Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Тимофеева Е.Н. по доверенности от 10.01.2015;
- представитель Пензиев С.В. по доверенности от 12.01.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Витязевская птицефабрика" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2014 по делу N А32-17959/2014
по иску ОАО "Кавказ"
к ответчикам - администрации муниципального образования Староминский район, ООО "Витязевская птицефабрика"
при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Староминский отдел", Анапского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, ООО "Купеческий двор"
о признании недействительными договоров аренды земельных участков, применении последствий недействительности сделок
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
открытое акционерное общество "Кавказ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Староминский район, обществу с ограниченной ответственностью "Витязевская птицефабрика" о признании недействительными (ничтожными) сделками договоров аренды, заключенных между администрацией муниципального образования Староминский район и ООО "Витязевская птицефабрика":
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000657 от 10.08.2011;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000658 от 10.08.2011;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000659 от 10.08.2011;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000725 от 25.01.2012;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000726 от 25.01.2012;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000727 от 25.01.2012;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000728 от 25.01.2012;
- применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании Староминский отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести погашение записей о государственной регистрации договоров аренды земельных участков (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 71-72).
Определением от 30.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Анапский городской отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю.
Определением от 01.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Купеческий двор".
Решением от 26.12.2014 иск удовлетворен, спорные договоры признаны недействительными, признано отсутствующим обременение земельных участков в пользу ООО "Витязевская птицефабрика".
Решение мотивировано тем, что истец владеет земельными участками общей площадью 293 га для производства сельскохозяйственной продукции на праве аренды как универсальный правопреемник ОАО "Нива Кубани". По спорным договорам аренды земельных участков администрация муниципального образования Староминского района передала ООО "Витязевская птицефабрика" земельные участки, на которых фактически осуществляет деятельность ОАО "Кавказ". Земельные участка не передавались во владение и пользование ОАО "Витязевская птицефабрика", участки расположены на территории участков, арендуемых ОАО "Кавказ". Администрация не была вправе распоряжаться спорными земельными участками, договоры аренды являются недействительными. Судом применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим обременения земельных участков в виде аренды ООО "Витязевская птицефабрика".
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - ООО "Витязевская птицефабрика" обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата земельных участков собственнику невозможно. Регистрирующий орган привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика. Обжалуемое решение не может являться основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, так как решением не применены последствия недействительности сделки. По мнению заявителя, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, истцом не доказано наличие у него заинтересованности в признании договоров недействительными. Вид разрешенного использования земельного участка, переданного истцу, и земельных участков, переданных ответчику, не совпадает. Представленные истцом справки администрации муниципального образования Староминский район не являются доказательством по делу, так как выданы стороной спорных договоров. Техническое заключение кадастрового инженера Чевичалова С.Л. не может быть признано надлежащим доказательством, поскольку в заключении методики и способы установления месторасположения спорных земельных участков не указаны. Заявитель также указал на необоснованное отклонение ходатайства о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Витязевская птицефабрика" не явился. Общество извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.
Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель администрации муниципального образования Староминской район в заседание не явился, отзыв не представил. Администрацией заявлено о рассмотрении дела без участия ее представителя.
Представители третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, отзывы не представили. Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12.03.2993 между администрацией Староминского сельского совета (арендодатель) и смешанным товариществом "Нива Кубани" (арендатор) 12.03.1993 заключен договор N 2 (т. 1 л.д. 95), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья общей площадью 293 га для производства сельскохозяйственной продукции. Договор заключен сроком на 50 лет, вступает в силу с момента регистрации в администрации Староминского сельского совета.
Договор зарегистрирован 21.04.1993 в администрации Староминского сельского Совета.
Дополнительным соглашением от 13.08.2003 стороны изменили номер договора аренды от 12.03.1993 на 2811000006, а также согласовали новый порядок расчета размера арендной платы исходя из площади земельного участка 293 га (т. 1 л.д. 97).
