Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 14.01.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" (город Москва, ОГРН 1107154000216, ИНН 7103507395) - Евстафьева М.В. (доверенность от 24.01.2013 N 1); в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (поселок Лопандино Комаричского района Брянской области, ОГРН 1023202335310, ИНН 3218003735), ответчика - сельскохозяйственного производственного кооператива "Мельник" (поселок Комаричи Брянской области, ОГРН 1023202335661, ИНН 3218004129) (далее - СПК "Мельник") и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (город Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) (далее - Управление Росреестра по Брянской области), надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агропродукт" (регистрационный номер 20АП-8392/2013) на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 по делу N А09-5198/2012 (судья Саворинко И.А.),
установил:
следующее.
ООО "Агропродукт" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к СПК "Мельник" о принудительном совершении сделки по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 05.08.2009, о регистрации сделки по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 (том 1, л.д. 4-5).
Определениями суда от 12.07.2012 и от 10.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Киреевский элеватор" и Управление Росреестра по Брянской области (том 1, л.д. 112; том 2, л.д. 76-77).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 в удовлетворении исковых требования отказано. ООО "Агропродукт" возвращено из федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины. Мера по обеспечению иска по определению суда от 13.06.2012 отменена до вступления решения суда в законную силу (том 3, л.д. 29-39).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Агропродукт" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 01.11.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования (том 3, л.д. 47-49).
Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что в пункте 3.1 договора уступки прав от 26.03.2012 стороны предусмотрели, что договор имеет силу передаточного акта, и подписание отдельного акта приема-передачи земельного участка не требуется, в связи с чем, по мнению заявителя, материалами дела подтверждается, что земельный участок, по которому был подписан между истцом и ответчиком договор уступки прав от 26.03.2012, был передан ответчиком истцу; обратной передачи земельного участка стороны не осуществляли.
Заявитель жалобы отметил, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2013 по делу N А09-7357/2012 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Брянской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи по договору от 23.04.2012 N 21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 и на Управление Росреестра по Брянской области возложена обязанность погасить запись регистрации N 32-32-11/002/2012-599 от 17.05.2012.
Заявитель апелляционной жалобы указал, что согласно абзацу 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
От ООО "Киреевский элеватор" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на жалобу, в котором третье лицо просило обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 3, л.д. 74-78).
Считает, что ООО "Киреевский элеватор" является фактическим арендатором спорного земельного участка, который находится в его владении и пользовании.
Третье лицо полагает, что ссылки истца в апелляционной жалобе на постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2013 по делу N А09-7357/2012 несостоятельны, поскольку не свидетельствуют о незаконности и необоснованности решения суда по настоящему делу; то обстоятельство, что ООО "Киреевский элеватор" фактически стало арендатором данного участка в 2012 году, не отменяется фактом вынесения указанного постановления, которым признаны незаконными действия регистратора и регистрирующему органу предписано погасить регистрационную запись; указанное постановление не содержит выводов, опровергающих обстоятельство исполнения договора от 23.04.2012 N 21.
По мнению ООО "Киреевский элеватор", истцом избран неверный способ защиты права, поскольку, при данных обстоятельствах, истец вправе предъявить требования ко второй стороне договора от 26.03.2012, подписанного между ним и ответчиком, о применении предусмотренных законом мер гражданско-правовой ответственности, в частности, в форме возмещения убытков применительно к статье 398 ГК РФ.
В отзыве третье лицо отметило, что подписанный истцом и ответчиком договор от 26.03.2012 не был исполнен не только ответчиком, но и самим истцом.
Указало, что договор от 23.04.2012 N 21, заключенный с ООО "Киреевский элеватор" и являющийся основанием приобретения ООО "Киреевский элеватор" арендных прав и обязанностей в отношении указанного земельного участка, оспаривался истцом, однако, в удовлетворении требований о признании его недействительным было отказано вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов; постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.11.2013 по аналогичному делу N А09-5202/2012, рассмотренному с участием ООО "Агропродукт" в качестве истца и ООО "Киреевский элеватор" в качестве третьего лица, были оставлены без изменения решение Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 об отказе в иске ООО "Агропродукт" о государственной регистрации аналогичного договора от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Агропродукт", СПК "Мельник" и Управление Росреестра по Брянской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО "Агропродукт", СПК "Мельник" и Управления Росреестра по Брянской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя третьего лица, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что 05.08.2009 между Гоптарь В.Г., действовавшим от имени собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, (арендодатель) и СПК "Мельник" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 178 879 кв. м, кадастровый номер 32:14:430106:29, находящегося по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК "Владимировский", 2-поле 4-го севооборота, со сроком действия 49 лет. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.11.2009 за номером 23-32-11/019/2009-583 (том 1, л.д. 15-17).
