Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Афониной Н.П.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Нива": Чичканова Н.В., представителя по доверенности б/н от 20.01.2014,
от СХПК "Нива": представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нива" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2014 по делу N А64-809/2014 (судья Егорова Т.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) к СХПК "Нива" (ОГРН 1026801117144, ИНН 6815000483) о государственной регистрации перехода прав, третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нива" (ООО "Нива", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения) к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Нива" (СХПК "Нива", ответчик) о государственной регистрации перехода права по договорам аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей N 7 от 28.05.2012, N 1 от 01.03.2011, N 1 от 18.06.2010, N 2 от 10.03.2011 на земельные участки с кадастровым номером 68:15:0000000:220, общей площадью 6 096 540 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:292, общей площадью 917 400 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:0147, общей площадью 18 146 000 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:253, общей площадью 3 601 500 кв. м на основании договоров о переходе прав аренды земельного участка N 1, N 2, N 3 и N 4 от 20.01.2014 соответственно.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (Управление Росреестра по Тамбовской области, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2014 в удовлетворении исковых требований было отказано.
ООО "Нива" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.
В судебном заседании представитель ООО "Нива" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение и принять судебный акт об удовлетворении исковых требований. При этом представитель разъяснил, что, несмотря на то, что исковые требования сформулированы были неправильно: "о регистрации перехода права", по сути, они направлены на регистрацию договоров перехода прав аренды.
СХПК "Нива" явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав участвующих в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, СХПК "Нива" 18.06.2010, 01.03.2011, 10.03.2011 и 28.05.2012 были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 68:15:0000000:220, общей площадью 6 096 540 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:292, общей площадью 917 400 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:0147, общей площадью 18 146 000 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:253, общей площадью 3 601 500 кв. м. Арендодателями являются сособственники долей в праве на участки сельскохозяйственного назначения.
Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.06.2010 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 05.07.2010, номер регистрации 68-68-11/014/2010-280.
Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 01.03.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 28.03.2011, номер регистрации 68-68-11/004/2011-850.
Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 2 от 10.03.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 23.03.2011, номер регистрации 68-68-11/007/2011-105.
Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 7 от 28.05.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 27.06.2012, номер регистрации 68-68-11/012/2012-802.
20.01.2014 между СХПК "Нива" (сторона 1) и ООО "Нива" (сторона 2) был заключен договор N 1 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 7 от 28.05.2012.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 7 от 28.05.2012 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:292, общей площадью 917 400 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Тамбовская область, Рассказовский р-н, в границах бывшего колхоза "Красное Знамя", пашня полевой севооборот " N 1 поле N 5, часть рабочего участка N 1 площадью 85,03 и пастбища площадью 6,71 га в границах плана ОАО "Красное Знамя", разрешенное использование для сельскохозяйственного использования.
В тот же день, 20.01.2014 между ООО "Нива" (сторона 2) и СХПК "Нива" (сторона 1) был заключен договор N 2 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 01.03.2011.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 01.03.2011 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:220, общей площадью 6 096 540 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: обл. Тамбовская, р-н Рассказовский, в границах бывшего колхоза "Красное Знамя". Орошаемый севооборот: поле N 3 - 125,2 га, поле N 5 - 105 га, поле N 6 - 127,6 га, поле N 4 - 106,4 га. Полевой севооборот N 1: поле N 8, участок N 6 - 99,1 га, часть рабочего участка N 5 - 1,763 га, Пастбища - 41,591 га находятся в кадастровом квартале 68:15:2201 009, в том числе 13,051 га примыкают с северной части стороны поля N 8 полевого севооборота N 1, 28,54 га находятся в балке ур. Алкаладка и 3 га примыкают с восточной стороны к полю N 6 орошаемого севооборота, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования.
Также, 20.01.2014 между ООО "Нива" (сторона 2) и СХПК "Нива" (сторона 1) заключен Договор N 3 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.06.2010.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 18.06.2010 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:0147 - общей площадью - 18146000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: обл. Тамбовская, р-н Рассказовский, с. Хитрово, ул. Набережная, 8, земельный участок находится примерно в 1 500 метров по направлению на северо-запад от ориентира конторы СХПК "Нива", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.
