Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлютовой Р.И.,
с участием:
- от заявителя - Меняев А.В. доверенность от 31 августа 2007 г.;
- от Главы городского округа Самара - Букреев А.В. доверенность от 29 марта 2007 г. N 01/04-295;
- от третьих лиц:
- от ООО "Самарские строительные технологии" - не явился, извещен;
- от Департамента управления имуществом - Петряйкин С.А. доверенность от 19 декабря 2006 г. N 4548;
- от Министерства имущественных отношений - Кондраткова М.С. доверенность от 14 февраля 2007 г. N 31,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "СТЭК", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2007 г. по делу N А55-32551/20055 (судья Асадуллина С.П.),
по заявлению
ООО "СТЭК", г. Самара,
к Главе городского округа Самара, г. Самара,
третьи лица:
ООО "Самарские строительные технологии", г. Самара,
Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
о признании недействительным постановления,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СТЭК" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы города Самары от 31 марта 2005 г. N 414.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 апреля 2006 г. в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2006 г. решение оставлено в силе.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 21 февраля 2007 г. отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 04 апреля 2006 г. и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2006 г., передав дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемым ненормативным актом права и законные интересы заявителя нарушены не были.
Не согласившись с выводами суда, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что вывод суда о прекращении договора аренды N 628 не основан на нормах действующего законодательства, а также на полной и всесторонней оценке судом имеющихся в деле доказательств, ссылка суда на то, что оспариваемым постановлением не были нарушены права и законные интересы заявителя, является неправомерной.
В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители Главы городского округа Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара и Министерства имущественных отношений Самарской области считают решение суда законным и обоснованным.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Самарские строительные технологии" в заседание суда не явился, считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве, Общество с ограниченной ответственностью "Самарские строительные технологии" заявило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с направлением представителя в командировку.
Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что интересы юридического лица в арбитражном суде согласно АПК РФ может представлять его руководитель или другое лицо на основании выданной руководителем доверенности, в связи с чем направление представителя в командировку не является достаточным основанием для отложения рассмотрения дела и нарушения предусмотренного законом месячного срока рассмотрения апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
31 марта 2005 г. Главой г. Самары вынесено постановление N 414 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с гаражами и кладовыми помещениями, станцией технического обслуживания автомобилей, автомобильной мойкой замкнутого цикла, административно-бытовыми помещениями, магазином, кафе обществу с ограниченной ответственностью "Самарские Строительные Технологии" и предоставления в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улица Солнечная / улица Георгия Димитрова в Промышленном районе города Самары", согласно которому был утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано ООО "Самарские строительные технологии" место размещения многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с гаражами и кладовыми помещениями, станцией технического обслуживания автомобилей, автомобильной мойкой замкнутого цикла, административно-бытовыми помещениями, магазином, кафе, и предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: ул. Солнечная / ул. Г. Димитрова в Промышленном районе г. Самары (т. 1 л.д. 24-26).
Отказывая в удовлетворении заявления о признании недействительным указанного ненормативного акта, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не является законным арендатором указанного земельного участка, в связи с чем его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не могут быть нарушены.
Данная позиция суда первой инстанции является необоснованной в связи со следующим.
04 апреля 1994 г. Главой администрации города Самары вынесено постановление N 677 "О предоставлении компании "СТЭК" земельного участка в аренду и разрешении строительства открытой автомобильной стоянки в 4-м микрорайоне по ул. Димитрова в Промышленном районе" (т. 1 л.д. 8).
На основании данного постановления между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и заявителем был заключен договор аренды земельного участка N 628 площадью 0,72 га. Срок действия договора с 04 мая 1994 г. до 04 мая 1997 г. (т. 1 л.д. 9).
25 декабря 1998 г. Главой г. Самары вынесено постановление N 572 "О продлении товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Экономическая Компания "СТЭК" срока аренды на 3 (три) года занимаемого земельного участка открытой автомобильной стоянкой в 4-ом микрорайоне "Солнечный" по улице Георгия Димитрова Промышленного района", которое послужило основанием для подписания между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и заявителем договора аренды земельного участка площадью 0,75 га под открытую автостоянку до 24 декабря 2001 г. (т. 1 л.д. 10-14).
Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "ТЭК "СТЭК" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з. Согласно данному акту срок действия договора аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з продлен до 30 ноября 2005 г.
В соответствии с постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 07 ноября 2005 г. по делу N А55-4426/05-14, оставленным в силе судом кассационной инстанции, договор аренды спорного участка от 20 октября 1999 г. N 001790з признан незаключенным в связи с отсутствием его регистрации в Федеральной регистрационной службе по Самарской области.
В постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу, которым отменено решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований, указано следующее.
Поскольку договор аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з признан вступившими в законную силу судебными актами незаключенным, судам следовало дать правовую оценку доводам заявителя о наличии договора аренды земельного участка N 628. В соответствии с доводами заявителя, по истечения срока действия договора N 628, он продолжал пользоваться спорным земельным участком, уплачивая арендную плату. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не предусматривает государственной регистрации ранее заключенного договора.
На момент заключения договора аренды N 628, действовавшим на тот период законодательством, обязанность по его государственной регистрации не предусматривалась, а в момент истечения срока его действия уже действовала часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Как следует из материалов дела, на акте о выборе земельного участка для строительства (Приложение к постановлению Главы города Самары от 31 марта 2005 г. N 414) имеется согласование Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Самаре с отметкой о наличии в отношении испрашиваемого земельного участка договора аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з, на проекте границ земельного участка, прилагаемого к оспариваемому постановлению, имеется указание на то, что испрашиваемый земельный участок занят открытой автостоянкой "СТЭК".
В материалах дела имеются акты сверки (т. 2 л.д. 76), платежные поручения (т. 2 л.д. 118-129), которые свидетельствуют о продолжении пользования Обществом арендованным имуществом. При этом то обстоятельство, что в платежных поручениях имеется указание на оплату по договору от 20 октября 1999 г. N 001790з, не может иметь правового значения, поскольку перечисление ООО "СТЭК" арендных платежей производилось за земельный участок, используемый заявителем с 1994 года, кроме того, в связи с отсутствием государственной регистрации договора от 20 октября 1999 г. N 001790з он являлся незаключенным и не повлек возникновения по нему у сторон каких-либо взаимных прав и обязанностей.
Вывод суда о том, что подписанием договора от 20 октября 1999 г. N 001790з сторонами было выражено согласие на прекращение договора от 04 апреля 1994 г. N 628, не соответствует обстоятельствам дела.
В пункте 9 договора аренды земельного участка N 628 указано, что договор аренды может быть продлен при взаимном согласии сторон, заключивших договор с выпуском специального постановления администрации города.
На продление товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Экономическая компания "СТЭК" срока аренды указывается в пункте 1 постановления главы города Самары от 25 декабря 1998 г. N 572 "О продлении товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Экономическая Компания "СТЭК" срока аренды на 3 (три) года занимаемого земельного участка открытой автомобильной стоянкой в 4-ом микрорайоне "Солнечный" по улице Георгия Димитрова Промышленного района".
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В договоре от 20 октября 1999 г. N 001790з не было согласовано условий относительно прекращения договора аренды от 04 апреля 1994 г. N 628.
Также отсутствовали предусмотренные статьями 407 - 419 ГК РФ основания прекращения обязательства.
На момент заключения договора аренды земельного участка от 04 апреля 1994 г. N 628 законодательство не предусматривало обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
По истечении срока аренды согласно договору от 04 апреля 1994 г. N 628 уже действовала часть вторая Гражданского кодекса РФ, нормы которой (ст. 621 ГК РФ) предусматривали возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Поскольку материалами дела подтверждается пользование Обществом земельным участком, занятым автомобильной стоянкой, о чем свидетельствует перечисление за этот участок арендной платы, которая не была возвращена заявителю арендодателем, и отсутствие возражений арендодателя в пользовании Обществом земельным участком, о чем свидетельствуют действия сторон по оформлению арендных отношений, а также отсутствие конкретных обращений арендодателя к Обществу о прекращении арендных отношений, на момент вынесения Главой города Самары постановления от 31 марта 2005 г. N 414 земельный участок, занимаемый автостоянкой, расположенный по адресу: улица Солнечная / улица Георгия Димитрова в Промышленном районе города Самары, принадлежал ООО "СТЭК" на основании договора аренды от 04 апреля 1994 г. N 628, возобновленного на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.