Комиссией по приватизации и реорганизации колхоза им. XXII партсъезда 19.05.1992 принято решение о переименовании колхоза им. XXII партсъезда в смешанное товарищество "Нива Кубани" с коллективно-долевой собственностью на землю и с передачей бесплатно в коллективно-долевую собственность товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" земельных угодий, оставшиеся в государственной собственности земли передавались товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" в аренду сроком до 50 лет (т. 3 л.д. 14).
Постановлением от 09.06.1992 N 210 администрации Староминского района Краснодарского края утверждено изменение формы хозяйствования колхоза им. XXII партсъезда на товарищество "Нива Кубани" с коллективно-долевой собственностью (т. 3 л.д. 9-10).
В соответствии с протоколом N 7 от 15.06.1992 заседания правления колхоза им. XXII партсъезда колхоз реорганизован в колхоз "Нива Кубани" (архивная выписка от 14.07.2014 N 529 архивного отдела управления делами администрации муниципального образования Староминский район - т. 3 л.д. 12).
Постановлением главы администрации Староминского района от 10.12.1992 N 465 колхоз им. XXII партсъезда перерегистрирован в колхоз "Нива Кубани", с передачей в аренду сроком на 20 лет 883га пашни (т. 3 л.д. 13).
Согласно уставу колхоза "Нива Кубани" от 14.11.1992 колхоз "Нива Кубани" создан на базе бывшего колхоза им. XXII партсъезда, расположен по адресу: ст. Староминская, ул. Краснознаменная, 33 (т. 3 л.д. 16-18).
Постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 20.08.1997 N 529 в результате реорганизации колхоза "Нива Кубани" зарегистрирован сельскохозяйственный производственный кооператив "Нива Кубани", расположенный по адресу: ст. Староминская, ул. Краснознаменная, 33 (т. 3 л.д. 34).
В соответствии с уставом 2004 года СПК "Нива Кубани" (ОГРН 1032327995644) создан в результате преобразования колхоза "Нива Кубани" и является его правопреемником, расположен по адресу колхоза: ст. Староминская, ул. Краснознаменная, 33 (т. 3 л.д. 35-36).
В соответствии с уставом 2007 года (т. 1 л.д. 61-62) ОАО "Нива Кубани" создано путем преобразования СПК "Нива Кубани" (ОГРН 1032327995644). ОАО "Нива Кубани" присвоен основной государственный регистрационный номер 1082350000017 (т. 3 л.д. 78-79).
По договору от 29.01.2010 ОАО "Нива Кубани" присоединено к ОАО "Кавказ" с переходом всех прав и обязанностей от присоединяемого общества к основному обществу (т. 3 л.д. 103)
Договор утвержден общим собранием акционеров ОАО "Нива Кубани" от 29.01.2010 и общим собранием ОАО "Кавказ" от 29.01.2010. ОАО "Нива Кубани" присоединилось к ОАО "Кавказ".
По передаточному акту от 31.07.2010 ОАО "Нива Кубани" передало ОАО "Кавказ" права в отношении земельных участков.
В соответствии с приложением к передаточному акту от ОАО "Нива Кубани" передано ОАО "Кавказ" по состоянию на 31.07.2010 права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 2930000 кв. м по договору аренды N 2811000006 от 12.03.1993, зарегистрированному 21.04.1993 (т. 3 л.д. 104-108).
Сведения о прекращении деятельности ОАО "Нива Кубани" внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (т. 3 л.д. 80, т. 1 л.д. 61-62).
В соответствии с уставом ОАО "Кавказ" 2014 года данное общество реорганизовано в форме присоединения к нему открытого акционерного общества "Нива Кубани" (ОГРН 1082350000017) и является правопреемником в отношении всего состава имущества и обязательств присоединенного общества (т. 3 л.д. 84-85).
Между администрацией муниципального образования Староминский район и ООО "Витязевская птицефабрика" заключены договоры аренды от 10.08.2011 N 2812000658, от 10.08.2011 N 2812000659, от 10.08.2011 N 2812000657, от 25.01.2012 N 2812000727, от 25.01.2012 N 2812000728, от 25.01.2012 N 2812000726, от 25.01.2012 N 2812000725 земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0105004:40, 23:28:0105004:41, 23:28:0105004:42, 23:28:0105004:45, 23:28:0105004:46, 23:28:0105004:47, 23:28:0105004:48, расположенные в станице Староминская, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации птицефабрики, поля орошения сточными водами. Договоры заключены на 49 лет (т. 1 л.д. 148-188).
