Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии (до перерыва):
- от истца: Приказчикова Ксения Петровна по доверенности от 03.11.2014;
- от ответчика: Сологубов Валерий Николаевич по доверенности от 06.04.2015;
- от Комитета по управлению имуществом г. Таганрога - Барсуков Станислав Васильевич по доверенности от 31.01.2015 N 00831;
- от третьих лиц: от Администрации г. Таганрога - Яновский Евгений Сергеевич по доверенности от 19.01.2015 N 194;
- от Надолинского Д.Н. - Сологубов Валерий Николаевич по доверенности от 09.10.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.05.2015 по делу N А53-21286/2014
по иску индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича
к обществу с ограниченной ответственностью "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС", Комитету по управлению имуществом г. Таганрога,
- при участии третьих лиц: Администрации г. Таганрога;
- Надолинского Дениса Николаевича
о признании недействительным договора аренды, обязании совершить действия по организации и проведению торгов,
принятое судьей Великородовой И.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Купецкий Дмитрий Михайлович (далее - ИП Купецкий Д.М., истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" (далее - ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС"), Комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) о признании недействительными договора аренды N 13-197 от 24.07.2013 земельного участка площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в, об обязании совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация г. Таганрога, Надолинскйи Денис Николаевич.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, ровно как и соглашение о продлении такого договора. К спорным правоотношениях неприменимы положения ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. На момент рассмотрения спора на земельном участке расположен объект недвижимого имущества. Избранный истцом способ защиты не приведет к желаемому правовому результату. Провести торги по продаже права аренды земельного участка не представляется возможным, в связи с чем истец не может быть признан заинтересованным лицом по оспариванию сделки, совершенной с данным земельным участком.
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Купецкий Д.М. обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что суд пришел к выводу о предоставлении земельного участка Недолинскому Д.Н. без проведения торгов с нарушением действующего законодательства, однако отказал в иске. При заключении договора аренды от 24.07.2013 N 13-197 администрация не информировала население о возможном предоставлении земельного участка. Основанием для предоставления земельного участка является наличие на участке незавершенного строительством объекта, зарегистрированного за Недолинским Д.Н. 25.06.2013. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения порядка заключения договора аренды, предусмотренного статьями 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано только 25.06.2013, Недолинский Д.Н. не имел исключительного права на приобретение земельного участка в аренду. Администрация не имела права предоставлять весь земельный участок для строительства 9-этажного жилого дома, право аренды которого подлежало предоставлению исключительно на торгах. Сам объект является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, неоднократно предоставляемом с нарушением установленной процедуры. Невозможность проведения торгов не влечет отказ в признании договора аренды недействительной сделкой. Согласно техническому паспорту на спорный объект незавершенного строительства данный объект представляет собой спортивно-оздоровительный объект, что не соответствует целевому назначению земельного участка.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц правовые позиции поддержали. В заседании 18.09.2015 был объявлен перерыв до 25.09.2015 до 09 час. 00 мин. После перерыва заседание было продолжено.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Таганрога N 3606 от 28.07.2005 обществу с ограниченной ответственностью "Дижен" предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 3546 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная. 2-в, для строительства девятиэтажного дома, сроком на три года.
На основании постановления администрации N 4904 от 12.09.2008 между Надолинским Д.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Таганрога 23.09.2008 заключен договор аренды N 08-854, по условиям которого во временное владение и пользование передан земельный участок, общей площадью 3546 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
Постановлением Администрации города Таганрога N 1756 от 05.05.2009 вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на - "для целей размещения спортивно-оздоровительного комплекса".
Администрацией города Таганрога 12.10.2010 принято постановление N 4448 о предоставлении Надолинскому Д.Н. земельного участка, площадью 3497 кв. м, сроком на три года, для целей размещения спортивно-оздоровительного комплекса.
Постановлением от 19.01.2011 N 144 Надолинскому Д.Н. предоставлен в аренду земельный участок для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, на основании которого между Надолинским Д.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Таганрога 20.01.2011 заключен договор аренды N 11-2.
Решением Таганрогского городского суда от 04.12.2012 целевое назначение земельного участка изменено, с указанием о возможности его использования для целей строительства жилого дома.
Принимая во внимание положения указанного судебного акта, 15.07.2013 Администрацией города Таганрога издано постановление N 2147 о предоставлении Надолинскому Денису Николаевичу земельного участка, общей площадью 3546 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в, сроком на пять лет, для строительства девятиэтажного жилого дома.
