Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Полимергазстрой" (ИНН 6125024015, ОГРН 1066125000260) - Фарапонова В.Е. (доверенность от 19.06.2013), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению имуществом администрации города Шахты (ИНН 6155018266, ОГРН 1026102781099), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Полимергазстрой" и комитета по управлению имуществом администрации города Шахты на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А53-22612/2013, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полимергазстрой" (далее - общество) о взыскании 1 322 839 рублей 41 копейки возникшей в период с 01.01.2012 по 30.09.2013 задолженности по договору от 30.07.2008 N 4191 аренды земельного участка площадью 9635,1 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:91, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Красная, 2г, (далее - договор аренды, земельный участок) и 91 297 рублей 67 копеек пени за период с 20.01.2012 по 30.09.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 (судья Палий Ю.А.) с общества взыскано 356 378 рублей 26 копеек задолженности и 25 224 рублей 44 копеек пени, в остальной части иска отказано. Суд признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, исчисление арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и установленных решениями представительного органа местного самоуправления ставок - незаконным, а основания для изменения согласованного в договоре аренды механизма исчисления арендной платы - отсутствующими.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 изменено, взысканные суммы задолженности и неустойки увеличены соответственно до 963 053 рублей 58 копеек и 69 030 рублей 33 копеек. Суд апелляционной инстанции посчитал, что отказ в иске о понуждении общества к заключению дополнительного соглашения об изменении срока аренды, размера арендной платы и порядка ее определения не влияет на возможность определения размера арендной платы в установленном региональными и местными нормативными правовыми актами порядке, и расценил возобновленный на неопределенный срок договор аренды как новый договор, заключенный на новый срок.
Комитет и общество обжаловали судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы комитета сводятся к тому, что индексы инфляции применимы в том числе и при расчете арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество полагает, что изменение методики расчета арендной платы в рассматриваемом случае было возможно только путем заключения контрагентами соответствующего соглашения, у арендодателя отсутствовало право на изменение в одностороннем порядке согласованной в договоре аренды методики расчета арендных платежей в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 подлежащим отмене, а решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 - оставлению в силе.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации г. Шахты от 23.07.2008 N 3297 комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его использования в производственных целях под принадлежащими арендатору объектами незавершенного строительства с литерами А, Б, Б1, Б2, В, в, Г, Д, Ж, Ж1 (далее - объекты незавершенного строительства). Срок аренды установлен с 23.07.2008 по 23.07.2011. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2008. Государственная регистрация договора аренды осуществлена в установленном законом порядке 09.10.2008 под регистрационным номером N 61-61-49/094/2008-327. Годовой размер арендной платы определен сторонами равным 144 585 рублям (395 рублям 04 копейкам в день с учетом 366 дней в году) на основании отчета независимого оценщика от 28.07.2008 N 61/08-343. Договором аренды арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с корректировкой установленного законодательством о бюджете индекса инфляции и нормативным изменением базовой ставки арендной платы или земельного налога. По истечении срока действия договора арендатор продолжил использование земельного участка в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Администрацией г. Шахты издано постановление от 23.01.2012 N 202 о внесении в договор аренды изменений в виде определения размера арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Комитетом подготовлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий установление срока аренды с 23.07.2008 по 23.07.2014, арендной платы в размере 758 176 рублей 09 копеек (2071 рубль 52 копейки в день). Размер арендной платы предложено изменять арендодателем в одностороннем порядке путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в связи с нормативным изменением ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка. Одностороннее изменение размера арендной платы должно было осуществляться уведомительным порядком. Оферентом предлагалось также распространить действие условий дополнительного соглашения к отношениям, возникшим до его заключения, с даты издания постановления от 23.01.2012 N 202. Общество проект дополнительного соглашения не подписало, что послужило основанием обращения комитета в Арбитражный суд Ростовской области с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 по делу N А53-9962/13 в удовлетворении иска отказано.
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее соответственно - постановление N 582, Правила). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за указанные земельные участки, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на недопустимость применения после введения в действие постановления N 582 ранее установленных ставок арендной платы, превышающих названные ориентиры, ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Закона N 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в постановлении N 582.
Договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
Согласно пункту 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит опубликованию в журнале "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" и размещается на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012, а постановление Пленума N 73 в редакции от 25.01.2013-21.03.2013, в связи с чем, суду апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта следовало исходить из определенной вышеназванными актами высшей судебной инстанции практики применения законодательства по вопросам о ценообразовании при аренде публичных земель, а не ранее сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 правового подхода, согласно которому арендодателю не дозволялось в одностороннем порядке изменять методику расчета арендной платы.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии обстоятельств, позволяющих применить в рассматриваемом случае установленные Правительством Российской Федерации предельные ставки арендной платы.