Между ООО "Агропродукт" (цессионарий) и СПК "Мельник" (цедент) подписан 26.03.2012 договор уступки прав по договору аренды земельного участка (том 1, л.д. 13-14), согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права аренды, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 в отношении земельного участка площадью 1 178 879 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:14:430106:29, расположенного по адресу: РФ 2-поле 4-го севооборота, СПК "Владимировский" Комаричского района Брянской области.
По условиям договора за уступку прав цессионарий обязался возместить цеденту 235 600 рублей, составляющих понесенные затраты по содержанию и использованию земельного участка.
04.04.2012 ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник" подали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации указанной сделки.
До окончания процедуры государственной регистрации СПК "Мельник" в одностороннем порядке подал заявление о прекращении государственной регистрации (том 1, л.д. 18).
12.05.2012 истец обратился к ответчику с просьбой предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в счет исполнения обязательств по настоящему договору (том 1, л.д. 19). Ответчик на обращение не ответил.
Ссылаясь на то обстоятельство, что СПК "Мельник" уклоняется от совершения сделки по договору, ООО "Агропродукт" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (том 1, л.д. 4-5).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 и пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на нарушение своего законного права на использование земельного участка на условиях договора уступки права аренды в соответствии с подписанным ранее спорным договором от 26.03.2012, не прошедшим государственную регистрацию по вине ответчика.
Как правильно указал суд первой инстанции, передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора об уступке права требования (о замене стороны договора) от 26.03.2012 в соответствии со статьей 382 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрена, что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора.
Также Арбитражный суд Брянской области правомерно счел, что договор от 26.03.2012 фактически является сделкой по передаче имущества в перенаем, поскольку наряду с уступкой права владения и пользования арендуемыми земельными участками передается обязанность по уплате арендных платежей. При таких обстоятельствах отношения сторон по указанному договору регулируются нормами главы 34 ГК РФ (аренда).
В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Судом установлено, что между СПК "Мельник" (арендатор) и ООО "Киреевский элеватор" (новый арендатор) подписан договор от 23.04.2012 N 21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 (том 1, л.д. 106-107), по условиям которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 в отношении земельного участка общей площадью 1 178 879 кв. м, кадастровый номер 32:14:430106:29, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: СПК "Владимировский" Комаричского района Брянской области.
Таким образом, спорный договор уступки прав от 26.03.2012, подписанный между СПК "Мельник" и ООО "Агропродукт", и договор уступки прав от 23.04.2012, подписанный между СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор", имеют один и тот же предмет.
При этом договор уступки прав от 23.04.2012, сторонами которого являются СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор", был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 17.05.2012.
То обстоятельство, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2013 по делу N А09-7357/2012 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Брянской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи по договору от 23.04.2012 N 21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 и на Управление Росреестра по Брянской области возложена обязанность погасить запись регистрации от 17.05.2012, не имеет правового значения, поскольку указанный судебный акт не устанавливает обязанность СПК "Мельник" совершить сделку с ООО "Агропродукт" по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 05.08.2009.
Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Из материалов дела следует, что договор от 26.03.2012, заключенный ответчиком с истцом, не прошел государственную регистрацию и фактически не был исполнен сторонами, в связи с чем суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что СПК "Мельник" не был лишен права заключить в отношении земельного участка договор с иным лицом.
Следовательно, основания для осуществления государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник", отсутствуют, поскольку до регистрации договора от 26.03.2012, то есть до утраты СПК "Мельник" статуса арендатора, последним был подписан договор с ООО "Киреевский элеватор", исполненный сторонами.
Доводы истца, приведенные им и в апелляционной жалобе, о том, что договор от 26.03.2012 был исполнен, и фактическая передача земельного участка повлекла переход права аренды к ООО "Агропродукт", что следует из содержания пункта 3.1 договора, правомерно отклонены судом первой инстанции, как несостоятельные, поскольку договор уступки прав по договору аренды, подписанный между истцом и СПК "Мельник", не прошел государственную регистрацию, фактическая передача земельного участка в пользование ООО "Агропродукт" материалами дела не доказана, указанный договор со стороны ООО "Агропродукт" не исполнен.
Более того из материалов дела следует, что земельный участок находится в фактическом распоряжении ООО "Киреевский элеватор", во исполнение своих обязанностей по оплате полученных прав ООО "Киреевский элеватор" произвело оплату в общей сумме 471 551 рублей 60 копеек (том 2, л.д. 35-36).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
Таким образом, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по приведенным ООО "Агропродукт" в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя - ООО "Агропродукт".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 по делу N А09-5198/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (поселок Лопандино Комаричского района Брянской области, ОГРН 1023202335310, ИНН 3218003735) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2014 ПО ДЕЛУ N А09-5198/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2014 г. по делу N А09-5198/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 14.01.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" (город Москва, ОГРН 1107154000216, ИНН 7103507395) - Евстафьева М.В. (доверенность от 24.01.2013 N 1); в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (поселок Лопандино Комаричского района Брянской области, ОГРН 1023202335310, ИНН 3218003735), ответчика - сельскохозяйственного производственного кооператива "Мельник" (поселок Комаричи Брянской области, ОГРН 1023202335661, ИНН 3218004129) (далее - СПК "Мельник") и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (город Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) (далее - Управление Росреестра по Брянской области), надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агропродукт" (регистрационный номер 20АП-8392/2013) на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 по делу N А09-5198/2012 (судья Саворинко И.А.),
установил:
следующее.
