Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Казаковцевой Т.В., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хардиной Т.А.,
при участии:
от третьего лица, ЗАО "УК "Европейское": Коршунова Е.С., паспорт, доверенность от 20.05.2014,
от иных лиц, участвующих в деле - не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершены оспариваемые сделки, Администрация муниципального образования "город Екатеринбург",
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 марта 2014 года о признании договоров аренды земельного участка недействительными сделками и отказе во включении требования Администрации муниципального образования "город Екатеринбург" в реестр требований кредиторов должника,
вынесенное судьей О.Н.Новиковой в рамках дела N А60-21035/2011 о признании ЗАО "Управляющая компания "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) несостоятельным (банкротом),
третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ЗАО "КК "Европейское" (1106658021470, ИНН 6658374006),
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2011 закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Европейское" (далее - ЗАО "УК "Европейское", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Конкурсным управляющим ЗАО "УК "Европейское" утвержден Сивков Сергей Юрьевич.
Конкурсный управляющий должника Сивков С.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд, в рамках настоящего дела с требованием о включении в реестр требований кредиторов задолженности по арендным платежам по договорам аренды земельных участков.
Суд первой инстанции в порядке статьи 130 АПК РФ объединил для совместного рассмотрения требование Администрации о включении в реестр и заявление об оспаривании сделок должника; к участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ЗАО "УК "Европейское" (ИНН 6658374006).
В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий Сивков С.Ю. уточнил заявленные требования, просил:
1) признать недействительными договоры аренды земельного участка N 4-1349 от 29.04.2011, N 4-1345 от 29.04.2011, N 4-1363 от 17.06.2011, N 4-1339 от 29.04.2011, N 4-1346 от 29.04.2011, N 4-1355 от 16.05.2011, N 4-1342 от 29.04.2011, N 4-1348 от 29.04.2011, N 4-1340 от 29.04.2011, N 4-1344 от 29.04.2011, N 4-1338 от 29.04.2011, N 4-1347 от 29.04.2011, N 4-1341 от 29.04.2011;
2) взыскать с Администрации г. Екатеринбурга перечисленные в счет оплаты договоров денежные средства в сумме 116 482,06 руб.,
3) взыскать с Администрации г. Екатеринбурга проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 12.03.2014 в сумме 18 401,30 руб., продолжать их начисление по день фактической оплаты суммы долга.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2014 (резолютивная часть от 12.03.2014) заявление конкурсного управляющего ЗАО "УК "Европейское" С.Ю. Сивкова об оспаривании сделок должника удовлетворено частично. Судом признаны недействительными:
- - договор аренды земельного участка N 4-1338 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1339 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1340 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1341 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1342 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1344 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1345 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1346 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1347 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1348 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1349 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1355 от 16.05.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1363 от 17.06.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург".
В остальной части в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.
С Администрации города Екатеринбурга в пользу ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) взыскано 52 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении требования Администрации города Екатеринбурга о включении в реестр требований кредиторов должника ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) отказано.
Администрация города Екатеринбурга, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказать, требование Администрации включить в реестр требований кредиторов должника.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что подписание договоров аренды, дополнительных соглашений, актов приема-передачи между Администрацией и третьим лицом, подача заявлений о регистрации договоров третьим лицом, оплата госпошлины третьим лицом, могут свидетельствовать лишь о незаключенности договоров аренды, а не об их ничтожности; при этом требования о признании договоров незаключенными конкурсным управляющим не заявлялось. Суд первой инстанции, по мнению апеллянта, не принял во внимание, что все спорные договоры были заключены на неопределенный срок, соответственно и не подлежали государственной регистрации, а также то обстоятельство, что на момент заключения спорных договоров строительство объектов недвижимости не было завершено. Считает, что при заключении договоров была допущена ошибка в реквизитах, которая впоследствии была исправлена путем внесения рукописных исправлений с приложением печати ЗАО "УК "Европейское".
Конкурсный управляющий и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ЗАО "УК "Европейское" (ИНН 6658374006) направили в материалы дела отзывы, в котором возражают в отношении доводов апелляционной жалобы, считают вынесенный судебный акт законным и обоснованным.
Иными лицами, участвующими в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ЗАО "УК "Европейское" (ИНН 6658374006), на доводах отзыва на апелляционную жалобу настаивал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта.
Фактические обстоятельства дела судом первой инстанции установлены правильно.
Из материалов дела следует, что по договорам аренды земельных участков N 4-1338 от 29.04.2011; N 4-1340 от 29.04.2011; N 4-1344 от 29.04.2011; N 4-1345 от 29.04.2011; N 4-1346 от 29.04.2011, N 4-1347 от 29.04.2011; N 4-1348 от 29.04.2011; N 4-1349 от 29.04.2011 земельные участки предоставлялись для завершения строительства жилых домов. В соответствии с постановлениями Администрации г. Екатеринбурга от 12.04.2011 N 1496, 1499, 1503, 1504, 1505, 1506, 1507, 1508 земельные участки подлежали предоставлению должнику.
Вместе с тем, согласно материалам регистрационных дел договоры аренды подписаны Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом, заявление о регистрации договоров подано третьим лицом, госпошлина за регистрацию в ФРС оплачена третьим лицом; акты приема-передачи земельного участка и дополнительные соглашения подписаны третьими лицами.
