Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Соболева М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Дедюевой М.В., Ивановой О.А.,
при секретаре П.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Л.А. - по доверенности В.М. на решение Костромского районного суда Костромской области от 24 апреля 2013 года, которым Л.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> без заявления продавца, об исключении из акта о наложении ареста на имущество "сруб деревянный без аренды земли", участок N расположенный по адресу: <адрес> отказано.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав представителя ООО "Русская деревня" У., судебная коллегия
установила:
Л.А., действуя через своего представителя В.М., обратился в суд с иском к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> участок N заключенного между Л.А. и ООО "Русская деревня" и перехода права собственности на недвижимое имущество от ООО "Русская деревня" к Л.А. без заявления продавца. - ООО "Русская деревня". В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО "Русская деревня" договор N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым принял на себя обязательство направить денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, участок N а ответчик обязался своими силами построить жилой дом планируемой площадью <данные изъяты> кв. м и передать объект строительства в срок не позднее 2011 года. Указанный договор не был зарегистрирован, обязательства по договору истцом были выполнены. В 2011 году между истцом и ответчиком подписан акт выполненных работ, которым подтверждено, что ответчик выполнил работы по строительству жилого дома, оплаченные истцом. 15 сентября 2011 года был составлен кадастровый паспорт в отношении объекта - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общая площадь застройки <данные изъяты> кв. м, инвентарный номер N Однако в связи с тяжелым материальным положением ответчик до настоящего времени не может произвести оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности или, по мнению истца, уклоняется от произведения регистрационных действий, поскольку имеет неоплаченные долги в УФССП по Костромской области. Вследствие этого истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и получить свидетельство о государственной регистрации права.
В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности В.М. уточнил исковые требования, просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, участок N литер А, общей площадью <данные изъяты> кв. м, инвентарный номер N, от ООО "Русская деревня" к Л.А. без заявления продавца - ООО "Русская деревня"; исключить из акта о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ следующее имущество: сруб деревянный, без аренды земли, участок N, расположенный по адресу: <адрес>
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Территориальное управление Росимущества в Костромской области, Межрайонный отдел судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП по Костромской области, ГУ - Управление пенсионного фонда по г. Костроме и Костромскому району Костромской области, ГУ - Костромское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации, ОАО "МРСК Центра" - Костромаэнерго", В.Д., Л.Е., Д., Г., К.А.Б., Ш., К.А.Р., З., О., П.А., М.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Л.А. по доверенности В.М. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что судом первой инстанции договор от ДД.ММ.ГГГГ правомерно был расценен как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Но при этом судом не принято во внимание, что наряду с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам об отчуждении такого имущества, в некоторых случаях государственной регистрации подлежит и сам договор об отчуждении недвижимого имущества. В отдельных случаях предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. Поэтому, в случае, если договоры не зарегистрированы, до предъявления требований о государственной регистрации перехода права собственности по этим договорам при уклонении другой стороны должны быть предъявлены требования о государственной регистрации самого договора. В исковом заявлении они просили осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи, однако какие-либо выводы суда по этому вопросу в решении отсутствуют. Полагает неверными выводы суда о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает возможность применения избранного истцом способа защиты права, поскольку иск заявлен не о признании права, а по иным основаниям. Выражает несогласие с выводами суда об отсутствии уклонения ответчика от осуществления действий по государственной регистрации, полагает, что такое уклонение имеет место.
Проверив материалы настоящего дела, изучив материалы гражданского дела Костромского районного суда N 2-35/2012 по иску Л.А. к ООО "Русская деревня" о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N земельного участка, по условиям которого ООО "Русская деревня" предоставляется в аренду земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N местоположение - <адрес>, назначение - для эксплуатации объекта недвижимости, общей площадью <данные изъяты> кв. м, срок договора - 11 месяцев.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны дополнительные соглашения относительно предмета договора, размера и порядка внесения арендной платы.
Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ года N N домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N по N в <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Русская деревня" и Л.А. был заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома, по условиям которого истец как инвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а ООО "Русская деревня" как застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить объект в соответствии с согласованной инвестором проектной документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его в собственность инвестору.
Пунктом 1.2 названного договора предусмотрено, что объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью <данные изъяты> кв. м.
