Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2015 по делу N А07-19946/2014 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" Шафиков И.С. (доверенность от 22.09.2014).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рамина" (далее - общество "Рамина", ответчик 1) и обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" (далее - общество "УКС "Монолитстрой", ответчик 2), в котором просило признать недействительным (ничтожным) договор от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, применить последствия недействительности сделки в виде обязания общества "УКС "Монолитстрой" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Лакоста" (далее - общество "НПО "Лакоста", правопредшественник общества "Рамина") земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132, принадлежащий на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, и обязания общества "НПО "Лакоста" возвратить обществу "УКС "Монолитстрой" денежные средства, уплаченные по договору от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 (т. 1, л.д. 5-9).
По данному исковому заявлению возбуждено арбитражное дело N А07-19946/2014.
В уточненном исковом заявлении (т. 2, л.д. 3) Управление по земельным ресурсам указывало на замену в просительной части иска общества "НПО "Лакоста" на общество "Рамина". Данное уточнение принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Управление по земельным ресурсам обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан также с исковым заявлением к обществу "УКС "Монолитстрой" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества "УКС "Монолитстрой" возвратить Управлению по земельным ресурсам земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132 (т. 6, л.д. 7-11).
По данному исковому заявлению возбуждено арбитражное дело N А07-26327/2014.
Определением от 23.12.2014 арбитражные дела N А07-19946/2014 и N А07-26327/2014 объединены в одно производство с присвоением N А07-19946/2014 (т. 5, л.д. 75, 76).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), открытое акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие" (далее - Банк), арбитражного управляющего общества "Рамина" Салихова Ильдара Асхатовича (т. 1, л.д. 1-4, т. 2, л.д. 121-123, т. 6, л.д. 83-85).
Решением от 08.04.2015 (резолютивная часть объявлена 02.04.2015) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам отказал в полном объеме (т. 6, л.д. 117-124).
С таким решением Управление по земельным ресурсам (далее также - податель жалобы) не согласилось, обжаловало его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 7, л.д. 12, 13).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы считает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принял во внимание, что при рассмотрении дела N А07-11374/2012 арбитражный суд уже установил недействительность (ничтожность) оспариваемого договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 как заключенного в нарушение требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации без согласия арендодателя. Данное обстоятельство отражено в мотивировочной части определения суда от 02.10.2013 об отказе в процессуальном правопреемстве по делу N А07-11374/2012.
Доводы общества "УКС "Монолитстрой" о том, что согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 15.03.2010 N 207-10, заключенному в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 на срок менее 5-ти лет, было получено при подписании дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды от 15.03.2010 N 207-10, податель жалобы полагает несостоятельными. Указывает, что по состоянию на дату подписания и осуществления государственной регистрации оспариваемого договора от 08.08.2012 такое согласие не было получено, названное дополнительное соглашение от 11.12.2012 N 1 не может быть расценено как согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды в принципе.
Кроме того, податель жалобы отмечает, что порядок предоставления согласия на передачу права и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу урегулирован Административным регламентом, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.06.2012 N 2990, по состоянию на дату заключения оспариваемого договора от 08.08.2012 у арендатора земельного участка - общества "НПО "Лакоста" имелась задолженность по арендным платежам, что в соответствии с данным Административным регламентом исключало возможность предоставления такого согласия.
К дате судебного заседания Банк направил в суд отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 27669 от 27.07.2015), в котором просит решение суда от 08.04.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что Банк с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку в судебное заседание 19.08.2015 обеспечило только общества "УКС "Монолитстрой".
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.
Представитель общества "УКС "Монолитстрой" в судебном заседании по существу доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда от 08.04.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Пояснил суду апелляционной инстанции о том, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу "УКС "Монолитстрой" незавершенный строительством объект недвижимости, степенью готовности на момент его приобретения 70%, по состоянию на настоящее время практически 100%, разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию не получено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.01.2010 N 272 обществу "НПО "Лакоста" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132 по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, проспект Салавата Юлаева, площадью 12043 кв. м, для проектирования и строительства делового комплекса (т. 1, л.д. 17, 18).
15 марта 2010 г. Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом "НПО "Лакоста" (арендатор) заключен договор аренды от 15.03.2010 N 207-10 в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 в целях проектирования и строительства делового комплекса сроком до 26.01.2013 (т. 1, л.д. 12, 13).
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132 передан арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2010 (т. 1, л.д. 14).
На указанном земельном участке обществом "НПО "Лакоста" возведен незавершенный строительством объект.
Впоследствии, на основании договора купли-продажи от 08.08.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности от "НПО "Лакоста" к обществу "УКС "Монолитстрой" на объект незавершенного строительства, литер А, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, проспект Салавата Юлаева, кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:010131:342, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 и свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2012 (т. 1, л.д. 87, 88).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 и свидетельства о государственной регистрации права от 31.08.2012 объект незавершенного строительства имеет следующие характеристики: 5-этажный (подземных этажей -2), общая площадь застройки 3682 кв. м, степень готовности 70%.
