Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс": представитель не явился, извещено;
- от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено;
- от администрации МО Приморско-Ахтарского район: представитель не явился, извещена;
- от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 марта 2015 года по делу N А32-28910/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс" (ИНН 2348036176, ОГРН 1142348000420)
к ответчикам: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340 ОГРН 1027700485757); администрации МО Приморско-Ахтарского район (ИНН 2347006193 ОГРН 1032326312270)
при участии третьего лица: Управление Росреестра по Краснодарскому краю
об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
ООО "Аграрный Альянс" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, юго-западная часть станицы Степной, общей площадью 8 855 000 кв. м- "земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли" с отнесением его к 4 группе земель сельскохозяйственного назначения и удельным показателем кадастровой стоимости 0,0858 руб. /кв. м.
Решением суда от 13 марта 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Аграрный Альянс" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что ООО "Аграрный Альянс" не может использовать арендованный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 представляет собой заболоченную местность, заросшую камышом. Данный факт подтверждается сообщением Приморско-Ахтарского отдела Росреестра по Краснодарскому краю от 12.12.2013 г., где указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 согласно государственного фонда данных (ГФД) имеет вид угодий болота, а также акт N 1 проверки соблюдения земельного законодательства от 27.03.2014 г., в результате которой установлено, что рассматриваемый земельный участок представляет собой местность заросшую камышом и иной сорной растительностью.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Управление Росреестра по Краснодарскому краю через канцелярию суда направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и приобщено к материалам дела.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район N 630 от 30.04.2010 г. между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район (арендодатель) и ООО "Агро-Технологии" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30 апреля 2010 г. за N 2500003259, согласно которому арендатор предоставил арендатору земельный участок общей площадью 8 855 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Степной сельский округ, юго-западней станицы Степной, кадастровый номер 23:25:0909000:1654 для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет до 30 апреля 2059 г.
По договору от 31.03.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения Иваненко Д.Ю. принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 2010 г. за N 2500003259
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре 16 апреля 2014 г.
По договору от 26.05.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения ООО "Аграрный Альянс" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 2010 г. N 2500003259.
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре 02 июля 2014 г.
Таким образом, истец является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 общей площадью 8 855 000 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Степной сельский округ, юго-западней станицы Степной.
Истец поясняет, что 12.02.2010 г. был поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения" и видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", площадью 8 855 000 кв. м, с применением удельного показателя в размере 10,8141 руб. /кв. м и определением кадастровой стоимости, соответствующего 1 группе разрешенного использования в размере кадастровой стоимости 95 758 855,5 руб.
При постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 уполномоченный орган отнес данный земельный участок к первой группе земель сельхозназначения, по тому основанию, что постановлением администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 14.01.2010 г. N 22 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: Приморско-Ахтарский район, юго-западная часть ст. Степной был установлен вид разрешенного использования как - "для сельскохозяйственного пользования".
Вместе с тем, ООО "Аграрный Альянс" указывает, что не может использовать арендованный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 представляет собой заболоченную местность, заросшую камышом.
В обоснование заявленного требования истец ссылается на сообщение Приморско-Ахтарского отдела Росреестра по Краснодарскому краю от 12.12.2013 г., где указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 согласно государственного фонда данных (ГФД) имеет вид угодий болота, а также акт N 1 проверки соблюдения земельного законодательства от 27.03.2014 г., в результате которой установлено, что рассматриваемый земельный участок представляет собой местность заросшую камышом и иной сорной растительностью.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные документы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные пунктом 1 указанной статьи категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Перевод земель из одной категории в другую допускается в порядке, установленном федеральными законами (статья 8 ЗК РФ).
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Истец просит изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 с разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" на "земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли" с отнесением его к 4 группе земель сельскохозяйственного назначения и удельным показателем кадастровой стоимости 0,0858 руб. /кв. м.
Частью 1 статьи 16, пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено осуществление кадастрового учета в связи с изменением сведений о разрешенном использовании земельного участка.
В силу частей 2, 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением сведений о земельном участке осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее - необходимые для кадастрового учета документы), а также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке.
В соответствии со статьей 22 Закона о кадастре необходимыми для кадастрового учета документами являются, в том числе документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя), копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости), копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений о разрешенном использовании участка), - запрашивается органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 8 статьи 15 Закона о кадастре.
Часть 8 статьи 15 Закона о кадастре обязывает орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в кадастровые сведения о разрешенном использовании земельного участка, представлять в орган кадастрового учета копию такого решения. В случае, если в орган кадастрового учета поступило заявление о кадастровом учете в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и при этом соответствующие копии документов не поступили из уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.