В силу п. 1.3 договора на момент его заключения общая стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет <данные изъяты> рублей. Указанная стоимость объекта включает в себя стоимость проектной документации, строительства объекта, коммуникаций и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.
Денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачена истцом полностью согласно приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ
18 ноября 2008 года администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ <адрес>), расположенного по адресу: <адрес>, в 2 м по направлению на запад от ориентира <адрес> (38 домов). Срок действия разрешения на строительство - до 05 октября 2011 года.
Письмом-уведомлением от 21 июня 2011 года N 3997 Территориальное управление Росимущества в Костромской области уведомило ООО "Русская деревня" о прекращении договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений и просило в срок до 10 октября 2011 года освободить земельные участки.
ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника ООО "Русская деревня" был наложен арест на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, без аренды земли, участок N. На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ сруб, расположенный по адресу: <адрес>, продан М. и <...>
В 2011 года между ООО "Русская деревня" и Л.А. был подписан акт приема выполненных работ за 2010-2011 год, согласно которому работы по строительству сруба, фундамента и кровли выполнены на 100%. В акте указано, что работа выполнена качественно, замечаний нет.
Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что возникшие между Л.А. и ООО "Русская деревня" отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" и на настоящий момент отсутствие у ООО "Русская деревня" каких-либо прав на спорный объект исключают возможность применения избранного истцом способа защиты права.
Указанный вывод является правильным, доводы, изложенные в жалобе, его не опровергают.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, применяемым к договорам, заключенным до 1 марта 2013 года, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 02 мая 2012 года установлено, что право собственности на спорный объект у ООО "Русская деревня" не возникло. Соответственно, указанное право не могло быть передано Л.А.
Довод представителя истца о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен сторонами в полном объеме, нельзя признать подтвержденным материалами дела. Если внесение инвестором денежных средств действительно документально подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ то надлежащий документ об исполнении обязанностей по возведению объекта недвижимости и по передаче его истцу в материалах дела отсутствует. В то время как договор от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал в подтверждение исполнения обязанностей застройщика составление и подписание акта приема - передачи, такой акт в дело не представлен. В дело представлен акт приема выполненных работ за 2010-2011 г.г., который передаточным актом не является.
Установить дату подписания акта приема выполненных работ не представляется возможным. Учитывая, что кадастровый паспорт объекта был составлен 16.09.2011 года, а акт направлен в суд 21 октября 2011 года, представляется, что данный акт был подписан сторонами в период с 17.09.2011 года по 20.10.2011 года. Таким образом, на момент подписания акта ООО "Русская деревня" и Л.А. спорный объект уже не находился и не мог находиться в законном владении у ООО "Русская деревня", поскольку 6 мая 2011 года сруб жилого дома был арестован судебным приставом-исполнителем, и ООО "Русская деревня" было запрещено распоряжаться, владеть и пользоваться им. 29 сентября 2011 года сруб был передан на реализацию в территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области и продан на торгах иному лицу.
Следовательно, представленный в суд акт приема выполненных работ сам по себе не свидетельствует о фактической передачи недвижимой вещи Л.А.
Довод искового заявления о том, что ООО "Русская деревня" уклонялась от осуществления действий по государственной регистрации, правильно не принят по внимание судом первой инстанции. В этой связи суд правомерно указал, что при отсутствии у ответчика права собственности на спорный объект недвижимости его поведение не может рассматриваться как уклонение от осуществления действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Кроме того, как видно из материалов дела, ООО "Русская деревня" обращалось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (в ее управление по Костромской области) с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом N в дер. <адрес> Однако в государственной регистрации права было отказано в с в. в том числе и в связи с тем, что у ООО "Русская деревня" отсутствуют права на земельный участок, отведенный для целей строительства дома. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не принял признание иска ответчиком, поскольку оно по существу направлено на обход подлежащих применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости.
Отказывая в удовлетворении требований об исключении из акта о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ сруба деревянного, без аренды земли, участок N расположенный по адресу: <адрес>, суд обоснованно исходил из того, что на момент наложения ареста Л.А. не являлся собственником этого имущества. Каких-либо доводов, опровергающих указанный вывод, в жалобе не содержится.
Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского районного суда Костромской области от 24 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Л.А. по доверенности В.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1085
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. по делу N 33-1085
Судья: Соболева М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Дедюевой М.В., Ивановой О.А.,
при секретаре П.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Л.А. - по доверенности В.М. на решение Костромского районного суда Костромской области от 24 апреля 2013 года, которым Л.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> без заявления продавца, об исключении из акта о наложении ареста на имущество "сруб деревянный без аренды земли", участок N расположенный по адресу: <адрес> отказано.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав представителя ООО "Русская деревня" У., судебная коллегия
установила:
Л.А., действуя через своего представителя В.М., обратился в суд с иском к ООО "Русская деревня" об осуществлении государственной регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> участок N заключенного между Л.А. и ООО "Русская деревня" и перехода права собственности на недвижимое имущество от ООО "Русская деревня" к Л.А. без заявления продавца. - ООО "Русская деревня". В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО "Русская деревня" договор N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым принял на себя обязательство направить денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, участок N а ответчик обязался своими силами построить жилой дом планируемой площадью <данные изъяты> кв. м и передать объект строительства в срок не позднее 2011 года. Указанный договор не был зарегистрирован, обязательства по договору истцом были выполнены. В 2011 году между истцом и ответчиком подписан акт выполненных работ, которым подтверждено, что ответчик выполнил работы по строительству жилого дома, оплаченные истцом. 15 сентября 2011 года был составлен кадастровый паспорт в отношении объекта - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общая площадь застройки <данные изъяты> кв. м, инвентарный номер N Однако в связи с тяжелым материальным положением ответчик до настоящего времени не может произвести оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности или, по мнению истца, уклоняется от произведения регистрационных действий, поскольку имеет неоплаченные долги в УФССП по Костромской области. Вследствие этого истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и получить свидетельство о государственной регистрации права.
В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности В.М. уточнил исковые требования, просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, участок N литер А, общей площадью <данные изъяты> кв. м, инвентарный номер N, от ООО "Русская деревня" к Л.А. без заявления продавца - ООО "Русская деревня"; исключить из акта о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ следующее имущество: сруб деревянный, без аренды земли, участок N, расположенный по адресу: <адрес>
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Территориальное управление Росимущества в Костромской области, Межрайонный отдел судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП по Костромской области, ГУ - Управление пенсионного фонда по г. Костроме и Костромскому району Костромской области, ГУ - Костромское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации, ОАО "МРСК Центра" - Костромаэнерго", В.Д., Л.Е., Д., Г., К.А.Б., Ш., К.А.Р., З., О., П.А., М.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Л.А. по доверенности В.М. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что судом первой инстанции договор от ДД.ММ.ГГГГ правомерно был расценен как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Но при этом судом не принято во внимание, что наряду с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам об отчуждении такого имущества, в некоторых случаях государственной регистрации подлежит и сам договор об отчуждении недвижимого имущества. В отдельных случаях предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. Поэтому, в случае, если договоры не зарегистрированы, до предъявления требований о государственной регистрации перехода права собственности по этим договорам при уклонении другой стороны должны быть предъявлены требования о государственной регистрации самого договора. В исковом заявлении они просили осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи, однако какие-либо выводы суда по этому вопросу в решении отсутствуют. Полагает неверными выводы суда о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" на спорный объект исключает возможность применения избранного истцом способа защиты права, поскольку иск заявлен не о признании права, а по иным основаниям. Выражает несогласие с выводами суда об отсутствии уклонения ответчика от осуществления действий по государственной регистрации, полагает, что такое уклонение имеет место.
Проверив материалы настоящего дела, изучив материалы гражданского дела Костромского районного суда N 2-35/2012 по иску Л.А. к ООО "Русская деревня" о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N земельного участка, по условиям которого ООО "Русская деревня" предоставляется в аренду земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером N местоположение - <адрес>, назначение - для эксплуатации объекта недвижимости, общей площадью <данные изъяты> кв. м, срок договора - 11 месяцев.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны дополнительные соглашения относительно предмета договора, размера и порядка внесения арендной платы.
Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ года N N домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N по N в <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Русская деревня" и Л.А. был заключен договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома, по условиям которого истец как инвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а ООО "Русская деревня" как застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить объект в соответствии с согласованной инвестором проектной документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать его в собственность инвестору.
Пунктом 1.2 названного договора предусмотрено, что объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью <данные изъяты> кв. м.