08 августа 2012 г. между обществом "НПО "Лакоста" (арендатор) и обществом "УКС "Монолитстрой" (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности первого и становится стороной по договору N 207-10 от 15.03.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 (в том числе к новому арендатору переходит право аренды земельного участка, указанного в настоящем пункте, сроком до 26.01.2013 и обязанности по оплате ежемесячных арендных и иных предусмотренных договором платежей) (т. 1, л.д. 15, 15).
11 декабря 2012 г. между Управлением по земельным ресурсам (арендодатель) и обществом "УКС "Монолитстрой" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, в соответствии с которым срок договора аренды продлен до 26.01.2016 (т. 1, л.д. 111).
13 августа 2014 г. обществу "УКС "Монолитстрой" Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение N RU 03308000-2-П на строительство объекта - "Деловой комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Кировском районе г. Уфы, I очередь" на срок до 31.12.2014 (т. 1, л.д. 86).
Договор аренды от 15.03.2010 N 207-10, договор от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и дополнительное соглашение от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 в отношении земельного с кадастровым номером 02:55:010131:132 зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда на срок с 26.01.2010 по 26.01.2016 в пользу общества "УКС "Монолитстрой" на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 (т. 6, л.д. 32).
Ссылаясь на заключение указанного договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 в отсутствие согласия арендодателя в нарушение требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о его недействительности (ничтожности) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что недействительность договора от 08.08.2012 "автоматически" влечет недействительность дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, Управление по земельным ресурсам обратилось с изложенными выше исковыми требованиями в арбитражный суд.
Общество "НПО "Лакоста" прекратило свою деятельность в результате реорганизации путем присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Кама", впоследствии переименованному в общество "Рамина" (т. 1, л.д. 43-78).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Установив, что общество "УКС "Монолитстрой" приобрело у общества "НПО "Лакоста" незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество "УКС "Монолитстрой" приобрело и право пользования этим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник незавершенного строительством объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона, то есть общество "УКС "Монолитстрой" приняло права и обязанности арендатора спорного земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по их аренде. Названный договор аренды продолжает регулировать отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, вне зависимости наличия или отсутствия договора перенайма.
Данные выводы суда первой инстанции являются правомерными с учетом положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", по смыслу которых покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку общество "УКС "Монолитстрой" приобрело у общества "НПО "Лакоста" незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, находящемся у последнего в аренде, что повреждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, суд первой инстанции обоснованно указал, что факт признания недействительным договора перенайма земельного участка в данном конкретном случае не имеет правового значения.
Доказательств, свидетельствующих о том, что право собственности общества "УКС "Монолитстрой" было оспорено в судебном порядке и признано недействительным, в материалах дела не имеется.
Общество "УКС "Монолитстрой" при переходе к нему от общества "НПО "Лакоста" права собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 70% одновременно приобрело и право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договора перенайма, а в силу прямого указания закона, следовательно, общество "УКС "Монолитстрой" приняло права и обязанности арендатора спорного земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по его аренде, на что правильно указал суд первой инстанции.
Названный договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 продолжает регулировать отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, вне зависимости наличия или отсутствия договора перенайма.
Выводы суда первой инстанции основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип закреплен в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации как основной принцип земельного законодательства.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и применении последствий его недействительности у суда первой инстанции не имелось, соответственно, не имелось и оснований для признания недействительным по приведенным в иске мотивам и дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, которым срок аренды был продлен до 26.01.2016.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что после заключения договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 между обществом "НПО "Лакоста" и обществом "УКС "Монолитстрой", и подписания дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 между Управлением по земельным ресурсам и обществом "УКС "Монолитстрой" последнему Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан было выдано разрешение от 13.08.2014 N RU 03308000-2-П на строительство объекта - "Деловой комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Кировском районе г. Уфы, I очередь" на спорном земельном участке.
Следует отметить, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Ссылка подателя жалобы на иные выводы о действительности оспариваемого договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, к которым пришел суд при аналогичных обстоятельствах по делу N А07-11374/2012 при рассмотрении вопроса о процессуальном правопреемстве, не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку выводы правового характера преюдициального значения не имеют, законность судебных актов и содержащихся в них выводов по другому делу предметом проверки в рамках рассматриваемой апелляционной жалобы не являются.
