Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Н. Аюшевым,
при участии в заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Игоря Владимировича Медведева (апелляционное производство N 07АП-12821/2014)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года (судья Т.В. Абаимова)
по делу N А45-17745/2014
по иску закрытого акционерного общества "Заречное" (633217, Новосибирская область, Искитимский район, село Старый Искитим, ул. Сибирская, 40, ИНН 5443101173, ОГРН 1025404669619)
к индивидуальному предпринимателю Игорю Владимировичу Медведеву (город Новосибирск, ОГРНИП 312547610100031, ИНН 540225135020)
о расторжении договора аренды от 12.04.2014 и обязании освободить части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505,
установил:
Закрытое акционерное общество "Заречное" (далее - ЗАО "Заречное") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Медведеву Игорю Владимировичу (далее - предприниматель Медведев И.В.) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2014 и обязании освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.
Исковые требования обоснованы статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды земельного участка, выразившемся в использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: на земельном участке сельскохозяйственного назначения ответчиком возведен жилой дом площадью 72,9 кв. м.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 12.04.2014, заключенный между Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "Лучезарное" (далее - СКПК "Лучезарное") и предпринимателем Медведевым И.В., расторгнут. На ответчика возложена обязанность освободить части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505 площадью 2 774 537 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, обл. Новосибирская, р-н Искитимский, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, и передать его ЗАО "Заречное" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.
Не согласившись с состоявшимся решением, предприниматель Медведев И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что ранее ЗАО "Заречное" уже оспаривало договор аренды от 12.04.2014, в удовлетворении иска общества о признании договора недействительным было отказано; при рассмотрении настоящего дела суд не вправе давать иную правовую оценку договору аренды. Суд не принял во внимание, что в аренду ответчику переданы земли общей площадью 175 338 кв. м, в то время как площадь возведенного строения составляет всего 72,9 кв. м. При рассмотрении спора о сносе самовольной постройки суд общей юрисдикции указал на то, что снос постройки не препятствует Медведеву И.В. заниматься фермерским хозяйством. Основная часть арендованного земельного участка используется ответчиком для ведения сельского хозяйства. Вывод суда о недоказанности факта ведения сельского хозяйства не соответствует обстоятельствам дела.
ЗАО "Заречное" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Истец полагает, что суд правомерно расторг договор аренды, установив, что арендованный земельный участок используется ответчиком не в соответствии с целевым назначением, для которого он предоставлялся в аренду.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между СКПК "Лучезарное" (арендодателем) и предпринимателем Медведевым И.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.04.2012, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору, а арендатор - принять в аренду для сельскохозяйственного производства части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 3 047 904 кв. м согласно прилагаемой схеме участка, которая является неотъемлемой частью договора, и своевременно возвратить земельный участок при наступлении событий, определенных договором (л.д. 12 - 14).
Согласно пункту 1.2 договора от 12.04.2014 арендатору передаются части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м. Расположение частей земельных участков и их описание указаны в приложениях 1 и 2.
В силу пункта 1.3 договора от 12.04.2014 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54АГ 587806.
В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора от 12.04.2014 арендатор имеет право и обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель разрешенным способом, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Пунктом 4.4 договора от 12.04.2014 установлено, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории.
Согласно пункту 1.4 договора от 12.04.2014 участок передается в аренду сроком на 49 лет.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2012, регистрационный номер 5408/031/2012-89.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.02.2012 по делу N А45-15940/2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2012, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 2 774 537 кв. м признано за ЗАО "Заречное" (л.д. 33 - 35).
На основании данного судебного акта 03.08.2012 зарегистрировано право собственности ЗАО "Заречное" на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505, о чем выдано свидетельство Серии 54АД 726357 (л.д. 19).
На арендованной части земельного участка арендатором Медведевым И.В. самовольно возведен объект недвижимости - одноэтажный жилой дом площадью 72,9 кв. м (л.д. 22 - 25, 58).
Вступившим в законную силу решением Искитимского районного суда Новосибирской области от 11.06.2014 по делу N 2-1095, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда, на Медведева И.В. возложена обязанность освободить часть земельного участка путем сноса самовольно возведенного здания (л.д. 26 - 32, 103 - 106).
