Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По результатам проведенных торгов с ответчиком заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Ответчик арендную плату за пользование участком не перечислял.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кичина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гарновой Л.П.,
судей Гордиенко Е.С., Мирошкина В.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании "24" сентября 2014 года апелляционную жалобу (истца) Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района,
на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года
по гражданскому делу по иску Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области к М., 3-е лицо Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,
заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,
объяснения представителя Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - Л., М.,
установила:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области обратился в суд с исковым заявлением к М., в котором просит расторгнуть досрочно заключенный с ответчиком сроком на три года договор аренды N 5066 от 17.12.2012 г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в <данные изъяты>, участок <данные изъяты> а, сельского поселения <данные изъяты>, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.
В обоснование иска указано, что по результатам проведенных торгов с М. (победителем аукциона), заключен договор аренды N 5066 от 17.12.2012 земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в <данные изъяты>, участок <данные изъяты>, сельского поселения <данные изъяты>, сроком на три года. Регистрационная запись об обременении земельного участка арендой в пользу М. по указанному договору внесена в ЕГРП.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ и подпунктом 3.2.2. договора аренды арендатор обязан своевременно вносить плату. Однако нарушение условий договора М. за первый - четвертый кварталы 2013 года и 1 квартал 2014 года (пять раз подряд) арендную плату за пользование участком не перечисляла. В досудебном порядке арендатор задолженность на сумму <данные изъяты> руб. и начисленную неустойку (50 785, 01 руб.) не оплатила.
Кроме того, М. в течение полутора лет действия аренды к использованию участка по его назначению так и не приступила. Как установлено комиссионным обследованием арендодателя от 20.05.2014 года, признаки освоения, производства земляных (строительных) работ на участке отсутствуют. Кроме того, как установлено проверкой (по публичной кадастровой карте), кадастровый учет земельного участка, числящегося у ответчика в аренде, аннулирован.
В ГКН сведения об участке внесены 02.11.2010. Договор аренды участка заключен с М. 17.12.2012 - по истечении более двух лет после кадастрового учета (срока, в течение которого сведения в ГКН носят временный характер и должны быть подтверждены государственной регистрацией обременения участка договором аренды).
Истец полагает, что кадастровый учет участка аннулирован в порядке части 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции статьи, действовавшей до 01.10.2013) - по истечении срока действия временных сведений об участке в ГКН, тогда как в соответствии с ч. 7.1 ст. 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", арендатор земельного участка, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, осуществляет действия, необходимые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, за свой счет.
Требование Комитета о надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору, постановке участка на государственный кадастровый учет, направленное в порядке статьи 619 ГК РФ, М. не исполнено. Комитет направил арендатору предложение расторгнуть договор аренды N 5066 от 17.12.2012 по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ). Ответа на данное предложение не последовало.
Дальнейшее продолжение договорных отношений с ответчиком не отвечает муниципальным интересам, направленным на получение доходов от сдачи неразграниченных по государственной собственности земельных участков в аренду, упорядочение землепользования на территории Наро-Фоминского муниципального района.
Ответчик М. в судебном заседании первой инстанции возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что задолженность по арендной плате частично погашена. В полном объеме будет погашена до конца сентября 2014 г. Обязательство арендатора представить в КУИ проект планировки и межевания не предусмотрено условиями договора.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя 3 - лица Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представившего ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области к М. о расторжении договора аренды N 5066 от 17.12.2012 г. земельного участка N 99а с кадастровым номером 50:26:0090705:143, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного в <...>, отказано.
Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района, в лице представителя подал апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, считает выводу суда неверными, просит принять новое, удовлетворить апелляционную жалобу.
Разрешая заявленные требования о досрочном расторжении договора аренды, руководствуясь ст. ст. 606, 619, 309, 310, 314, 450, 452 ГК РФ пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судом установлено, что Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района в соответствии с Положением о Комитете, утвержденным решением Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 16.07.2010 г. N 167/12, является функциональным исполнительно-распорядительным органом администрации Наро-Фоминского муниципального района в области имущественных отношений. Комитет обеспечивает реализацию полномочий администрации муниципального района по решению вопросов местного значения в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Наро-Фоминского муниципального района, совершает сделки по поводу муниципального имущества, представляет в судах имущественные интересы муниципального образования. В соответствии с ежегодно издаваемыми решениями Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района о бюджете Наро-Фоминского муниципального района на соответствующие годы Комитет исполняет функции главного администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет Наро-Фоминского муниципального района - в виде арендной платы, а также - средств от продажи таких земельных участков.