Повторно рассмотрев материалы дела, судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта не влияют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление по земельным ресурсам освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2015 по делу N А07-19946/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2015 N 18АП-6201/2015 ПО ДЕЛУ N А07-19946/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. N 18АП-6201/2015
Дело N А07-19946/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2015 по делу N А07-19946/2014 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" Шафиков И.С. (доверенность от 22.09.2014).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рамина" (далее - общество "Рамина", ответчик 1) и обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" (далее - общество "УКС "Монолитстрой", ответчик 2), в котором просило признать недействительным (ничтожным) договор от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, применить последствия недействительности сделки в виде обязания общества "УКС "Монолитстрой" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Лакоста" (далее - общество "НПО "Лакоста", правопредшественник общества "Рамина") земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132, принадлежащий на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, и обязания общества "НПО "Лакоста" возвратить обществу "УКС "Монолитстрой" денежные средства, уплаченные по договору от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 (т. 1, л.д. 5-9).
По данному исковому заявлению возбуждено арбитражное дело N А07-19946/2014.
В уточненном исковом заявлении (т. 2, л.д. 3) Управление по земельным ресурсам указывало на замену в просительной части иска общества "НПО "Лакоста" на общество "Рамина". Данное уточнение принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Управление по земельным ресурсам обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан также с исковым заявлением к обществу "УКС "Монолитстрой" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества "УКС "Монолитстрой" возвратить Управлению по земельным ресурсам земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132 (т. 6, л.д. 7-11).
По данному исковому заявлению возбуждено арбитражное дело N А07-26327/2014.
Определением от 23.12.2014 арбитражные дела N А07-19946/2014 и N А07-26327/2014 объединены в одно производство с присвоением N А07-19946/2014 (т. 5, л.д. 75, 76).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), открытое акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие" (далее - Банк), арбитражного управляющего общества "Рамина" Салихова Ильдара Асхатовича (т. 1, л.д. 1-4, т. 2, л.д. 121-123, т. 6, л.д. 83-85).
Решением от 08.04.2015 (резолютивная часть объявлена 02.04.2015) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам отказал в полном объеме (т. 6, л.д. 117-124).
С таким решением Управление по земельным ресурсам (далее также - податель жалобы) не согласилось, обжаловало его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 7, л.д. 12, 13).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы считает, что суд первой инстанции необоснованно не применил положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принял во внимание, что при рассмотрении дела N А07-11374/2012 арбитражный суд уже установил недействительность (ничтожность) оспариваемого договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 как заключенного в нарушение требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации без согласия арендодателя. Данное обстоятельство отражено в мотивировочной части определения суда от 02.10.2013 об отказе в процессуальном правопреемстве по делу N А07-11374/2012.
Доводы общества "УКС "Монолитстрой" о том, что согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 15.03.2010 N 207-10, заключенному в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 на срок менее 5-ти лет, было получено при подписании дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды от 15.03.2010 N 207-10, податель жалобы полагает несостоятельными. Указывает, что по состоянию на дату подписания и осуществления государственной регистрации оспариваемого договора от 08.08.2012 такое согласие не было получено, названное дополнительное соглашение от 11.12.2012 N 1 не может быть расценено как согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды в принципе.
Кроме того, податель жалобы отмечает, что порядок предоставления согласия на передачу права и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу урегулирован Административным регламентом, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.06.2012 N 2990, по состоянию на дату заключения оспариваемого договора от 08.08.2012 у арендатора земельного участка - общества "НПО "Лакоста" имелась задолженность по арендным платежам, что в соответствии с данным Административным регламентом исключало возможность предоставления такого согласия.
К дате судебного заседания Банк направил в суд отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 27669 от 27.07.2015), в котором просит решение суда от 08.04.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что Банк с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку в судебное заседание 19.08.2015 обеспечило только общества "УКС "Монолитстрой".
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.
Представитель общества "УКС "Монолитстрой" в судебном заседании по существу доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда от 08.04.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Пояснил суду апелляционной инстанции о том, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу "УКС "Монолитстрой" незавершенный строительством объект недвижимости, степенью готовности на момент его приобретения 70%, по состоянию на настоящее время практически 100%, разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию не получено.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.01.2010 N 272 обществу "НПО "Лакоста" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132 по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, проспект Салавата Юлаева, площадью 12043 кв. м, для проектирования и строительства делового комплекса (т. 1, л.д. 17, 18).
15 марта 2010 г. Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом "НПО "Лакоста" (арендатор) заключен договор аренды от 15.03.2010 N 207-10 в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 в целях проектирования и строительства делового комплекса сроком до 26.01.2013 (т. 1, л.д. 12, 13).
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010131:132 передан арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2010 (т. 1, л.д. 14).
На указанном земельном участке обществом "НПО "Лакоста" возведен незавершенный строительством объект.