Ссылаясь на то, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды от 12.04.2014, выразившееся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, осуществлении строительства на землях сельскохозяйственного назначения, ЗАО "Заречное" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Заречное", суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, которое выразилось в возведении строений на арендованном участке, что привело к нарушению целевого использования земли и фактическому изъятию его части из оборота участка сельскохозяйственного назначения.
Выводы суда следует признать ошибочными.
В соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации только заключенный договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельный участок ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
По условиям договора от 12.04.2012 описание и границы частей земельного участка, предоставленных в аренду ответчику, должны быть указаны в приложениях 1 и 2 к договору. Однако такие приложения в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2.4 договора от 12.04.2012 арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере, оговоренном в дополнительном соглашении к данному договору.
Между тем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в котором было согласовано существенное условие о размере арендной платы, в материалах дела также отсутствует.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования арендодателя о расторжении договора аренды от 12.04.2012, не установил, согласованы ли сторонами существенные условия о предмете и цене договора и может ли считаться названный договор заключенным.
В случае заключенности договора у суда не имелось оснований для расторжения договора по обстоятельствам, на которых основаны исковые требования ЗАО "Заречное", в связи со следующим.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В качестве нарушения договора истец ссылается только на факт возведения ответчиком самовольной постройки - жилого дома. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует об использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения не в соответствии с его целевым назначением.
Однако площадь возведенной постройки равна 72,9 кв. м, что составляет лишь незначительную часть (0,04%) от общей площади арендованных земель. Истцом документально не опровергнуты утверждения ответчика о том, что оставшаяся часть арендованных земель используется им исключительно для ведения сельского и приусадебного хозяйства, которое является единственным видом деятельности ответчика и его семьи. Факт осуществления ответчиком сельского хозяйства на арендованных землях подтверждается, в частности, представленным ответчиком заключением специалиста Новосибирского Государственного Аграрного Университета (л.д. 95).
Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции на ответчика возложена обязанность освободить арендованный земельный участок от возведенной постройки.
Поэтому в настоящее время имеется возможность устранения арендатором нарушений, которые истец считает основанием для расторжения договора, а у арендодателя имеется право требовать скорейшего устранения этого нарушения на основании судебного акта. Доказательств неисполнения Медведевым И.В. судебного акта о сносе самовольной постройки и невозможности его исполнения в дальнейшем в деле не имеется.
Учитывая незначительный размер площади арендованного участка, занятого строительством, и реальную возможность устранения нарушения путем сноса постройки, расторжение договора аренды земельного участка от 12.04.2012 привело бы к существенному нарушению баланса интересов арендодателя и арендатора по долгосрочному договору аренды, в то время как расторжение такого договора допускается лишь в исключительных случаях при наличии существенных нарушений.
Ссылка суда первой инстанции на тот факт, что предпринимателем Медведевым И.В. не доказан факт осуществления сельскохозяйственной деятельности на арендованном участке, ошибочна, поскольку именно на арендодателя возложено бремя доказывания наличия существенных нарушений договора аренды, а не на арендатора - надлежащего исполнения договора.
Делая выводы о том, что возведение одноэтажного здания привело к нарушению плодородного слоя земли и к невозможности дальнейшего использования подвергшегося застройке спорного участка в сельскохозяйственных целях, суд первой инстанции не указал, какими доказательствами подтверждаются названные обстоятельства.
Выводы суда о наличии существенного нарушения ответчиком договора аренды от 12.04.2012 следует признать ошибочными также и в связи с неполным выяснением судом обстоятельств заключения и/или подписания договора и не учетом условий этого договора.
Следуя материалам дела и пояснениям ответчика, которые давались им в связи с рассмотрением споров в отношении арендованного земельного участка и возведенной постройки, земли на территории села Старый Искитим были приобретены группой граждан, объединившихся в СКПК "Лучезарное", для создания "экологического поселка - поселения Родовых поместий Лучезарное". На территории данного "поселения" рядом граждан было начато строительство и облагораживание территории. Ввиду затруднительности приобретения и оформлениями этими гражданами прав на используемые земли сельхоз назначения ими были формально созданы крестьянские (фермерские) хозяйства и с ними заключены договоры долгосрочной аренды (л.д. 47 - 48, 59 - 64).