Также, 20.01.2014 между ООО "Нива" (сторона 2) и СХПК "Нива" (сторона 1) заключен Договор N 4 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 2 от 10.03.2011.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 2 от 10.03.2011 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:253, общей площадью 3601500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: обл. Тамбовская, р-н Рассказовский, севооборот N 1; поле N 9 196,7 га, поле N 8 153,65 га. Выделяемый участок пастбищ площадью 9,8 га, расположен в Юго-Восточной части землепользования СХПК "Победа", вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.
Обращаясь с настоящим иском, ООО "Нива указало, что исполнило свои обязательства по оплате уступаемых прав в полном объеме, однако, СХПК "Нива" уклоняется от подачи заявления о регистрации сделок и уведомления арендодателей о сделке.
В обоснование уклонения ответчика от регистрации сделки на неисполнение ответчиком пунктом 4.1.2 договоров, согласно которым ответчик обязан в разумный срок уведомить арендатора - собственника земельного участка об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Рассматривая настоящий спор, суд правильно определил нормы материального права, подлежащие применению.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно содержащейся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендации, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации договора уступки права аренды на основании заявления одной стороны сделки, судебная коллегия полагает применимым способ защиты, предусмотренный пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонение другой стороны от ее регистрации. Из смысла приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о государственной регистрации договора могут служить действия, явно свидетельствующие о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации.
В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Специальных правил доказывания факта уклонения или необходимость определенных документальных доказательств закон не предусматривает. Отсутствие обращения истца в регистрирующий орган не является обстоятельством, опровергающим уклонение ответчика от регистрации.
В доказательство уклонения ответчика от государственной регистрации истцом представлена претензия ООО "Нива" от 27.01.2014, согласно которой предлагается в течение 3-х дней с момента получения претензии сообщить о готовности осуществить государственную регистрацию сделок и предоставить в адрес ООО "Нива" доказательство направления в адрес собственников земельных участков уведомлений о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договорам аренды, полученная СХПК "Нива" 27.01.2014, и повторная претензия с аналогичным содержанием от 11.02.2014, полученная 11.02.2014.
Ответ СХПК "Нива" от 12.02.2014 на претензию, согласно которому "в связи с временными финансовыми трудностями СХПК "Нива" постарается в течение 2-3 месяцев исполнить обязательства, предусмотренные договорами, заключенными нашими организациями" суд не счел достаточным доказательством уклонения от государственной регистрации без обоснования причин. Однако, то обстоятельство, что руководитель СХПК "Нива" находился за пределами РФ, нельзя признать доводом, свидетельствующим о наличии уважительных причин уклонения от регистрации.
Ввиду отсутствия установленного законом правила о возможности зарегистрировать сделку перехода прав аренды в одностороннем порядке отказ в иске повлечет неопределенность правового положения сельхозпроизводителей и собственников земельных участков, при этом у истца, который исполнил свои обязательства, нет иной возможности реализовать свои права, вытекающие из договора.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 4 000 руб., а также за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ответчика и подлежат с него взысканию в пользу истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2014 по делу N А64-809/2014 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) удовлетворить.
Зарегистрировать договоры перехода прав аренды земельного участка между обществом с ограниченной ответственностью "Нива" и сельскохозяйственным кооперативом "Нива": N 1 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 7 от 28.05.2012, N 2 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 01.03.2011, N 3 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 18.06.2010 и N 4 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 2 от 10.03.2011.
