Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаровой Н.А.
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-11475/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области, (регистрационный номер 08АП-11664/2013) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области, при участии третьего лица: государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Стефанишина Н.И. (паспорт, по доверенности от 22.01.2014);
- от ООО "Экострой" - представитель Евсеев В.В. (паспорт, по доверенности от 22.07.2013), представитель Важенина Н.М. (паспорт, по доверенности от 22.07.2013),
от государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - представитель не явился, извещено.
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик), третье лицо: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог", об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 848 квадратных метров, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:435 по выкупной цене в размере 864 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят указанный земельный участок по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
Возражая против принятого судом решения, Департамент в апелляционной жалобе просил его изменить в части определения размера выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:07 05 003:435, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, следовательно, выкупная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на основании отчетов об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.12.2010, как день, предшествующий принятию постановления Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 252-п.
Считает, что отчет ООО "Партнер- Эксперт", представленный истцом, отчет об оценке, подготовленный по состоянию на дату, предшествующую принятию решения об изъятии земельного участка и заключение повторной экспертизы отвечает критерию достоверности.
В апелляционной жалобе ООО "Экострой" просит решение изменить в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:07 05 003:435.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что при определении выкупной стоимости спорного земельного участка следовало руководствоваться заключением эксперта ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н. Судом первой инстанции дважды отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе эксперта Васильевой Н.Н.
Истец заявил письменное ходатайство о проведении экспертизы отчета оценщика ООО "ЗСК-Центр" N 967/13 от 16.08.2013.
От "Экострой" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, пояснения по делу и ходатайство о приобщении к материалам дела в целях обоснования сложившейся рыночной цены земельного участка в данном районе дополнительных доказательств (копии свидетельства о государственной регистрации права от 06.12.2013, копии договора купли-продажи земельного участка от 22.11.2013, заключенного между Рахматуллиным Р.Ш. и Максимовым Е.Ю., копии писем, копии технических условий), а также ходатайство о вызове и допросе эксперта Васильевой Н.Н., проводившей судебную экспертизу, ходатайство о назначении экспертизы отчета ООО "Партнер- Эксперт".
Судом в соответствии с абз.5 п. 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36"О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" для наиболее полного установления обстоятельств приобщены дополнительные доказательства, представленные сторонами.
Эксперт Васильева Н.Н. допрошена в заседании апелляционного суда.
Васильева Н.Н. пояснила, что при подборе аналогичных земельных участков учитывались категория земельных участков - земли населенных пунктов на территории города Тюмени, зона, в которой находится участок, во внимание не принималось. Указала, что корректировка по виду различного разрешенного использования, но в рамках одной категории земли не вносится, смена одного вида разрешенного использования на другой возможна. Также, заявила, что при оценке нахождение на спорных земельных участках автодороги не учитывалось, оценка проводилась по состоянию на сентябрь 2013 года. Пояснила, что участок не мог быть использован для сельхозпроизводства в настоящее время, а также, что для расчета стоимости земельного участка возможно применение другого подхода - метод оценки земельных участков под использование линейных объектов.
В удовлетворении иных ходатайств сторон суд апелляционной инстанции отказал по основаниям, изложенным ниже.
Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ООО "Экострой" высказался согласно апелляционной жалобе и отзыву на апелляционную жалобу истца, просил решение суда изменить, установив выкупную стоимость земельного участка в размере, определенном по итогам судебной экспертизы.
Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание 01.04.2014 не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в его отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск", 17 декабря 2010 года Правительство Тюменской области приняло постановление N 352-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 квадратных метров, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" (том 1 л.д. 12-28, 30-31, 35). Данное постановление зарегистрировано 24 декабря 2010 года. В отношении указанного земельного участка 15 ноября 2010 года зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельного участка от 14 октября 2010 года (том 1 л.д. 78-80, 109-112).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.
В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой" (далее - общество).
