Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2014 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Протасова А.И.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "АгроПроминвест": Киселев В.В., представитель по доверенности N 15/07-01 от 15.07.2013, удостоверение адвоката;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 19.12.2013 по делу N А35-5741/2013 (судья Силакова О.Н.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроПроминвест" (ОГРН 1134632001701) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области N 26/003/2013-695 от 14.06.2013 в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АгроПроминвест" (далее - ООО "АгроПроминвест", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее также - Управление Росреестра, Управление, регистрирующий орган) N 26/003/2013-695 от 14.06.2013 в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 46:25:050102:169, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок за ООО "АгроПроминвест".
Определением от 29.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее также - ТУ ФАУГИ).
Решением от 19.12.2013 заявленные требования удовлетворены. Принимая решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Указывает при этом на то, что в рассматриваемом случае землепользователем - обладателем правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является ГП "Верхнелюбажский пенькозавод".
Полагает, что заявителем не представлены доказательства нарушения оспариваемым отказом его прав и законных интересов.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
ООО "АгроПроминвест" приобрело объекты недвижимости, расположенные по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет, с. Верхний Любаж, ул. Комсомольская, д. 12 по договору купли-продажи имущества от 15.02.2013 N 15/02-01, заключенному ООО "АгроПроминвест" с ООО "Агропроминвест".
Ранее указанные объекты недвижимости принадлежали на праве хозяйственного ведения государственному предприятию "Верхне-Любажский пенькозавод" (далее - ГП "Верхне-Любажский пенькозавод").
Переход права собственности на указанные помещения к ООО "АгроПроминвест" зарегистрирован 07.03.2013, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества.
Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 420000 кв. м с кадастровым номером 46:25:050102:169, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы (далее - земельный участок).
Земельный участок площадью 420 000 кв. м с кадастровым номером 46:25:050102:169 является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.02.2008 серия 46 АГ N 151351 и принадлежал ГП "Верхне-Любажский пенькозавод" на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 14.06.2011 серия 46 АИ N 004489).
ООО "АгроПроминвест" 14.03.2013 обратилось в ТУ ФАУГИ с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.
В ответ на указанное обращение ТУ ФАУГИ сообщило, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды возможно только после внесения изменений в ЕГРП и государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участок за ООО "АгроПроминвест" в Управлении Росреестра.
ООО "АгроПроминвест" 26.04.2013 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж, перешедший к Обществу в связи с покупкой объектов недвижимости по договору от 15.02.2013 N 15/02-01.
К заявлению о государственной регистрации права были приложены следующие документы: кадастровый паспорт земельного участка, передаточный акт от 30.08.2012, договор купли-продажи имущества N 15/02-01 от 15.02.2013; договор купли-продажи имущества от 18.07.2011; договор купли-продажи недвижимого имущества N 27/08-01 от 27.08.2012, решение N 1 единственного учредителя о создании ООО "АгроПроминвест" от 30.01.2013; пояснительная записка от 26.04.2013 (в которой в качестве оснований для государственной регистрации права сослался на запись в ЕГРПН и нормы права - часть 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 3 статьи 552 ГК РФ).
Уведомлением от 15.05.2013 N 26/003/2013-695 Управление Росреестра известило ООО "АгроПроминвест" о приостановлении государственной регистрации в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права.
В качестве основания для приостановления в уведомлении указано, что ООО "АгроПроминвест" не относится к числу лиц, которым в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование.
В целях устранения причины, препятствующей государственной регистрации, государственный регистратор рекомендовал представить на государственную регистрацию следующие правоустанавливающие документы: договор аренды или договор купли-продажи земельного участка.
Помимо этого, государственный регистратор сослался на необходимость прекратить право постоянного (бессрочного) пользования за ГП "Верхне-Любажский пенькозавод", заявление на которое в Управление Росреестра не подавалось.
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации государственный орган разъяснил, что в случае неустранения причин, препятствующих государственной регистрации, заявителю на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации будет в государственной регистрации права отказано.
Заявителем в адрес регистрирующего орган направлено письмо от 28.05.2013, со ссылкой на то, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 420 000 кв. м с кадастровым номером 46:25:050102:169 перешло к ООО "АгроПроминвест" в связи с приобретением объектов недвижимости на указанном земельном участке на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сообщением от 14.06.2013 N 26/003/2013-695 заявителю отказано в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, фактически на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
А именно, по тому основанию, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано за государственным предприятием "Верхнелюбажский пенькозавод".
Полагая отказ Управления Росреестра от 14.06.2013 N 26/003/2013-695 не соответствующим требованиям законодательства и нарушающим его права и законные интересы, ООО "АгроПроминвест" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Статьей 13 Закона о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Статьей 16 Закона о государственной регистрации закреплен порядок представления документов на государственную регистрацию прав.
Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
- проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;
- проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
- проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
- проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
- принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Из содержания оспариваемого отказа государственного органа усматривается, что в государственной регистрации права заявителю отказано на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
А именно, по тому основанию, что земельный участок согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит государственному предприятию "Верхнелюбажский пенькозавод".
Заявитель в подтверждение наличия земельного участка у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, ссылается на сведения в ЕГРПН и часть 1 статьи 35 ЗК РФ и пункт 3 статьи 552 ГК РФ.
Согласно названным нормам при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Согласно статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Из анализа названных норм и иных норм права следует, что общество с ограниченной ответственностью не может владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор купли-продажи здания, расположенного на земельном участке принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования не является основанием для государственной регистрации перехода этого права на земельный участок к покупателю.
Согласно примечанию к статье 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 для целей настоящей статьи, за исключением предусмотренных пунктом 9.1 данной статьи случаев, переоформление права на земельный участок включает в себя:
- подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 данной статьи;
- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, принимается решение о прекращении зарегистрированного за предшествующим владельцем недвижимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
То есть, в данном случае, основанием для государственной регистрации прав заявителя на земельный участок является не договор купли- продажи здания, расположенного на нем, а акт соответствующего органа власти.
В пунктах 4, 12, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что "рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ".
Заявителю спорный земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен не был, вследствие чего правоустанавливающие документы, выданные заявителю, на земельный участок Управлению Росреестра не предоставлялись.
Это право возникло у ГП "Верхнелюбажский пенькозавод".
Также, усматривается наличие противоречий между зарегистрированными и заявляемыми правами.
Кроме того, поскольку Общество в силу закона не может владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, то за ним это право не может быть зарегистрировано.
Указанные обстоятельства являются законными основаниями для отказа.
При таких обстоятельствах, оснований для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования заявителем земельным участком у регистрирующего органа не имелось, оспариваемый отказ Росреестра прав заявителя на земельный участок не нарушает.
В связи с чем, в удовлетворении заявленного требования следует отказать, а решение суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 19.12.2013 по делу N А35-5741/2013 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2014 ПО ДЕЛУ N А35-5741/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2014 г. по делу N А35-5741/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2014 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Протасова А.И.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "АгроПроминвест": Киселев В.В., представитель по доверенности N 15/07-01 от 15.07.2013, удостоверение адвоката;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 19.12.2013 по делу N А35-5741/2013 (судья Силакова О.Н.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроПроминвест" (ОГРН 1134632001701) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области N 26/003/2013-695 от 14.06.2013 в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АгроПроминвест" (далее - ООО "АгроПроминвест", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее также - Управление Росреестра, Управление, регистрирующий орган) N 26/003/2013-695 от 14.06.2013 в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 46:25:050102:169, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок за ООО "АгроПроминвест".
Определением от 29.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее также - ТУ ФАУГИ).
Решением от 19.12.2013 заявленные требования удовлетворены. Принимая решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Указывает при этом на то, что в рассматриваемом случае землепользователем - обладателем правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является ГП "Верхнелюбажский пенькозавод".
Полагает, что заявителем не представлены доказательства нарушения оспариваемым отказом его прав и законных интересов.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
ООО "АгроПроминвест" приобрело объекты недвижимости, расположенные по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельский совет, с. Верхний Любаж, ул. Комсомольская, д. 12 по договору купли-продажи имущества от 15.02.2013 N 15/02-01, заключенному ООО "АгроПроминвест" с ООО "Агропроминвест".
Ранее указанные объекты недвижимости принадлежали на праве хозяйственного ведения государственному предприятию "Верхне-Любажский пенькозавод" (далее - ГП "Верхне-Любажский пенькозавод").
Переход права собственности на указанные помещения к ООО "АгроПроминвест" зарегистрирован 07.03.2013, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества.
Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 420000 кв. м с кадастровым номером 46:25:050102:169, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы (далее - земельный участок).
Земельный участок площадью 420 000 кв. м с кадастровым номером 46:25:050102:169 является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.02.2008 серия 46 АГ N 151351 и принадлежал ГП "Верхне-Любажский пенькозавод" на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 14.06.2011 серия 46 АИ N 004489).
ООО "АгроПроминвест" 14.03.2013 обратилось в ТУ ФАУГИ с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.
В ответ на указанное обращение ТУ ФАУГИ сообщило, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды возможно только после внесения изменений в ЕГРП и государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участок за ООО "АгроПроминвест" в Управлении Росреестра.