Впоследствии, на основании договора купли-продажи от 08.08.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности от "НПО "Лакоста" к обществу "УКС "Монолитстрой" на объект незавершенного строительства, литер А, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, проспект Салавата Юлаева, кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:010131:342, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 и свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2012 (т. 1, л.д. 87, 88).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 и свидетельства о государственной регистрации права от 31.08.2012 объект незавершенного строительства имеет следующие характеристики: 5-этажный (подземных этажей -2), общая площадь застройки 3682 кв. м, степень готовности 70%.
08 августа 2012 г. между обществом "НПО "Лакоста" (арендатор) и обществом "УКС "Монолитстрой" (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности первого и становится стороной по договору N 207-10 от 15.03.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 (в том числе к новому арендатору переходит право аренды земельного участка, указанного в настоящем пункте, сроком до 26.01.2013 и обязанности по оплате ежемесячных арендных и иных предусмотренных договором платежей) (т. 1, л.д. 15, 15).
11 декабря 2012 г. между Управлением по земельным ресурсам (арендодатель) и обществом "УКС "Монолитстрой" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, в соответствии с которым срок договора аренды продлен до 26.01.2016 (т. 1, л.д. 111).
13 августа 2014 г. обществу "УКС "Монолитстрой" Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение N RU 03308000-2-П на строительство объекта - "Деловой комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Кировском районе г. Уфы, I очередь" на срок до 31.12.2014 (т. 1, л.д. 86).
Договор аренды от 15.03.2010 N 207-10, договор от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и дополнительное соглашение от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.06.2014 в отношении земельного с кадастровым номером 02:55:010131:132 зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда на срок с 26.01.2010 по 26.01.2016 в пользу общества "УКС "Монолитстрой" на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 (т. 6, л.д. 32).
Ссылаясь на заключение указанного договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 в отсутствие согласия арендодателя в нарушение требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о его недействительности (ничтожности) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что недействительность договора от 08.08.2012 "автоматически" влечет недействительность дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, Управление по земельным ресурсам обратилось с изложенными выше исковыми требованиями в арбитражный суд.
Общество "НПО "Лакоста" прекратило свою деятельность в результате реорганизации путем присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Кама", впоследствии переименованному в общество "Рамина" (т. 1, л.д. 43-78).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Установив, что общество "УКС "Монолитстрой" приобрело у общества "НПО "Лакоста" незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество "УКС "Монолитстрой" приобрело и право пользования этим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник незавершенного строительством объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона, то есть общество "УКС "Монолитстрой" приняло права и обязанности арендатора спорного земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по их аренде. Названный договор аренды продолжает регулировать отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, вне зависимости наличия или отсутствия договора перенайма.
Данные выводы суда первой инстанции являются правомерными с учетом положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", по смыслу которых покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку общество "УКС "Монолитстрой" приобрело у общества "НПО "Лакоста" незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, находящемся у последнего в аренде, что повреждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, суд первой инстанции обоснованно указал, что факт признания недействительным договора перенайма земельного участка в данном конкретном случае не имеет правового значения.
Доказательств, свидетельствующих о том, что право собственности общества "УКС "Монолитстрой" было оспорено в судебном порядке и признано недействительным, в материалах дела не имеется.
Общество "УКС "Монолитстрой" при переходе к нему от общества "НПО "Лакоста" права собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 70% одновременно приобрело и право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договора перенайма, а в силу прямого указания закона, следовательно, общество "УКС "Монолитстрой" приняло права и обязанности арендатора спорного земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по его аренде, на что правильно указал суд первой инстанции.
Названный договор аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 продолжает регулировать отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, вне зависимости наличия или отсутствия договора перенайма.
Выводы суда первой инстанции основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип закреплен в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации как основной принцип земельного законодательства.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 и применении последствий его недействительности у суда первой инстанции не имелось, соответственно, не имелось и оснований для признания недействительным по приведенным в иске мотивам и дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, которым срок аренды был продлен до 26.01.2016.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что после заключения договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 между обществом "НПО "Лакоста" и обществом "УКС "Монолитстрой", и подписания дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 1 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10 между Управлением по земельным ресурсам и обществом "УКС "Монолитстрой" последнему Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан было выдано разрешение от 13.08.2014 N RU 03308000-2-П на строительство объекта - "Деловой комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Кировском районе г. Уфы, I очередь" на спорном земельном участке.
Следует отметить, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Ссылка подателя жалобы на иные выводы о действительности оспариваемого договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, к которым пришел суд при аналогичных обстоятельствах по делу N А07-11374/2012 при рассмотрении вопроса о процессуальном правопреемстве, не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку выводы правового характера преюдициального значения не имеют, законность судебных актов и содержащихся в них выводов по другому делу предметом проверки в рамках рассматриваемой апелляционной жалобы не являются.
Повторно рассмотрев материалы дела, судебная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта не влияют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление по земельным ресурсам освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2015 по делу N А07-19946/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)