Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Н. Мозгалиной,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции" (07АП-5079/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 года по делу N А45-18896/2014
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции"
о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 и встречного искового заявления о признании пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 недействительным,
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции" (далее - ООО "НЗТИ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за III, IV кварталы 2013 года, I, II, III кварталы 2014 года, в общем размере 829 500 рублей, в том числе НДС 18%, неустойки за период с 17.06.2013 по 30.06.2013, IV кварталы 2013 года, I, II, III кварталы 2014 года, по состоянию на 15.07.2014 в размере 198 006 рублей 46 копеек, неустойки за нарушение срока представления гарантии, рассчитанную на 15.07.2014, в размере 48 608 рублей 70 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 и обязании общества передать земельный участок по акту приема-передачи.
В ходе рассмотрения дела, истец в порядке статьи 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований, просил взыскать задолженность по арендной плате за III, IV кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014 года, I квартал 2015 года в размере 1 659 000 рублей, неустойку за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 526 488 рублей 46 копеек, неустойку за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии за период с 26.09.2013 по 30.01.2015 в размере 81 622 рублей 80 копеек.
Ответчиком подано встречное исковое заявление о признании пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 недействительным, незаключенным и не подлежащим исполнению.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 (резолютивная часть объявлена 01.04.2015) первоначальные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 659 000 рублей, неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 526 488 рублей 46 копеек, неустойка за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии за период с 26.09.2013 по 30.01.2015 в размере 81 622 рублей 80 копеек.
Расторгнут договор аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50, заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и обществом с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции".
На ответчика возложена обязанность не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу передать Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства по акту приема-передачи земельный участок, кадастровый номер 54:07:047402:1288, площадью 75 000 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Искитимский район.
В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "НЗТИ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит по первоначальному иску решение отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и принять новый судебный акт - в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказать. По встречному иску решение отменить и принять новый судебный акт, признать пункт 5.1 договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), незаключенным и не подлежащим исполнению.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом не дана оценка доводам ответчика, условие п. 1.2. договора о размещении объектов является условием пользования земельным участком, является элементом назначения этого земельного участка, но не обязательством истца перед ответчиком по осуществлению строительства объектов, в связи с чем, п. 5.1. договора предусмотрено обеспечение банковской гарантией несуществующего основного обязательства, что противоречит п. 1 ст. 168 ГК РФ. Кроме того, п. 5.1. договора не содержит указания на конкретные объекты с конкретными индивидуальными характеристиками и признаками, сумма банковской гарантии по обязательству осуществления строительства не установлена. Пунктом 5.1 договора предусмотрено обеспечение банковской гарантией несуществующего основного обязательства, что также влечет невозможность его исполнения. Более подробно доводы обоснованы в жалобе.
От Фонда "РЖС" в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили возражения, в котором он с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Фондом "РЖС" был объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 75 ООО кв. м (кадастровый номер: 54:07:047402:1288), расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Искитимский район, для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, открытого по составу участников и форме подачи предложений о размере годовой арендной платы за 1 кв. м площади земельного участка.
Извещение о проведении аукциона, опубликованное в "Российской газете" от 05.04.2013 N 74 (6050)) и размещенное на официальном сайте Фонда "РЖС" (www.fondrgs.ru) (далее - извещение), содержало условия и требования по размещению на земельном участке Фонда "РЖС" объектов для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также информацию о способах обеспечения обязательств по размещению на земельном участке объектов для производства строительных материалов и по уплате арендных платежей (безотзывная банковская гарантия, выданная на срок аренды земельного участка, увеличенный на 3 (три) месяца, в счет обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства на земельном участке и уплате арендных платежей за земельный участок. Сумма банковской гарантии составляет произведение величины арендной платы за 1 кв. м площади земельного участка в год и общей площади земельного участка в квадратных метрах) ((пункты 2.1, 2.2, 2.3 извещения).
В соответствии с 4.2 извещения о проведении аукциона, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер годовой арендной платы за 1 кв. м площади участка.
Согласно протоколу об итогах аукциона от 31.05.2013 N А216-21/2013/2 победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции".
По итогам аукциона между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства от 17.06.2013 N ДЗ-50, по условиям которого:
- арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 75 ООО кв. м (кадастровый номер: 54:07:047402:1288), относящийся к категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", с видом разрешенного использования "для размещения объектов" расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Искитимский район (пункт 1.1. договора).