В Российской Федерации в настоящее время не имеется специального закона о Родовых поместьях и Родовых поселениях, хотя подобные формы хозяйствования и объединения создаются гражданами. Так называемые "Родовые поместья" по существу представляют собой форму ведения личного подсобного хозяйства гражданами на территории сельских поселений с использованием ранее заброшенных и неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Закон о личном подсобном хозяйстве) личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
В силу пункта 1 статьи 3 Закона о личном подсобном хозяйстве право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства.
Предоставление земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства действующим законодательством не запрещено.
Статьей 4 Закона о личном подсобном хозяйстве установлено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Таким образом, само по себе возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, законом также не запрещается.
Согласно пункту 2.3 договора аренды от 12.04.2012 арендатор имеет право возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
То есть, условиями договора аренды от 12.04.2012 прямо предусмотрено право арендатора возводить постройки, которые соответствуют целевому назначению земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения); по существу, в пункте 2.3 договора воспроизведена норма статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве.
В настоящем случае ответчиком возведен одноэтажный жилой дом, который предназначен для размещения и проживания лиц, ведущих личное подсобное хозяйство. Возведение такой постройки допускалось сторонами договора аренды от 12.04.2012 при его заключении, в связи с чем наличие этой постройки на арендованном участке само по себе не может рассматриваться в качестве нарушения условий договора аренды. Истец в обоснование иска не ссылался на то, что возведенная постройка не соответствует требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, и не представлял доказательств в подтверждение этого.
С учетом вышеизложенного, поскольку истцом не доказан факт наличия заключенного договора аренды земельного участка, а также существенного нарушения данного договора ответчиком, исковые требования ЗАО "Заречное" о расторжении договора и обязании ответчика возвратить арендованные земли не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года по делу N А45-17745/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Заречное" в пользу индивидуального предпринимателя Игоря Владимировича Медведева 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2015 N 07АП-12821/2014 ПО ДЕЛУ N А45-17745/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2015 г. по делу N А45-17745/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Н. Аюшевым,
при участии в заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Игоря Владимировича Медведева (апелляционное производство N 07АП-12821/2014)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года (судья Т.В. Абаимова)
по делу N А45-17745/2014
по иску закрытого акционерного общества "Заречное" (633217, Новосибирская область, Искитимский район, село Старый Искитим, ул. Сибирская, 40, ИНН 5443101173, ОГРН 1025404669619)
к индивидуальному предпринимателю Игорю Владимировичу Медведеву (город Новосибирск, ОГРНИП 312547610100031, ИНН 540225135020)
о расторжении договора аренды от 12.04.2014 и обязании освободить части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505,
установил:
Закрытое акционерное общество "Заречное" (далее - ЗАО "Заречное") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Медведеву Игорю Владимировичу (далее - предприниматель Медведев И.В.) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2014 и обязании освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.
Исковые требования обоснованы статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды земельного участка, выразившемся в использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: на земельном участке сельскохозяйственного назначения ответчиком возведен жилой дом площадью 72,9 кв. м.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 12.04.2014, заключенный между Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "Лучезарное" (далее - СКПК "Лучезарное") и предпринимателем Медведевым И.В., расторгнут. На ответчика возложена обязанность освободить части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505 площадью 2 774 537 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, обл. Новосибирская, р-н Искитимский, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, и передать его ЗАО "Заречное" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.
Не согласившись с состоявшимся решением, предприниматель Медведев И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что ранее ЗАО "Заречное" уже оспаривало договор аренды от 12.04.2014, в удовлетворении иска общества о признании договора недействительным было отказано; при рассмотрении настоящего дела суд не вправе давать иную правовую оценку договору аренды. Суд не принял во внимание, что в аренду ответчику переданы земли общей площадью 175 338 кв. м, в то время как площадь возведенного строения составляет всего 72,9 кв. м. При рассмотрении спора о сносе самовольной постройки суд общей юрисдикции указал на то, что снос постройки не препятствует Медведеву И.В. заниматься фермерским хозяйством. Основная часть арендованного земельного участка используется ответчиком для ведения сельского хозяйства. Вывод суда о недоказанности факта ведения сельского хозяйства не соответствует обстоятельствам дела.