Доказательств обратного ответчиком, на которого возложена согласно ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого ненормативного акта, суду не представлено.
Ссылка суда первой инстанции на пункты 31, 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 в данном случае является неправильной, так как новый договор аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з не был заключен, что установлено вступившим в законную силу постановлением арбитражного суда.
Предоставление земельного участка под строительство третьему лицу с нарушением преимущественного права арендатора до разрешения вопроса о прекращении арендных отношений с заявителем по договору аренды N 628 и с нарушением преимущественного права арендатора на заключение нового договора является нарушением закона и законных прав и интересов заявителя.
Кроме того, земельный участок, занимаемый открытой автостоянкой ООО "СТЭК" на момент вынесения оспариваемого постановления был сформирован и стоял на кадастровом учете (кадастровый номер 63:01:07 06 001:0520).
В соответствии с п. 6 ст. 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ, т.е. путем проведения торгов.
Кроме того, ООО "СТЭК" не было информировано в соответствии с п. п. 2, 3 ст. 31 ЗК РФ о предоставлении земельного участка под строительство.
С учетом изложенного, в соответствии со ст. 201 АПК РФ заявление Общества о признании недействительным оспариваемого ненормативного правового акта следует удовлетворить, решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права согласно п. 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ следует отменить.
Уплаченная заявителем госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит возврату ему из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2007 года по делу N А55-32551/2005 отменить.
Признать недействительным постановление Главы города Самары от 31 марта 2005 г. N 414 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с гаражами и кладовыми помещениями, станцией технического обслуживания автомобилей, автомобильной мойкой замкнутого цикла, административно-бытовыми помещениями, магазином, кафе обществу с ограниченной ответственностью "Самарские Строительные Технологии" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улица Солнечная / улица Георгия Димитрова в Промышленном районе города Самары".
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "СТЭК", г. Самара, из федерального бюджета госпошлину в сумме 5000 руб.
Справку на возврат госпошлины выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2007 ПО ДЕЛУ N А55-32551/2005
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2007 г. по делу N А55-32551/2005
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлютовой Р.И.,
с участием:
- от заявителя - Меняев А.В. доверенность от 31 августа 2007 г.;
- от Главы городского округа Самара - Букреев А.В. доверенность от 29 марта 2007 г. N 01/04-295;
- от третьих лиц:
- от ООО "Самарские строительные технологии" - не явился, извещен;
- от Департамента управления имуществом - Петряйкин С.А. доверенность от 19 декабря 2006 г. N 4548;
- от Министерства имущественных отношений - Кондраткова М.С. доверенность от 14 февраля 2007 г. N 31,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "СТЭК", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2007 г. по делу N А55-32551/20055 (судья Асадуллина С.П.),
по заявлению
ООО "СТЭК", г. Самара,
к Главе городского округа Самара, г. Самара,
третьи лица:
ООО "Самарские строительные технологии", г. Самара,
Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,
Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,
о признании недействительным постановления,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СТЭК" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы города Самары от 31 марта 2005 г. N 414.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 апреля 2006 г. в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2006 г. решение оставлено в силе.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 21 февраля 2007 г. отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 04 апреля 2006 г. и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2006 г., передав дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемым ненормативным актом права и законные интересы заявителя нарушены не были.
Не согласившись с выводами суда, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что вывод суда о прекращении договора аренды N 628 не основан на нормах действующего законодательства, а также на полной и всесторонней оценке судом имеющихся в деле доказательств, ссылка суда на то, что оспариваемым постановлением не были нарушены права и законные интересы заявителя, является неправомерной.
В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители Главы городского округа Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара и Министерства имущественных отношений Самарской области считают решение суда законным и обоснованным.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Самарские строительные технологии" в заседание суда не явился, считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве, Общество с ограниченной ответственностью "Самарские строительные технологии" заявило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с направлением представителя в командировку.
Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что интересы юридического лица в арбитражном суде согласно АПК РФ может представлять его руководитель или другое лицо на основании выданной руководителем доверенности, в связи с чем направление представителя в командировку не является достаточным основанием для отложения рассмотрения дела и нарушения предусмотренного законом месячного срока рассмотрения апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
31 марта 2005 г. Главой г. Самары вынесено постановление N 414 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с гаражами и кладовыми помещениями, станцией технического обслуживания автомобилей, автомобильной мойкой замкнутого цикла, административно-бытовыми помещениями, магазином, кафе обществу с ограниченной ответственностью "Самарские Строительные Технологии" и предоставления в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улица Солнечная / улица Георгия Димитрова в Промышленном районе города Самары", согласно которому был утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано ООО "Самарские строительные технологии" место размещения многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с гаражами и кладовыми помещениями, станцией технического обслуживания автомобилей, автомобильной мойкой замкнутого цикла, административно-бытовыми помещениями, магазином, кафе, и предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: ул. Солнечная / ул. Г. Димитрова в Промышленном районе г. Самары (т. 1 л.д. 24-26).
Отказывая в удовлетворении заявления о признании недействительным указанного ненормативного акта, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не является законным арендатором указанного земельного участка, в связи с чем его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не могут быть нарушены.
Данная позиция суда первой инстанции является необоснованной в связи со следующим.
04 апреля 1994 г. Главой администрации города Самары вынесено постановление N 677 "О предоставлении компании "СТЭК" земельного участка в аренду и разрешении строительства открытой автомобильной стоянки в 4-м микрорайоне по ул. Димитрова в Промышленном районе" (т. 1 л.д. 8).
На основании данного постановления между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и заявителем был заключен договор аренды земельного участка N 628 площадью 0,72 га. Срок действия договора с 04 мая 1994 г. до 04 мая 1997 г. (т. 1 л.д. 9).
25 декабря 1998 г. Главой г. Самары вынесено постановление N 572 "О продлении товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Экономическая Компания "СТЭК" срока аренды на 3 (три) года занимаемого земельного участка открытой автомобильной стоянкой в 4-ом микрорайоне "Солнечный" по улице Георгия Димитрова Промышленного района", которое послужило основанием для подписания между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и заявителем договора аренды земельного участка площадью 0,75 га под открытую автостоянку до 24 декабря 2001 г. (т. 1 л.д. 10-14).
Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "ТЭК "СТЭК" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з. Согласно данному акту срок действия договора аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з продлен до 30 ноября 2005 г.
В соответствии с постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 07 ноября 2005 г. по делу N А55-4426/05-14, оставленным в силе судом кассационной инстанции, договор аренды спорного участка от 20 октября 1999 г. N 001790з признан незаключенным в связи с отсутствием его регистрации в Федеральной регистрационной службе по Самарской области.
В постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу, которым отменено решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований, указано следующее.
Поскольку договор аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з признан вступившими в законную силу судебными актами незаключенным, судам следовало дать правовую оценку доводам заявителя о наличии договора аренды земельного участка N 628. В соответствии с доводами заявителя, по истечения срока действия договора N 628, он продолжал пользоваться спорным земельным участком, уплачивая арендную плату. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не предусматривает государственной регистрации ранее заключенного договора.
На момент заключения договора аренды N 628, действовавшим на тот период законодательством, обязанность по его государственной регистрации не предусматривалась, а в момент истечения срока его действия уже действовала часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Как следует из материалов дела, на акте о выборе земельного участка для строительства (Приложение к постановлению Главы города Самары от 31 марта 2005 г. N 414) имеется согласование Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Самаре с отметкой о наличии в отношении испрашиваемого земельного участка договора аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з, на проекте границ земельного участка, прилагаемого к оспариваемому постановлению, имеется указание на то, что испрашиваемый земельный участок занят открытой автостоянкой "СТЭК".
В материалах дела имеются акты сверки (т. 2 л.д. 76), платежные поручения (т. 2 л.д. 118-129), которые свидетельствуют о продолжении пользования Обществом арендованным имуществом. При этом то обстоятельство, что в платежных поручениях имеется указание на оплату по договору от 20 октября 1999 г. N 001790з, не может иметь правового значения, поскольку перечисление ООО "СТЭК" арендных платежей производилось за земельный участок, используемый заявителем с 1994 года, кроме того, в связи с отсутствием государственной регистрации договора от 20 октября 1999 г. N 001790з он являлся незаключенным и не повлек возникновения по нему у сторон каких-либо взаимных прав и обязанностей.