Полагая, что земельные участки, в отношении которых заключены договоры аренды с ООО "Витязевская птицефабрика", фактически находятся на территории земельного участка переданного в аренду ОАО "Кавказ" как универсальному правопреемнику ОАО "Нива Кубани", смешанного товарищества "Нива Кубани", колхоза "Нива Кубани" и колхоза им. XXII партсъезда, ОАО "Кавказ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В статье 607 Кодекса установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
В статье Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" установлено, что при совершении сделок с земельными участками производится образование новых и упорядочение существующих земельных участков. При этом определяются местоположение границ и площади земельных участков.
Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение.
Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что месторасположение границ земельных участков, переданных в аренду ООО "Витязевская птицефабрика", полностью совпадает с месторасположением земельного участка, которым ОАО "Кавказ" владеет на праве аренды.
Кадастровые номера и площади земельных участков, переданных в аренду ООО "Витязевская птицефабрика", 23:28:0105004:40, 23:28:0105004:41, 23:28:0105004:42, 23:28:0105004:45, 23:28:0105004:46, 23:28:0105004:47, 23:28:0105004:48, соответствуют внутренней нумерации внутрихозяйственного учета и площади возделывания в ОАО "Кавказ" (поле 040-3-2 площадью 75га, поле 040-3-3 площадью 92га, поле 041-3-1 площадью 72га, поле 041-3-2 площадью 48га) (т. 2 л.д. 42).
На основании указанных выше документов суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Кавказ" является универсальным правопреемником ОАО "Нива Кубани", колхоза "Нива Кубани". Смешанное товарищество "Нива Кубани" и колхоз "Нива Кубани" являлись одним и тем же лицом, созданным в результате реорганизации колхоза им. XXII партсъезда. В результате реорганизации к ОАО "Кавказ" перешли права арендатора земельного участка площадью 293 гектара по договору аренды от 12.03.1993 N 2811000006, что следует из соответствующего передаточного акта, составленного при присоединении ОАО "Нива Кубани" к ОАО "Кавказ".
Данные обстоятельства не оспариваются заявителем жалобы.
Истцом в материалы дела представлен ответ заместителя главы муниципального образования Староминский район - начальника управления сельского хозяйства администрации муниципального образования Староминский район В.А. Гавриша от 26.05.2014 N 293 о том, что на площади семи земельных участков, переданных администрацией муниципального образования Староминский район по договорам аренды ООО "Витязевская птицефабрика", фактическое возделывание сельскохозяйственных культур в период 2011-2014 годов осуществляло ОАО "Кавказ" Староминского района (т. 1 л.д. 137).
В соответствии с письменным ответом главы муниципального образования Староминский район В.В. Горба от 21.05.2014 N 138-1103/14-01-02 в 2011-2014 годах земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0105004:40, 23:28:0105004:41, 23:28:0105004:42, 23:28:0105004:45, 23:28:0105004:46, 23:28:0105004:47, 23:28:0105004:48 обрабатывались ОАО "Кавказ" для получения сельскохозяйственной продукции, в указанный период времени ОАО "Кавказ" уплачивало земельный налог (т. 1 л.д. 136).
Таким образом, арендодатель земельных участков по оспариваемым договорам аренды признает, что данные земельные участки фактически не передавались во владение и пользование ООО "Витязевская птицефабрика", находились во владении и пользовании ОАО "Кавказ".
Спорные земельные участки расположены на территории полей ОАО "Кавказ". Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено.
Нахождение спорных земельных участков на территории земель, арендуемых ОАО "Кавказ", подтверждено сопоставлением плана земель колхоза им. XXII партсъезда Староминского района, изготовленного ВИСХАГИ и утвержденного постановлением главы администрации Староминского района от 09.06.1992 N 210 (т. 3 л.д. 1), и кадастрового плана территории от 21.07.2014 ФКП Росреестра, на котором указаны спорные земельные участки (т. 3 л.д. 164, 127).
