Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю.В.
при участии в заседании: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 07 октября 2013 года по делу N А27-8456/2013 (судья Ходякова О.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (г. Москва, ОГРН 1077757586686, ИНН 7733613240)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (далее - ООО "ЭкоСмарт", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0445 в редакции дополнительных соглашений от 12.07.2006 г. N 1, от 25.05.2009 г. N 2 и N 2/1, от 01.12.2009 г. N 3, от 24.09.2010 г. N 4, от 29.12.2011 г. N 5 и соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2010 г., заключенный между Комитетом и Обществом, изложив протокол определения величины арендной платы в следующей редакции: "С 22.03.2013 года арендная плата устанавливается в сумме 120 704 руб. 54 коп. в месяц и определяется по формуле: 14 211 000 рублей * 7,78% * 1,1 * 1,065 * 1,06 * 1,055/12 = 120 704,54 рублей, где: 14 211 000 рублей - кадастровая стоимость земельного участка; 7,78% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; 1,1 * 1,065 * 1,06 * 1,055 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции за 2010 - 2013 годы; 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07 октября 2013 года требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:
- - изменение кадастровой стоимости в 2013 году является основанием для перерасчета арендной платы в 2014 году, следовательно, перерасчет необоснованно произведен судом с момента вступления в законную силу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости;
- - договором аренды и постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 не предусмотрено изменение арендной платы путем внесения изменений в договор.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА АВ-Премьер 1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0445, в соответствии с которым арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 14 462,53 кв. м, из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, северо-западнее автомобильного рынка по ул. Терешковой, для проектирования базы складирования и комплектации промышленных товаров.
Срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.12.2006 г.
В результате заключения между ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1" и истцом по настоящему делу соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2010 г. к последнему перешли все права и обязанности арендатора земельного участка.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2013 г. по делу N А27-22443/2012 по иску ООО "ЭкоСмарт" к ФГБУ "ФКП Росреестра" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844, общей площадью 14 428 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 66, в размере 14 211 000 рублей.
В связи с тем, что решением суда уменьшена кадастровая стоимость земельного участка, ООО "ЭкоСмарт" предложило Комитету внести изменения в договор аренды земельного участка.
На обращение о перерасчете арендной платы по договору Комитет в письме от 17.05.2013 г. N 9-6-05/886 сообщил о том, что арендная плата на 2013 год установлена на основании уведомления N 5 от 16.01.2013 г. Изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка произошло с 21.03.2013 г. Арендная плата будет пересмотрена комитетом с 01.01.2014 г. с учетом положений пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 г. N 582.
Ссылаясь на то, что арендная плата подлежит перерасчету в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, ООО "ЭкоСмарт" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Принимая судебный акт об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что перерасчет арендной платы не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку порядок расчета не изменяется.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 11 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора аренды.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее - постановление N 62, Порядок).
Согласно пункту 2.4 Порядка размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку); Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
В кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 17.04.2013 г. указана кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, в размере 14 211 000 руб.
Нормативный правовой акт об утверждении новой кадастровой стоимости земельного участка исполнительным органом субъекта Российской Федерации в спорный период не принимался.
Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка изменилась в связи с заменой ее рыночной стоимостью по решению суда, вступившему в законную силу 21 марта 2013 года.
Следовательно, для определения арендной платы за период с 22 марта 2013 года подлежит применению показатель кадастровой стоимости земельного участка, замененный его рыночной стоимостью.
Изменение одного из показателей (кадастровой стоимости) влечет изменение значений, учитываемых согласно формуле, и приводит к изменению размера арендной платы.
Исходя из расчета с применением кадастровой стоимости земельного участка в виде его рыночной стоимости, суд первой инстанции признал обоснованным установление размера арендной платы за земельный участок в сумме 120 704 руб. 54 коп. в месяц.
В апелляционной жалобе Комитет ссылается на то, что изменение кадастровой стоимости в 2013 году является основанием для перерасчета арендной платы в 2014 году. Суд отклоняет указанный довод как необоснованный, в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из материалов дела следует, что истец обязался вносить арендную плату исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 г. N 913/11, и пункт 3 статьи 66 ЗК РФ, новая кадастровая стоимость, установленная судом в размере рыночной, подлежит применению с момента вступления в силу решения суда.