Вывод суда о том, что подписанием договора от 20 октября 1999 г. N 001790з сторонами было выражено согласие на прекращение договора от 04 апреля 1994 г. N 628, не соответствует обстоятельствам дела.
В пункте 9 договора аренды земельного участка N 628 указано, что договор аренды может быть продлен при взаимном согласии сторон, заключивших договор с выпуском специального постановления администрации города.
На продление товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Экономическая компания "СТЭК" срока аренды указывается в пункте 1 постановления главы города Самары от 25 декабря 1998 г. N 572 "О продлении товариществу с ограниченной ответственностью "Торгово-Экономическая Компания "СТЭК" срока аренды на 3 (три) года занимаемого земельного участка открытой автомобильной стоянкой в 4-ом микрорайоне "Солнечный" по улице Георгия Димитрова Промышленного района".
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В договоре от 20 октября 1999 г. N 001790з не было согласовано условий относительно прекращения договора аренды от 04 апреля 1994 г. N 628.
Также отсутствовали предусмотренные статьями 407 - 419 ГК РФ основания прекращения обязательства.
На момент заключения договора аренды земельного участка от 04 апреля 1994 г. N 628 законодательство не предусматривало обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
По истечении срока аренды согласно договору от 04 апреля 1994 г. N 628 уже действовала часть вторая Гражданского кодекса РФ, нормы которой (ст. 621 ГК РФ) предусматривали возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Поскольку материалами дела подтверждается пользование Обществом земельным участком, занятым автомобильной стоянкой, о чем свидетельствует перечисление за этот участок арендной платы, которая не была возвращена заявителю арендодателем, и отсутствие возражений арендодателя в пользовании Обществом земельным участком, о чем свидетельствуют действия сторон по оформлению арендных отношений, а также отсутствие конкретных обращений арендодателя к Обществу о прекращении арендных отношений, на момент вынесения Главой города Самары постановления от 31 марта 2005 г. N 414 земельный участок, занимаемый автостоянкой, расположенный по адресу: улица Солнечная / улица Георгия Димитрова в Промышленном районе города Самары, принадлежал ООО "СТЭК" на основании договора аренды от 04 апреля 1994 г. N 628, возобновленного на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.
Доказательств обратного ответчиком, на которого возложена согласно ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого ненормативного акта, суду не представлено.
Ссылка суда первой инстанции на пункты 31, 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 в данном случае является неправильной, так как новый договор аренды от 20 октября 1999 г. N 001790з не был заключен, что установлено вступившим в законную силу постановлением арбитражного суда.
Предоставление земельного участка под строительство третьему лицу с нарушением преимущественного права арендатора до разрешения вопроса о прекращении арендных отношений с заявителем по договору аренды N 628 и с нарушением преимущественного права арендатора на заключение нового договора является нарушением закона и законных прав и интересов заявителя.
Кроме того, земельный участок, занимаемый открытой автостоянкой ООО "СТЭК" на момент вынесения оспариваемого постановления был сформирован и стоял на кадастровом учете (кадастровый номер 63:01:07 06 001:0520).
В соответствии с п. 6 ст. 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ, т.е. путем проведения торгов.
Кроме того, ООО "СТЭК" не было информировано в соответствии с п. п. 2, 3 ст. 31 ЗК РФ о предоставлении земельного участка под строительство.
С учетом изложенного, в соответствии со ст. 201 АПК РФ заявление Общества о признании недействительным оспариваемого ненормативного правового акта следует удовлетворить, решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права согласно п. 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ следует отменить.
Уплаченная заявителем госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит возврату ему из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2007 года по делу N А55-32551/2005 отменить.
Признать недействительным постановление Главы города Самары от 31 марта 2005 г. N 414 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа с гаражами и кладовыми помещениями, станцией технического обслуживания автомобилей, автомобильной мойкой замкнутого цикла, административно-бытовыми помещениями, магазином, кафе обществу с ограниченной ответственностью "Самарские Строительные Технологии" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улица Солнечная / улица Георгия Димитрова в Промышленном районе города Самары".
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "СТЭК", г. Самара, из федерального бюджета госпошлину в сумме 5000 руб.
Справку на возврат госпошлины выдать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)