На основании Протокола о результатах открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 04.12.2012 г. N 307, стороны заключили договор аренды земельного участка N 5066 для индивидуального жилищного строительства от 17.12.2012 г., по условиям которого КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области передал, а М. приняла в аренду земельный участок, общей площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:26:0090705:143. Договор заключен сроком на три года. Государственная регистрация договора аренды произведена 31 января 2013 г.
Заочным решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 22 июля 2014 г. удовлетворены исковые требования Комитета, с М., взыскана задолженность по арендной плате по договору N 5066 от 17.12.2012 г. за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2014 г. в размере 494997,34 руб., в том числе задолженность по арендной плате - 421517,79 руб., пени - 73479,55 руб. Решение не вступило в законную силу.
26 мая 2014 года КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области направил М. требование о надлежащем исполнении обязательства по договору аренды - в части застройки земельного участка. Предложил ответчику в течение 5 дней с момента получения настоящего требования по электронной почте: представить в Комитет проектную документацию на объект индивидуального жилищного строительства; обратиться в Наро-Фоминский отдел Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по Московской области с заявлением о восстановлении кадастрового учета земельного участка; приступить к проведению земляных (строительных) работ на участке согласно его разрешенному использованию; принять меры к погашению задолженности по арендной плате и уплате начисленной договорной неустойки (пени), представив в Комитет копии соответствующих платежных поручений. При этом указал, что неисполнение настоящих требований явится основанием для дальнейших действий арендодателя по досрочному расторжению договора (л.д. 30).
Желая досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, Комитет 02 июня 2014 г. направил М. предложение о расторжении договора аренды земельного участка, в котором предложил последнему расторгнуть договор аренды N 5066 от 17.12.2014 г. по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Ответ по существу предложения просил направить в течение 5 дней с момента получения настоящего письма по электронной почте (л.д. 36).
В п. 5.2, 5.3 спорного Договора указано, что он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, по требованию Арендодателя на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 3.1.1.
Согласно пункта 3.1.1 Договора Арендодатель вправе требовании досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению при невнесении арендной платы два раза подряд, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, при не предоставлении арендатором проекта планировки территории и подготовки проекта межевания территории по истечении 9 месяцев с момента подписания настоящего договора.
Основанием для расторжения договора Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района указываются такие обстоятельства как: неиспользование земельного участка по целевому назначению и допущенная просрочка внесения арендной платы.
В соответствии с п. 5.5 Договора аренды земельного участка Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору.
Как отмечает суд в решении суда, в материалы дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие надлежащее уведомление <данные изъяты> М. об обращении к ней с требованием о расторжении у договора аренды земельного участка, т.е. получения ею этого требования.
Также не представлено истцом суду, доказательства того, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств по внесению арендной платы в разумный срок, на которое имеется указание в абз. 3 ст. 619 ГК РФ.
Срок в пять дней расценен как неразумный.
Доводы стороны истца о том, что основания для досрочного расторжения договора аренды имеется, т.к. ответчику направлялись требование о надлежащем исполнении договора аренды и предложение о расторжении договора аренды по электронной почте и письменно, являются несостоятельными, поскольку установленный Комитетом срок для удовлетворения требования в течение 5 дней со дня получения по электронной почте нельзя считать разумным. Кроме того, соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка и направления Арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору по электронной почте отсутствует. Доказательств получения ответчиком требования о надлежащем исполнении договора аренды и предложения о расторжении договора аренды не представлены. Таким образом, Комитетом не приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного требования о надлежащем исполнении договора аренды и предложения о расторжении договора аренды.
Доводы стороны истца о том, что земельный участок не используется по целевому назначению - для индивидуального жилищного строительства опровергаются материалами дела. При этом представителем истца в материалы дела представлен Акт дополнительного обследования место расположения земельного участка, арендованного М. с фототаблицей, ответчиком представлен проект дома 130 кв. м N Н-131-2Р и фото земельного участка с размещенным фундаментом.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности с учетом требований об относимости и допустимости, суд пришел к выводу, что до окончания срока договора аренды земельного участка имеется достаточное время - по 16.12.2015 г., за которое ответчик вправе устранить имеющиеся нарушения.
Судебная коллегия оценивая доводы апелляционной жалобы, считает, что основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, тогда как, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
Истцом не выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, что подтверждено материалами дела.
В силу части третьей ст. 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял Ответчику такое предупреждение, в котором ранее ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, и о надлежащем исполнении договора аренды и предложение о расторжении договора аренды по электронной почте и письменно, однако предоставлен срок 5 дней, и нет данных о вручении писем Ответчику.
Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов, разумный срок не окончен.