В качестве нормативной базы при определении порядка расчета арендной платы стороны договора аренды руководствовались постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 и решением городской Думы г. Шахты от 27.12.2007 N 400.
Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 утверждены порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образований области рекомендовано обеспечить проведение ежегодной индексации размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков предписывалось определять на основании кадастровой стоимости таких земельных участков с учетом видом использования земель и категорий арендаторов в случаях, в том числе, переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков, приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, подлежал определению исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Общество не относилось к числу арендаторов, при заключении договоров с которыми арендная плата подлежала определению на основании кадастровой стоимости земельного участка. Согласованный сторонами порядок определения размера арендных платежей соответствовал вышеприведенным региональному и муниципальному нормативным актам.
Постановление администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 признано утратившим силу постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", которым в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением N 582. К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, отнесены переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением вышеназванных случаев.
Взыскивая задолженность, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции не учел, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса не могло быть расценено как переоформление ранее заключенного договора либо как внесение в него изменения в части продления срока его действия, доказательства внесения в договор аренды таких изменений судам не представлены, общество не могло приобрести земельный участок в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса в отсутствие доказательств ввода объектов незавершенного строительства в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации прав на них. В рассматриваемом случае отсутствовали перечисленные в постановлении правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. С учетом прямого ограничения сферы действия названного постановления его положения, несмотря на их нормативный характер, не могли быть применены к отношениям сторон для определения размера подлежащей внесению арендной платы.
Суд первой инстанции при принятии решения от 20.03.2014 обоснованно исходил из установленного договором аренды порядка исчисления арендных платежей, заявленного истцом периода, определенного законодательством о бюджете уровня инфляции и согласованной сторонами неустойки.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, допускают возможность удовлетворения последней, отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 по делу N А53-22612/2013 отменить. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 по делу N А53-22612/2013 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.09.2014 ПО ДЕЛУ N А53-22612/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2014 г. по делу N А53-22612/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Полимергазстрой" (ИНН 6125024015, ОГРН 1066125000260) - Фарапонова В.Е. (доверенность от 19.06.2013), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению имуществом администрации города Шахты (ИНН 6155018266, ОГРН 1026102781099), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Полимергазстрой" и комитета по управлению имуществом администрации города Шахты на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А53-22612/2013, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полимергазстрой" (далее - общество) о взыскании 1 322 839 рублей 41 копейки возникшей в период с 01.01.2012 по 30.09.2013 задолженности по договору от 30.07.2008 N 4191 аренды земельного участка площадью 9635,1 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:91, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Красная, 2г, (далее - договор аренды, земельный участок) и 91 297 рублей 67 копеек пени за период с 20.01.2012 по 30.09.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 (судья Палий Ю.А.) с общества взыскано 356 378 рублей 26 копеек задолженности и 25 224 рублей 44 копеек пени, в остальной части иска отказано. Суд признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, исчисление арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и установленных решениями представительного органа местного самоуправления ставок - незаконным, а основания для изменения согласованного в договоре аренды механизма исчисления арендной платы - отсутствующими.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 изменено, взысканные суммы задолженности и неустойки увеличены соответственно до 963 053 рублей 58 копеек и 69 030 рублей 33 копеек. Суд апелляционной инстанции посчитал, что отказ в иске о понуждении общества к заключению дополнительного соглашения об изменении срока аренды, размера арендной платы и порядка ее определения не влияет на возможность определения размера арендной платы в установленном региональными и местными нормативными правовыми актами порядке, и расценил возобновленный на неопределенный срок договор аренды как новый договор, заключенный на новый срок.