Во исполнение указанного постановления между Надолинским Д.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Таганрога заключен договор аренды N 13-197 от. 24.07.2013, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002520:229 площадью 3497 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в для строительства девятиэтажного жилого дома.
Срок действия договора установлен с 15.07.2013 по 14.07.2018. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В пункте 1.2 договора стороны указали, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.
15.10.2013 между Надолинским Д.Н. и ООО "Югстройальянс" заключен договор купли-продажи незавершенного строительства, а также договор уступки права аренды земельного участка, на котором данный объект расположен. Как собственник объекта незавершенного строительства ООО "Югстройальянс" приняло права и обязанности арендатора по договору аренды N 13-197 от 24.07.2013.
Право аренды ООО "Югстройальянс", возникшее на основании вышеназванного договора, зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРПН.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ООО "Югстройальянс" является собственником объекта незавершенного строительства, степенью готовности 34%, о чем 07.11.2013 в ЕГРПН сделана запись о регистрации N 1-61-42/120/2013-628.
Полагая, что договор аренды N 13-197 от 24.07.2013 заключен в нарушение установленной процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, ИП Купецкий Д.М. обратился в суд с настоящими требованиями.
В судебном заседании 25.09.2015, после перерыва, представитель истца заявил отказ от иска в части требования об обязании совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отказ истца от иска подписан уполномоченным лицом, прав третьих лиц не нарушает, подлежит принятию апелляционным судом. В указанной части решение подлежит отмене, производство по делу - прекращению.
В остальной части иска суд отказал правомерно.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, как верно отмечено апелляционным судом, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.
Следовательно, по смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.
Основанием для обращения ИП Купецкого Д.М. в суд с настоящими требованиями послужил факт заключения договора аренды земельного участка площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в с нарушением установленного порядка (без проведения торгов), что, по мнению истца, привело к нарушению его прав как претендента на приобретение участка в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта является первым этапом процедуры предоставления земельного участка, при этом порядок выбора земельного участка и принятие решения о его предоставлении регламентируется статьей 31 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
На основании пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица, либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта.
В силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Спорный земельный участок предоставлялся в аренду Надолинскому Д.Н. на основании постановлений администрации N 4904 от 12.09.2008, от 12.10.2010 N 4448, от 19.01.2011 N 144, от 15.07.2013 N 2147.
В материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду Надолинскому Д.Н. спорного земельного участка в 2010, в 2011 и в 2013 годах, как и не представлено доказательств предварительного согласования указанному лицу места размещения объекта на данном земельном участке.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении предусмотренного земельным законодательством порядка предоставления спорного участка в аренду Надолинскому Д.Н. для строительства.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что на основании оспариваемого договора аренды N 13-197 от 24.07.2013 земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома. На момент заключения указанного договора на участке находился объект незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы надлежащим образом за арендатором - Надолинским Д.Н. (свидетельство о регистрации права от 25.06.2013 N 714870), а впоследствии на основании договора купли-продажи от 15.10.2013 за ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" (свидетельство о регистрации права от 07.11.2013 N 029036).
Согласно представленному в материалы дела акту от 14.09.2015, составленному совместно представителями комитета и ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" выходом на место расположения спорного земельного участка (г. Таганрог, ул. Спортивная, 2-в) установлено, что на земельном участке выполнена монолитная железобетонная плита из бетона и арматуры под объектом незавершенного строительства. Стены цокольного этажа выполнены из железобетонных блоков и на всем протяжении скреплены монолитным железобетонным поясом. Частичная кладка несущих стен и внутренних стен объекта выполнена из кирпича. Общая площадь застройки - 223,7 кв. м, процент готовности - 34.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
Материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002520:229 имеет признаки капитальности, права на указанный объект как на объект недвижимости зарегистрированы Управлением Росреестра.
Таким образом, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедура торгов по сути приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что спорный земельный участок без проведения торгов мог быть предоставлен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" только собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано только 25.06.2013, Недолинский Д.Н. не имел исключительного права на предоставление всего земельного участка.
Между тем, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, в соответствии с которыми в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку у ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" после приобретения права собственности на спорный объект незавершенного строительства (07.11.2013) возникло преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, следовательно, требование истца о проведении торгов спорного земельного участка обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно необоснованного предоставления всего земельного участка площадью 3497 кв. м, при значительно меньшей площади застройки (223,7 кв. м), не принимается апелляционным судом, поскольку в настоящее время проведение торгов земельного участка в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н., не представляется возможным ввиду наличия на нем легального объекта недвижимого имущества, права на земельный участок под которым принадлежат владельцу данного объекта.
