Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вепрова А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Ночевника С.Г.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.И. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года, которым удовлетворены исковые требования Л.Л. к Л.И. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя Л.Л. В., представителя Л.И. П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Л.Л. обратилась с иском к Л.И. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с соглашением о переуступке права аренды земельного участка, и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истица указала, что из полученной ею выписки из ЕГРП ей стало известно о том, что принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, расположенный, по адресу: <адрес>, на земельном участке, предоставленным ей на основании договора аренды, перешел в собственность ответчику Л.И. Как ею было установлено, договор был от ее имени подписан У., которая действовала на основании нотариально заверенной доверенности, однако, указанная доверенность не содержала поручения на заключение договора купли-продажи жилого дома. Поскольку она, истица, не поручала У. совершать от ее имени договор купли-продажи, указанную сделку впоследствии не одобрила, она просит признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности.
В судебном заседании представитель истицы поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.
<...> <...>
В судебном заседании представитель Л.И. в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года исковые требования Л.Л. удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, расположенного в <адрес> с соглашением о переуступке прав аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <адрес>
Применил последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность Л.Л. жилого дома (условный номер объекта N общей площадью <...> кв. м инвентарный номер N находящийся по адресу: <адрес> и возвращении истице права аренды земельного участка - права и обязанности по договору переуступки права аренды земельного участка от <...> на земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство.
Суд взыскал со Л.И. в пользу Л.Л. понесенные судебные расходы на сумму <...> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей.
В апелляционной жалобе Л.И. просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано, что своими действиями Л.Л. одобрила сделку, достоверно зная о том, что в доме живут родители ответчика, она в действительности намеревалась совершить сделку с ответчиком, так как доверенности представителям от имени истца и ответчика выдавались нотариусом в одно время и в одном месте.
Является неправильным вывод суда о том, что факт передачи денег по договору должен подтверждаться распиской.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пункт 1 ст. 182 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии п. 1 ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
При этом лицо признается действующим без полномочий, когда оно вообще ими не наделялось, либо полномочие предоставлялось, но к моменту совершения сделки прекратилось, например, при истечении срока доверенности.
Сделка, заключенная неуполномоченным или превысившим полномочие лицом, считается совершенной от имени этого лица и в его интересах, кроме случаев, когда впоследствии такая сделка одобрена представляемым.
Сделка, совершенная неуполномоченным лицом, может быть одобрена представляемым, и тогда наступают те же правовые последствия, что и в случае представительства с полномочием - права и обязанности по сделке возникают, изменяются и прекращаются у самого представляемого, причем с момента совершения сделки, а не с момента ее одобрения.
Одобрение должно последовать в нормально необходимый срок и может быть сделано в различной форме, так, признаются одобрением устные и письменные заявления соответствующего содержания, адресованные контрагенту по сделке, представителю или каким-либо другим лицам, признание претензий контрагента, заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо изменение первой, просьба об отсрочке или рассрочке исполнения, акцепт инкассового поручения. Об одобрении сделки могут свидетельствовать и иные действия представляемого, направленные на исполнение сделки, в частности, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства, реализация других прав и обязанностей по сделке.
В силу ст. 185 ГК РФ, когда доверенность выдается на совершение сделок, требующих нотариальной формы, она удостоверяется нотариально.
Из материалов гражданского дела следует, что на основании договора купли-продажи жилого дома с соглашением о переуступке прав аренды на земельный участок, заключенного <...>, между Л.Л. (продавец), действующей в лице представителя У., действующей на основании доверенности, бланк серии N удостоверенной <...> нотариусом К.Н., и Л.И. (покупатель), действующим в лице представителя С., произошел переход права собственности на трехэтажный жилой дом, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер N, находящийся по адресу: <адрес> а также переход права аренды на <...> лет на земельный участок, с кадастровым номером N площадью <...> кв. м.
Согласно п. 2.1 договора, указанный жилой дом оценивается и продается по соглашению сторон за <...> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Из содержания доверенности, совершенной на бланке N от <...> следует, что Л.Л. уполномочила У. зарегистрировать в УФРС в установленном законом порядке договор купли-продажи и прекращение права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и соглашение о переуступке права аренды и прекращении права аренды на земельный участок, расположенный по этому же адресу, получить документы после государственной регистрации, в том числе, правоустанавливающие.