ЗАО "Заречное" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Истец полагает, что суд правомерно расторг договор аренды, установив, что арендованный земельный участок используется ответчиком не в соответствии с целевым назначением, для которого он предоставлялся в аренду.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между СКПК "Лучезарное" (арендодателем) и предпринимателем Медведевым И.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.04.2012, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору, а арендатор - принять в аренду для сельскохозяйственного производства части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 3 047 904 кв. м согласно прилагаемой схеме участка, которая является неотъемлемой частью договора, и своевременно возвратить земельный участок при наступлении событий, определенных договором (л.д. 12 - 14).
Согласно пункту 1.2 договора от 12.04.2014 арендатору передаются части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м. Расположение частей земельных участков и их описание указаны в приложениях 1 и 2.
В силу пункта 1.3 договора от 12.04.2014 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54АГ 587806.
В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора от 12.04.2014 арендатор имеет право и обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель разрешенным способом, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Пунктом 4.4 договора от 12.04.2014 установлено, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории.
Согласно пункту 1.4 договора от 12.04.2014 участок передается в аренду сроком на 49 лет.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2012, регистрационный номер 5408/031/2012-89.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.02.2012 по делу N А45-15940/2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2012, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 2 774 537 кв. м признано за ЗАО "Заречное" (л.д. 33 - 35).
На основании данного судебного акта 03.08.2012 зарегистрировано право собственности ЗАО "Заречное" на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505, о чем выдано свидетельство Серии 54АД 726357 (л.д. 19).
На арендованной части земельного участка арендатором Медведевым И.В. самовольно возведен объект недвижимости - одноэтажный жилой дом площадью 72,9 кв. м (л.д. 22 - 25, 58).
Вступившим в законную силу решением Искитимского районного суда Новосибирской области от 11.06.2014 по делу N 2-1095, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда, на Медведева И.В. возложена обязанность освободить часть земельного участка путем сноса самовольно возведенного здания (л.д. 26 - 32, 103 - 106).
Ссылаясь на то, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды от 12.04.2014, выразившееся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, осуществлении строительства на землях сельскохозяйственного назначения, ЗАО "Заречное" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Заречное", суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, которое выразилось в возведении строений на арендованном участке, что привело к нарушению целевого использования земли и фактическому изъятию его части из оборота участка сельскохозяйственного назначения.
Выводы суда следует признать ошибочными.
В соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации только заключенный договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельный участок ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
По условиям договора от 12.04.2012 описание и границы частей земельного участка, предоставленных в аренду ответчику, должны быть указаны в приложениях 1 и 2 к договору. Однако такие приложения в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2.4 договора от 12.04.2012 арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере, оговоренном в дополнительном соглашении к данному договору.
Между тем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в котором было согласовано существенное условие о размере арендной платы, в материалах дела также отсутствует.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования арендодателя о расторжении договора аренды от 12.04.2012, не установил, согласованы ли сторонами существенные условия о предмете и цене договора и может ли считаться названный договор заключенным.
В случае заключенности договора у суда не имелось оснований для расторжения договора по обстоятельствам, на которых основаны исковые требования ЗАО "Заречное", в связи со следующим.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В качестве нарушения договора истец ссылается только на факт возведения ответчиком самовольной постройки - жилого дома. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует об использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения не в соответствии с его целевым назначением.
Однако площадь возведенной постройки равна 72,9 кв. м, что составляет лишь незначительную часть (0,04%) от общей площади арендованных земель. Истцом документально не опровергнуты утверждения ответчика о том, что оставшаяся часть арендованных земель используется им исключительно для ведения сельского и приусадебного хозяйства, которое является единственным видом деятельности ответчика и его семьи. Факт осуществления ответчиком сельского хозяйства на арендованных землях подтверждается, в частности, представленным ответчиком заключением специалиста Новосибирского Государственного Аграрного Университета (л.д. 95).
Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции на ответчика возложена обязанность освободить арендованный земельный участок от возведенной постройки.