В связи с этим судебная коллегия считает, что предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения п. 2 ст. 452 ГК РФ, требования истца подлежат отказу, в решении суда нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда,
определила:
решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-20751/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По результатам проведенных торгов с ответчиком заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Ответчик арендную плату за пользование участком не перечислял.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2014 г. по делу N 33-20751/2014
Судья Кичина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гарновой Л.П.,
судей Гордиенко Е.С., Мирошкина В.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании "24" сентября 2014 года апелляционную жалобу (истца) Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района,
на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года
по гражданскому делу по иску Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области к М., 3-е лицо Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,
заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,
объяснения представителя Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - Л., М.,
установила:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области обратился в суд с исковым заявлением к М., в котором просит расторгнуть досрочно заключенный с ответчиком сроком на три года договор аренды N 5066 от 17.12.2012 г. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в <данные изъяты>, участок <данные изъяты> а, сельского поселения <данные изъяты>, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.
В обоснование иска указано, что по результатам проведенных торгов с М. (победителем аукциона), заключен договор аренды N 5066 от 17.12.2012 земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в <данные изъяты>, участок <данные изъяты>, сельского поселения <данные изъяты>, сроком на три года. Регистрационная запись об обременении земельного участка арендой в пользу М. по указанному договору внесена в ЕГРП.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ и подпунктом 3.2.2. договора аренды арендатор обязан своевременно вносить плату. Однако нарушение условий договора М. за первый - четвертый кварталы 2013 года и 1 квартал 2014 года (пять раз подряд) арендную плату за пользование участком не перечисляла. В досудебном порядке арендатор задолженность на сумму <данные изъяты> руб. и начисленную неустойку (50 785, 01 руб.) не оплатила.
Кроме того, М. в течение полутора лет действия аренды к использованию участка по его назначению так и не приступила. Как установлено комиссионным обследованием арендодателя от 20.05.2014 года, признаки освоения, производства земляных (строительных) работ на участке отсутствуют. Кроме того, как установлено проверкой (по публичной кадастровой карте), кадастровый учет земельного участка, числящегося у ответчика в аренде, аннулирован.
В ГКН сведения об участке внесены 02.11.2010. Договор аренды участка заключен с М. 17.12.2012 - по истечении более двух лет после кадастрового учета (срока, в течение которого сведения в ГКН носят временный характер и должны быть подтверждены государственной регистрацией обременения участка договором аренды).
Истец полагает, что кадастровый учет участка аннулирован в порядке части 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции статьи, действовавшей до 01.10.2013) - по истечении срока действия временных сведений об участке в ГКН, тогда как в соответствии с ч. 7.1 ст. 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", арендатор земельного участка, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, осуществляет действия, необходимые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, за свой счет.
Требование Комитета о надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору, постановке участка на государственный кадастровый учет, направленное в порядке статьи 619 ГК РФ, М. не исполнено. Комитет направил арендатору предложение расторгнуть договор аренды N 5066 от 17.12.2012 по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ). Ответа на данное предложение не последовало.
Дальнейшее продолжение договорных отношений с ответчиком не отвечает муниципальным интересам, направленным на получение доходов от сдачи неразграниченных по государственной собственности земельных участков в аренду, упорядочение землепользования на территории Наро-Фоминского муниципального района.
Ответчик М. в судебном заседании первой инстанции возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что задолженность по арендной плате частично погашена. В полном объеме будет погашена до конца сентября 2014 г. Обязательство арендатора представить в КУИ проект планировки и межевания не предусмотрено условиями договора.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя 3 - лица Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представившего ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области к М. о расторжении договора аренды N 5066 от 17.12.2012 г. земельного участка N 99а с кадастровым номером 50:26:0090705:143, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного в <...>, отказано.
Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района, в лице представителя подал апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, считает выводу суда неверными, просит принять новое, удовлетворить апелляционную жалобу.
Разрешая заявленные требования о досрочном расторжении договора аренды, руководствуясь ст. ст. 606, 619, 309, 310, 314, 450, 452 ГК РФ пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судом установлено, что Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района в соответствии с Положением о Комитете, утвержденным решением Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района от 16.07.2010 г. N 167/12, является функциональным исполнительно-распорядительным органом администрации Наро-Фоминского муниципального района в области имущественных отношений. Комитет обеспечивает реализацию полномочий администрации муниципального района по решению вопросов местного значения в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Наро-Фоминского муниципального района, совершает сделки по поводу муниципального имущества, представляет в судах имущественные интересы муниципального образования. В соответствии с ежегодно издаваемыми решениями Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района о бюджете Наро-Фоминского муниципального района на соответствующие годы Комитет исполняет функции главного администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет Наро-Фоминского муниципального района - в виде арендной платы, а также - средств от продажи таких земельных участков.