- участок предоставляется арендатору для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства: производство домокомплектов для малоэтажного строительства по технологиям каркасно-панельного домостроения с применением минераловатного утеплителя; производство домокомплектов для малоэтажного строительства с использованием SIP-панелей и полимерного утеплителя; производство клееного бруса; производство автоклавного газобетона; производство элементов несъемной опалубки из пенополистирола; производство элементов несъемной опалубки из цементно-стружечных плит (ЦСП); производство элементов несъемной опалубки из щепоцементных блоков; производство щепоцементных блоков; производство теплоэффективных блоков; производство элементов несъемной опалубки из железобетона; производство элементов клееной панели; производство силикатного кирпича; производство бетона; производство инженерного оборудования для жилищного строительства, производство прочих строительных материалов (пункт 1.2. договора).
Согласно пункту 1.3. договора сторонами согласовано, что максимальный срок подготовки и утверждения в установленном законодательством РФ порядке документации по планировке территории в границах участка для размещения объектов для производства строительных материалов: 12 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок подготовки и утверждения в установленном законодательством РФ порядке проектной документации объектов для производства строительных материалов: 18 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок для получения разрешения на строительство объектов для производства строительных материалов: 20 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок осуществления строительства объектов для производства строительных материалов: 32 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок ввода в эксплуатацию объектов для производства строительных материалов: 36 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора (пункт 1.3 договора).
- арендатор уплачивает арендные платежи ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды (пункт 2.1 договора).
- задаток, перечисленный арендатором для участия в аукционе на право заключения договора в размере 316 800 рублей, засчитывается в счет арендного платежа за последний квартал первого года аренды участка (пункт 2.2 договора).
- размер ежеквартального арендного платежа определяется по формуле: А1 = А / 4 * S (пункт 2.3. договора).
- размер годовой арендной платы в расчете за единицу площади, установленный протоколом об итогах аукциона, не подлежит изменению в течение всего срока аренды участка (пункт 2.4 договора).
- арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целями его предоставления, указанными в п. 1.2 договора (пункт 4.2.2 договора).
- арендатор обязуется обеспечивать строительство объектов для производства строительных материалов на участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории РФ, а также в соответствии с требованиями, установленными в п. 1.2, 1.3 (пункт 4.2.3 договора).
- арендатор обязуется: уплачивать арендные платежи по договору в сроки, указанные в пункте 2.1 договора; при прекращении или расторжении договора осуществить возврат участка арендодателю по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 9.3 договора (пункт 4.2.4 и 4.2.14 договора).
- арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; нарушения арендатором сроков, установленных статьей 5 договора (способы обеспечения исполнения обязательств арендатора), более чем на шесть месяцев (пункт 4.3.2 договора).
- арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства объектов для производства строительных материалов на участке и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал), выдаваемой на срок аренды участка, увеличенный на три месяца. Сумма банковской гарантии представляет собой произведение установленной протоколом об итогах аукциона величины арендной платы за 1 квадратный метр площади участка в год и общей площади участка в квадратных метрах (пункт 5.1 договора).
- за нарушение сроков, установленных пунктом 2.1 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0, 15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).
- за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0, 01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанный в соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора, за каждый день просрочки (пункт 7.4 договора).
26.06.2013 указанный договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
Во исполнение условий указанного договора, истец передал ответчику арендуемый земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи от 17.06.2015 (л.д. 44-45 т. 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за вышеуказанные периоды, а также нарушение арендатором сроков, установленных статьей 5 договора аренды явилось основанием для обращения истца с иском о взыскании долга, неустоек, а также о расторжении договора.
В свою очередь ответчик обратился со встречным иском (л.д. 1-7 т. 2).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Согласно п. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Пунктом 4.3.2 договора стороны согласовали случаи в которых арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора.
Согласно содержанию указанного пункта арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в том числе случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; нарушения арендатором сроков, установленных статьей 5 договора (способы обеспечения исполнения обязательств арендатора), более чем на шесть месяцев.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что арендная плата не вносилась ответчиком более двух раз подряд по истечении срока платежа, обязанность по погашению задолженности по арендной платы ответчиком не исполнена, задолженность по арендной плате за III, IV кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014 года, I квартал 2015 года составляет 1 659 000 рублей, неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей - 526 488 рублей 46 копеек, неустойка за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии за период с 26.09.2013 по 30.01.2015 составляет 81 622 рубля 80 копеек.
Указанные выводы суда первой инстанции ответчиком в апелляционной жалобе не оспариваются.
Доказательств оплаты задолженности ответчик в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представил.
Таким образом, материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Кроме того, как следует из материалов дела и содержания встречного искового заявления ответчиком не исполнена обязанность по предоставлению банковской гарантии в соответствии с п. 5.1. договора, что также является основанием для досрочного расторжения договора.
