09.2011 зарегистрировала право собственности на возведенный объект недвижимости.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2011 по делу N А28-7918/2011 и от 29.12.2011 по делу N А28-10156/2011 признаны недействительными разрешения Администрации от 31.03.2011 N RU 43306000-54 на строительство и от 05.08.2011 N RU 43306000-107 на ввод здания в эксплуатацию.
Посчитав незаконным прекращение договора аренды от 19.05.2009, ООО "Вяткастройдеталь" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При заключении договора аренды от 19.05.2009 стороны согласовали возможность прекращения обязательства при отчуждении арендатором с согласия арендодателя незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц (пункт 6.4 договора).
Материалами дела подтверждается и стороны не оспаривают, что Общество не возводило на спорном земельном участке здание магазина и не совершало действий, направленных на отчуждение незавершенного строительством объекта недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии условий, влекущих возможность расторжения соглашения по пункту 6.4 договора, и удовлетворили заявленные требования.
Признание недействительными договора уступки права аренды от 26.02.2010 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после расторжения договора аренды от 19.05.2009 не свидетельствует о правомерности действий органом местного самоуправления по направлению в адрес Управления уведомления от 04.08.2011 N 8828, так как ничтожные сделки и акты не влекут никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения. Кроме того, действуя разумно, Администрация должна была предвидеть возможность судебного признания недействительным договора уступки права аренды, и, следовательно, последствия своих действий, совершенных на основании такой сделки.
Не заслуживает внимания довод заявителя жалобы о том, что Обществом избран неверный способ защиты нарушенного права. Несмотря на истечение срока действия договора аренды от 19.05.2009 и на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о названной сделке, ООО "Вяткастройдеталь" настаивает на продолжении пользования спорным земельным участком, в связи с чем избранный способ защиты соответствует интересам истца.
В силу изложенного оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Департамента не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 по делу А28-8340/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 20.02.2014 ПО ДЕЛУ N А28-8340/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2014 г. по делу N А28-8340/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 17.02.2014.
Полный текст постановления изготовлен 20.02.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.
при участии представителя
от истца: Пестовой А.В. (доверенность от 03.11.2011)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2013,
принятое судьей Агалаковой Н.В., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013,
принятое судьями Гуреевой О.А., Кобелевой О.П., Сандаловым В.Г.,
по делу N А28-8340/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вяткастройдеталь"
к администрации муниципального образования "Город Киров"
(ИНН: 4348005534, ОГРН: 1024301340238) и
Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова
о признании недействительным расторжения договора аренды,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и Веста Инвестментс ЛТД,
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вяткастройдеталь" (далее - ООО "Вяткастройдеталь", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к администрации муниципального образования "Город Киров" (далее - Администрация) и Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании недействительным уведомления от 04.08.2011 N 8828 о расторжении договора аренды от 19.05.2013 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000156:241, расположенного по адресу: город Киров, улица Производственная, дом 21а.
Исковые требования основаны на статьях 153, 168, 309, 310, 421, 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием оснований для досрочного прекращения действия договора и несоблюдением арендодателем процедуры расторжения сделок, предусмотренной действующим законодательством.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление) и Веста Инвестментс ЛТД (далее - Компания).
Арбитражный суд Кировской области решением от 13.05.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.08.2013, удовлетворил заявленные требования в полном объеме. Суды обеих инстанций исходили из недоказанности наличия оснований для прекращения договора аренды от 19.05.2009.
Не согласившись с данными судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, суды не приняли во внимание то обстоятельство, что до признания арбитражным судом недействительными договора уступки права аренды земельного участка от 26.02.2010 и разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию имелись достаточные основания для прекращения сделки в соответствии с пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды. Избранный истцом способ защиты не повлечет восстановления нарушенного права без заявленного в установленном законом порядке требования об обязании Управления восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о заключении соглашения от 19.05.2009 и по истечении срока действия договора аренды (19.02.2013).
В судебном заседании представитель истца указал на ошибочность аргументов заявителя.
В отзыве на кассационную жалобу Управление сочло, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Окружной суд удовлетворил ходатайства Департамента и Управления о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.