В связи с чем выводы суда о том, что перерасчет арендной платы также должен производиться с момента вступления в силу решения суда, установившего кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, то есть с 22.03.2013 года, является правильным.
Правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.
Довод апелляционной жалобы о том, что договором аренды и постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 не предусмотрено изменение арендной платы путем внесения изменений в договор, также отклоняется судом. Поскольку арендная плата согласно п. 3.1 договора аренды установлена протоколом определения ее величины, который является неотъемлемой частью договора, следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что изменение арендной платы должно быть осуществлено посредством изложения указанного протокола в новой редакции.
По мнению Комитета, к рассматриваемым отношениям должен применяться пункт 9 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 были утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Действие Основных принципов распространяется на все земельные участки, находящиеся в публичной собственности, как государственной, так и муниципальной. Однако Основные принципы не предусматривают перерасчет арендной платы с 01 января года, следующего за годом, в котором произошло снижение кадастровой стоимости. Данная норма установлена пунктом 9 Правил, однако, Правила распространяют свое действие только на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации (пункт 1 Правил).
Комитет не представил доказательств нахождения спорного участка в собственности Российской Федерации.
При этом, обязанность арендодателя по изменению размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка прямо предусмотрена абзацем 2 пункта 2.11 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
Перерасчет арендной платы не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку порядок расчета не изменяется.
Заявитель не требует внесения изменений в саму формулу, а лишь настаивает на применении актуального значения одной из переменных в данной формуле, а именно нового значения кадастровой стоимости. Таким образом, сутью данного требования является не изменение условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а лишь исполнение согласованного сторонами условия договора, что соответствует правовому подходу, изложенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. К иным случаям относятся, в числе прочих, не достижение сторонами согласия по изменению договора.
Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере платежей, суд правомерно и обоснованно удовлетворил требование истца о внесении изменений в договор.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 октября 2013 года по делу N А27-8456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.01.2014 ПО ДЕЛУ N А27-8456/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 января 2014 г. по делу N А27-8456/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Плешивцевой Ю.В.
при участии в заседании: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 07 октября 2013 года по делу N А27-8456/2013 (судья Ходякова О.С.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (г. Москва, ОГРН 1077757586686, ИНН 7733613240)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (далее - ООО "ЭкоСмарт", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0445 в редакции дополнительных соглашений от 12.07.2006 г. N 1, от 25.05.2009 г. N 2 и N 2/1, от 01.12.2009 г. N 3, от 24.09.2010 г. N 4, от 29.12.2011 г. N 5 и соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2010 г., заключенный между Комитетом и Обществом, изложив протокол определения величины арендной платы в следующей редакции: "С 22.03.2013 года арендная плата устанавливается в сумме 120 704 руб. 54 коп. в месяц и определяется по формуле: 14 211 000 рублей * 7,78% * 1,1 * 1,065 * 1,06 * 1,055/12 = 120 704,54 рублей, где: 14 211 000 рублей - кадастровая стоимость земельного участка; 7,78% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; 1,1 * 1,065 * 1,06 * 1,055 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции за 2010 - 2013 годы; 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07 октября 2013 года требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:
- - изменение кадастровой стоимости в 2013 году является основанием для перерасчета арендной платы в 2014 году, следовательно, перерасчет необоснованно произведен судом с момента вступления в законную силу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости;
- - договором аренды и постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 не предусмотрено изменение арендной платы путем внесения изменений в договор.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА АВ-Премьер 1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2006 г. N 06-0445, в соответствии с которым арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 14 462,53 кв. м, из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, северо-западнее автомобильного рынка по ул. Терешковой, для проектирования базы складирования и комплектации промышленных товаров.
Срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.12.2006 г.
В результате заключения между ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1" и истцом по настоящему делу соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2010 г. к последнему перешли все права и обязанности арендатора земельного участка.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2013 г. по делу N А27-22443/2012 по иску ООО "ЭкоСмарт" к ФГБУ "ФКП Росреестра" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844, общей площадью 14 428 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 66, в размере 14 211 000 рублей.