Переданные в аренду ООО "Витязевская птицефабрика" земельные участки расположены на территории земель колхоза им. XXII партсъезда, реорганизованного в колхоз "Нива Кубани", данные земли в результате универсального правопреемства перешли к ОАО "Кавказ".
Титул колхоза им. XXII партсъезда на указанные земли подтвержден постановлением администрации Староминского района от 09.06.1992 N 210 (т. 3, л.д. 9-11). В дальнейшем из землепользования ОАО "Нива Кубани" или ОАО "Кавказ" данные земли не изымались.
Ссылка заявителя жалобы на то, что судом первой инстанции не определено место нахождение спорных земельных участков и земельного участка истца, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная.
Согласно протоколу от 19.05.1992 заседания комиссии по приватизации и реорганизации колхоза им. XXII партсъезда Староминского района в коллективно-долевую собственность товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" были переданы земельные угодья, а оставшиеся в государственной собственности земли переданы товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" в аренду сроком до 50 лет (т. 1 л.д. 14).
Таким образом, территория земель колхоза им. XXII партсъезда перешла колхозу "Нива Кубани", а затем - ОАО "Нива Кубани", в результате присоединения ОАО "Нива Кубани" - к ОАО "Кавказ".
Спорные земельные участки, сформированные в 2011 году, расположены на территории землепользования ОАО "Кавказ".
Титульное владение ОАО "Кавказ" данной территорией подтверждается документами его правопредшественника - колхоза "Нива Кубани".
Спорные земельные участки общей площадью 2752204 кв. м полностью укладываются в площадь 2930000 кв. м и расположены на полях ОАО "Кавказ" в соответствии с внутренней нумерацией внутрихозяйственного учета.
В связи с тем, что в 1992-1993 гг. отсутствовала система кадастрового учета земельных участков с их описанием в определенных координатах, присвоением кадастровых номеров, позиционированием земельных участков на местности, однако данная историческая особенность периода перехода от повсеместной государственной собственности на землю к частной собственности и арендным отношениям не должна нарушать права тех землепользователей, которые в связи с преобразованием колхозов оставались владельцами ранее используемых ими колхозных земель на условиях аренды.
Границы и местоположение арендуемых земель должны определяться по границам и местоположению первоначально существовавшего колхозного землепользования, применительно к настоящему делу - по территории землепользования колхоза им. XXII партсъезда.
При ином подходе правопреемник колхоза будет лишен права на землю и возможности его эффективной судебной защиты, что противоречит смыслу статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод: "Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права".
Как указано в пункте 11 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица. Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
По смыслу данного разъяснения переход при реорганизации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее возникшие права по смыслу статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), происходит независимо от регистрации данных прав в ЕГРП и с момента завершения реорганизации юридических лиц.
Поскольку ОАО "Кавказ" является обладателем права аренды в результате реорганизации в форме присоединения ОАО "Нива Кубани" и фактическим владельцем территории, из которой были сформированы спорные земельные участки, администрация не вправе была распоряжаться данными землями без предварительного расторжения договора аренды с ОАО "Кавказ".
При таких условиях, спорные договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками как совершенные в отношении земель, переданных ранее в пользование иного лица - ОАО "Кавказ" на праве аренды и не изъятых из владения последнего в соответствии со статьями 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорных договоров).
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, признается несостоятельным.
Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы было заявлено ответчиком в отзыве на иск (т. 2 л.д. 82-90).
К ходатайству не были приложены документы, необходимые для рассмотрения данного ходатайства: письмо экспертной организации с указанием конкретных экспертов, срока проведения экспертизы, стоимости ее проведения. К ходатайству не приложены документы, подтверждающие квалификацию предлагаемых экспертов.