Администрация и Компания, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочного представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Администрации от 20.09.2009 N 252-зр Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (арендодатель) и ООО "Вяткастройдеталь" (арендатор) заключили договор аренды от 19.05.2009 земельного участка площадью 3501 квадратный метр, с кадастровым номером 43:40:000156:241, расположенного по адресу: город Киров, улица Производственная, дом 21а, сроком действия с 20.02.2009 по 19.02.2013 для размещения магазина строительных материалов и оборудования. По акту приема-передачи от 19.05.2011 объект найма передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Передача третьим лицам принятого в эксплуатацию объекта на основании инвестиционных (или иных) договоров, равно как и отчуждение арендатором с согласия арендодателя не завершенного строительством объекта в собственность третьих лиц влечет расторжение договора аренды (пункты 6.3 и 6.4 договора).
ООО "Вяткастройдеталь" и общество с ограниченной ответственностью "ВСД пласт" (далее - ООО "ВСД пласт") заключили договор от 26.02.2010 уступки права аренды указанного земельного участка. Договор прошел государственную регистрацию 18.03.2010.
В декабре 2010 года в рамках дела N А28-12438/2010 ООО "Вяткастройдеталь" обратилось в арбитражный суд с иском о признании ничтожным договора уступки права аренды земельного участка.
Администрация располагала информацией о подаче Обществом данного иска и о несогласованности передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земли третьему лицу, так как была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, однако выдала ООО "ВСД пласт" разрешение от 31.03.2011 N RU 43306000-54 на строительство здания магазина на спорном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.04.2011 по делу N А28-12438/2010 договор от 26.02.2010 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000156:241 признан недействительным.
ООО "ВСД пласт" без согласия органа местного самоуправления реализовало не завершенное строительством здание магазина по договору купли-продажи от 11.05.2011 Овечкину Алексею Александровичу, который впоследствии заключил аналогичный договор от 21.06.2011 с Компанией.
В Управление 08.08.2012 поступило уведомление Комитета муниципальной собственности города Кирова (правопредшественника Департамента) от 04.08.2011 N 8828 о расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.2009 в соответствии с пунктом 6.4 договора. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 17.08.2011 о прекращении договора.
На основании выданного Администрацией разрешения от 05.08.2011 N RU 43306000-107 на ввод объекта в эксплуатацию Компания 07.09.2011 зарегистрировала право собственности на возведенный объект недвижимости.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2011 по делу N А28-7918/2011 и от 29.12.2011 по делу N А28-10156/2011 признаны недействительными разрешения Администрации от 31.03.2011 N RU 43306000-54 на строительство и от 05.08.2011 N RU 43306000-107 на ввод здания в эксплуатацию.
Посчитав незаконным прекращение договора аренды от 19.05.2009, ООО "Вяткастройдеталь" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При заключении договора аренды от 19.05.2009 стороны согласовали возможность прекращения обязательства при отчуждении арендатором с согласия арендодателя незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц (пункт 6.4 договора).
Материалами дела подтверждается и стороны не оспаривают, что Общество не возводило на спорном земельном участке здание магазина и не совершало действий, направленных на отчуждение незавершенного строительством объекта недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии условий, влекущих возможность расторжения соглашения по пункту 6.4 договора, и удовлетворили заявленные требования.
Признание недействительными договора уступки права аренды от 26.02.2010 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после расторжения договора аренды от 19.05.2009 не свидетельствует о правомерности действий органом местного самоуправления по направлению в адрес Управления уведомления от 04.08.2011 N 8828, так как ничтожные сделки и акты не влекут никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения. Кроме того, действуя разумно, Администрация должна была предвидеть возможность судебного признания недействительным договора уступки права аренды, и, следовательно, последствия своих действий, совершенных на основании такой сделки.
Не заслуживает внимания довод заявителя жалобы о том, что Обществом избран неверный способ защиты нарушенного права. Несмотря на истечение срока действия договора аренды от 19.05.2009 и на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о названной сделке, ООО "Вяткастройдеталь" настаивает на продолжении пользования спорным земельным участком, в связи с чем избранный способ защиты соответствует интересам истца.
В силу изложенного оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Департамента не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 по делу А28-8340/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
О.Н.ГОЛУБЕВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)