Довод истца о то, что спорный объект является самовольным, подлежит отклонению, поскольку строительство спорного объекта осуществлялось на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство от 31.05.2010 (т. 2 л.д. 48).
Кроме того, ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" указывает, что после внесения изменений в Правила землепользования и застройки изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка на "для строительства жилого дома" и 21.05.2015 получен градостроительный план земельного участка с целью дальнейшего получения разрешения на строительство.
Положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.
В соответствии со статьей 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.
По смыслу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 11, 12, 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя; под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).
Предоставление земельного участка другому лицу при наличии на земельном участке объекта недвижимости, влечет невозможность завершения создания объекта недвижимого имущества, права на который принадлежат ООО "Югстройальянс" и нарушает предусмотренный подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Защита прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Защита прав одних лиц не должна приводить к нарушению прав других лиц.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отмечает, что, несмотря на наличие факта нарушения порядка предоставления земельного участка, права истца в данном случае не могут быть восстановлены путем проведения новых торгов по продаже спорного земельного участка в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н. То есть, требование, от которого истец отказался в апелляционном суде, не могло быть удовлетворено в любом случае.
Кроме того, сам спорный земельный участок общей площадью 3497 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в поставлен на кадастровый учет 30.12.2010, ему присвоен кадастровый номер 61:58:0002520:229 (предыдущий номер 61:58:0002520:167) - т. 2 л.д. 18. Кадастровый учет участка не является временным, следовательно, не подлежит произвольному снятию с учета, а в качестве существующего объекта гражданских прав он не может быть предметом предполагаемой истцом сделки в силу вышеуказанных причин.
При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению иска отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
В связи с принятием отказа от части иска и прекращением в этой части производства по делу, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины по иску.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
принять отказ истца от иска в части требования обязать Комитет по управлению имуществом города Таганрога совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
В указанной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 по делу N А53-21286/2014 отменить, производство по делу прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Купецкому Дмитрию Михайловичу из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины по иску.
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 по делу N А53-21286/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2015 N 15АП-10917/2015 ПО ДЕЛУ N А53-21286/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2015 г. N 15АП-10917/2015
Дело N А53-21286/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии (до перерыва):
- от истца: Приказчикова Ксения Петровна по доверенности от 03.11.2014;
- от ответчика: Сологубов Валерий Николаевич по доверенности от 06.04.2015;
- от Комитета по управлению имуществом г. Таганрога - Барсуков Станислав Васильевич по доверенности от 31.01.2015 N 00831;
- от третьих лиц: от Администрации г. Таганрога - Яновский Евгений Сергеевич по доверенности от 19.01.2015 N 194;
- от Надолинского Д.Н. - Сологубов Валерий Николаевич по доверенности от 09.10.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19.05.2015 по делу N А53-21286/2014
по иску индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича
к обществу с ограниченной ответственностью "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС", Комитету по управлению имуществом г. Таганрога,
- при участии третьих лиц: Администрации г. Таганрога;
- Надолинского Дениса Николаевича
о признании недействительным договора аренды, обязании совершить действия по организации и проведению торгов,
принятое судьей Великородовой И.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Купецкий Дмитрий Михайлович (далее - ИП Купецкий Д.М., истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" (далее - ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС"), Комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) о признании недействительными договора аренды N 13-197 от 24.07.2013 земельного участка площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в, об обязании совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация г. Таганрога, Надолинскйи Денис Николаевич.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, ровно как и соглашение о продлении такого договора. К спорным правоотношениях неприменимы положения ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. На момент рассмотрения спора на земельном участке расположен объект недвижимого имущества. Избранный истцом способ защиты не приведет к желаемому правовому результату. Провести торги по продаже права аренды земельного участка не представляется возможным, в связи с чем истец не может быть признан заинтересованным лицом по оспариванию сделки, совершенной с данным земельным участком.
