Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: По договору на строительство с последующей продажей дома истец произвел оплату ответчику, однако последний в установленный срок не передал истцу дом в состоянии, указанном в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Эминов А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего
Безгиновой Л.А.
судей
Дубинина А.И., Гедыгушева М.И.
с участием секретаря
С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика З.,
на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 14 апреля 2014 года,
по иску Б.Т. к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства, мотивируя свои требования тем, что 03.06.2012 года между ней и ИП Г. был заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого, Г. обязался в срок до 03.10.2012 года построить и продать, а она обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке N ..., в СТ "Орбита", в г. Ставрополе, стоимостью /сумма/ рублей.
По договору дом подлежал передаче ей в следующем состоянии: стяжка, штукатурка и шпаклевка комнат, отопление - теплые полы, окна ПВХ, металлическая входная дверь, все коммуникации должны быть заведены в дом, участок огорожен забором из м/профиля. Собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась С., которая письменно разрешила Г. осуществлять строительство на земельном участке, а также заключила с Г. предварительный договор купли-продажи земельного участка N ... в СТ "Орбита" за /сумма/ рублей, которые Г. полностью оплатил С., в связи с чем, она считает данную сделку основным договором купли-продажи, поскольку все его условия были выполнены сторонами. По договору подряда она оплатила Г. /сумма/ рублей, однако ответчик в установленный договором срок (до 03.10.2012 года) не передал ей дом в состоянии, указанном в договоре. В настоящее время дом построен, однако в нем отсутствуют коммуникации и внутренняя отделка, а участок не огорожен забором, при этом Г. скрывается, не отвечает на телефонные звонки, тем самым уклоняется от передачи дома.
Она является инвестором строительства объекта, следовательно, приобрела право собственности на спорный объект. Нормами ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ установлен принцип единства судьбы строений и земельных участков, в силу которого к ней с приобретением права собственности на дом, должно перейти право на земельный участок в том же объеме, что и у прежнего владельца, то есть право собственности. Сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества являются ничтожными, как противоречащие ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в РФ", ст. 209 ГК РФ, поскольку спорный дом был построен за счет средств истицы, а значит, был обременен ее правами, поэтому сделки по продаже лицом, не являющимся собственником имущества, являются незаконными. По этим же основаниям является незаконной декларация о строении, на основании которой Р. зарегистрировала за собой право собственности на дом.
Просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка от 22.03.2014 года между Р. и З. недействительными сделками, применить последствия недействительности сделок и исключить из ЕГРП записи о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., признать за ней право собственности на дом и земельный участок по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., взыскать с ИП Г. предусмотренную Законом "О защите прав потребителей" неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Обжалуемым решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 14 апреля 2014 года, исковые требования Б.Т. удовлетворены частично.
Признаны недействительными сделками договор купли-продажи земельного участка N ... в СТ "Орбита" в г. Ставрополе, заключенный 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., заключенный 22.03.2014 года между Р. и З.
Применены последствия недействительности сделок и исключены из ЕГРП записи N ...-349 от 21.03.2014 года, N ...-621 от 14.03.2014 года о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ....
За Б.Т. признано право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, назначение: нежилое здание, этажность - 1, с кадастровым номером...:677, а также земельного участка под вышеуказанным домом, площадью 526 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - под сад, с кадастровым номером...:407, расположенных по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ....
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ИП Г. неустойки за нарушение сроков окончания строительства судом отказано.
В апелляционной жалобе ответчик З. просит отменить полностью решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что суд первой инстанции ошибочно определил, что заключенный между Б.Т. и Г. договор от 03.06.2012 г. является договором подряда на строительство дома с последующей продажей. Судом не было достоверно установлено, по какому адресу Г. обязался продать Б.Т. объект недвижимости по ДНТ Орбита-2, участок N ... или ДНТ Орбита-2 ул. N ... или ДНТ Орбита участок N .... Кроме того, указывает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка и садового домика с Р. от 22.03.2014 года, им были переданы денежные средства в размере /сумма/ рублей. Продавец заверила его, о чем указано в договоре купли-продажи, что садовый дом и земельный участок правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят, ограничений в пользовании не имеется. Считает, что суд ошибочно применил нормы закона о переходе права собственности на земельный участок к Б.Т., лишив его, гарантированного Конституцией РФ, права собственности.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Б.Т., ответчик С., а также председатель правления ДНТ "Орбита" П. просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик З. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует поданное им ходатайство об отложении рассмотрения жалобы на другой срок по причине нахождения на стационарном лечении ЦГБ г. Кизилюрт.