Поскольку необходимые для рассмотрения ходатайства о назначении судебной экспертизы не представлены ответчиком, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2014 по делу N А32-17959/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.03.2015 N 15АП-1419/2015 ПО ДЕЛУ N А32-17959/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2015 г. N 15АП-1419/2015
Дело N А32-17959/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Тимофеева Е.Н. по доверенности от 10.01.2015;
- представитель Пензиев С.В. по доверенности от 12.01.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Витязевская птицефабрика" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2014 по делу N А32-17959/2014
по иску ОАО "Кавказ"
к ответчикам - администрации муниципального образования Староминский район, ООО "Витязевская птицефабрика"
при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Староминский отдел", Анапского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, ООО "Купеческий двор"
о признании недействительными договоров аренды земельных участков, применении последствий недействительности сделок
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
открытое акционерное общество "Кавказ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Староминский район, обществу с ограниченной ответственностью "Витязевская птицефабрика" о признании недействительными (ничтожными) сделками договоров аренды, заключенных между администрацией муниципального образования Староминский район и ООО "Витязевская птицефабрика":
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000657 от 10.08.2011;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000658 от 10.08.2011;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000659 от 10.08.2011;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000725 от 25.01.2012;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000726 от 25.01.2012;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000727 от 25.01.2012;
- - договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2812000728 от 25.01.2012;
- применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании Староминский отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести погашение записей о государственной регистрации договоров аренды земельных участков (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 71-72).
Определением от 30.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Анапский городской отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю.
Определением от 01.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Купеческий двор".
Решением от 26.12.2014 иск удовлетворен, спорные договоры признаны недействительными, признано отсутствующим обременение земельных участков в пользу ООО "Витязевская птицефабрика".
Решение мотивировано тем, что истец владеет земельными участками общей площадью 293 га для производства сельскохозяйственной продукции на праве аренды как универсальный правопреемник ОАО "Нива Кубани". По спорным договорам аренды земельных участков администрация муниципального образования Староминского района передала ООО "Витязевская птицефабрика" земельные участки, на которых фактически осуществляет деятельность ОАО "Кавказ". Земельные участка не передавались во владение и пользование ОАО "Витязевская птицефабрика", участки расположены на территории участков, арендуемых ОАО "Кавказ". Администрация не была вправе распоряжаться спорными земельными участками, договоры аренды являются недействительными. Судом применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим обременения земельных участков в виде аренды ООО "Витязевская птицефабрика".
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - ООО "Витязевская птицефабрика" обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата земельных участков собственнику невозможно. Регистрирующий орган привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика. Обжалуемое решение не может являться основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, так как решением не применены последствия недействительности сделки. По мнению заявителя, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, истцом не доказано наличие у него заинтересованности в признании договоров недействительными. Вид разрешенного использования земельного участка, переданного истцу, и земельных участков, переданных ответчику, не совпадает. Представленные истцом справки администрации муниципального образования Староминский район не являются доказательством по делу, так как выданы стороной спорных договоров. Техническое заключение кадастрового инженера Чевичалова С.Л. не может быть признано надлежащим доказательством, поскольку в заключении методики и способы установления месторасположения спорных земельных участков не указаны. Заявитель также указал на необоснованное отклонение ходатайства о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Витязевская птицефабрика" не явился. Общество извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.
Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель администрации муниципального образования Староминской район в заседание не явился, отзыв не представил. Администрацией заявлено о рассмотрении дела без участия ее представителя.
Представители третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, отзывы не представили. Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12.03.2993 между администрацией Староминского сельского совета (арендодатель) и смешанным товариществом "Нива Кубани" (арендатор) 12.03.1993 заключен договор N 2 (т. 1 л.д. 95), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья общей площадью 293 га для производства сельскохозяйственной продукции. Договор заключен сроком на 50 лет, вступает в силу с момента регистрации в администрации Староминского сельского совета.
Договор зарегистрирован 21.04.1993 в администрации Староминского сельского Совета.
Дополнительным соглашением от 13.08.2003 стороны изменили номер договора аренды от 12.03.1993 на 2811000006, а также согласовали новый порядок расчета размера арендной платы исходя из площади земельного участка 293 га (т. 1 л.д. 97).