Комитет и общество обжаловали судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы комитета сводятся к тому, что индексы инфляции применимы в том числе и при расчете арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество полагает, что изменение методики расчета арендной платы в рассматриваемом случае было возможно только путем заключения контрагентами соответствующего соглашения, у арендодателя отсутствовало право на изменение в одностороннем порядке согласованной в договоре аренды методики расчета арендных платежей в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 подлежащим отмене, а решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 - оставлению в силе.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации г. Шахты от 23.07.2008 N 3297 комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его использования в производственных целях под принадлежащими арендатору объектами незавершенного строительства с литерами А, Б, Б1, Б2, В, в, Г, Д, Ж, Ж1 (далее - объекты незавершенного строительства). Срок аренды установлен с 23.07.2008 по 23.07.2011. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2008. Государственная регистрация договора аренды осуществлена в установленном законом порядке 09.10.2008 под регистрационным номером N 61-61-49/094/2008-327. Годовой размер арендной платы определен сторонами равным 144 585 рублям (395 рублям 04 копейкам в день с учетом 366 дней в году) на основании отчета независимого оценщика от 28.07.2008 N 61/08-343. Договором аренды арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с корректировкой установленного законодательством о бюджете индекса инфляции и нормативным изменением базовой ставки арендной платы или земельного налога. По истечении срока действия договора арендатор продолжил использование земельного участка в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Администрацией г. Шахты издано постановление от 23.01.2012 N 202 о внесении в договор аренды изменений в виде определения размера арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Комитетом подготовлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий установление срока аренды с 23.07.2008 по 23.07.2014, арендной платы в размере 758 176 рублей 09 копеек (2071 рубль 52 копейки в день). Размер арендной платы предложено изменять арендодателем в одностороннем порядке путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в связи с нормативным изменением ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка. Одностороннее изменение размера арендной платы должно было осуществляться уведомительным порядком. Оферентом предлагалось также распространить действие условий дополнительного соглашения к отношениям, возникшим до его заключения, с даты издания постановления от 23.01.2012 N 202. Общество проект дополнительного соглашения не подписало, что послужило основанием обращения комитета в Арбитражный суд Ростовской области с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2013 по делу N А53-9962/13 в удовлетворении иска отказано.
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее соответственно - постановление N 582, Правила). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указал на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за указанные земельные участки, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на недопустимость применения после введения в действие постановления N 582 ранее установленных ставок арендной платы, превышающих названные ориентиры, ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Закона N 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в постановлении N 582.
Договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
Согласно пункту 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит опубликованию в журнале "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" и размещается на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012, а постановление Пленума N 73 в редакции от 25.01.2013-21.03.2013, в связи с чем, суду апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта следовало исходить из определенной вышеназванными актами высшей судебной инстанции практики применения законодательства по вопросам о ценообразовании при аренде публичных земель, а не ранее сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 правового подхода, согласно которому арендодателю не дозволялось в одностороннем порядке изменять методику расчета арендной платы.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии обстоятельств, позволяющих применить в рассматриваемом случае установленные Правительством Российской Федерации предельные ставки арендной платы.
В качестве нормативной базы при определении порядка расчета арендной платы стороны договора аренды руководствовались постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 и решением городской Думы г. Шахты от 27.12.2007 N 400.
Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 утверждены порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образований области рекомендовано обеспечить проведение ежегодной индексации размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков предписывалось определять на основании кадастровой стоимости таких земельных участков с учетом видом использования земель и категорий арендаторов в случаях, в том числе, переоформления юридическими лицами, а также гражданами в установленном порядке ранее заключенных договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков, приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса. Размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, подлежал определению исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Общество не относилось к числу арендаторов, при заключении договоров с которыми арендная плата подлежала определению на основании кадастровой стоимости земельного участка. Согласованный сторонами порядок определения размера арендных платежей соответствовал вышеприведенным региональному и муниципальному нормативным актам.
Постановление администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 признано утратившим силу постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", которым в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением N 582. К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, отнесены переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением вышеназванных случаев.
Взыскивая задолженность, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции не учел, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса не могло быть расценено как переоформление ранее заключенного договора либо как внесение в него изменения в части продления срока его действия, доказательства внесения в договор аренды таких изменений судам не представлены, общество не могло приобрести земельный участок в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса в отсутствие доказательств ввода объектов незавершенного строительства в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации прав на них. В рассматриваемом случае отсутствовали перечисленные в постановлении правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. С учетом прямого ограничения сферы действия названного постановления его положения, несмотря на их нормативный характер, не могли быть применены к отношениям сторон для определения размера подлежащей внесению арендной платы.
Суд первой инстанции при принятии решения от 20.03.2014 обоснованно исходил из установленного договором аренды порядка исчисления арендных платежей, заявленного истцом периода, определенного законодательством о бюджете уровня инфляции и согласованной сторонами неустойки.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, допускают возможность удовлетворения последней, отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 по делу N А53-22612/2013 отменить. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2014 по делу N А53-22612/2013 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)