Письмами Департамента от 22 декабря 2010 года N 15327/08-1, от 31 декабря 2010 года N 15894/08-1, собственник земельных участков - общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 03 августа 2011 года общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области N 1009-рп об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровым номером 72:17:0705003:435- в размере 864 000 руб.
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 по состоянию на 16.12.2010.
В письме N 5400/10-1 от 23 мая 2013 года истец предложил ответчику заключить соглашение об изъятии земельного участка (том 1 л.д. 73-74).
В письме от 13 июня 2013 года ответчик не согласился с произведенной оценкой (том 1 л.д. 75-77).
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассматривая настоящее дело по доводам апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.
Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемых участков сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд первой инстанции при определении стоимости спорного объекта правомерно исходил из того, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.
В качестве обоснования выкупной стоимости земельных участков истец ссылается на отчеты об оценке от 29.04.2013 N 332/13 по состоянию на 16.12.2010, выполненные ООО "ЗСК-Центр", согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435- в размере 864 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчет об оценке по состоянию на 02.08.2013N 967/13, произведенный также ООО "ЗСК-Центр".
Согласно указанному отчету выкупная цена спорного земельного участка составила 2 458 000 руб.
Истец дополнительно представил отчет N 131/13-02, выполненный ООО "Партнер-Эксперт", в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28 августа 2013 года, указана в размере 577 000 рублей (том 2 л.д. 66-159).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.12.2010, представленный Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на момент рассмотрения спора и не отвечает критерию относимости доказательств (статья 67 АПК РФ).
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 02 сентября 2013 года назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.
На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорного земельного участка, в том числе рыночной стоимости данного земельного участков, а также размера убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием данного земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги (том 3 л.д. 127).
Согласно заключению эксперта Н.Н. Васильевой (том 3 л.д. 130-145, том 4 л.д. 1-31) выкупная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 20 сентября 2013 года определена в размере 3 317 890 рублей.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял экспертное заключение от 03.10.2013 в качестве надлежащего доказательства выкупной стоимости спорного участка, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос, использовала в качестве объектов-аналогов NN 1, 2, 3, 4 земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", в то время как спорный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, а также не учитывала фактическую застройку участка автодорогой, в отношении продолжающегося существования которой на спорном участке споры отсутствуют и эти обстоятельства не могли не учитываться.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, при определении убытков, причиненных собственнику земельного участка, эксперт Васильева Н.Н. указала на убытки, связанные с услугами риэлторов в размере 62 394 руб., не обосновав необходимость производства таких затрат.
Со своей стороны, истец дополнительно представил отчет N 131/13-02, выполненный ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ".
Поскольку отчет ООО "Партнер-Эксперт" изготовлен по заказу ОАО "Мостострой-11", то есть лица, не участвующего в деле, данный отчет расценен судом первой инстанции в качестве недопустимого доказательства (статья 68 АПК РФ).
В связи с тем, что в материалы дела представлены три отчета об определении выкупной стоимости одного и того же земельного участка на один и тот же период, которые многократно отличаются друг от друга, суд первой инстанции в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 30.09.2013 назначил по делу повторную судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.
В материалы дела поступило экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" N 12/2013 (том 4 л.д. 94-138).
По результатам повторной судебной экспертизы выкупная стоимость земельного участка по состоянию на октябрь 2013 определена в размере 572 000 рублей.
В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" N 12/2013, как и любые доказательства, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.
Согласно статье 15 указанного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
В силу статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из заключений, экспертами ЗАО "Ассоциация АЛКО" сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО "Ассоциация АЛКО". Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что, как верно отметил суд первой инстанции, вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований.
Суд согласен с замечаниями ответчика о том, что при применении в данном заключении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка, в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленное ЗАО "Ассоциация АЛКО" заключениеN 12/2013, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе этих отчетов стоимость спорных земельных участков не является рыночной и не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчете ООО "ЗСК-Центр" за N 967/13 об оценке объектов оценки по состоянию на 02 августа 2013 года, согласно которому выкупная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 2 458 000 рублей.