Предложение истца о расторжении договора аренды, изложенное в письме от 23.05.2014 N АА-06/4686 ответчиком не исполнено (л.д. 53-54 т. 1).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца и удовлетворил первоначальный иск.
Доводы жалобы ответчика о необоснованном расторжении договора и отказе в удовлетворении встречного иска подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что размещенная документация об аукционе включала информацию о проекте договора аренды земельного участка, о способах и условиях обеспечения обязательств по размещению объектов для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ в соответствующей редакции в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.
Банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).
В соответствии с п. 5.1. договора арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства объектов для производства строительных материалов на участке и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал), выдаваемой на срок аренды участка, увеличенный на три месяца.
Таким образом, согласно условиям договора аренды N ДЗ-50 от 17.06.2013 сторонами определено для обеспечения исполнения каких обязательств арендатор предоставляет банковскую гарантию. При этом довод ответчика о том, что сторонами не согласовывались условия по строительству объектов на предоставленном земельном участке, отклоняется апелляционным судом, как противоречащий пунктам 1.2. и 1.3 договора.
Кроме того, в п. 5.1. договора сторонами определено, что сумма банковской гарантии представляет собой произведение установленной протоколом об итогах аукциона величины арендной платы за 1 квадратный метр площади участка в год и общей площади участка в квадратных метрах. Гарантия должна быть предоставлена в течение 90 дней с момента заключения договора на срок аренды, увеличенный на три месяца.
Согласно части 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Офертой, согласно статье 435 ГК РФ, признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия договора, в том числе и условия о предмете такого договора.
Акцептом, согласно статье 438 ГК РФ, признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Следовательно, подав заявку на участие в торгах на право заключения договора аренды, ответчик акцептовал оферту, то есть согласился со всеми ее условиями, не оспаривал их, не выражал несогласия в процессе торгов.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает доводы жалобы ответчика о недействительности, незаключенности и неисполнимости договора в данной части необоснованными и подлежащими отклонению.
При изложенных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об обоснованности требований истца о расторжении договора в связи с ненадлежащем исполнением ответчиком своих обязанностей по внесению арендных платежей и предоставлению банковской гарантии, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 года по делу N А45-18896/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2015 N 07АП-5079/2015 ПО ДЕЛУ N А45-18896/2014
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за нарушение срока представления гарантии, расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2015 г. по делу N А45-18896/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.Н. Мозгалиной,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции" (07АП-5079/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 года по делу N А45-18896/2014
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции"
о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 и встречного искового заявления о признании пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 недействительным,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции" (далее - ООО "НЗТИ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за III, IV кварталы 2013 года, I, II, III кварталы 2014 года, в общем размере 829 500 рублей, в том числе НДС 18%, неустойки за период с 17.06.2013 по 30.06.2013, IV кварталы 2013 года, I, II, III кварталы 2014 года, по состоянию на 15.07.2014 в размере 198 006 рублей 46 копеек, неустойки за нарушение срока представления гарантии, рассчитанную на 15.07.2014, в размере 48 608 рублей 70 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 и обязании общества передать земельный участок по акту приема-передачи.
В ходе рассмотрения дела, истец в порядке статьи 49 АПК РФ увеличил размер исковых требований, просил взыскать задолженность по арендной плате за III, IV кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014 года, I квартал 2015 года в размере 1 659 000 рублей, неустойку за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 526 488 рублей 46 копеек, неустойку за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии за период с 26.09.2013 по 30.01.2015 в размере 81 622 рублей 80 копеек.
Ответчиком подано встречное исковое заявление о признании пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50 недействительным, незаключенным и не подлежащим исполнению.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 (резолютивная часть объявлена 01.04.2015) первоначальные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 659 000 рублей, неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 526 488 рублей 46 копеек, неустойка за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии за период с 26.09.2013 по 30.01.2015 в размере 81 622 рублей 80 копеек.
Расторгнут договор аренды земельного участка от 17.06.2013 N ДЗ-50, заключенный между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и обществом с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции".
На ответчика возложена обязанность не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу передать Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства по акту приема-передачи земельный участок, кадастровый номер 54:07:047402:1288, площадью 75 000 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Искитимский район.
В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "НЗТИ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит по первоначальному иску решение отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и принять новый судебный акт - в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказать. По встречному иску решение отменить и принять новый судебный акт, признать пункт 5.1 договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), незаключенным и не подлежащим исполнению.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом не дана оценка доводам ответчика, условие п. 1.2. договора о размещении объектов является условием пользования земельным участком, является элементом назначения этого земельного участка, но не обязательством истца перед ответчиком по осуществлению строительства объектов, в связи с чем, п. 5.1. договора предусмотрено обеспечение банковской гарантией несуществующего основного обязательства, что противоречит п. 1 ст. 168 ГК РФ. Кроме того, п. 5.1. договора не содержит указания на конкретные объекты с конкретными индивидуальными характеристиками и признаками, сумма банковской гарантии по обязательству осуществления строительства не установлена. Пунктом 5.1 договора предусмотрено обеспечение банковской гарантией несуществующего основного обязательства, что также влечет невозможность его исполнения. Более подробно доводы обоснованы в жалобе.