На основании Протокола о результатах открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 04.12.2012 г. N 307, стороны заключили договор аренды земельного участка N 5066 для индивидуального жилищного строительства от 17.12.2012 г., по условиям которого КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области передал, а М. приняла в аренду земельный участок, общей площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:26:0090705:143. Договор заключен сроком на три года. Государственная регистрация договора аренды произведена 31 января 2013 г.
Заочным решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 22 июля 2014 г. удовлетворены исковые требования Комитета, с М., взыскана задолженность по арендной плате по договору N 5066 от 17.12.2012 г. за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2014 г. в размере 494997,34 руб., в том числе задолженность по арендной плате - 421517,79 руб., пени - 73479,55 руб. Решение не вступило в законную силу.
26 мая 2014 года КУИ Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области направил М. требование о надлежащем исполнении обязательства по договору аренды - в части застройки земельного участка. Предложил ответчику в течение 5 дней с момента получения настоящего требования по электронной почте: представить в Комитет проектную документацию на объект индивидуального жилищного строительства; обратиться в Наро-Фоминский отдел Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по Московской области с заявлением о восстановлении кадастрового учета земельного участка; приступить к проведению земляных (строительных) работ на участке согласно его разрешенному использованию; принять меры к погашению задолженности по арендной плате и уплате начисленной договорной неустойки (пени), представив в Комитет копии соответствующих платежных поручений. При этом указал, что неисполнение настоящих требований явится основанием для дальнейших действий арендодателя по досрочному расторжению договора (л.д. 30).
Желая досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, Комитет 02 июня 2014 г. направил М. предложение о расторжении договора аренды земельного участка, в котором предложил последнему расторгнуть договор аренды N 5066 от 17.12.2014 г. по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Ответ по существу предложения просил направить в течение 5 дней с момента получения настоящего письма по электронной почте (л.д. 36).
В п. 5.2, 5.3 спорного Договора указано, что он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, по требованию Арендодателя на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 3.1.1.
Согласно пункта 3.1.1 Договора Арендодатель вправе требовании досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению при невнесении арендной платы два раза подряд, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, при не предоставлении арендатором проекта планировки территории и подготовки проекта межевания территории по истечении 9 месяцев с момента подписания настоящего договора.
Основанием для расторжения договора Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района указываются такие обстоятельства как: неиспользование земельного участка по целевому назначению и допущенная просрочка внесения арендной платы.
В соответствии с п. 5.5 Договора аренды земельного участка Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору.
Как отмечает суд в решении суда, в материалы дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие надлежащее уведомление <данные изъяты> М. об обращении к ней с требованием о расторжении у договора аренды земельного участка, т.е. получения ею этого требования.
Также не представлено истцом суду, доказательства того, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств по внесению арендной платы в разумный срок, на которое имеется указание в абз. 3 ст. 619 ГК РФ.
Срок в пять дней расценен как неразумный.
Доводы стороны истца о том, что основания для досрочного расторжения договора аренды имеется, т.к. ответчику направлялись требование о надлежащем исполнении договора аренды и предложение о расторжении договора аренды по электронной почте и письменно, являются несостоятельными, поскольку установленный Комитетом срок для удовлетворения требования в течение 5 дней со дня получения по электронной почте нельзя считать разумным. Кроме того, соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка и направления Арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору по электронной почте отсутствует. Доказательств получения ответчиком требования о надлежащем исполнении договора аренды и предложения о расторжении договора аренды не представлены. Таким образом, Комитетом не приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного требования о надлежащем исполнении договора аренды и предложения о расторжении договора аренды.
Доводы стороны истца о том, что земельный участок не используется по целевому назначению - для индивидуального жилищного строительства опровергаются материалами дела. При этом представителем истца в материалы дела представлен Акт дополнительного обследования место расположения земельного участка, арендованного М. с фототаблицей, ответчиком представлен проект дома 130 кв. м N Н-131-2Р и фото земельного участка с размещенным фундаментом.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности с учетом требований об относимости и допустимости, суд пришел к выводу, что до окончания срока договора аренды земельного участка имеется достаточное время - по 16.12.2015 г., за которое ответчик вправе устранить имеющиеся нарушения.
Судебная коллегия оценивая доводы апелляционной жалобы, считает, что основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, тогда как, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
Истцом не выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, что подтверждено материалами дела.
В силу части третьей ст. 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял Ответчику такое предупреждение, в котором ранее ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, и о надлежащем исполнении договора аренды и предложение о расторжении договора аренды по электронной почте и письменно, однако предоставлен срок 5 дней, и нет данных о вручении писем Ответчику.
Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов, разумный срок не окончен.
В связи с этим судебная коллегия считает, что предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения п. 2 ст. 452 ГК РФ, требования истца подлежат отказу, в решении суда нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда,
определила:
решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 31 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)