При выборе указанного отчета ООО "ЗСК-Центр" суд исходил из того, что и истец, и ответчик представили отчеты указанной экспертной организации по состоянию на разные даты, таким образом можно сделать вывод о том, что и истец, и ответчик доверяют оценке, произведенной данным лицом.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
В то же время реальная цена объекта складывается исходя из спроса и предложения в ходе совершения в отношении объекта гражданско-правовых сделок. Поэтому именно из условий сделок можно определить конкретную цену продажи объекта.
В материалах дела имеется соглашение от 30.12.2008 N 24 об изъятии земельного участка, условиях его выкупа и уплате выкупной цены, заключенное между Департаментом, ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" и ООО "ИНВЕСТ", предметом которого является выкуп земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:208, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", площадью 197 699 кв. м. В пункте 2.1 договора выкупная цена составила 400 340 000 руб., то есть 2024,99 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 32).
Указанный участок также выкупался для строительства кольцевой автодороги в г. Тюмени.
Также в материалах дела имеется договор купли-продажи от 14.10.2010 на приобретение ответчиком ООО "Экострой" земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, площадью 848 кв. м, по цене 1 874 080 руб.
Объекты - аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчета N 967/13, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки. В отношении убытков, возникших в связи с изъятием земельного участка имеется обоснование необходимых затрат: в том числе на поиск имущества, аналогичного изымаемому, затрат, связанных с оформлением права собственности и размер фактически уплаченного налога на земельный участок.
Со свой стороны, настаивая на определении выкупной стоимости земельного участка в соответствии с заключениями ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.12.2010, по земельному участку с кадастровым номером 72:17:0705003:435, соответствие указанной суммы рыночной стоимости истец не подтвердил. В то время как разница этой суммы с ценой покупки ответчиком указанного земельного участка в этом же году - более чем в 3 раза.
При этом, как пояснил представитель истца, земельный участки под строительство дороги, действительно, ранее выкупались Тюменской областью по более высокой цене.
Сведений о том, что подобные сделки были оспорены или признаны недействительными, не представлено. Как не имеется в материалах дела сведений о злоупотреблении со стороны уполномоченных должностных лиц Департамента.
При этом ни одно из имеющихся в материалах настоящего дела заключений не содержит сведений о том, что за последнее время наблюдались процессы существенного снижения цен на земельные участки. В то время как обычным колебанием рыночных цен в зависимости от соотношения спроса и предложения снижение цен на земельные участки с 2008 года до 2013 года в 3 раза объяснено быть не может.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных сторонами документах и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что разумными и обоснованными выкупными ценами спорных участков являются цены, установленные в отчете ООО "ЗСК-Центр" об оценке объекта оценки по состоянию на 02.08.2013.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.
В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Исходя из приведенных положений статьи 87 АПК РФ, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
Ранее по данному делу определением суда от 30.09.2013 уже была назначена повторная экспертиза, проведение же третьей экспертизы по одним и тем же вопросам, действующим процессуальным законодательством не предусмотрено, на что правильно указал суд первой инстанции, отклоняя аналогичное ходатайство ООО "Экострой".
При этом, в отчете ООО "ЗСК-Центр" даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Таким образом, процессуальных оснований для проведения по делу повторной экспертизы и удовлетворения ходатайства истца не имеется.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления ответчика об отводе предложенных истцом кандидатур экспертов отсутствуют.
Учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" о принятии решения об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ООО "ЗСК-Центр" N 967/13 отражает реальную рыночную стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно применил определенную в данном экспертном заключении выкупную стоимость земельного участка с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области и ООО "Экострой" оставляются без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Экострой" относятся на ее подателя в порядке статьи 110 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области, поскольку он при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2014 N 08АП-11475/2013 ПО ДЕЛУ N А70-7886/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. N 08АП-11475/2013
Дело N А70-7886/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаровой Н.А.