Комиссией по приватизации и реорганизации колхоза им. XXII партсъезда 19.05.1992 принято решение о переименовании колхоза им. XXII партсъезда в смешанное товарищество "Нива Кубани" с коллективно-долевой собственностью на землю и с передачей бесплатно в коллективно-долевую собственность товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" земельных угодий, оставшиеся в государственной собственности земли передавались товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" в аренду сроком до 50 лет (т. 3 л.д. 14).
Постановлением от 09.06.1992 N 210 администрации Староминского района Краснодарского края утверждено изменение формы хозяйствования колхоза им. XXII партсъезда на товарищество "Нива Кубани" с коллективно-долевой собственностью (т. 3 л.д. 9-10).
В соответствии с протоколом N 7 от 15.06.1992 заседания правления колхоза им. XXII партсъезда колхоз реорганизован в колхоз "Нива Кубани" (архивная выписка от 14.07.2014 N 529 архивного отдела управления делами администрации муниципального образования Староминский район - т. 3 л.д. 12).
Постановлением главы администрации Староминского района от 10.12.1992 N 465 колхоз им. XXII партсъезда перерегистрирован в колхоз "Нива Кубани", с передачей в аренду сроком на 20 лет 883га пашни (т. 3 л.д. 13).
Согласно уставу колхоза "Нива Кубани" от 14.11.1992 колхоз "Нива Кубани" создан на базе бывшего колхоза им. XXII партсъезда, расположен по адресу: ст. Староминская, ул. Краснознаменная, 33 (т. 3 л.д. 16-18).
Постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 20.08.1997 N 529 в результате реорганизации колхоза "Нива Кубани" зарегистрирован сельскохозяйственный производственный кооператив "Нива Кубани", расположенный по адресу: ст. Староминская, ул. Краснознаменная, 33 (т. 3 л.д. 34).
В соответствии с уставом 2004 года СПК "Нива Кубани" (ОГРН 1032327995644) создан в результате преобразования колхоза "Нива Кубани" и является его правопреемником, расположен по адресу колхоза: ст. Староминская, ул. Краснознаменная, 33 (т. 3 л.д. 35-36).
В соответствии с уставом 2007 года (т. 1 л.д. 61-62) ОАО "Нива Кубани" создано путем преобразования СПК "Нива Кубани" (ОГРН 1032327995644). ОАО "Нива Кубани" присвоен основной государственный регистрационный номер 1082350000017 (т. 3 л.д. 78-79).
По договору от 29.01.2010 ОАО "Нива Кубани" присоединено к ОАО "Кавказ" с переходом всех прав и обязанностей от присоединяемого общества к основному обществу (т. 3 л.д. 103)
Договор утвержден общим собранием акционеров ОАО "Нива Кубани" от 29.01.2010 и общим собранием ОАО "Кавказ" от 29.01.2010. ОАО "Нива Кубани" присоединилось к ОАО "Кавказ".
По передаточному акту от 31.07.2010 ОАО "Нива Кубани" передало ОАО "Кавказ" права в отношении земельных участков.
В соответствии с приложением к передаточному акту от ОАО "Нива Кубани" передано ОАО "Кавказ" по состоянию на 31.07.2010 права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 2930000 кв. м по договору аренды N 2811000006 от 12.03.1993, зарегистрированному 21.04.1993 (т. 3 л.д. 104-108).
Сведения о прекращении деятельности ОАО "Нива Кубани" внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (т. 3 л.д. 80, т. 1 л.д. 61-62).
В соответствии с уставом ОАО "Кавказ" 2014 года данное общество реорганизовано в форме присоединения к нему открытого акционерного общества "Нива Кубани" (ОГРН 1082350000017) и является правопреемником в отношении всего состава имущества и обязательств присоединенного общества (т. 3 л.д. 84-85).
Между администрацией муниципального образования Староминский район и ООО "Витязевская птицефабрика" заключены договоры аренды от 10.08.2011 N 2812000658, от 10.08.2011 N 2812000659, от 10.08.2011 N 2812000657, от 25.01.2012 N 2812000727, от 25.01.2012 N 2812000728, от 25.01.2012 N 2812000726, от 25.01.2012 N 2812000725 земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0105004:40, 23:28:0105004:41, 23:28:0105004:42, 23:28:0105004:45, 23:28:0105004:46, 23:28:0105004:47, 23:28:0105004:48, расположенные в станице Староминская, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации птицефабрики, поля орошения сточными водами. Договоры заключены на 49 лет (т. 1 л.д. 148-188).