От Фонда "РЖС" в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили возражения, в котором он с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Фондом "РЖС" был объявлен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 75 ООО кв. м (кадастровый номер: 54:07:047402:1288), расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Искитимский район, для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, открытого по составу участников и форме подачи предложений о размере годовой арендной платы за 1 кв. м площади земельного участка.
Извещение о проведении аукциона, опубликованное в "Российской газете" от 05.04.2013 N 74 (6050)) и размещенное на официальном сайте Фонда "РЖС" (www.fondrgs.ru) (далее - извещение), содержало условия и требования по размещению на земельном участке Фонда "РЖС" объектов для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также информацию о способах обеспечения обязательств по размещению на земельном участке объектов для производства строительных материалов и по уплате арендных платежей (безотзывная банковская гарантия, выданная на срок аренды земельного участка, увеличенный на 3 (три) месяца, в счет обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства на земельном участке и уплате арендных платежей за земельный участок. Сумма банковской гарантии составляет произведение величины арендной платы за 1 кв. м площади земельного участка в год и общей площади земельного участка в квадратных метрах) ((пункты 2.1, 2.2, 2.3 извещения).
В соответствии с 4.2 извещения о проведении аукциона, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер годовой арендной платы за 1 кв. м площади участка.
Согласно протоколу об итогах аукциона от 31.05.2013 N А216-21/2013/2 победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "Новосибирский завод тепловой изоляции".
По итогам аукциона между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства от 17.06.2013 N ДЗ-50, по условиям которого:
- арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 75 ООО кв. м (кадастровый номер: 54:07:047402:1288), относящийся к категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", с видом разрешенного использования "для размещения объектов" расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Искитимский район (пункт 1.1. договора).
- участок предоставляется арендатору для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства: производство домокомплектов для малоэтажного строительства по технологиям каркасно-панельного домостроения с применением минераловатного утеплителя; производство домокомплектов для малоэтажного строительства с использованием SIP-панелей и полимерного утеплителя; производство клееного бруса; производство автоклавного газобетона; производство элементов несъемной опалубки из пенополистирола; производство элементов несъемной опалубки из цементно-стружечных плит (ЦСП); производство элементов несъемной опалубки из щепоцементных блоков; производство щепоцементных блоков; производство теплоэффективных блоков; производство элементов несъемной опалубки из железобетона; производство элементов клееной панели; производство силикатного кирпича; производство бетона; производство инженерного оборудования для жилищного строительства, производство прочих строительных материалов (пункт 1.2. договора).
Согласно пункту 1.3. договора сторонами согласовано, что максимальный срок подготовки и утверждения в установленном законодательством РФ порядке документации по планировке территории в границах участка для размещения объектов для производства строительных материалов: 12 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок подготовки и утверждения в установленном законодательством РФ порядке проектной документации объектов для производства строительных материалов: 18 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок для получения разрешения на строительство объектов для производства строительных материалов: 20 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок осуществления строительства объектов для производства строительных материалов: 32 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора.
Максимальный срок ввода в эксплуатацию объектов для производства строительных материалов: 36 месяцев со дня передачи участка арендатору в соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.2.1 договора (пункт 1.3 договора).
- арендатор уплачивает арендные платежи ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды (пункт 2.1 договора).
- задаток, перечисленный арендатором для участия в аукционе на право заключения договора в размере 316 800 рублей, засчитывается в счет арендного платежа за последний квартал первого года аренды участка (пункт 2.2 договора).
- размер ежеквартального арендного платежа определяется по формуле: А1 = А / 4 * S (пункт 2.3. договора).
- размер годовой арендной платы в расчете за единицу площади, установленный протоколом об итогах аукциона, не подлежит изменению в течение всего срока аренды участка (пункт 2.4 договора).
- арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целями его предоставления, указанными в п. 1.2 договора (пункт 4.2.2 договора).
- арендатор обязуется обеспечивать строительство объектов для производства строительных материалов на участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории РФ, а также в соответствии с требованиями, установленными в п. 1.2, 1.3 (пункт 4.2.3 договора).