Ответчица Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила провести судебное разбирательство в ее отсутствие.
Судебные уведомления от истца Б.Т., ответчиков Г., С. с отметками: телеграмма не доставлена адресат выбыл, адресат не проживает по указанному адресу, судебная коллегия в силу положений ст. 118 ГПК РФ считает доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
Учитывая положения ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и наличие достоверных сведений о том, что З. на стационарном лечении в "Кизилюртовской ЦГБ" не находится, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, заслушав представителя истца Б.Т. - Ш., представителя ДНТ "Орбита" П. просивших отказать в удовлетворении апелляционной жалобы в связи с ее несостоятельностью, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 03.06.2012 года между истицей Б.Т. и ответчиком Г. заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого Г. обязался в срок до 03.10.2012 года построить и продать, а Б.Т. обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке N ... в СТ "Орбита" г. Ставрополя. Стоимость дома установлена договором в размере /сумма/ рублей (л.д. 5-7).
По указанному договору (п. 1.1) построенный дом подлежал передаче истице в следующем состоянии: стяжка, штукатурка и шпаклевка комнат, отопление - теплые полы, окна ПВХ, металлическая входная дверь, все коммуникации должны быть заведены в дом, участок огорожен забором из м/профиля (л.д. 5).
На момент заключения договора между Б.Т. и Г. собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась ответчица С., которая 26.07.2012 года письменно предоставила ответчику Г. право осуществлять строительство на принадлежащем ей земельном участке (л.д. 19).
Также, 26.07.2012 года между С. и Г.был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N ... в СТ "Орбита" за /сумма/ рублей (л.д. 18).
Как следует из письменного отзыва на иск, ответчица С. получила от Г. денежные средства в сумме /сумма/ рублей, что являлось полной оплатой стоимости земельного участка (л.д. 97).
Из представленного истицей технического плана здания следует, что кадастровым инженером Б.В. на дату 14.02.2014 года (то есть до заключения с Р. договора купли-продажи от 12.03.2014 года) было зафиксировано наличие дома на спорном земельном участке (л.д. 20-31).
На момент рассмотрения спора из определенной договором стоимости дома в размере /сумма/ рублей, истицей оплачено ответчику Г. /сумма/ рублей, что подтверждено представленными суду расписками о получении денежных средств.
В определенный договором срок до 03.10.2012 года спорный дом не был передан истице в установленном договором состоянии, на момент рассмотрения спора в доме отсутствовали коммуникации и внутренняя отдела, участок не огорожен забором, что является нарушением условий договора п. 1.1. В доме также отсутствую: центральная канализация, газоснабжение, горячее водоснабжение, система отопления, что подтверждено декларацией об объекте недвижимости.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, пришел к выводу, что между Б.Т. и Г. изначально был заключен основной договор строительного подряда, который фактически стал исполняться сторонами, а именно Б.Т. произвела оплату по договору, а Г. приступил к строительству обусловленного строительством объекта. Поскольку до настоящего времени в построенном доме не введены все коммуникации, в силу раздела 3 договора подряда, истица вправе была не оплачивать иных платежей, кроме задатка в размере /сумма/ рублей, однако, несмотря на отсутствие такой обязанности, истица произвела оплату по договору на сумму /сумма/ рублей. Ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства и не передал истице дом в установленный срок, при этом состояние дома на день рассмотрения спора не соответствовал состоянию, в котором дом подлежал передаче по условиям договора, следовательно, истица вправе требовать уменьшения цены спорного дома и не оплачивать полную установленную договором цену. При этом суд пришел к выводу, что оплаченные истицей денежные средства соответствуют фактическому состоянию спорного дома на момент рассмотрения спора. Отказ ответчика Г. от передачи истцу спорного дома, строительство которого оплачено истицей, обоснованно признано судом первой инстанции нарушением условий договора подряда. С учетом изложенного суд нашел подлежащими удовлетворению требования истицы о признании за ней права собственности на спорный дом.