ООО "Агропродукт" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к СПК "Мельник" о принудительном совершении сделки по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 05.08.2009, о регистрации сделки по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 (том 1, л.д. 4-5).
Определениями суда от 12.07.2012 и от 10.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Киреевский элеватор" и Управление Росреестра по Брянской области (том 1, л.д. 112; том 2, л.д. 76-77).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 в удовлетворении исковых требования отказано. ООО "Агропродукт" возвращено из федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины. Мера по обеспечению иска по определению суда от 13.06.2012 отменена до вступления решения суда в законную силу (том 3, л.д. 29-39).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Агропродукт" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 01.11.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования (том 3, л.д. 47-49).
Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что в пункте 3.1 договора уступки прав от 26.03.2012 стороны предусмотрели, что договор имеет силу передаточного акта, и подписание отдельного акта приема-передачи земельного участка не требуется, в связи с чем, по мнению заявителя, материалами дела подтверждается, что земельный участок, по которому был подписан между истцом и ответчиком договор уступки прав от 26.03.2012, был передан ответчиком истцу; обратной передачи земельного участка стороны не осуществляли.
Заявитель жалобы отметил, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2013 по делу N А09-7357/2012 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Брянской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи по договору от 23.04.2012 N 21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 и на Управление Росреестра по Брянской области возложена обязанность погасить запись регистрации N 32-32-11/002/2012-599 от 17.05.2012.
Заявитель апелляционной жалобы указал, что согласно абзацу 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
От ООО "Киреевский элеватор" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на жалобу, в котором третье лицо просило обжалуемое решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 3, л.д. 74-78).
Считает, что ООО "Киреевский элеватор" является фактическим арендатором спорного земельного участка, который находится в его владении и пользовании.
Третье лицо полагает, что ссылки истца в апелляционной жалобе на постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2013 по делу N А09-7357/2012 несостоятельны, поскольку не свидетельствуют о незаконности и необоснованности решения суда по настоящему делу; то обстоятельство, что ООО "Киреевский элеватор" фактически стало арендатором данного участка в 2012 году, не отменяется фактом вынесения указанного постановления, которым признаны незаконными действия регистратора и регистрирующему органу предписано погасить регистрационную запись; указанное постановление не содержит выводов, опровергающих обстоятельство исполнения договора от 23.04.2012 N 21.
По мнению ООО "Киреевский элеватор", истцом избран неверный способ защиты права, поскольку, при данных обстоятельствах, истец вправе предъявить требования ко второй стороне договора от 26.03.2012, подписанного между ним и ответчиком, о применении предусмотренных законом мер гражданско-правовой ответственности, в частности, в форме возмещения убытков применительно к статье 398 ГК РФ.
В отзыве третье лицо отметило, что подписанный истцом и ответчиком договор от 26.03.2012 не был исполнен не только ответчиком, но и самим истцом.
Указало, что договор от 23.04.2012 N 21, заключенный с ООО "Киреевский элеватор" и являющийся основанием приобретения ООО "Киреевский элеватор" арендных прав и обязанностей в отношении указанного земельного участка, оспаривался истцом, однако, в удовлетворении требований о признании его недействительным было отказано вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов; постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.11.2013 по аналогичному делу N А09-5202/2012, рассмотренному с участием ООО "Агропродукт" в качестве истца и ООО "Киреевский элеватор" в качестве третьего лица, были оставлены без изменения решение Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 об отказе в иске ООО "Агропродукт" о государственной регистрации аналогичного договора от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Агропродукт", СПК "Мельник" и Управление Росреестра по Брянской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО "Агропродукт", СПК "Мельник" и Управления Росреестра по Брянской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя третьего лица, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что 05.08.2009 между Гоптарь В.Г., действовавшим от имени собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, (арендодатель) и СПК "Мельник" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 178 879 кв. м, кадастровый номер 32:14:430106:29, находящегося по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК "Владимировский", 2-поле 4-го севооборота, со сроком действия 49 лет. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.11.2009 за номером 23-32-11/019/2009-583 (том 1, л.д. 15-17).