Взыскать с сельскохозяйственного кооператива "Нива" (ОГРН 1026801117144, ИНН 6815000483) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) 4 000 руб. госпошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Взыскать с сельскохозяйственного кооператива "Нива" (ОГРН 1026801117144, ИНН 6815000483) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) 2 000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
Н.П.АФОНИНА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2014 ПО ДЕЛУ N А64-809/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2014 г. по делу N А64-809/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Афониной Н.П.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Нива": Чичканова Н.В., представителя по доверенности б/н от 20.01.2014,
от СХПК "Нива": представитель не явился, извещено надлежащим образом,
от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нива" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2014 по делу N А64-809/2014 (судья Егорова Т.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) к СХПК "Нива" (ОГРН 1026801117144, ИНН 6815000483) о государственной регистрации перехода прав, третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нива" (ООО "Нива", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения) к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Нива" (СХПК "Нива", ответчик) о государственной регистрации перехода права по договорам аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей N 7 от 28.05.2012, N 1 от 01.03.2011, N 1 от 18.06.2010, N 2 от 10.03.2011 на земельные участки с кадастровым номером 68:15:0000000:220, общей площадью 6 096 540 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:292, общей площадью 917 400 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:0147, общей площадью 18 146 000 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:253, общей площадью 3 601 500 кв. м на основании договоров о переходе прав аренды земельного участка N 1, N 2, N 3 и N 4 от 20.01.2014 соответственно.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (Управление Росреестра по Тамбовской области, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2014 в удовлетворении исковых требований было отказано.
ООО "Нива" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.
В судебном заседании представитель ООО "Нива" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение и принять судебный акт об удовлетворении исковых требований. При этом представитель разъяснил, что, несмотря на то, что исковые требования сформулированы были неправильно: "о регистрации перехода права", по сути, они направлены на регистрацию договоров перехода прав аренды.
СХПК "Нива" явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав участвующих в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, СХПК "Нива" 18.06.2010, 01.03.2011, 10.03.2011 и 28.05.2012 были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 68:15:0000000:220, общей площадью 6 096 540 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:292, общей площадью 917 400 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:0147, общей площадью 18 146 000 кв. м, с кадастровым номером 68:15:0000000:253, общей площадью 3 601 500 кв. м. Арендодателями являются сособственники долей в праве на участки сельскохозяйственного назначения.
Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.06.2010 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 05.07.2010, номер регистрации 68-68-11/014/2010-280.
Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 01.03.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 28.03.2011, номер регистрации 68-68-11/004/2011-850.
Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 2 от 10.03.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 23.03.2011, номер регистрации 68-68-11/007/2011-105.
Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 7 от 28.05.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области 27.06.2012, номер регистрации 68-68-11/012/2012-802.
20.01.2014 между СХПК "Нива" (сторона 1) и ООО "Нива" (сторона 2) был заключен договор N 1 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 7 от 28.05.2012.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 7 от 28.05.2012 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:292, общей площадью 917 400 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Тамбовская область, Рассказовский р-н, в границах бывшего колхоза "Красное Знамя", пашня полевой севооборот " N 1 поле N 5, часть рабочего участка N 1 площадью 85,03 и пастбища площадью 6,71 га в границах плана ОАО "Красное Знамя", разрешенное использование для сельскохозяйственного использования.
В тот же день, 20.01.2014 между ООО "Нива" (сторона 2) и СХПК "Нива" (сторона 1) был заключен договор N 2 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 01.03.2011.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 01.03.2011 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:220, общей площадью 6 096 540 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: обл. Тамбовская, р-н Рассказовский, в границах бывшего колхоза "Красное Знамя". Орошаемый севооборот: поле N 3 - 125,2 га, поле N 5 - 105 га, поле N 6 - 127,6 га, поле N 4 - 106,4 га. Полевой севооборот N 1: поле N 8, участок N 6 - 99,1 га, часть рабочего участка N 5 - 1,763 га, Пастбища - 41,591 га находятся в кадастровом квартале 68:15:2201 009, в том числе 13,051 га примыкают с северной части стороны поля N 8 полевого севооборота N 1, 28,54 га находятся в балке ур. Алкаладка и 3 га примыкают с восточной стороны к полю N 6 орошаемого севооборота, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования.
Также, 20.01.2014 между ООО "Нива" (сторона 2) и СХПК "Нива" (сторона 1) заключен Договор N 3 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 18.06.2010.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 18.06.2010 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:0147 - общей площадью - 18146000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: обл. Тамбовская, р-н Рассказовский, с. Хитрово, ул. Набережная, 8, земельный участок находится примерно в 1 500 метров по направлению на северо-запад от ориентира конторы СХПК "Нива", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.
