Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухановой Е.П.,
при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ролси": Корева Е.А. (доверенность N 0914-Р от 14.02.2014),
от ответчика - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: Лазарева С.С. (доверенность N 010 от 27.02.2014),
иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Ролси",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2014 года
по делу N А60-50124/2013,
принятое судьей Ваниным П.Б.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ролси" (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области
третьи лица: Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация), открытое акционерное общество "Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр" (далее - ОАО "ЕАМТЛЦ"), открытое акционерное общество "Лорри" (далее - общество "Лорри"), Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (далее - ГУП СО "РДМСО"), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра")
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ролси" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство, ответчик) заключить с обществом дополнительное соглашение к договору от 10.05.2006 N 2-745 аренды земельного участка (регистрационная запись от 23.06.2006 N 66-66-01/204/2006-389), которым общество будет включено в состав арендаторов договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 (с учетом изменения истцом требований принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ; т. 2, л.д. 25).
Решением суда от 24.03.2014 в удовлетворении иска отказано.
22.04.2014 в апелляционный суд от администрации города Екатеринбурга (третье лицо) в электронном виде поступил отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве третье лицо согласилось с выводами суда, сделанными в решении, просило оставить судебный акт в силе, жалобу истца без удовлетворения.
05.05.2014 от истца в апелляционный суд поступили письменные пояснения с доказательством направления их в адрес иных участников процесса (ст. 81 АПК РФ). В пояснении истец отразил свою позицию в части сделанных судом выводов относительно оснований отказа истцу в удовлетворении заявленных требований, отсутствии нарушения прав и законных интересов общества и выводов суда об отсутствии земельного участка после его раздела как объекта недвижимости. Заявитель жалобы обращает внимание на тот факт, что общество не заявляло и не заявляет каких-либо требований об изменении договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 или условий заключенного дополнительного соглашения к указанному договору. Указывает, что отсутствие надлежащим образом оформленных договорных отношений в части использования земельного участка под расположенными на нем объектами, лишает истца права вносить арендные платежи за землю по согласованным тарифам и порядку, накладывает на общество дополнительные риски во взаимоотношениях с третьими лица. Кроме того, заявитель жалобы указывает на противоречивость сделанных судом выводов в части установления факта существования в государственном кадастре недвижимости спорного земельного участка.
Ответчик направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. Ссылаясь на положения п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на то, что права к истцу перешли от прежнего арендатора земельного участка общества "Лорри" пропорционально площадям объектов недвижимости, приобретенным в собственность и условие о кадастровом учете новых земельных участков исполнено, права истца должны быть обеспечены способами, предусмотренными п. 5 дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1 к договору аренды N 2-745.
ОАО "ЕАМТЛЦ" (третье лицо) направило отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором указало на законность и обоснованность требований общества.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 10.05.2006 между администрацией, министерством (арендодатели) и ОАО "ЕАМТЛЦ" (арендатор) заключен договор N 2-745 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 площадью 531300 кв. м (из них 197228,6 кв. м собственность Свердловской области), расположенного по Серовскому тракту в городе Екатеринбурге, для строительства транспортно-логического центра с правом вырубки леса, сроком на 5 лет (с 04.04.2006 по 03.04.2011), запись о государственной регистрации договора от 23.06.2006 N 66-66-01/204/2006-389.
По истечении срока действия договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 он возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1 к договору аренды N 2-745, первоначальный арендатор (ОАО "ЕАМТЛЦ"), а также вступившие в договор аренды другие соарендаторы - общество "Лорри", ГУП СО "РДМСО", определили порядок уплаты арендной платы за пользование земельным участком площадью 334071,4 кв. м в следующих долях: для ОАО "ЕАМТЛЦ" - 87,6%, для общества "Лорри" - 12,4%. С момента вступления общества и предприятия в настоящий договор размер арендной платы за 197228,6 кв. м участка определяется в следующих долях: для ОАО "ЕАМТЛЦ" - 87,1%, для общества "Лорри" - 11,9%, для ГУП СО "РДМСО" - 1%.
В п. 5 дополнительного соглашения стороны установили, что ОАО "ЕАМТЛЦ" и ООО "Лорри" обязуются в срок до 31.03.2012 обеспечить выполнение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 на пять земельных участков площадью - 22153 кв. м, 8024 кв. м, 152708 кв. м, 138780 кв. м, 9750 кв. м. Указанная площадь подлежит уточнению при проведении кадастровых работ. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, раздел которого будет осуществлен, остается в измененных границах.
Межевые планы, подготовленные по результатам кадастровых работ и необходимые для проведения кадастрового учета, должны содержать сведения об объектах недвижимости, расположенных на образуемых земельных участках в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223.