Между ООО "Агропродукт" (цессионарий) и СПК "Мельник" (цедент) подписан 26.03.2012 договор уступки прав по договору аренды земельного участка (том 1, л.д. 13-14), согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права аренды, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 в отношении земельного участка площадью 1 178 879 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:14:430106:29, расположенного по адресу: РФ 2-поле 4-го севооборота, СПК "Владимировский" Комаричского района Брянской области.
По условиям договора за уступку прав цессионарий обязался возместить цеденту 235 600 рублей, составляющих понесенные затраты по содержанию и использованию земельного участка.
04.04.2012 ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник" подали документы в Управление Росреестра по Брянской области для государственной регистрации указанной сделки.
До окончания процедуры государственной регистрации СПК "Мельник" в одностороннем порядке подал заявление о прекращении государственной регистрации (том 1, л.д. 18).
12.05.2012 истец обратился к ответчику с просьбой предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в счет исполнения обязательств по настоящему договору (том 1, л.д. 19). Ответчик на обращение не ответил.
Ссылаясь на то обстоятельство, что СПК "Мельник" уклоняется от совершения сделки по договору, ООО "Агропродукт" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (том 1, л.д. 4-5).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 и пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на нарушение своего законного права на использование земельного участка на условиях договора уступки права аренды в соответствии с подписанным ранее спорным договором от 26.03.2012, не прошедшим государственную регистрацию по вине ответчика.
Как правильно указал суд первой инстанции, передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора об уступке права требования (о замене стороны договора) от 26.03.2012 в соответствии со статьей 382 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрена, что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора.
Также Арбитражный суд Брянской области правомерно счел, что договор от 26.03.2012 фактически является сделкой по передаче имущества в перенаем, поскольку наряду с уступкой права владения и пользования арендуемыми земельными участками передается обязанность по уплате арендных платежей. При таких обстоятельствах отношения сторон по указанному договору регулируются нормами главы 34 ГК РФ (аренда).
В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Судом установлено, что между СПК "Мельник" (арендатор) и ООО "Киреевский элеватор" (новый арендатор) подписан договор от 23.04.2012 N 21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 (том 1, л.д. 106-107), по условиям которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 в отношении земельного участка общей площадью 1 178 879 кв. м, кадастровый номер 32:14:430106:29, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: СПК "Владимировский" Комаричского района Брянской области.
Таким образом, спорный договор уступки прав от 26.03.2012, подписанный между СПК "Мельник" и ООО "Агропродукт", и договор уступки прав от 23.04.2012, подписанный между СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор", имеют один и тот же предмет.
При этом договор уступки прав от 23.04.2012, сторонами которого являются СПК "Мельник" и ООО "Киреевский элеватор", был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области 17.05.2012.
То обстоятельство, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.04.2013 по делу N А09-7357/2012 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Брянской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи по договору от 23.04.2012 N 21 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2009 и на Управление Росреестра по Брянской области возложена обязанность погасить запись регистрации от 17.05.2012, не имеет правового значения, поскольку указанный судебный акт не устанавливает обязанность СПК "Мельник" совершить сделку с ООО "Агропродукт" по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 05.08.2009.
Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Из материалов дела следует, что договор от 26.03.2012, заключенный ответчиком с истцом, не прошел государственную регистрацию и фактически не был исполнен сторонами, в связи с чем суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что СПК "Мельник" не был лишен права заключить в отношении земельного участка договор с иным лицом.
Следовательно, основания для осуществления государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО "Агропродукт" и СПК "Мельник", отсутствуют, поскольку до регистрации договора от 26.03.2012, то есть до утраты СПК "Мельник" статуса арендатора, последним был подписан договор с ООО "Киреевский элеватор", исполненный сторонами.
Доводы истца, приведенные им и в апелляционной жалобе, о том, что договор от 26.03.2012 был исполнен, и фактическая передача земельного участка повлекла переход права аренды к ООО "Агропродукт", что следует из содержания пункта 3.1 договора, правомерно отклонены судом первой инстанции, как несостоятельные, поскольку договор уступки прав по договору аренды, подписанный между истцом и СПК "Мельник", не прошел государственную регистрацию, фактическая передача земельного участка в пользование ООО "Агропродукт" материалами дела не доказана, указанный договор со стороны ООО "Агропродукт" не исполнен.
Более того из материалов дела следует, что земельный участок находится в фактическом распоряжении ООО "Киреевский элеватор", во исполнение своих обязанностей по оплате полученных прав ООО "Киреевский элеватор" произвело оплату в общей сумме 471 551 рублей 60 копеек (том 2, л.д. 35-36).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
Таким образом, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по приведенным ООО "Агропродукт" в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя - ООО "Агропродукт".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2013 по делу N А09-5198/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (поселок Лопандино Комаричского района Брянской области, ОГРН 1023202335310, ИНН 3218003735) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)