Для этих целей Л.Л. предоставила У. право быть ее представителем в регистрирующем органе, КУМИГ и иных организациях, подавать и получать разного рода справки и документы, в том числе, соглашения, акты, ходатайства, свидетельства, выписки из ЕГРП, уведомления о переуступке прав, и другие документы, с правом внесения изменений и дополнений в ЕГРП, приостановки регистрационных действий и их возобновлении, уплачивать следуемые сборы и госпошлины, подавать от ее имени заявления, в том числе о семейном положении, расписываться за нее, а также выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.
Таким образом, из содержания доверенности следует, что Л.Л. наделила У. только полномочиями по регистрации договора, а не по совершению от ее имени каких-либо сделок с принадлежащим ей недвижимым имуществом, с получением денежных средств и определению цены недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку У. не наделялась собственником полномочиями на совершение сделки по отчуждению принадлежащего ему имущества, договор купли-продажи считается заключенным от имени и в интересах совершившего ее лица.
Доказательств того, что Л.Л. впоследствии одобрила сделку, совершенную У., в материалы дела не представлено. Так, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу продавцу денежных средств по договору, доказательства того, что истица в устной или письменной форме делала заявления о признании сделки, адресованные контрагенту по сделке, представителю или каким-либо другим лицам, освободила жилой дом от принадлежащего ей имущества, передала покупателю ключи от дома, отказалась от права пользования спорным имуществом, перестала выполнять обязанности по его содержанию и т.д.
В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку оспариваемая сделка купли-продажи не соответствует требованиям п. 1 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 182 ГК РФ, совершена не собственником имущества, а лицом, не имеющим полномочия на совершение указанной сделки, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи жилого дома с правом аренды земельного участка является недействительным.
Общие правила применения последствий недействительности сделки установлены ст. 167 ГК РФ.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил требования истицы о возвращении в ее собственность жилого дома и во владение по договору аренды земельного участка, на котором указанный дом расположен.
Вместе с тем, поскольку судом установлено, что сделка истицей одобрена не была и денежных средств по договору в размере <...> рублей, она не получала, суд обоснованно не применил такие последствия недействительности ничтожной сделки как возврат покупателю выплаченной по договору денежной суммы.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2014 N 33-592/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. N 33-592/2014
Судья Вепрова А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Ночевника С.Г.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.И. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года, которым удовлетворены исковые требования Л.Л. к Л.И. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя Л.Л. В., представителя Л.И. П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Л.Л. обратилась с иском к Л.И. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с соглашением о переуступке права аренды земельного участка, и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истица указала, что из полученной ею выписки из ЕГРП ей стало известно о том, что принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, расположенный, по адресу: <адрес>, на земельном участке, предоставленным ей на основании договора аренды, перешел в собственность ответчику Л.И. Как ею было установлено, договор был от ее имени подписан У., которая действовала на основании нотариально заверенной доверенности, однако, указанная доверенность не содержала поручения на заключение договора купли-продажи жилого дома. Поскольку она, истица, не поручала У. совершать от ее имени договор купли-продажи, указанную сделку впоследствии не одобрила, она просит признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности.
В судебном заседании представитель истицы поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.
<...> <...>
В судебном заседании представитель Л.И. в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года исковые требования Л.Л. удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, расположенного в <адрес> с соглашением о переуступке прав аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <адрес>
Применил последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность Л.Л. жилого дома (условный номер объекта N общей площадью <...> кв. м инвентарный номер N находящийся по адресу: <адрес> и возвращении истице права аренды земельного участка - права и обязанности по договору переуступки права аренды земельного участка от <...> на земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство.
Суд взыскал со Л.И. в пользу Л.Л. понесенные судебные расходы на сумму <...> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей.
В апелляционной жалобе Л.И. просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано, что своими действиями Л.Л. одобрила сделку, достоверно зная о том, что в доме живут родители ответчика, она в действительности намеревалась совершить сделку с ответчиком, так как доверенности представителям от имени истца и ответчика выдавались нотариусом в одно время и в одном месте.
Является неправильным вывод суда о том, что факт передачи денег по договору должен подтверждаться распиской.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пункт 1 ст. 182 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии п. 1 ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
При этом лицо признается действующим без полномочий, когда оно вообще ими не наделялось, либо полномочие предоставлялось, но к моменту совершения сделки прекратилось, например, при истечении срока доверенности.