Полагая, что земельные участки, в отношении которых заключены договоры аренды с ООО "Витязевская птицефабрика", фактически находятся на территории земельного участка переданного в аренду ОАО "Кавказ" как универсальному правопреемнику ОАО "Нива Кубани", смешанного товарищества "Нива Кубани", колхоза "Нива Кубани" и колхоза им. XXII партсъезда, ОАО "Кавказ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В статье 607 Кодекса установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
В статье Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" установлено, что при совершении сделок с земельными участками производится образование новых и упорядочение существующих земельных участков. При этом определяются местоположение границ и площади земельных участков.
Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение.
Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что месторасположение границ земельных участков, переданных в аренду ООО "Витязевская птицефабрика", полностью совпадает с месторасположением земельного участка, которым ОАО "Кавказ" владеет на праве аренды.
Кадастровые номера и площади земельных участков, переданных в аренду ООО "Витязевская птицефабрика", 23:28:0105004:40, 23:28:0105004:41, 23:28:0105004:42, 23:28:0105004:45, 23:28:0105004:46, 23:28:0105004:47, 23:28:0105004:48, соответствуют внутренней нумерации внутрихозяйственного учета и площади возделывания в ОАО "Кавказ" (поле 040-3-2 площадью 75га, поле 040-3-3 площадью 92га, поле 041-3-1 площадью 72га, поле 041-3-2 площадью 48га) (т. 2 л.д. 42).
На основании указанных выше документов суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Кавказ" является универсальным правопреемником ОАО "Нива Кубани", колхоза "Нива Кубани". Смешанное товарищество "Нива Кубани" и колхоз "Нива Кубани" являлись одним и тем же лицом, созданным в результате реорганизации колхоза им. XXII партсъезда. В результате реорганизации к ОАО "Кавказ" перешли права арендатора земельного участка площадью 293 гектара по договору аренды от 12.03.1993 N 2811000006, что следует из соответствующего передаточного акта, составленного при присоединении ОАО "Нива Кубани" к ОАО "Кавказ".
Данные обстоятельства не оспариваются заявителем жалобы.
Истцом в материалы дела представлен ответ заместителя главы муниципального образования Староминский район - начальника управления сельского хозяйства администрации муниципального образования Староминский район В.А. Гавриша от 26.05.2014 N 293 о том, что на площади семи земельных участков, переданных администрацией муниципального образования Староминский район по договорам аренды ООО "Витязевская птицефабрика", фактическое возделывание сельскохозяйственных культур в период 2011-2014 годов осуществляло ОАО "Кавказ" Староминского района (т. 1 л.д. 137).
В соответствии с письменным ответом главы муниципального образования Староминский район В.В. Горба от 21.05.2014 N 138-1103/14-01-02 в 2011-2014 годах земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0105004:40, 23:28:0105004:41, 23:28:0105004:42, 23:28:0105004:45, 23:28:0105004:46, 23:28:0105004:47, 23:28:0105004:48 обрабатывались ОАО "Кавказ" для получения сельскохозяйственной продукции, в указанный период времени ОАО "Кавказ" уплачивало земельный налог (т. 1 л.д. 136).
Таким образом, арендодатель земельных участков по оспариваемым договорам аренды признает, что данные земельные участки фактически не передавались во владение и пользование ООО "Витязевская птицефабрика", находились во владении и пользовании ОАО "Кавказ".
Спорные земельные участки расположены на территории полей ОАО "Кавказ". Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено.
Нахождение спорных земельных участков на территории земель, арендуемых ОАО "Кавказ", подтверждено сопоставлением плана земель колхоза им. XXII партсъезда Староминского района, изготовленного ВИСХАГИ и утвержденного постановлением главы администрации Староминского района от 09.06.1992 N 210 (т. 3 л.д. 1), и кадастрового плана территории от 21.07.2014 ФКП Росреестра, на котором указаны спорные земельные участки (т. 3 л.д. 164, 127).