Удовлетворяя требования истца в части признания прав собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 1, 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, пришел к выводу, что истица, являясь инвестором, приобрела право собственности на дом, в силу указанных норм закона к ней должно перейти право на земельный участок, в том же объеме, что и у прежнего владельца. Помимо этого, суд принял во внимание, что первоначальный собственник земельного участка С. получила от застройщика Г. оплату полной стоимости земельного участка и письменно разрешила ему осуществлять строительство, при этом С. было известно, что инвестором строительства дома являлась Б.Т. С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что фактические действия участников спорных правоотношений - Б.Т., Г. и С. в их совокупности, свидетельствуют о совместной воле указанных лиц, направленной на строительство дома за счет средств истицы с последующей передачей построенного дома с земельным участком в собственность Б.Т.
Признавая сделки по отчуждению спорного имущества недействительными, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 166, 167, 168, 170 ГК РФ, пришел к выводу, что на момент заключения договора купли продажи спорного земельного участка, на нем уже находился спорный дом, однако поскольку он не был оформлен, по договору продавался только земельный участок. В силу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения не допускается отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем строений, то есть является незаконной. Последующая регистрация за Р., на основании декларации права собственности на дом, построенный за счет денежных средств Б.Т., имевшей единоличное право на его отчуждение, является также незаконной, поскольку правовых оснований для регистрации за Р. права собственности на дом без согласия инвестора строительства Б.Т., не имелось. По договору купли- продажи дом не продавался и не оплачивался Р., а к строительству дома Р. не имела отношения. Кроме того, судом приняты во внимание пояснения С. указывающей, что по договору купли-продажи от 12.03.2014 года между С. и Р. денежные средства не передавались ей покупателем Р., поскольку ранее за участок полностью рассчитался Г. Поскольку покупатель Р. не производила оплату по договору, а фактически за участок рассчитался Г. суд пришел к обоснованному выводу, что заключенный между С. и Р. договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающий другую сделку: договор купли-продажи земельного участка между С. и Г., так как именно Г. оплатил стоимость земельного участка. Последующий договор купли продажи спорного дома и земельного участка Р. З. от 22.03.2014 года подписан сторонами при отсутствии у Р. права на отчуждение указанного имущества, так как данное имущество было обременено правами инвестора строительства Б.Т., не дававшей согласия на продажу имущества. Продавец Р. не могла не знать о том, что за ней зарегистрировано право на спорный дом при отсутствии на то законных оснований, поскольку данный дом она не приобрела по договору и не имела отношения к его строительству.
Выводы суда в указанной части подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы жалобы ответчика З., указывающие на то обстоятельство, что судом не было достоверно установлено, по какому адресу Г. обязался продать Б.Т. объект недвижимости, опровергаются совокупностью представленных в суд доказательств, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
На момент рассмотрения сопора условия заключенного 03 июня 2012 года между Г. и Б.Т. договора никем не оспорены.
Вопреки доводам жалобы материалы дела не содержат оснований для признания заключенного 03 июня 2012 года между Г. и Б.Т. договора незаключенным, поскольку требований о признании указанного договора незаключенным ни одной из сторон спора не заявлено. Помимо этого судебная коллегия полагает необходимым отметить, что период выполнения работ как существенное условие договора подряда от 03 июня 2012 года определен и указан с 03.06.2012 года по 03.10.2012 года. Кроме того стороны приступили к выполнению условий указанного договора, и между ними не имелось разногласий относительно предмета договора.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
На момент рассмотрения настоящего спора право собственности З. в отношении земельного участка и дома, расположенных по адресу г. Ставрополь садоводческое товарищество "Орбита" N ... на основании договора купли-продажи от 22 марта 2014 года зарегистрировано не было.