Доказательства направления администрацией в ФГБУ ФКП Росреестра соответствующих документов истец суду не представил.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.
В силу пункта 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10); методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11); при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (пункт 13).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Принцип непрерывности актуализации сведений государственного кадастра недвижимости, установленный пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предполагает постоянное обновление кадастровых сведений, обеспечение их актуальности и достоверности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.
Судом установлено, что в результате рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 20.01.2010 N 2325/1/10-91 и представленных документов на государственный кадастровый учет 12.02.2010 был поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654, с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения" и видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", площадью 8855000 кв. м.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена органом кадастрового учета согласно пункту 2.1.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом "Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", в размере 95758855,50 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего 1 группе видов разрешенного использования, указанных в постановлении главы администрации Краснодарского края от 30.11.2006 N 1071 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 1071), равного 10,8141 руб. /кв. м.
Согласно пункта 1.7. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом "Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (ред. от 02.11.2009) земельные участки подразделяются на группы:
- в составе земель сельскохозяйственного назначения:
- первая группа - сельскохозяйственные угодья;
- вторая группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
- третья группа - земли под замкнутыми водоемами;
- четвертая группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;
- Приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 N 673 "О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 22 пункт 1.7 дополнен абзацем следующего содержания:
- "Земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения для целей настоящих Методических указаний подразделяются на сформированные при проведении последней государственной кадастровой оценке группы по видам разрешенного использования.";
- абзацы 2-8 исключены.
С учетом изложенного, исходя из предмета заявленных требований, суд считает, что правовые основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка с разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" на "земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли", отсутствуют, ввиду исключения подразделения на группы состав земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, суд исходит из тех обстоятельств, что по договору от 26.05.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения ООО "Аграрный Альянс" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 2010 г. N 2500003259, согласно которому определен предмет договора - земельный участок общей площадью 8 855 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Степной сельский округ, юго-западней станицы Степной, кадастровый номер 23:25:0909000:1654 категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации при сроке аренды свыше 5 лет, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Суд, проанализировав условия оспариваемых договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 31.03.2014 и от 26.05.2014, пришел к выводу, что данные договоры являются договорами перенайма.
В результате заключения договора перенайма происходит замена лица в обязательственном правоотношении, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга, предусмотренные главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (статья 154 ГК РФ).
Согласно п. 4.1 Порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 26.03.2007 N 220 внесение изменений в договор аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, осуществляется по соглашению сторон.
С учетом изложенного, при заключении договора аренды стороны, исходя из установленной в пункте 4 статьи 421 ГК РФ свободы сторон в определении условий договора, истцу при заключении договора аренды было известно разрешенном использовании - для сельскохозяйственного использования арендованного участка.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
Требования истца, по сути, направлены на изменение условий договора аренды земельного участка в части предмета договора и размера арендной платы.
В данном случае суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права ввиду того, что в данном деле следует исходить из порядка изменения договора аренды, установленного ст. 22 ЗК РФ, ст. 450, 452, 619 ГК РФ, а также пунктами 8.1. договора от 30.04.2010, в том числе применение последствий передачи в аренду ненадлежащего предмета, который не может быть использован по назначению, определенному договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В любом случае, истец вправе требовать расторжение договора аренды и применения соответствующих гражданско-правовых последствий передачи земельного участка, который не может быть использован по назначению, определенному договором.
Доказательств реализации прав, предоставленных ст. 612 ГК РФ, истец суду не представил.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение названной нормы процессуального права истец также не доказал достаточными и достоверными доказательствами то обстоятельство, что, не знал и не мог знать о реальной невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора. В связи с этим истец не доказал, что он не заключил бы договор от 26.05.2014 при наличии у него сведений о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора.
В силу обязанности доказывания в порядке искового производства, именно истец должен был доказать суду, что сельскохозяйственная деятельность на арендуемом истцом земельном участке невозможна.
Такие, надлежащие, достоверные доказательства истец суду не представил.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении требований следует отказать. Данные выводы суда являются верными. Доводы истца судом рассмотрены, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.
Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда первой инстанции, суду апелляционной инстанции не приведено. Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют исковое заявление, сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 13 арта 2015 года по делу N А32-28910/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс" (ИНН 2348036176, ОГРН 1142348000420) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2015 N 15АП-8507/2015 ПО ДЕЛУ N А32-28910/2014
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2015 г. N 15АП-8507/2015
Дело N А32-28910/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс": представитель не явился, извещено;
- от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено;
- от администрации МО Приморско-Ахтарского район: представитель не явился, извещена;
- от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 марта 2015 года по делу N А32-28910/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс" (ИНН 2348036176, ОГРН 1142348000420)
к ответчикам: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340 ОГРН 1027700485757); администрации МО Приморско-Ахтарского район (ИНН 2347006193 ОГРН 1032326312270)
при участии третьего лица: Управление Росреестра по Краснодарскому краю
об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
ООО "Аграрный Альянс" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, юго-западная часть станицы Степной, общей площадью 8 855 000 кв. м- "земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли" с отнесением его к 4 группе земель сельскохозяйственного назначения и удельным показателем кадастровой стоимости 0,0858 руб. /кв. м.
Решением суда от 13 марта 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Аграрный Альянс" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что ООО "Аграрный Альянс" не может использовать арендованный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 представляет собой заболоченную местность, заросшую камышом. Данный факт подтверждается сообщением Приморско-Ахтарского отдела Росреестра по Краснодарскому краю от 12.12.2013 г., где указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 согласно государственного фонда данных (ГФД) имеет вид угодий болота, а также акт N 1 проверки соблюдения земельного законодательства от 27.03.2014 г., в результате которой установлено, что рассматриваемый земельный участок представляет собой местность заросшую камышом и иной сорной растительностью.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Управление Росреестра по Краснодарскому краю через канцелярию суда направило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и приобщено к материалам дела.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район N 630 от 30.04.2010 г. между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район (арендодатель) и ООО "Агро-Технологии" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30 апреля 2010 г. за N 2500003259, согласно которому арендатор предоставил арендатору земельный участок общей площадью 8 855 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Степной сельский округ, юго-западней станицы Степной, кадастровый номер 23:25:0909000:1654 для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет до 30 апреля 2059 г.
По договору от 31.03.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения Иваненко Д.Ю. принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 2010 г. за N 2500003259
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре 16 апреля 2014 г.
По договору от 26.05.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения ООО "Аграрный Альянс" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 2010 г. N 2500003259.
Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения зарегистрирован в установленном законом порядке в Росреестре 02 июля 2014 г.
Таким образом, истец является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 общей площадью 8 855 000 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Степной сельский округ, юго-западней станицы Степной.
Истец поясняет, что 12.02.2010 г. был поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения" и видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", площадью 8 855 000 кв. м, с применением удельного показателя в размере 10,8141 руб. /кв. м и определением кадастровой стоимости, соответствующего 1 группе разрешенного использования в размере кадастровой стоимости 95 758 855,5 руб.
При постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 уполномоченный орган отнес данный земельный участок к первой группе земель сельхозназначения, по тому основанию, что постановлением администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 14.01.2010 г. N 22 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: Приморско-Ахтарский район, юго-западная часть ст. Степной был установлен вид разрешенного использования как - "для сельскохозяйственного пользования".
Вместе с тем, ООО "Аграрный Альянс" указывает, что не может использовать арендованный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 представляет собой заболоченную местность, заросшую камышом.
В обоснование заявленного требования истец ссылается на сообщение Приморско-Ахтарского отдела Росреестра по Краснодарскому краю от 12.12.2013 г., где указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 согласно государственного фонда данных (ГФД) имеет вид угодий болота, а также акт N 1 проверки соблюдения земельного законодательства от 27.03.2014 г., в результате которой установлено, что рассматриваемый земельный участок представляет собой местность заросшую камышом и иной сорной растительностью.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные документы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные пунктом 1 указанной статьи категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Перевод земель из одной категории в другую допускается в порядке, установленном федеральными законами (статья 8 ЗК РФ).
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Истец просит изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:25:0909000:1654 с разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" на "земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли" с отнесением его к 4 группе земель сельскохозяйственного назначения и удельным показателем кадастровой стоимости 0,0858 руб. /кв. м.
Частью 1 статьи 16, пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено осуществление кадастрового учета в связи с изменением сведений о разрешенном использовании земельного участка.
В силу частей 2, 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением сведений о земельном участке осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее - необходимые для кадастрового учета документы), а также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке.
В соответствии со статьей 22 Закона о кадастре необходимыми для кадастрового учета документами являются, в том числе документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя), копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости), копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений о разрешенном использовании участка), - запрашивается органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 8 статьи 15 Закона о кадастре.