Переданные в аренду ООО "Витязевская птицефабрика" земельные участки расположены на территории земель колхоза им. XXII партсъезда, реорганизованного в колхоз "Нива Кубани", данные земли в результате универсального правопреемства перешли к ОАО "Кавказ".
Титул колхоза им. XXII партсъезда на указанные земли подтвержден постановлением администрации Староминского района от 09.06.1992 N 210 (т. 3, л.д. 9-11). В дальнейшем из землепользования ОАО "Нива Кубани" или ОАО "Кавказ" данные земли не изымались.
Ссылка заявителя жалобы на то, что судом первой инстанции не определено место нахождение спорных земельных участков и земельного участка истца, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная.
Согласно протоколу от 19.05.1992 заседания комиссии по приватизации и реорганизации колхоза им. XXII партсъезда Староминского района в коллективно-долевую собственность товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" были переданы земельные угодья, а оставшиеся в государственной собственности земли переданы товариществу по совместной обработке земли "Нива Кубани" в аренду сроком до 50 лет (т. 1 л.д. 14).
Таким образом, территория земель колхоза им. XXII партсъезда перешла колхозу "Нива Кубани", а затем - ОАО "Нива Кубани", в результате присоединения ОАО "Нива Кубани" - к ОАО "Кавказ".
Спорные земельные участки, сформированные в 2011 году, расположены на территории землепользования ОАО "Кавказ".
Титульное владение ОАО "Кавказ" данной территорией подтверждается документами его правопредшественника - колхоза "Нива Кубани".
Спорные земельные участки общей площадью 2752204 кв. м полностью укладываются в площадь 2930000 кв. м и расположены на полях ОАО "Кавказ" в соответствии с внутренней нумерацией внутрихозяйственного учета.
В связи с тем, что в 1992-1993 гг. отсутствовала система кадастрового учета земельных участков с их описанием в определенных координатах, присвоением кадастровых номеров, позиционированием земельных участков на местности, однако данная историческая особенность периода перехода от повсеместной государственной собственности на землю к частной собственности и арендным отношениям не должна нарушать права тех землепользователей, которые в связи с преобразованием колхозов оставались владельцами ранее используемых ими колхозных земель на условиях аренды.
Границы и местоположение арендуемых земель должны определяться по границам и местоположению первоначально существовавшего колхозного землепользования, применительно к настоящему делу - по территории землепользования колхоза им. XXII партсъезда.
При ином подходе правопреемник колхоза будет лишен права на землю и возможности его эффективной судебной защиты, что противоречит смыслу статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод: "Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права".
Как указано в пункте 11 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица. Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
По смыслу данного разъяснения переход при реорганизации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее возникшие права по смыслу статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), происходит независимо от регистрации данных прав в ЕГРП и с момента завершения реорганизации юридических лиц.
Поскольку ОАО "Кавказ" является обладателем права аренды в результате реорганизации в форме присоединения ОАО "Нива Кубани" и фактическим владельцем территории, из которой были сформированы спорные земельные участки, администрация не вправе была распоряжаться данными землями без предварительного расторжения договора аренды с ОАО "Кавказ".
При таких условиях, спорные договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками как совершенные в отношении земель, переданных ранее в пользование иного лица - ОАО "Кавказ" на праве аренды и не изъятых из владения последнего в соответствии со статьями 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорных договоров).
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, признается несостоятельным.
Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы было заявлено ответчиком в отзыве на иск (т. 2 л.д. 82-90).
К ходатайству не были приложены документы, необходимые для рассмотрения данного ходатайства: письмо экспертной организации с указанием конкретных экспертов, срока проведения экспертизы, стоимости ее проведения. К ходатайству не приложены документы, подтверждающие квалификацию предлагаемых экспертов.
Поскольку необходимые для рассмотрения ходатайства о назначении судебной экспертизы не представлены ответчиком, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2014 по делу N А32-17959/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)