Также, 20.01.2014 между ООО "Нива" (сторона 2) и СХПК "Нива" (сторона 1) заключен Договор N 4 о переходе прав по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей N 2 от 10.03.2011.
В соответствии с условиями договора сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 2 от 10.03.2011 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 68:15:0000000:253, общей площадью 3601500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: обл. Тамбовская, р-н Рассказовский, севооборот N 1; поле N 9 196,7 га, поле N 8 153,65 га. Выделяемый участок пастбищ площадью 9,8 га, расположен в Юго-Восточной части землепользования СХПК "Победа", вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.
Обращаясь с настоящим иском, ООО "Нива указало, что исполнило свои обязательства по оплате уступаемых прав в полном объеме, однако, СХПК "Нива" уклоняется от подачи заявления о регистрации сделок и уведомления арендодателей о сделке.
В обоснование уклонения ответчика от регистрации сделки на неисполнение ответчиком пунктом 4.1.2 договоров, согласно которым ответчик обязан в разумный срок уведомить арендатора - собственника земельного участка об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Рассматривая настоящий спор, суд правильно определил нормы материального права, подлежащие применению.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно содержащейся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендации, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации договора уступки права аренды на основании заявления одной стороны сделки, судебная коллегия полагает применимым способ защиты, предусмотренный пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонение другой стороны от ее регистрации. Из смысла приведенных норм следует, что основанием для принятия судом решения о государственной регистрации договора могут служить действия, явно свидетельствующие о необоснованном (противоправном) уклонении от государственной регистрации.
В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Специальных правил доказывания факта уклонения или необходимость определенных документальных доказательств закон не предусматривает. Отсутствие обращения истца в регистрирующий орган не является обстоятельством, опровергающим уклонение ответчика от регистрации.
В доказательство уклонения ответчика от государственной регистрации истцом представлена претензия ООО "Нива" от 27.01.2014, согласно которой предлагается в течение 3-х дней с момента получения претензии сообщить о готовности осуществить государственную регистрацию сделок и предоставить в адрес ООО "Нива" доказательство направления в адрес собственников земельных участков уведомлений о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договорам аренды, полученная СХПК "Нива" 27.01.2014, и повторная претензия с аналогичным содержанием от 11.02.2014, полученная 11.02.2014.
Ответ СХПК "Нива" от 12.02.2014 на претензию, согласно которому "в связи с временными финансовыми трудностями СХПК "Нива" постарается в течение 2-3 месяцев исполнить обязательства, предусмотренные договорами, заключенными нашими организациями" суд не счел достаточным доказательством уклонения от государственной регистрации без обоснования причин. Однако, то обстоятельство, что руководитель СХПК "Нива" находился за пределами РФ, нельзя признать доводом, свидетельствующим о наличии уважительных причин уклонения от регистрации.
Ввиду отсутствия установленного законом правила о возможности зарегистрировать сделку перехода прав аренды в одностороннем порядке отказ в иске повлечет неопределенность правового положения сельхозпроизводителей и собственников земельных участков, при этом у истца, который исполнил свои обязательства, нет иной возможности реализовать свои права, вытекающие из договора.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 4 000 руб., а также за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ответчика и подлежат с него взысканию в пользу истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.04.2014 по делу N А64-809/2014 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) удовлетворить.
Зарегистрировать договоры перехода прав аренды земельного участка между обществом с ограниченной ответственностью "Нива" и сельскохозяйственным кооперативом "Нива": N 1 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 7 от 28.05.2012, N 2 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 01.03.2011, N 3 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 18.06.2010 и N 4 от 20.01.2014 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя N 2 от 10.03.2011.
Взыскать с сельскохозяйственного кооператива "Нива" (ОГРН 1026801117144, ИНН 6815000483) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) 4 000 руб. госпошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Взыскать с сельскохозяйственного кооператива "Нива" (ОГРН 1026801117144, ИНН 6815000483) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нива" (ОГРН 1066828015220, ИНН 6815005530) 2 000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
Н.П.АФОНИНА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)