В силу п. 1.3 договора на момент его заключения общая стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет <данные изъяты> рублей. Указанная стоимость объекта включает в себя стоимость проектной документации, строительства объекта, коммуникаций и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией.
Денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачена истцом полностью согласно приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ
18 ноября 2008 года администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ <адрес>), расположенного по адресу: <адрес>, в 2 м по направлению на запад от ориентира <адрес> (38 домов). Срок действия разрешения на строительство - до 05 октября 2011 года.
Письмом-уведомлением от 21 июня 2011 года N 3997 Территориальное управление Росимущества в Костромской области уведомило ООО "Русская деревня" о прекращении договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений и просило в срок до 10 октября 2011 года освободить земельные участки.
ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника ООО "Русская деревня" был наложен арест на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, без аренды земли, участок N. На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ сруб, расположенный по адресу: <адрес>, продан М. и <...>
В 2011 года между ООО "Русская деревня" и Л.А. был подписан акт приема выполненных работ за 2010-2011 год, согласно которому работы по строительству сруба, фундамента и кровли выполнены на 100%. В акте указано, что работа выполнена качественно, замечаний нет.
Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что возникшие между Л.А. и ООО "Русская деревня" отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Русская деревня" и на настоящий момент отсутствие у ООО "Русская деревня" каких-либо прав на спорный объект исключают возможность применения избранного истцом способа защиты права.
Указанный вывод является правильным, доводы, изложенные в жалобе, его не опровергают.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, применяемым к договорам, заключенным до 1 марта 2013 года, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 02 мая 2012 года установлено, что право собственности на спорный объект у ООО "Русская деревня" не возникло. Соответственно, указанное право не могло быть передано Л.А.
Довод представителя истца о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен сторонами в полном объеме, нельзя признать подтвержденным материалами дела. Если внесение инвестором денежных средств действительно документально подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ то надлежащий документ об исполнении обязанностей по возведению объекта недвижимости и по передаче его истцу в материалах дела отсутствует. В то время как договор от ДД.ММ.ГГГГ предусматривал в подтверждение исполнения обязанностей застройщика составление и подписание акта приема - передачи, такой акт в дело не представлен. В дело представлен акт приема выполненных работ за 2010-2011 г.г., который передаточным актом не является.
Установить дату подписания акта приема выполненных работ не представляется возможным. Учитывая, что кадастровый паспорт объекта был составлен 16.09.2011 года, а акт направлен в суд 21 октября 2011 года, представляется, что данный акт был подписан сторонами в период с 17.09.2011 года по 20.10.2011 года. Таким образом, на момент подписания акта ООО "Русская деревня" и Л.А. спорный объект уже не находился и не мог находиться в законном владении у ООО "Русская деревня", поскольку 6 мая 2011 года сруб жилого дома был арестован судебным приставом-исполнителем, и ООО "Русская деревня" было запрещено распоряжаться, владеть и пользоваться им. 29 сентября 2011 года сруб был передан на реализацию в территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области и продан на торгах иному лицу.
Следовательно, представленный в суд акт приема выполненных работ сам по себе не свидетельствует о фактической передачи недвижимой вещи Л.А.
Довод искового заявления о том, что ООО "Русская деревня" уклонялась от осуществления действий по государственной регистрации, правильно не принят по внимание судом первой инстанции. В этой связи суд правомерно указал, что при отсутствии у ответчика права собственности на спорный объект недвижимости его поведение не может рассматриваться как уклонение от осуществления действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Кроме того, как видно из материалов дела, ООО "Русская деревня" обращалось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (в ее управление по Костромской области) с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом N в дер. <адрес> Однако в государственной регистрации права было отказано в с в. в том числе и в связи с тем, что у ООО "Русская деревня" отсутствуют права на земельный участок, отведенный для целей строительства дома. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не принял признание иска ответчиком, поскольку оно по существу направлено на обход подлежащих применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости.
Отказывая в удовлетворении требований об исключении из акта о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ сруба деревянного, без аренды земли, участок N расположенный по адресу: <адрес>, суд обоснованно исходил из того, что на момент наложения ареста Л.А. не являлся собственником этого имущества. Каких-либо доводов, опровергающих указанный вывод, в жалобе не содержится.
Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского районного суда Костромской области от 24 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Л.А. по доверенности В.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)