После кадастрового учета вновь образованных участков предприятие реализует преимущественное право на заключение с ним на прежних условиях договора аренды образованных земельных участков площадью 22153 кв. м, 8024 кв. м 152708 кв. м, с последующей государственной регистрацией права собственности.
После кадастрового учета вновь образованных земельных участков с площадью 138780 кв. м и 9750 кв. м, право государственной собственности на которые не разграничено, ОАО "ЕАМТЛЦ" и общество "Лорри" должны обратиться в администрацию для оформления договорных отношений в отношении указанных земельных участков, право государственной собственности на которые на разграничено.
После государственной регистрации права собственности Свердловской области на земельные участки с площадью 22153 кв. м, 8024 кв. м, 152708 кв. м ОАО "ЕАМТЛЦ" и общество "Лорри" вступают в договор аренды на указанные земельные участки на стороне арендатора.
Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" 20.04.2012 принято решение N 66/12-28552 о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости - пяти земельных участков с кадастровыми номерами: 66:41:0000000:1207, 66:41:0105015:20, 66:41:0105015:21, 66:41:0110017:18, 66:41:0110017:19.
Данным земельным участком присвоен временный статус до осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
По договору купли-продажи право собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, перешло от общества "Лорри" к обществу "Ролси", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.03.2013 (т. 1, л.д. 75-80).
Общество "Ролси" обратилось с заявлением в министерство о подписании дополнительного соглашения к договору аренды N 2-745. К заявлению приложило проект дополнительного соглашения с указанием нового распределения обязанностей соарендаторов по уплате арендной платы.
Министерство подготовило и направило обществу "Ролси" проект дополнительного соглашения к договору аренды N 2-745, в котором указаны образуемые в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 земельные участки, наименования объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Ролси", распределение между соарендаторами обязанностей по уплате арендной платы.
Поскольку ни в редакции истца, ни в редакции ответчика, дополнительное соглашение подписано не было, общество "Ролси" обратилось в суд с настоящим иском об обязании МУГИСО подписать дополнительное соглашение в части включения в состав арендаторов нового собственника объектов недвижимости - общество "Ролси".
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец в силу закона является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 и формальное подтверждение этому, т.е. путем подписания с министерством дополнительного соглашения к договору аренды N 2-745, в редакции предложенной обществом, не требуется. Придя к выводу, что общество "Ролси" намерено продолжить договорные отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 без учета ранее согласованного участниками договорных отношений по аренде условий о разделе этого земельного участка, что невозможно, поскольку участок фактически разделен и общество может быть арендатором только участка, занятого его объектами недвижимости, суд в удовлетворении требований общества "Ролси" отказал.
Изучив материалы дела, представленные по делу доказательства в совокупности с доводами апелляционной жалобы истца, поступивших на нее отзывов других участников дела, апелляционный суд считает обжалуемое решение подлежащим отмене ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Из материалов дела усматривается, что общество "Лорри", предыдущий собственник объектов недвижимости, являлся арендатором участка по договору аренды от 10.05.2006 N 2-745 в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1 (т. 1, л.д. 72).
Следовательно, общество "Ролси" приобретя у него объекты недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
То есть, по сути, новый собственник объектов недвижимости встает на место предыдущего собственника в правоотношениях по использованию земельного участка, на котором эти объекты расположены.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что изменения в договор аренды от 10.05.2006 N 2-745 в части предмета не внесены. Дополнительное соглашение N 1 исполнено сторонами лишь частично, земельный участок разделен и осуществлен государственный кадастровый учет образованных участков. Однако договорные отношения в отношении образованных участков не оформлены (п. 5 дополнительного соглашения), МУГИСО как арендодатель с соответствующим требованием об этом не обращалось.
Таким образом, общество "Ролси" как новый собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения в части включения его в состав арендаторов по договору в том его виде, который существовал на момент приобретения им объектов недвижимости и существует на момент рассмотрения спора.
При этом апелляционный суд отмечает, что общество "Ролси", став арендатором по договору аренды, приобретает не только права предыдущего арендатора, но и обязанности, в том числе и в части обязанности исполнить условия п. 5 дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1.
При таких обстоятельствах требования общества "Ролси" об обязании МУГИСО (в настоящее время единственного арендодателя по договору) заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745 в части изменения состава арендаторов путем включения в число арендаторов по договору от 10.05.2006 N 2-745 общество с ограниченной ответственностью "Ролси", является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2014 по делу N А60-50124/2013 отменить, заявленные требования удовлетворить.
Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Ролси" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745 в части изменения состава арендаторов путем включения в число арендаторов по договору от 10.05.2006 N 2-745 общество с ограниченной ответственностью "Ролси".