Часть 8 статьи 15 Закона о кадастре обязывает орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в кадастровые сведения о разрешенном использовании земельного участка, представлять в орган кадастрового учета копию такого решения. В случае, если в орган кадастрового учета поступило заявление о кадастровом учете в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и при этом соответствующие копии документов не поступили из уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.
Доказательства направления администрацией в ФГБУ ФКП Росреестра соответствующих документов истец суду не представил.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.
В силу пункта 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10); методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11); при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (пункт 13).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Принцип непрерывности актуализации сведений государственного кадастра недвижимости, установленный пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предполагает постоянное обновление кадастровых сведений, обеспечение их актуальности и достоверности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.
Судом установлено, что в результате рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 20.01.2010 N 2325/1/10-91 и представленных документов на государственный кадастровый учет 12.02.2010 был поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:25:0909000:1654, с категорией земель "земли сельскохозяйственного назначения" и видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", площадью 8855000 кв. м.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена органом кадастрового учета согласно пункту 2.1.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом "Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", в размере 95758855,50 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего 1 группе видов разрешенного использования, указанных в постановлении главы администрации Краснодарского края от 30.11.2006 N 1071 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 1071), равного 10,8141 руб. /кв. м.
Согласно пункта 1.7. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом "Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (ред. от 02.11.2009) земельные участки подразделяются на группы:
- в составе земель сельскохозяйственного назначения:
- первая группа - сельскохозяйственные угодья;
- вторая группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
- третья группа - земли под замкнутыми водоемами;
- четвертая группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;
- Приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 N 673 "О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 22 пункт 1.7 дополнен абзацем следующего содержания:
- "Земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения для целей настоящих Методических указаний подразделяются на сформированные при проведении последней государственной кадастровой оценке группы по видам разрешенного использования.";
- абзацы 2-8 исключены.
С учетом изложенного, исходя из предмета заявленных требований, суд считает, что правовые основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка с разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" на "земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли", отсутствуют, ввиду исключения подразделения на группы состав земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, суд исходит из тех обстоятельств, что по договору от 26.05.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения ООО "Аграрный Альянс" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 2010 г. N 2500003259, согласно которому определен предмет договора - земельный участок общей площадью 8 855 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Степной сельский округ, юго-западней станицы Степной, кадастровый номер 23:25:0909000:1654 категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации при сроке аренды свыше 5 лет, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Суд, проанализировав условия оспариваемых договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 31.03.2014 и от 26.05.2014, пришел к выводу, что данные договоры являются договорами перенайма.
В результате заключения договора перенайма происходит замена лица в обязательственном правоотношении, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга, предусмотренные главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (статья 154 ГК РФ).
Согласно п. 4.1 Порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 26.03.2007 N 220 внесение изменений в договор аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, осуществляется по соглашению сторон.
С учетом изложенного, при заключении договора аренды стороны, исходя из установленной в пункте 4 статьи 421 ГК РФ свободы сторон в определении условий договора, истцу при заключении договора аренды было известно разрешенном использовании - для сельскохозяйственного использования арендованного участка.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
Требования истца, по сути, направлены на изменение условий договора аренды земельного участка в части предмета договора и размера арендной платы.
В данном случае суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права ввиду того, что в данном деле следует исходить из порядка изменения договора аренды, установленного ст. 22 ЗК РФ, ст. 450, 452, 619 ГК РФ, а также пунктами 8.1. договора от 30.04.2010, в том числе применение последствий передачи в аренду ненадлежащего предмета, который не может быть использован по назначению, определенному договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В любом случае, истец вправе требовать расторжение договора аренды и применения соответствующих гражданско-правовых последствий передачи земельного участка, который не может быть использован по назначению, определенному договором.
Доказательств реализации прав, предоставленных ст. 612 ГК РФ, истец суду не представил.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение названной нормы процессуального права истец также не доказал достаточными и достоверными доказательствами то обстоятельство, что, не знал и не мог знать о реальной невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора. В связи с этим истец не доказал, что он не заключил бы договор от 26.05.2014 при наличии у него сведений о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора.
В силу обязанности доказывания в порядке искового производства, именно истец должен был доказать суду, что сельскохозяйственная деятельность на арендуемом истцом земельном участке невозможна.
Такие, надлежащие, достоверные доказательства истец суду не представил.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении требований следует отказать. Данные выводы суда являются верными. Доводы истца судом рассмотрены, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.
Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда первой инстанции, суду апелляционной инстанции не приведено. Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют исковое заявление, сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 13 арта 2015 года по делу N А32-28910/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аграрный Альянс" (ИНН 2348036176, ОГРН 1142348000420) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)