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-11475/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области, (регистрационный номер 08АП-11664/2013) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области, при участии третьего лица: государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Стефанишина Н.И. (паспорт, по доверенности от 22.01.2014);
- от ООО "Экострой" - представитель Евсеев В.В. (паспорт, по доверенности от 22.07.2013), представитель Важенина Н.М. (паспорт, по доверенности от 22.07.2013),
от государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - представитель не явился, извещено.
установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик), третье лицо: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог", об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 848 квадратных метров, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:435 по выкупной цене в размере 864 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят указанный земельный участок по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
Возражая против принятого судом решения, Департамент в апелляционной жалобе просил его изменить в части определения размера выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:07 05 003:435, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, следовательно, выкупная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на основании отчетов об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.12.2010, как день, предшествующий принятию постановления Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 252-п.
Считает, что отчет ООО "Партнер- Эксперт", представленный истцом, отчет об оценке, подготовленный по состоянию на дату, предшествующую принятию решения об изъятии земельного участка и заключение повторной экспертизы отвечает критерию достоверности.
В апелляционной жалобе ООО "Экострой" просит решение изменить в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:07 05 003:435.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что при определении выкупной стоимости спорного земельного участка следовало руководствоваться заключением эксперта ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н. Судом первой инстанции дважды отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе эксперта Васильевой Н.Н.
Истец заявил письменное ходатайство о проведении экспертизы отчета оценщика ООО "ЗСК-Центр" N 967/13 от 16.08.2013.
От "Экострой" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, пояснения по делу и ходатайство о приобщении к материалам дела в целях обоснования сложившейся рыночной цены земельного участка в данном районе дополнительных доказательств (копии свидетельства о государственной регистрации права от 06.12.2013, копии договора купли-продажи земельного участка от 22.11.2013, заключенного между Рахматуллиным Р.Ш. и Максимовым Е.Ю., копии писем, копии технических условий), а также ходатайство о вызове и допросе эксперта Васильевой Н.Н., проводившей судебную экспертизу, ходатайство о назначении экспертизы отчета ООО "Партнер- Эксперт".
Судом в соответствии с абз.5 п. 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36"О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" для наиболее полного установления обстоятельств приобщены дополнительные доказательства, представленные сторонами.
Эксперт Васильева Н.Н. допрошена в заседании апелляционного суда.
Васильева Н.Н. пояснила, что при подборе аналогичных земельных участков учитывались категория земельных участков - земли населенных пунктов на территории города Тюмени, зона, в которой находится участок, во внимание не принималось. Указала, что корректировка по виду различного разрешенного использования, но в рамках одной категории земли не вносится, смена одного вида разрешенного использования на другой возможна. Также, заявила, что при оценке нахождение на спорных земельных участках автодороги не учитывалось, оценка проводилась по состоянию на сентябрь 2013 года. Пояснила, что участок не мог быть использован для сельхозпроизводства в настоящее время, а также, что для расчета стоимости земельного участка возможно применение другого подхода - метод оценки земельных участков под использование линейных объектов.
В удовлетворении иных ходатайств сторон суд апелляционной инстанции отказал по основаниям, изложенным ниже.
Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ООО "Экострой" высказался согласно апелляционной жалобе и отзыву на апелляционную жалобу истца, просил решение суда изменить, установив выкупную стоимость земельного участка в размере, определенном по итогам судебной экспертизы.
Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание 01.04.2014 не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в его отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск", 17 декабря 2010 года Правительство Тюменской области приняло постановление N 352-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 квадратных метров, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" (том 1 л.д. 12-28, 30-31, 35). Данное постановление зарегистрировано 24 декабря 2010 года. В отношении указанного земельного участка 15 ноября 2010 года зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельного участка от 14 октября 2010 года (том 1 л.д. 78-80, 109-112).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.
В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой" (далее - общество).