В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое частичное исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На момент рассмотрения спора государственная регистрация права З. на спорное имущество не осуществлена.
Судебная коллегия полагает, что при заключении договора купли-продажи от 22 марта 2014 года, З. при наличии достаточной осмотрительности, должен был интересоваться о наличии споров в отношении приобретенного имущества при том, что настоящее гражданское дело принято к производству Октябрьского районного суда 19 марта 2014 года, то есть до заключения З. договора купли-продажи спорного имущества. При наличии достаточной осмотрительности со стороны З. он имел бы достаточную информацию для обоснованных сомнений в правомерности отчуждения спорного имущества Р., однако все разумные меры не принял, в связи с чем, не может быть признан добросовестным приобретателем.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного решения, влияли ли бы либо опровергали бы изложенные выводы. А поэтому данные доводы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального Закона и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Настоящий спор, судом разрешен с учетом установленных фактических обстоятельств дела, с соблюдением требований норм Закона.
Суд тщательно проверил обстоятельства и доводы сторон по делу, исследовал в судебном заседании, дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам и обоснованно со ссылкой на соответствующие нормы материального Закона и нормы процессуального Закона пришел к выводу об отказе в удовлетворении настоящего иска.
Этот вывод подробно мотивирован в судебном решении, судебная коллегия находит его соответствующим материалам дела.
Фактически доводы настоящей апелляционной жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств. Однако, эти доводы судебной коллегией не приняты во внимание, как не имеющие в силу статьи 330 ГПК РФ правового значения.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда, как по доводам апелляционной жалобы, так и по материалам дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329, ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда Ставропольского края от 14 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4102/14
Требование: О признании договоров купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: По договору на строительство с последующей продажей дома истец произвел оплату ответчику, однако последний в установленный срок не передал истцу дом в состоянии, указанном в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. по делу N 33-4102/14
Судья Эминов А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего
Безгиновой Л.А.
судей
Дубинина А.И., Гедыгушева М.И.
с участием секретаря
С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика З.,
на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 14 апреля 2014 года,
по иску Б.Т. к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ИП Г., С., Р., З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства, мотивируя свои требования тем, что 03.06.2012 года между ней и ИП Г. был заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого, Г. обязался в срок до 03.10.2012 года построить и продать, а она обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке N ..., в СТ "Орбита", в г. Ставрополе, стоимостью /сумма/ рублей.
По договору дом подлежал передаче ей в следующем состоянии: стяжка, штукатурка и шпаклевка комнат, отопление - теплые полы, окна ПВХ, металлическая входная дверь, все коммуникации должны быть заведены в дом, участок огорожен забором из м/профиля. Собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась С., которая письменно разрешила Г. осуществлять строительство на земельном участке, а также заключила с Г. предварительный договор купли-продажи земельного участка N ... в СТ "Орбита" за /сумма/ рублей, которые Г. полностью оплатил С., в связи с чем, она считает данную сделку основным договором купли-продажи, поскольку все его условия были выполнены сторонами. По договору подряда она оплатила Г. /сумма/ рублей, однако ответчик в установленный договором срок (до 03.10.2012 года) не передал ей дом в состоянии, указанном в договоре. В настоящее время дом построен, однако в нем отсутствуют коммуникации и внутренняя отделка, а участок не огорожен забором, при этом Г. скрывается, не отвечает на телефонные звонки, тем самым уклоняется от передачи дома.
Она является инвестором строительства объекта, следовательно, приобрела право собственности на спорный объект. Нормами ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ установлен принцип единства судьбы строений и земельных участков, в силу которого к ней с приобретением права собственности на дом, должно перейти право на земельный участок в том же объеме, что и у прежнего владельца, то есть право собственности. Сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества являются ничтожными, как противоречащие ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в РФ", ст. 209 ГК РФ, поскольку спорный дом был построен за счет средств истицы, а значит, был обременен ее правами, поэтому сделки по продаже лицом, не являющимся собственником имущества, являются незаконными. По этим же основаниям является незаконной декларация о строении, на основании которой Р. зарегистрировала за собой право собственности на дом.
Просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка от 22.03.2014 года между Р. и З. недействительными сделками, применить последствия недействительности сделок и исключить из ЕГРП записи о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., признать за ней право собственности на дом и земельный участок по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., взыскать с ИП Г. предусмотренную Законом "О защите прав потребителей" неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Обжалуемым решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 14 апреля 2014 года, исковые требования Б.Т. удовлетворены частично.
Признаны недействительными сделками договор купли-продажи земельного участка N ... в СТ "Орбита" в г. Ставрополе, заключенный 12.03.2014 года между С. и Р., декларацию об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., от имени Р. от 18.03.2014 года, договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ..., заключенный 22.03.2014 года между Р. и З.
Применены последствия недействительности сделок и исключены из ЕГРП записи N ...-349 от 21.03.2014 года, N ...-621 от 14.03.2014 года о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ....
За Б.Т. признано право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, назначение: нежилое здание, этажность - 1, с кадастровым номером...:677, а также земельного участка под вышеуказанным домом, площадью 526 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - под сад, с кадастровым номером...:407, расположенных по адресу: г. Ставрополь, СТ "Орбита", ....
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ИП Г. неустойки за нарушение сроков окончания строительства судом отказано.
В апелляционной жалобе ответчик З. просит отменить полностью решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что суд первой инстанции ошибочно определил, что заключенный между Б.Т. и Г. договор от 03.06.2012 г. является договором подряда на строительство дома с последующей продажей. Судом не было достоверно установлено, по какому адресу Г. обязался продать Б.Т. объект недвижимости по ДНТ Орбита-2, участок N ... или ДНТ Орбита-2 ул. N ... или ДНТ Орбита участок N .... Кроме того, указывает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка и садового домика с Р. от 22.03.2014 года, им были переданы денежные средства в размере /сумма/ рублей. Продавец заверила его, о чем указано в договоре купли-продажи, что садовый дом и земельный участок правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят, ограничений в пользовании не имеется. Считает, что суд ошибочно применил нормы закона о переходе права собственности на земельный участок к Б.Т., лишив его, гарантированного Конституцией РФ, права собственности.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Б.Т., ответчик С., а также председатель правления ДНТ "Орбита" П. просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик З. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует поданное им ходатайство об отложении рассмотрения жалобы на другой срок по причине нахождения на стационарном лечении ЦГБ г. Кизилюрт.
Ответчица Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила провести судебное разбирательство в ее отсутствие.
Судебные уведомления от истца Б.Т., ответчиков Г., С. с отметками: телеграмма не доставлена адресат выбыл, адресат не проживает по указанному адресу, судебная коллегия в силу положений ст. 118 ГПК РФ считает доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
Учитывая положения ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и наличие достоверных сведений о том, что З. на стационарном лечении в "Кизилюртовской ЦГБ" не находится, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на нее, заслушав представителя истца Б.Т. - Ш., представителя ДНТ "Орбита" П. просивших отказать в удовлетворении апелляционной жалобы в связи с ее несостоятельностью, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 03.06.2012 года между истицей Б.Т. и ответчиком Г. заключен договор подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого Г. обязался в срок до 03.10.2012 года построить и продать, а Б.Т. обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке N ... в СТ "Орбита" г. Ставрополя. Стоимость дома установлена договором в размере /сумма/ рублей (л.д. 5-7).
По указанному договору (п. 1.1) построенный дом подлежал передаче истице в следующем состоянии: стяжка, штукатурка и шпаклевка комнат, отопление - теплые полы, окна ПВХ, металлическая входная дверь, все коммуникации должны быть заведены в дом, участок огорожен забором из м/профиля (л.д. 5).