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ролси" (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717) 6000 (шесть тысяч) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2014 N 17АП-4915/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А60-50124/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. N 17АП-4915/2014-ГК
Дело N А60-50124/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухановой Е.П.,
при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Ролси": Корева Е.А. (доверенность N 0914-Р от 14.02.2014),
от ответчика - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: Лазарева С.С. (доверенность N 010 от 27.02.2014),
иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Ролси",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2014 года
по делу N А60-50124/2013,
принятое судьей Ваниным П.Б.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ролси" (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области
третьи лица: Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация), открытое акционерное общество "Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр" (далее - ОАО "ЕАМТЛЦ"), открытое акционерное общество "Лорри" (далее - общество "Лорри"), Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (далее - ГУП СО "РДМСО"), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра")
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ролси" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство, ответчик) заключить с обществом дополнительное соглашение к договору от 10.05.2006 N 2-745 аренды земельного участка (регистрационная запись от 23.06.2006 N 66-66-01/204/2006-389), которым общество будет включено в состав арендаторов договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 (с учетом изменения истцом требований принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ; т. 2, л.д. 25).
Решением суда от 24.03.2014 в удовлетворении иска отказано.
22.04.2014 в апелляционный суд от администрации города Екатеринбурга (третье лицо) в электронном виде поступил отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве третье лицо согласилось с выводами суда, сделанными в решении, просило оставить судебный акт в силе, жалобу истца без удовлетворения.
05.05.2014 от истца в апелляционный суд поступили письменные пояснения с доказательством направления их в адрес иных участников процесса (ст. 81 АПК РФ). В пояснении истец отразил свою позицию в части сделанных судом выводов относительно оснований отказа истцу в удовлетворении заявленных требований, отсутствии нарушения прав и законных интересов общества и выводов суда об отсутствии земельного участка после его раздела как объекта недвижимости. Заявитель жалобы обращает внимание на тот факт, что общество не заявляло и не заявляет каких-либо требований об изменении договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 или условий заключенного дополнительного соглашения к указанному договору. Указывает, что отсутствие надлежащим образом оформленных договорных отношений в части использования земельного участка под расположенными на нем объектами, лишает истца права вносить арендные платежи за землю по согласованным тарифам и порядку, накладывает на общество дополнительные риски во взаимоотношениях с третьими лица. Кроме того, заявитель жалобы указывает на противоречивость сделанных судом выводов в части установления факта существования в государственном кадастре недвижимости спорного земельного участка.
Ответчик направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. Ссылаясь на положения п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на то, что права к истцу перешли от прежнего арендатора земельного участка общества "Лорри" пропорционально площадям объектов недвижимости, приобретенным в собственность и условие о кадастровом учете новых земельных участков исполнено, права истца должны быть обеспечены способами, предусмотренными п. 5 дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1 к договору аренды N 2-745.
ОАО "ЕАМТЛЦ" (третье лицо) направило отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором указало на законность и обоснованность требований общества.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 10.05.2006 между администрацией, министерством (арендодатели) и ОАО "ЕАМТЛЦ" (арендатор) заключен договор N 2-745 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 площадью 531300 кв. м (из них 197228,6 кв. м собственность Свердловской области), расположенного по Серовскому тракту в городе Екатеринбурге, для строительства транспортно-логического центра с правом вырубки леса, сроком на 5 лет (с 04.04.2006 по 03.04.2011), запись о государственной регистрации договора от 23.06.2006 N 66-66-01/204/2006-389.
По истечении срока действия договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 он возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1).
Согласно условиям дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1 к договору аренды N 2-745, первоначальный арендатор (ОАО "ЕАМТЛЦ"), а также вступившие в договор аренды другие соарендаторы - общество "Лорри", ГУП СО "РДМСО", определили порядок уплаты арендной платы за пользование земельным участком площадью 334071,4 кв. м в следующих долях: для ОАО "ЕАМТЛЦ" - 87,6%, для общества "Лорри" - 12,4%. С момента вступления общества и предприятия в настоящий договор размер арендной платы за 197228,6 кв. м участка определяется в следующих долях: для ОАО "ЕАМТЛЦ" - 87,1%, для общества "Лорри" - 11,9%, для ГУП СО "РДМСО" - 1%.
В п. 5 дополнительного соглашения стороны установили, что ОАО "ЕАМТЛЦ" и ООО "Лорри" обязуются в срок до 31.03.2012 обеспечить выполнение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 на пять земельных участков площадью - 22153 кв. м, 8024 кв. м, 152708 кв. м, 138780 кв. м, 9750 кв. м. Указанная площадь подлежит уточнению при проведении кадастровых работ. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, раздел которого будет осуществлен, остается в измененных границах.
Межевые планы, подготовленные по результатам кадастровых работ и необходимые для проведения кадастрового учета, должны содержать сведения об объектах недвижимости, расположенных на образуемых земельных участках в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223.