Поэтому в настоящее время имеется возможность устранения арендатором нарушений, которые истец считает основанием для расторжения договора, а у арендодателя имеется право требовать скорейшего устранения этого нарушения на основании судебного акта. Доказательств неисполнения Медведевым И.В. судебного акта о сносе самовольной постройки и невозможности его исполнения в дальнейшем в деле не имеется.
Учитывая незначительный размер площади арендованного участка, занятого строительством, и реальную возможность устранения нарушения путем сноса постройки, расторжение договора аренды земельного участка от 12.04.2012 привело бы к существенному нарушению баланса интересов арендодателя и арендатора по долгосрочному договору аренды, в то время как расторжение такого договора допускается лишь в исключительных случаях при наличии существенных нарушений.
Ссылка суда первой инстанции на тот факт, что предпринимателем Медведевым И.В. не доказан факт осуществления сельскохозяйственной деятельности на арендованном участке, ошибочна, поскольку именно на арендодателя возложено бремя доказывания наличия существенных нарушений договора аренды, а не на арендатора - надлежащего исполнения договора.
Делая выводы о том, что возведение одноэтажного здания привело к нарушению плодородного слоя земли и к невозможности дальнейшего использования подвергшегося застройке спорного участка в сельскохозяйственных целях, суд первой инстанции не указал, какими доказательствами подтверждаются названные обстоятельства.
Выводы суда о наличии существенного нарушения ответчиком договора аренды от 12.04.2012 следует признать ошибочными также и в связи с неполным выяснением судом обстоятельств заключения и/или подписания договора и не учетом условий этого договора.
Следуя материалам дела и пояснениям ответчика, которые давались им в связи с рассмотрением споров в отношении арендованного земельного участка и возведенной постройки, земли на территории села Старый Искитим были приобретены группой граждан, объединившихся в СКПК "Лучезарное", для создания "экологического поселка - поселения Родовых поместий Лучезарное". На территории данного "поселения" рядом граждан было начато строительство и облагораживание территории. Ввиду затруднительности приобретения и оформлениями этими гражданами прав на используемые земли сельхоз назначения ими были формально созданы крестьянские (фермерские) хозяйства и с ними заключены договоры долгосрочной аренды (л.д. 47 - 48, 59 - 64).
В Российской Федерации в настоящее время не имеется специального закона о Родовых поместьях и Родовых поселениях, хотя подобные формы хозяйствования и объединения создаются гражданами. Так называемые "Родовые поместья" по существу представляют собой форму ведения личного подсобного хозяйства гражданами на территории сельских поселений с использованием ранее заброшенных и неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Закон о личном подсобном хозяйстве) личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
В силу пункта 1 статьи 3 Закона о личном подсобном хозяйстве право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства.
Предоставление земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства действующим законодательством не запрещено.
Статьей 4 Закона о личном подсобном хозяйстве установлено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Таким образом, само по себе возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, законом также не запрещается.
Согласно пункту 2.3 договора аренды от 12.04.2012 арендатор имеет право возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
То есть, условиями договора аренды от 12.04.2012 прямо предусмотрено право арендатора возводить постройки, которые соответствуют целевому назначению земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения); по существу, в пункте 2.3 договора воспроизведена норма статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве.
В настоящем случае ответчиком возведен одноэтажный жилой дом, который предназначен для размещения и проживания лиц, ведущих личное подсобное хозяйство. Возведение такой постройки допускалось сторонами договора аренды от 12.04.2012 при его заключении, в связи с чем наличие этой постройки на арендованном участке само по себе не может рассматриваться в качестве нарушения условий договора аренды. Истец в обоснование иска не ссылался на то, что возведенная постройка не соответствует требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, и не представлял доказательств в подтверждение этого.
С учетом вышеизложенного, поскольку истцом не доказан факт наличия заключенного договора аренды земельного участка, а также существенного нарушения данного договора ответчиком, исковые требования ЗАО "Заречное" о расторжении договора и обязании ответчика возвратить арендованные земли не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года по делу N А45-17745/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Заречное" в пользу индивидуального предпринимателя Игоря Владимировича Медведева 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)