На момент заключения договора между Б.Т. и Г. собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась ответчица С., которая 26.07.2012 года письменно предоставила ответчику Г. право осуществлять строительство на принадлежащем ей земельном участке (л.д. 19).
Также, 26.07.2012 года между С. и Г.был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N ... в СТ "Орбита" за /сумма/ рублей (л.д. 18).
Как следует из письменного отзыва на иск, ответчица С. получила от Г. денежные средства в сумме /сумма/ рублей, что являлось полной оплатой стоимости земельного участка (л.д. 97).
Из представленного истицей технического плана здания следует, что кадастровым инженером Б.В. на дату 14.02.2014 года (то есть до заключения с Р. договора купли-продажи от 12.03.2014 года) было зафиксировано наличие дома на спорном земельном участке (л.д. 20-31).
На момент рассмотрения спора из определенной договором стоимости дома в размере /сумма/ рублей, истицей оплачено ответчику Г. /сумма/ рублей, что подтверждено представленными суду расписками о получении денежных средств.
В определенный договором срок до 03.10.2012 года спорный дом не был передан истице в установленном договором состоянии, на момент рассмотрения спора в доме отсутствовали коммуникации и внутренняя отдела, участок не огорожен забором, что является нарушением условий договора п. 1.1. В доме также отсутствую: центральная канализация, газоснабжение, горячее водоснабжение, система отопления, что подтверждено декларацией об объекте недвижимости.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, пришел к выводу, что между Б.Т. и Г. изначально был заключен основной договор строительного подряда, который фактически стал исполняться сторонами, а именно Б.Т. произвела оплату по договору, а Г. приступил к строительству обусловленного строительством объекта. Поскольку до настоящего времени в построенном доме не введены все коммуникации, в силу раздела 3 договора подряда, истица вправе была не оплачивать иных платежей, кроме задатка в размере /сумма/ рублей, однако, несмотря на отсутствие такой обязанности, истица произвела оплату по договору на сумму /сумма/ рублей. Ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства и не передал истице дом в установленный срок, при этом состояние дома на день рассмотрения спора не соответствовал состоянию, в котором дом подлежал передаче по условиям договора, следовательно, истица вправе требовать уменьшения цены спорного дома и не оплачивать полную установленную договором цену. При этом суд пришел к выводу, что оплаченные истицей денежные средства соответствуют фактическому состоянию спорного дома на момент рассмотрения спора. Отказ ответчика Г. от передачи истцу спорного дома, строительство которого оплачено истицей, обоснованно признано судом первой инстанции нарушением условий договора подряда. С учетом изложенного суд нашел подлежащими удовлетворению требования истицы о признании за ней права собственности на спорный дом.
Удовлетворяя требования истца в части признания прав собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 1, 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, пришел к выводу, что истица, являясь инвестором, приобрела право собственности на дом, в силу указанных норм закона к ней должно перейти право на земельный участок, в том же объеме, что и у прежнего владельца. Помимо этого, суд принял во внимание, что первоначальный собственник земельного участка С. получила от застройщика Г. оплату полной стоимости земельного участка и письменно разрешила ему осуществлять строительство, при этом С. было известно, что инвестором строительства дома являлась Б.Т. С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что фактические действия участников спорных правоотношений - Б.Т., Г. и С. в их совокупности, свидетельствуют о совместной воле указанных лиц, направленной на строительство дома за счет средств истицы с последующей передачей построенного дома с земельным участком в собственность Б.Т.