Письмами Департамента от 22 декабря 2010 года N 15327/08-1, от 31 декабря 2010 года N 15894/08-1, собственник земельных участков - общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 03 августа 2011 года общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области N 1009-рп об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровым номером 72:17:0705003:435- в размере 864 000 руб.
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 по состоянию на 16.12.2010.
В письме N 5400/10-1 от 23 мая 2013 года истец предложил ответчику заключить соглашение об изъятии земельного участка (том 1 л.д. 73-74).
В письме от 13 июня 2013 года ответчик не согласился с произведенной оценкой (том 1 л.д. 75-77).
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассматривая настоящее дело по доводам апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.
Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемых участков сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд первой инстанции при определении стоимости спорного объекта правомерно исходил из того, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.
В качестве обоснования выкупной стоимости земельных участков истец ссылается на отчеты об оценке от 29.04.2013 N 332/13 по состоянию на 16.12.2010, выполненные ООО "ЗСК-Центр", согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435- в размере 864 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчет об оценке по состоянию на 02.08.2013N 967/13, произведенный также ООО "ЗСК-Центр".
Согласно указанному отчету выкупная цена спорного земельного участка составила 2 458 000 руб.
Истец дополнительно представил отчет N 131/13-02, выполненный ООО "Партнер-Эксперт", в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28 августа 2013 года, указана в размере 577 000 рублей (том 2 л.д. 66-159).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.12.2010, представленный Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на момент рассмотрения спора и не отвечает критерию относимости доказательств (статья 67 АПК РФ).
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 02 сентября 2013 года назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.
На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорного земельного участка, в том числе рыночной стоимости данного земельного участков, а также размера убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием данного земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги (том 3 л.д. 127).
Согласно заключению эксперта Н.Н. Васильевой (том 3 л.д. 130-145, том 4 л.д. 1-31) выкупная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 20 сентября 2013 года определена в размере 3 317 890 рублей.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял экспертное заключение от 03.10.2013 в качестве надлежащего доказательства выкупной стоимости спорного участка, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос, использовала в качестве объектов-аналогов NN 1, 2, 3, 4 земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", в то время как спорный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, а также не учитывала фактическую застройку участка автодорогой, в отношении продолжающегося существования которой на спорном участке споры отсутствуют и эти обстоятельства не могли не учитываться.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, при определении убытков, причиненных собственнику земельного участка, эксперт Васильева Н.Н. указала на убытки, связанные с услугами риэлторов в размере 62 394 руб., не обосновав необходимость производства таких затрат.
Со своей стороны, истец дополнительно представил отчет N 131/13-02, выполненный ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ".
Поскольку отчет ООО "Партнер-Эксперт" изготовлен по заказу ОАО "Мостострой-11", то есть лица, не участвующего в деле, данный отчет расценен судом первой инстанции в качестве недопустимого доказательства (статья 68 АПК РФ).
В связи с тем, что в материалы дела представлены три отчета об определении выкупной стоимости одного и того же земельного участка на один и тот же период, которые многократно отличаются друг от друга, суд первой инстанции в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 30.09.2013 назначил по делу повторную судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.
В материалы дела поступило экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" N 12/2013 (том 4 л.д. 94-138).
По результатам повторной судебной экспертизы выкупная стоимость земельного участка по состоянию на октябрь 2013 определена в размере 572 000 рублей.
В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" N 12/2013, как и любые доказательства, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.
Согласно статье 15 указанного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
В силу статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из заключений, экспертами ЗАО "Ассоциация АЛКО" сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО "Ассоциация АЛКО". Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что, как верно отметил суд первой инстанции, вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований.
Суд согласен с замечаниями ответчика о том, что при применении в данном заключении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка, в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленное ЗАО "Ассоциация АЛКО" заключениеN 12/2013, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе этих отчетов стоимость спорных земельных участков не является рыночной и не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчете ООО "ЗСК-Центр" за N 967/13 об оценке объектов оценки по состоянию на 02 августа 2013 года, согласно которому выкупная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 2 458 000 рублей.