Сделка, заключенная неуполномоченным или превысившим полномочие лицом, считается совершенной от имени этого лица и в его интересах, кроме случаев, когда впоследствии такая сделка одобрена представляемым.
Сделка, совершенная неуполномоченным лицом, может быть одобрена представляемым, и тогда наступают те же правовые последствия, что и в случае представительства с полномочием - права и обязанности по сделке возникают, изменяются и прекращаются у самого представляемого, причем с момента совершения сделки, а не с момента ее одобрения.
Одобрение должно последовать в нормально необходимый срок и может быть сделано в различной форме, так, признаются одобрением устные и письменные заявления соответствующего содержания, адресованные контрагенту по сделке, представителю или каким-либо другим лицам, признание претензий контрагента, заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо изменение первой, просьба об отсрочке или рассрочке исполнения, акцепт инкассового поручения. Об одобрении сделки могут свидетельствовать и иные действия представляемого, направленные на исполнение сделки, в частности, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства, реализация других прав и обязанностей по сделке.
В силу ст. 185 ГК РФ, когда доверенность выдается на совершение сделок, требующих нотариальной формы, она удостоверяется нотариально.
Из материалов гражданского дела следует, что на основании договора купли-продажи жилого дома с соглашением о переуступке прав аренды на земельный участок, заключенного <...>, между Л.Л. (продавец), действующей в лице представителя У., действующей на основании доверенности, бланк серии N удостоверенной <...> нотариусом К.Н., и Л.И. (покупатель), действующим в лице представителя С., произошел переход права собственности на трехэтажный жилой дом, общей площадью <...> кв. м, инвентарный номер N, находящийся по адресу: <адрес> а также переход права аренды на <...> лет на земельный участок, с кадастровым номером N площадью <...> кв. м.
Согласно п. 2.1 договора, указанный жилой дом оценивается и продается по соглашению сторон за <...> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Из содержания доверенности, совершенной на бланке N от <...> следует, что Л.Л. уполномочила У. зарегистрировать в УФРС в установленном законом порядке договор купли-продажи и прекращение права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и соглашение о переуступке права аренды и прекращении права аренды на земельный участок, расположенный по этому же адресу, получить документы после государственной регистрации, в том числе, правоустанавливающие.
Для этих целей Л.Л. предоставила У. право быть ее представителем в регистрирующем органе, КУМИГ и иных организациях, подавать и получать разного рода справки и документы, в том числе, соглашения, акты, ходатайства, свидетельства, выписки из ЕГРП, уведомления о переуступке прав, и другие документы, с правом внесения изменений и дополнений в ЕГРП, приостановки регистрационных действий и их возобновлении, уплачивать следуемые сборы и госпошлины, подавать от ее имени заявления, в том числе о семейном положении, расписываться за нее, а также выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.
Таким образом, из содержания доверенности следует, что Л.Л. наделила У. только полномочиями по регистрации договора, а не по совершению от ее имени каких-либо сделок с принадлежащим ей недвижимым имуществом, с получением денежных средств и определению цены недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку У. не наделялась собственником полномочиями на совершение сделки по отчуждению принадлежащего ему имущества, договор купли-продажи считается заключенным от имени и в интересах совершившего ее лица.
Доказательств того, что Л.Л. впоследствии одобрила сделку, совершенную У., в материалы дела не представлено. Так, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу продавцу денежных средств по договору, доказательства того, что истица в устной или письменной форме делала заявления о признании сделки, адресованные контрагенту по сделке, представителю или каким-либо другим лицам, освободила жилой дом от принадлежащего ей имущества, передала покупателю ключи от дома, отказалась от права пользования спорным имуществом, перестала выполнять обязанности по его содержанию и т.д.
В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку оспариваемая сделка купли-продажи не соответствует требованиям п. 1 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 182 ГК РФ, совершена не собственником имущества, а лицом, не имеющим полномочия на совершение указанной сделки, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи жилого дома с правом аренды земельного участка является недействительным.
Общие правила применения последствий недействительности сделки установлены ст. 167 ГК РФ.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил требования истицы о возвращении в ее собственность жилого дома и во владение по договору аренды земельного участка, на котором указанный дом расположен.
Вместе с тем, поскольку судом установлено, что сделка истицей одобрена не была и денежных средств по договору в размере <...> рублей, она не получала, суд обоснованно не применил такие последствия недействительности ничтожной сделки как возврат покупателю выплаченной по договору денежной суммы.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)