Признавая сделки по отчуждению спорного имущества недействительными, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 166, 167, 168, 170 ГК РФ, пришел к выводу, что на момент заключения договора купли продажи спорного земельного участка, на нем уже находился спорный дом, однако поскольку он не был оформлен, по договору продавался только земельный участок. В силу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения не допускается отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем строений, то есть является незаконной. Последующая регистрация за Р., на основании декларации права собственности на дом, построенный за счет денежных средств Б.Т., имевшей единоличное право на его отчуждение, является также незаконной, поскольку правовых оснований для регистрации за Р. права собственности на дом без согласия инвестора строительства Б.Т., не имелось. По договору купли- продажи дом не продавался и не оплачивался Р., а к строительству дома Р. не имела отношения. Кроме того, судом приняты во внимание пояснения С. указывающей, что по договору купли-продажи от 12.03.2014 года между С. и Р. денежные средства не передавались ей покупателем Р., поскольку ранее за участок полностью рассчитался Г. Поскольку покупатель Р. не производила оплату по договору, а фактически за участок рассчитался Г. суд пришел к обоснованному выводу, что заключенный между С. и Р. договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающий другую сделку: договор купли-продажи земельного участка между С. и Г., так как именно Г. оплатил стоимость земельного участка. Последующий договор купли продажи спорного дома и земельного участка Р. З. от 22.03.2014 года подписан сторонами при отсутствии у Р. права на отчуждение указанного имущества, так как данное имущество было обременено правами инвестора строительства Б.Т., не дававшей согласия на продажу имущества. Продавец Р. не могла не знать о том, что за ней зарегистрировано право на спорный дом при отсутствии на то законных оснований, поскольку данный дом она не приобрела по договору и не имела отношения к его строительству.
Выводы суда в указанной части подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы жалобы ответчика З., указывающие на то обстоятельство, что судом не было достоверно установлено, по какому адресу Г. обязался продать Б.Т. объект недвижимости, опровергаются совокупностью представленных в суд доказательств, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
На момент рассмотрения сопора условия заключенного 03 июня 2012 года между Г. и Б.Т. договора никем не оспорены.
Вопреки доводам жалобы материалы дела не содержат оснований для признания заключенного 03 июня 2012 года между Г. и Б.Т. договора незаключенным, поскольку требований о признании указанного договора незаключенным ни одной из сторон спора не заявлено. Помимо этого судебная коллегия полагает необходимым отметить, что период выполнения работ как существенное условие договора подряда от 03 июня 2012 года определен и указан с 03.06.2012 года по 03.10.2012 года. Кроме того стороны приступили к выполнению условий указанного договора, и между ними не имелось разногласий относительно предмета договора.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
На момент рассмотрения настоящего спора право собственности З. в отношении земельного участка и дома, расположенных по адресу г. Ставрополь садоводческое товарищество "Орбита" N ... на основании договора купли-продажи от 22 марта 2014 года зарегистрировано не было.
В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое частичное исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На момент рассмотрения спора государственная регистрация права З. на спорное имущество не осуществлена.
Судебная коллегия полагает, что при заключении договора купли-продажи от 22 марта 2014 года, З. при наличии достаточной осмотрительности, должен был интересоваться о наличии споров в отношении приобретенного имущества при том, что настоящее гражданское дело принято к производству Октябрьского районного суда 19 марта 2014 года, то есть до заключения З. договора купли-продажи спорного имущества. При наличии достаточной осмотрительности со стороны З. он имел бы достаточную информацию для обоснованных сомнений в правомерности отчуждения спорного имущества Р., однако все разумные меры не принял, в связи с чем, не может быть признан добросовестным приобретателем.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного решения, влияли ли бы либо опровергали бы изложенные выводы. А поэтому данные доводы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального Закона и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Настоящий спор, судом разрешен с учетом установленных фактических обстоятельств дела, с соблюдением требований норм Закона.
Суд тщательно проверил обстоятельства и доводы сторон по делу, исследовал в судебном заседании, дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам и обоснованно со ссылкой на соответствующие нормы материального Закона и нормы процессуального Закона пришел к выводу об отказе в удовлетворении настоящего иска.
Этот вывод подробно мотивирован в судебном решении, судебная коллегия находит его соответствующим материалам дела.
Фактически доводы настоящей апелляционной жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств. Однако, эти доводы судебной коллегией не приняты во внимание, как не имеющие в силу статьи 330 ГПК РФ правового значения.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда, как по доводам апелляционной жалобы, так и по материалам дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329, ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда Ставропольского края от 14 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)