В связи с тем, что решением суда уменьшена кадастровая стоимость земельного участка, ООО "ЭкоСмарт" предложило Комитету внести изменения в договор аренды земельного участка.
На обращение о перерасчете арендной платы по договору Комитет в письме от 17.05.2013 г. N 9-6-05/886 сообщил о том, что арендная плата на 2013 год установлена на основании уведомления N 5 от 16.01.2013 г. Изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка произошло с 21.03.2013 г. Арендная плата будет пересмотрена комитетом с 01.01.2014 г. с учетом положений пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 г. N 582.
Ссылаясь на то, что арендная плата подлежит перерасчету в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, ООО "ЭкоСмарт" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Принимая судебный акт об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что перерасчет арендной платы не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку порядок расчета не изменяется.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 11 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора аренды.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее - постановление N 62, Порядок).
Согласно пункту 2.4 Порядка размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку); Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.
В кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 17.04.2013 г. указана кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, в размере 14 211 000 руб.
Нормативный правовой акт об утверждении новой кадастровой стоимости земельного участка исполнительным органом субъекта Российской Федерации в спорный период не принимался.
Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка изменилась в связи с заменой ее рыночной стоимостью по решению суда, вступившему в законную силу 21 марта 2013 года.
Следовательно, для определения арендной платы за период с 22 марта 2013 года подлежит применению показатель кадастровой стоимости земельного участка, замененный его рыночной стоимостью.
Изменение одного из показателей (кадастровой стоимости) влечет изменение значений, учитываемых согласно формуле, и приводит к изменению размера арендной платы.
Исходя из расчета с применением кадастровой стоимости земельного участка в виде его рыночной стоимости, суд первой инстанции признал обоснованным установление размера арендной платы за земельный участок в сумме 120 704 руб. 54 коп. в месяц.
В апелляционной жалобе Комитет ссылается на то, что изменение кадастровой стоимости в 2013 году является основанием для перерасчета арендной платы в 2014 году. Суд отклоняет указанный довод как необоснованный, в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из материалов дела следует, что истец обязался вносить арендную плату исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 г. N 913/11, и пункт 3 статьи 66 ЗК РФ, новая кадастровая стоимость, установленная судом в размере рыночной, подлежит применению с момента вступления в силу решения суда.
В связи с чем выводы суда о том, что перерасчет арендной платы также должен производиться с момента вступления в силу решения суда, установившего кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, то есть с 22.03.2013 года, является правильным.
Правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.
Довод апелляционной жалобы о том, что договором аренды и постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 не предусмотрено изменение арендной платы путем внесения изменений в договор, также отклоняется судом. Поскольку арендная плата согласно п. 3.1 договора аренды установлена протоколом определения ее величины, который является неотъемлемой частью договора, следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что изменение арендной платы должно быть осуществлено посредством изложения указанного протокола в новой редакции.
По мнению Комитета, к рассматриваемым отношениям должен применяться пункт 9 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 были утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Действие Основных принципов распространяется на все земельные участки, находящиеся в публичной собственности, как государственной, так и муниципальной. Однако Основные принципы не предусматривают перерасчет арендной платы с 01 января года, следующего за годом, в котором произошло снижение кадастровой стоимости. Данная норма установлена пунктом 9 Правил, однако, Правила распространяют свое действие только на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации (пункт 1 Правил).
Комитет не представил доказательств нахождения спорного участка в собственности Российской Федерации.
При этом, обязанность арендодателя по изменению размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка прямо предусмотрена абзацем 2 пункта 2.11 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
Перерасчет арендной платы не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку порядок расчета не изменяется.
Заявитель не требует внесения изменений в саму формулу, а лишь настаивает на применении актуального значения одной из переменных в данной формуле, а именно нового значения кадастровой стоимости. Таким образом, сутью данного требования является не изменение условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а лишь исполнение согласованного сторонами условия договора, что соответствует правовому подходу, изложенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. К иным случаям относятся, в числе прочих, не достижение сторонами согласия по изменению договора.
Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере платежей, суд правомерно и обоснованно удовлетворил требование истца о внесении изменений в договор.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 октября 2013 года по делу N А27-8456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)