ООО "АгроПроминвест" 26.04.2013 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнелюбажский сельсовет, с. Верхний Любаж, перешедший к Обществу в связи с покупкой объектов недвижимости по договору от 15.02.2013 N 15/02-01.
К заявлению о государственной регистрации права были приложены следующие документы: кадастровый паспорт земельного участка, передаточный акт от 30.08.2012, договор купли-продажи имущества N 15/02-01 от 15.02.2013; договор купли-продажи имущества от 18.07.2011; договор купли-продажи недвижимого имущества N 27/08-01 от 27.08.2012, решение N 1 единственного учредителя о создании ООО "АгроПроминвест" от 30.01.2013; пояснительная записка от 26.04.2013 (в которой в качестве оснований для государственной регистрации права сослался на запись в ЕГРПН и нормы права - часть 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 3 статьи 552 ГК РФ).
Уведомлением от 15.05.2013 N 26/003/2013-695 Управление Росреестра известило ООО "АгроПроминвест" о приостановлении государственной регистрации в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права.
В качестве основания для приостановления в уведомлении указано, что ООО "АгроПроминвест" не относится к числу лиц, которым в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование.
В целях устранения причины, препятствующей государственной регистрации, государственный регистратор рекомендовал представить на государственную регистрацию следующие правоустанавливающие документы: договор аренды или договор купли-продажи земельного участка.
Помимо этого, государственный регистратор сослался на необходимость прекратить право постоянного (бессрочного) пользования за ГП "Верхне-Любажский пенькозавод", заявление на которое в Управление Росреестра не подавалось.
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации государственный орган разъяснил, что в случае неустранения причин, препятствующих государственной регистрации, заявителю на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации будет в государственной регистрации права отказано.
Заявителем в адрес регистрирующего орган направлено письмо от 28.05.2013, со ссылкой на то, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 420 000 кв. м с кадастровым номером 46:25:050102:169 перешло к ООО "АгроПроминвест" в связи с приобретением объектов недвижимости на указанном земельном участке на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сообщением от 14.06.2013 N 26/003/2013-695 заявителю отказано в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, фактически на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
А именно, по тому основанию, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано за государственным предприятием "Верхнелюбажский пенькозавод".
Полагая отказ Управления Росреестра от 14.06.2013 N 26/003/2013-695 не соответствующим требованиям законодательства и нарушающим его права и законные интересы, ООО "АгроПроминвест" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Статьей 13 Закона о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Статьей 16 Закона о государственной регистрации закреплен порядок представления документов на государственную регистрацию прав.
Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
- проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;
- проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
- проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
- проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
- принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Из содержания оспариваемого отказа государственного органа усматривается, что в государственной регистрации права заявителю отказано на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
А именно, по тому основанию, что земельный участок согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит государственному предприятию "Верхнелюбажский пенькозавод".
Заявитель в подтверждение наличия земельного участка у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, ссылается на сведения в ЕГРПН и часть 1 статьи 35 ЗК РФ и пункт 3 статьи 552 ГК РФ.
Согласно названным нормам при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Согласно статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Из анализа названных норм и иных норм права следует, что общество с ограниченной ответственностью не может владеть земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор купли-продажи здания, расположенного на земельном участке принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования не является основанием для государственной регистрации перехода этого права на земельный участок к покупателю.
Согласно примечанию к статье 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 для целей настоящей статьи, за исключением предусмотренных пунктом 9.1 данной статьи случаев, переоформление права на земельный участок включает в себя:
- подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 данной статьи;
- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, принимается решение о прекращении зарегистрированного за предшествующим владельцем недвижимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
То есть, в данном случае, основанием для государственной регистрации прав заявителя на земельный участок является не договор купли- продажи здания, расположенного на нем, а акт соответствующего органа власти.
В пунктах 4, 12, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что "рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ".
Заявителю спорный земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен не был, вследствие чего правоустанавливающие документы, выданные заявителю, на земельный участок Управлению Росреестра не предоставлялись.
Это право возникло у ГП "Верхнелюбажский пенькозавод".
Также, усматривается наличие противоречий между зарегистрированными и заявляемыми правами.
Кроме того, поскольку Общество в силу закона не может владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, то за ним это право не может быть зарегистрировано.
Указанные обстоятельства являются законными основаниями для отказа.
При таких обстоятельствах, оснований для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования заявителем земельным участком у регистрирующего органа не имелось, оспариваемый отказ Росреестра прав заявителя на земельный участок не нарушает.
В связи с чем, в удовлетворении заявленного требования следует отказать, а решение суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 19.12.2013 по делу N А35-5741/2013 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)