После кадастрового учета вновь образованных участков предприятие реализует преимущественное право на заключение с ним на прежних условиях договора аренды образованных земельных участков площадью 22153 кв. м, 8024 кв. м 152708 кв. м, с последующей государственной регистрацией права собственности.
После кадастрового учета вновь образованных земельных участков с площадью 138780 кв. м и 9750 кв. м, право государственной собственности на которые не разграничено, ОАО "ЕАМТЛЦ" и общество "Лорри" должны обратиться в администрацию для оформления договорных отношений в отношении указанных земельных участков, право государственной собственности на которые на разграничено.
После государственной регистрации права собственности Свердловской области на земельные участки с площадью 22153 кв. м, 8024 кв. м, 152708 кв. м ОАО "ЕАМТЛЦ" и общество "Лорри" вступают в договор аренды на указанные земельные участки на стороне арендатора.
Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" 20.04.2012 принято решение N 66/12-28552 о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости - пяти земельных участков с кадастровыми номерами: 66:41:0000000:1207, 66:41:0105015:20, 66:41:0105015:21, 66:41:0110017:18, 66:41:0110017:19.
Данным земельным участком присвоен временный статус до осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
По договору купли-продажи право собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, перешло от общества "Лорри" к обществу "Ролси", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.03.2013 (т. 1, л.д. 75-80).
Общество "Ролси" обратилось с заявлением в министерство о подписании дополнительного соглашения к договору аренды N 2-745. К заявлению приложило проект дополнительного соглашения с указанием нового распределения обязанностей соарендаторов по уплате арендной платы.
Министерство подготовило и направило обществу "Ролси" проект дополнительного соглашения к договору аренды N 2-745, в котором указаны образуемые в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 земельные участки, наименования объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Ролси", распределение между соарендаторами обязанностей по уплате арендной платы.
Поскольку ни в редакции истца, ни в редакции ответчика, дополнительное соглашение подписано не было, общество "Ролси" обратилось в суд с настоящим иском об обязании МУГИСО подписать дополнительное соглашение в части включения в состав арендаторов нового собственника объектов недвижимости - общество "Ролси".
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец в силу закона является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 и формальное подтверждение этому, т.е. путем подписания с министерством дополнительного соглашения к договору аренды N 2-745, в редакции предложенной обществом, не требуется. Придя к выводу, что общество "Ролси" намерено продолжить договорные отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 без учета ранее согласованного участниками договорных отношений по аренде условий о разделе этого земельного участка, что невозможно, поскольку участок фактически разделен и общество может быть арендатором только участка, занятого его объектами недвижимости, суд в удовлетворении требований общества "Ролси" отказал.
Изучив материалы дела, представленные по делу доказательства в совокупности с доводами апелляционной жалобы истца, поступивших на нее отзывов других участников дела, апелляционный суд считает обжалуемое решение подлежащим отмене ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Из материалов дела усматривается, что общество "Лорри", предыдущий собственник объектов недвижимости, являлся арендатором участка по договору аренды от 10.05.2006 N 2-745 в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1 (т. 1, л.д. 72).
Следовательно, общество "Ролси" приобретя у него объекты недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
То есть, по сути, новый собственник объектов недвижимости встает на место предыдущего собственника в правоотношениях по использованию земельного участка, на котором эти объекты расположены.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что изменения в договор аренды от 10.05.2006 N 2-745 в части предмета не внесены. Дополнительное соглашение N 1 исполнено сторонами лишь частично, земельный участок разделен и осуществлен государственный кадастровый учет образованных участков. Однако договорные отношения в отношении образованных участков не оформлены (п. 5 дополнительного соглашения), МУГИСО как арендодатель с соответствующим требованием об этом не обращалось.
Таким образом, общество "Ролси" как новый собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения в части включения его в состав арендаторов по договору в том его виде, который существовал на момент приобретения им объектов недвижимости и существует на момент рассмотрения спора.
При этом апелляционный суд отмечает, что общество "Ролси", став арендатором по договору аренды, приобретает не только права предыдущего арендатора, но и обязанности, в том числе и в части обязанности исполнить условия п. 5 дополнительного соглашения от 18.10.2011 N 1.
При таких обстоятельствах требования общества "Ролси" об обязании МУГИСО (в настоящее время единственного арендодателя по договору) заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745 в части изменения состава арендаторов путем включения в число арендаторов по договору от 10.05.2006 N 2-745 общество с ограниченной ответственностью "Ролси", является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2014 по делу N А60-50124/2013 отменить, заявленные требования удовлетворить.
Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Ролси" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745 в части изменения состава арендаторов путем включения в число арендаторов по договору от 10.05.2006 N 2-745 общество с ограниченной ответственностью "Ролси".
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ролси" (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717) 6000 (шесть тысяч) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)