При выборе указанного отчета ООО "ЗСК-Центр" суд исходил из того, что и истец, и ответчик представили отчеты указанной экспертной организации по состоянию на разные даты, таким образом можно сделать вывод о том, что и истец, и ответчик доверяют оценке, произведенной данным лицом.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
В то же время реальная цена объекта складывается исходя из спроса и предложения в ходе совершения в отношении объекта гражданско-правовых сделок. Поэтому именно из условий сделок можно определить конкретную цену продажи объекта.
В материалах дела имеется соглашение от 30.12.2008 N 24 об изъятии земельного участка, условиях его выкупа и уплате выкупной цены, заключенное между Департаментом, ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" и ООО "ИНВЕСТ", предметом которого является выкуп земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:208, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", площадью 197 699 кв. м. В пункте 2.1 договора выкупная цена составила 400 340 000 руб., то есть 2024,99 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 32).
Указанный участок также выкупался для строительства кольцевой автодороги в г. Тюмени.
Также в материалах дела имеется договор купли-продажи от 14.10.2010 на приобретение ответчиком ООО "Экострой" земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, площадью 848 кв. м, по цене 1 874 080 руб.
Объекты - аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчета N 967/13, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки. В отношении убытков, возникших в связи с изъятием земельного участка имеется обоснование необходимых затрат: в том числе на поиск имущества, аналогичного изымаемому, затрат, связанных с оформлением права собственности и размер фактически уплаченного налога на земельный участок.
Со свой стороны, настаивая на определении выкупной стоимости земельного участка в соответствии с заключениями ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.12.2010, по земельному участку с кадастровым номером 72:17:0705003:435, соответствие указанной суммы рыночной стоимости истец не подтвердил. В то время как разница этой суммы с ценой покупки ответчиком указанного земельного участка в этом же году - более чем в 3 раза.
При этом, как пояснил представитель истца, земельный участки под строительство дороги, действительно, ранее выкупались Тюменской областью по более высокой цене.
Сведений о том, что подобные сделки были оспорены или признаны недействительными, не представлено. Как не имеется в материалах дела сведений о злоупотреблении со стороны уполномоченных должностных лиц Департамента.
При этом ни одно из имеющихся в материалах настоящего дела заключений не содержит сведений о том, что за последнее время наблюдались процессы существенного снижения цен на земельные участки. В то время как обычным колебанием рыночных цен в зависимости от соотношения спроса и предложения снижение цен на земельные участки с 2008 года до 2013 года в 3 раза объяснено быть не может.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных сторонами документах и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что разумными и обоснованными выкупными ценами спорных участков являются цены, установленные в отчете ООО "ЗСК-Центр" об оценке объекта оценки по состоянию на 02.08.2013.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.
В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Исходя из приведенных положений статьи 87 АПК РФ, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
Ранее по данному делу определением суда от 30.09.2013 уже была назначена повторная экспертиза, проведение же третьей экспертизы по одним и тем же вопросам, действующим процессуальным законодательством не предусмотрено, на что правильно указал суд первой инстанции, отклоняя аналогичное ходатайство ООО "Экострой".
При этом, в отчете ООО "ЗСК-Центр" даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Таким образом, процессуальных оснований для проведения по делу повторной экспертизы и удовлетворения ходатайства истца не имеется.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления ответчика об отводе предложенных истцом кандидатур экспертов отсутствуют.
Учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" о принятии решения об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ООО "ЗСК-Центр" N 967/13 отражает реальную рыночную стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно применил определенную в данном экспертном заключении выкупную стоимость земельного участка с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области и ООО "Экострой" оставляются без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Экострой" относятся на ее подателя в порядке статьи 110 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области, поскольку он при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 октября 2013 года по делу N А70-7886/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)