- арендатор обязуется: уплачивать арендные платежи по договору в сроки, указанные в пункте 2.1 договора; при прекращении или расторжении договора осуществить возврат участка арендодателю по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 9.3 договора (пункт 4.2.4 и 4.2.14 договора).
- арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; нарушения арендатором сроков, установленных статьей 5 договора (способы обеспечения исполнения обязательств арендатора), более чем на шесть месяцев (пункт 4.3.2 договора).
- арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства объектов для производства строительных материалов на участке и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал), выдаваемой на срок аренды участка, увеличенный на три месяца. Сумма банковской гарантии представляет собой произведение установленной протоколом об итогах аукциона величины арендной платы за 1 квадратный метр площади участка в год и общей площади участка в квадратных метрах (пункт 5.1 договора).
- за нарушение сроков, установленных пунктом 2.1 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0, 15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).
- за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0, 01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанный в соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора, за каждый день просрочки (пункт 7.4 договора).
26.06.2013 указанный договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.
Во исполнение условий указанного договора, истец передал ответчику арендуемый земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи от 17.06.2015 (л.д. 44-45 т. 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за вышеуказанные периоды, а также нарушение арендатором сроков, установленных статьей 5 договора аренды явилось основанием для обращения истца с иском о взыскании долга, неустоек, а также о расторжении договора.
В свою очередь ответчик обратился со встречным иском (л.д. 1-7 т. 2).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Согласно п. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Пунктом 4.3.2 договора стороны согласовали случаи в которых арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора.
Согласно содержанию указанного пункта арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в том числе случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; нарушения арендатором сроков, установленных статьей 5 договора (способы обеспечения исполнения обязательств арендатора), более чем на шесть месяцев.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что арендная плата не вносилась ответчиком более двух раз подряд по истечении срока платежа, обязанность по погашению задолженности по арендной платы ответчиком не исполнена, задолженность по арендной плате за III, IV кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014 года, I квартал 2015 года составляет 1 659 000 рублей, неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей - 526 488 рублей 46 копеек, неустойка за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии за период с 26.09.2013 по 30.01.2015 составляет 81 622 рубля 80 копеек.
Указанные выводы суда первой инстанции ответчиком в апелляционной жалобе не оспариваются.
Доказательств оплаты задолженности ответчик в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представил.
Таким образом, материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Кроме того, как следует из материалов дела и содержания встречного искового заявления ответчиком не исполнена обязанность по предоставлению банковской гарантии в соответствии с п. 5.1. договора, что также является основанием для досрочного расторжения договора.
Предложение истца о расторжении договора аренды, изложенное в письме от 23.05.2014 N АА-06/4686 ответчиком не исполнено (л.д. 53-54 т. 1).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца и удовлетворил первоначальный иск.
Доводы жалобы ответчика о необоснованном расторжении договора и отказе в удовлетворении встречного иска подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что размещенная документация об аукционе включала информацию о проекте договора аренды земельного участка, о способах и условиях обеспечения обязательств по размещению объектов для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ в соответствующей редакции в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.
Банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).
В соответствии с п. 5.1. договора арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по осуществлению строительства объектов для производства строительных материалов на участке и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал), выдаваемой на срок аренды участка, увеличенный на три месяца.
Таким образом, согласно условиям договора аренды N ДЗ-50 от 17.06.2013 сторонами определено для обеспечения исполнения каких обязательств арендатор предоставляет банковскую гарантию. При этом довод ответчика о том, что сторонами не согласовывались условия по строительству объектов на предоставленном земельном участке, отклоняется апелляционным судом, как противоречащий пунктам 1.2. и 1.3 договора.
Кроме того, в п. 5.1. договора сторонами определено, что сумма банковской гарантии представляет собой произведение установленной протоколом об итогах аукциона величины арендной платы за 1 квадратный метр площади участка в год и общей площади участка в квадратных метрах. Гарантия должна быть предоставлена в течение 90 дней с момента заключения договора на срок аренды, увеличенный на три месяца.
Согласно части 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Офертой, согласно статье 435 ГК РФ, признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия договора, в том числе и условия о предмете такого договора.
Акцептом, согласно статье 438 ГК РФ, признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Следовательно, подав заявку на участие в торгах на право заключения договора аренды, ответчик акцептовал оферту, то есть согласился со всеми ее условиями, не оспаривал их, не выражал несогласия в процессе торгов.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает доводы жалобы ответчика о недействительности, незаключенности и неисполнимости договора в данной части необоснованными и подлежащими отклонению.
При изложенных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об обоснованности требований истца о расторжении договора в связи с ненадлежащем исполнением ответчиком своих обязанностей по внесению арендных платежей и предоставлению банковской гарантии, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2015 года по делу N А45-18896/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)