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Купецкий Д.М. обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что суд пришел к выводу о предоставлении земельного участка Недолинскому Д.Н. без проведения торгов с нарушением действующего законодательства, однако отказал в иске. При заключении договора аренды от 24.07.2013 N 13-197 администрация не информировала население о возможном предоставлении земельного участка. Основанием для предоставления земельного участка является наличие на участке незавершенного строительством объекта, зарегистрированного за Недолинским Д.Н. 25.06.2013. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения порядка заключения договора аренды, предусмотренного статьями 31 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано только 25.06.2013, Недолинский Д.Н. не имел исключительного права на приобретение земельного участка в аренду. Администрация не имела права предоставлять весь земельный участок для строительства 9-этажного жилого дома, право аренды которого подлежало предоставлению исключительно на торгах. Сам объект является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, неоднократно предоставляемом с нарушением установленной процедуры. Невозможность проведения торгов не влечет отказ в признании договора аренды недействительной сделкой. Согласно техническому паспорту на спорный объект незавершенного строительства данный объект представляет собой спортивно-оздоровительный объект, что не соответствует целевому назначению земельного участка.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц правовые позиции поддержали. В заседании 18.09.2015 был объявлен перерыв до 25.09.2015 до 09 час. 00 мин. После перерыва заседание было продолжено.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Таганрога N 3606 от 28.07.2005 обществу с ограниченной ответственностью "Дижен" предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 3546 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная. 2-в, для строительства девятиэтажного дома, сроком на три года.
На основании постановления администрации N 4904 от 12.09.2008 между Надолинским Д.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Таганрога 23.09.2008 заключен договор аренды N 08-854, по условиям которого во временное владение и пользование передан земельный участок, общей площадью 3546 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
Постановлением Администрации города Таганрога N 1756 от 05.05.2009 вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на - "для целей размещения спортивно-оздоровительного комплекса".
Администрацией города Таганрога 12.10.2010 принято постановление N 4448 о предоставлении Надолинскому Д.Н. земельного участка, площадью 3497 кв. м, сроком на три года, для целей размещения спортивно-оздоровительного комплекса.
Постановлением от 19.01.2011 N 144 Надолинскому Д.Н. предоставлен в аренду земельный участок для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, на основании которого между Надолинским Д.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Таганрога 20.01.2011 заключен договор аренды N 11-2.
Решением Таганрогского городского суда от 04.12.2012 целевое назначение земельного участка изменено, с указанием о возможности его использования для целей строительства жилого дома.
Принимая во внимание положения указанного судебного акта, 15.07.2013 Администрацией города Таганрога издано постановление N 2147 о предоставлении Надолинскому Денису Николаевичу земельного участка, общей площадью 3546 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в, сроком на пять лет, для строительства девятиэтажного жилого дома.
Во исполнение указанного постановления между Надолинским Д.Н. и Комитетом по управлению имуществом города Таганрога заключен договор аренды N 13-197 от. 24.07.2013, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002520:229 площадью 3497 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в для строительства девятиэтажного жилого дома.
Срок действия договора установлен с 15.07.2013 по 14.07.2018. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В пункте 1.2 договора стороны указали, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.
15.10.2013 между Надолинским Д.Н. и ООО "Югстройальянс" заключен договор купли-продажи незавершенного строительства, а также договор уступки права аренды земельного участка, на котором данный объект расположен. Как собственник объекта незавершенного строительства ООО "Югстройальянс" приняло права и обязанности арендатора по договору аренды N 13-197 от 24.07.2013.
Право аренды ООО "Югстройальянс", возникшее на основании вышеназванного договора, зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРПН.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ООО "Югстройальянс" является собственником объекта незавершенного строительства, степенью готовности 34%, о чем 07.11.2013 в ЕГРПН сделана запись о регистрации N 1-61-42/120/2013-628.
Полагая, что договор аренды N 13-197 от 24.07.2013 заключен в нарушение установленной процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, ИП Купецкий Д.М. обратился в суд с настоящими требованиями.
В судебном заседании 25.09.2015, после перерыва, представитель истца заявил отказ от иска в части требования об обязании совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Отказ истца от иска подписан уполномоченным лицом, прав третьих лиц не нарушает, подлежит принятию апелляционным судом. В указанной части решение подлежит отмене, производство по делу - прекращению.
В остальной части иска суд отказал правомерно.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, как верно отмечено апелляционным судом, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.
Следовательно, по смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.
Основанием для обращения ИП Купецкого Д.М. в суд с настоящими требованиями послужил факт заключения договора аренды земельного участка площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в с нарушением установленного порядка (без проведения торгов), что, по мнению истца, привело к нарушению его прав как претендента на приобретение участка в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта является первым этапом процедуры предоставления земельного участка, при этом порядок выбора земельного участка и принятие решения о его предоставлении регламентируется статьей 31 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
На основании пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица, либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта.
В силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Спорный земельный участок предоставлялся в аренду Надолинскому Д.Н. на основании постановлений администрации N 4904 от 12.09.2008, от 12.10.2010 N 4448, от 19.01.2011 N 144, от 15.07.2013 N 2147.
В материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду Надолинскому Д.Н. спорного земельного участка в 2010, в 2011 и в 2013 годах, как и не представлено доказательств предварительного согласования указанному лицу места размещения объекта на данном земельном участке.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении предусмотренного земельным законодательством порядка предоставления спорного участка в аренду Надолинскому Д.Н. для строительства.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что на основании оспариваемого договора аренды N 13-197 от 24.07.2013 земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома. На момент заключения указанного договора на участке находился объект незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы надлежащим образом за арендатором - Надолинским Д.Н. (свидетельство о регистрации права от 25.06.2013 N 714870), а впоследствии на основании договора купли-продажи от 15.10.2013 за ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" (свидетельство о регистрации права от 07.11.2013 N 029036).
Согласно представленному в материалы дела акту от 14.09.2015, составленному совместно представителями комитета и ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" выходом на место расположения спорного земельного участка (г. Таганрог, ул. Спортивная, 2-в) установлено, что на земельном участке выполнена монолитная железобетонная плита из бетона и арматуры под объектом незавершенного строительства. Стены цокольного этажа выполнены из железобетонных блоков и на всем протяжении скреплены монолитным железобетонным поясом. Частичная кладка несущих стен и внутренних стен объекта выполнена из кирпича. Общая площадь застройки - 223,7 кв. м, процент готовности - 34.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
Материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002520:229 имеет признаки капитальности, права на указанный объект как на объект недвижимости зарегистрированы Управлением Росреестра.
Таким образом, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедура торгов по сути приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что спорный земельный участок без проведения торгов мог быть предоставлен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" только собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано только 25.06.2013, Недолинский Д.Н. не имел исключительного права на предоставление всего земельного участка.
Между тем, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, в соответствии с которыми в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку у ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" после приобретения права собственности на спорный объект незавершенного строительства (07.11.2013) возникло преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, следовательно, требование истца о проведении торгов спорного земельного участка обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно необоснованного предоставления всего земельного участка площадью 3497 кв. м, при значительно меньшей площади застройки (223,7 кв. м), не принимается апелляционным судом, поскольку в настоящее время проведение торгов земельного участка в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н., не представляется возможным ввиду наличия на нем легального объекта недвижимого имущества, права на земельный участок под которым принадлежат владельцу данного объекта.
Довод истца о то, что спорный объект является самовольным, подлежит отклонению, поскольку строительство спорного объекта осуществлялось на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство от 31.05.2010 (т. 2 л.д. 48).
Кроме того, ООО "ЮГСТРОЙАЛЬЯНС" указывает, что после внесения изменений в Правила землепользования и застройки изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка на "для строительства жилого дома" и 21.05.2015 получен градостроительный план земельного участка с целью дальнейшего получения разрешения на строительство.
Положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.
В соответствии со статьей 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.
По смыслу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 11, 12, 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя; под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).
Предоставление земельного участка другому лицу при наличии на земельном участке объекта недвижимости, влечет невозможность завершения создания объекта недвижимого имущества, права на который принадлежат ООО "Югстройальянс" и нарушает предусмотренный подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Защита прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Защита прав одних лиц не должна приводить к нарушению прав других лиц.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отмечает, что, несмотря на наличие факта нарушения порядка предоставления земельного участка, права истца в данном случае не могут быть восстановлены путем проведения новых торгов по продаже спорного земельного участка в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н. То есть, требование, от которого истец отказался в апелляционном суде, не могло быть удовлетворено в любом случае.
Кроме того, сам спорный земельный участок общей площадью 3497 кв. м, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в поставлен на кадастровый учет 30.12.2010, ему присвоен кадастровый номер 61:58:0002520:229 (предыдущий номер 61:58:0002520:167) - т. 2 л.д. 18. Кадастровый учет участка не является временным, следовательно, не подлежит произвольному снятию с учета, а в качестве существующего объекта гражданских прав он не может быть предметом предполагаемой истцом сделки в силу вышеуказанных причин.
При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению иска отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
В связи с принятием отказа от части иска и прекращением в этой части производства по делу, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины по иску.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
принять отказ истца от иска в части требования обязать Комитет по управлению имуществом города Таганрога совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, общей площадью 3497 кв. м, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в.
В указанной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 по делу N А53-21286/2014 отменить, производство по делу прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Купецкому Дмитрию Михайловичу из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины по иску.
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 по делу N А53-21286/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)