Кроме того, в отношении части указанных договоров аренды и заявления об оформлении договоров аренды земельного участка поданы в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга от имени третьего лица (указаны ИНН, ОГРН третьего лица); печати на проектных декларациях проставлены третьим лицом.
Суду представлены тексты договоров аренды, отличающиеся от копий договоров аренды, находящихся в материалах регистрационных дел, - с незаверенными исправлениями ИНН и ОГРН арендатора (перечеркивание регистрационных данных третьего лица и указание регистрационных данных должника).
Суд первой инстанции верно отметил, что какого-либо документального подтверждения факта передачи указанных земельных участков должнику во владение или пользование не представлено. Помимо указанного, не представлено и какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства жилых домов на спорных земельных участках.
Суд первой инстанции правильно оценил, что представленные в материалы дела разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию не могут быть признаны судом надлежащими доказательствами факта строительства объектов должником, поскольку, как следует из материалов регистрационных дел, договоры участия в долевом строительстве подписаны от имени третьего лица.
При этом, суд обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что в настоящее время зарегистрированы права собственности физических лиц на квартиры в спорных объектах.
Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства заключения договора аренды N 4-1339 от 29.04.2011. Как следует из материалов дела, данный договор заключен в отношении земельного участка N 66:41:0313007:118 - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания кафе.
На спорном земельном участке возведен следующий объект недвижимости: Кафе (литер А, А1), нежилое здание г. Екатеринбург, ул. Колокольная, 22 N 66-66-01/020/2012-437.
06 марта 2012 года на данный объект недвижимости произведена государственная регистрация права собственности.
Заявление об оформлении договора аренды земельного участка от 25.04.2011 подано в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга от имени третьего лица (указаны ИНН, ОГРН третьего лица).
Согласно материалам регистрационного дела договор аренды подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра от 15.01.2014 в дело правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали; 18.02.2014 в материалы дела представлено регистрационное дело на здание кафе.
Согласно данным регистрационного дела и документам Департамента архитектуры, Разрешение на ввод в экспл. N RU 66302000-1311 от 30.01.2012 здания по адресу г. Екатеринбург, ул. Колокольная, д. 22 выдано ЗАО "УК Европейское" без указания ИНН, ОГРН с адресом г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 6, офис 53 (не является юридическим адресом должника).
- Суду представлены инвестиционный договор N 96/1 от 25.02.2007 с Калиман Оксаной Валерьевной и ЗАО "Европейское", акт передачи объекта Калиман Оксане Валерьевне 02.03.2008 от ЗАО "Европейское";
- Соглашение о замене стороны по инвестиционному договору (трехстороннее) - от 20.09.2010: ЗАО "Европейское" передает права и обязанности должнику с согласия Калиман Оксаны Валерьевны
Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 24.09.2010 м/у ЗАО "УК Европейское" (печать нечитаема) и Калиман Оксаной Валерьевной: застройщик обязуется организовать получение разрешения и договора аренды для регистрации прав инвестора, а инвестор несет обязательства по оплате всех мероприятий, в том числе арендной платы.
Исходя из изложенного, как правильно отметил суд первой инстанции, какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию правильно не признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами факта строительства должником этого объекта в 2011-2012 году.
Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства заключения договора аренды N 4-1341 от 29.04.2011. Как следует из материалов дела данный договор заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:115 - для завершения строительства Храма во имя Св. Владимира; г. Екатеринбург, ул. Чкалова, 244.
На спорном земельном участке возведен следующий объект недвижимости: Храм во имя Святого Владимира, нежилое здание площадь 225, кв. м, ул. Чкалова, 244, кадастровый номер 66:41:0000000:27331.
29 мая 2012 года на данный объект недвижимости произведена государственная регистрация права собственности.
Согласно материалам дела договор аренды подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра от 15.01.2014 дело правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали; 18.02.2014 в материалы дела представлено регистрационное дело на здание храма.
Согласно данным регистрационного дела разрешение на строительство NRU 66302000-1792 от 18 июля 2011 года - здание Храма во имя Св. Владимира - ул. Чкалова, 244; Разрешение на ввод в экспл. N RU 66302000-1261 от 29.12.2011 - выдано ЗАО "УК Европейское" без указания ИНН, ОГРН с адресом г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 6 офис 53 (не является юридическим адресом должника).
Суду представлены инвестиционный договор N 27/3 от 01.06.2006 м/у ЗАО "Европейское" (ИНН 6661041293) и Калиманом Валерием Григорьевичем; Акт передачи от ЗАО "Европейское" (застройщик) Калиману Валерию Григорьевичу от 22.09.2010 (строительный номер 27, 3 квартал; ул. Чкалова, 244); соглашение о замене стороны по инвестиционному договору N 27/3 от 01.06.2006 от 29.09.2010 - ЗАО "Европейское" на должника. Акт передачи от должника к инвестору от 15.06.2011.
Материалы регистрационного дела на объект недвижимости содержат следующие документы:
- - договор на строительство Храма от 30.04.2011 подписан ООО "Алмаз", третьим лицом, Калиманом Валерием Григорьевичем, Централизованной религиозно организацией Екатеринбургская Епархия Русской православной церкви;
- - Акт передачи нежилого здания от 08.02.2012 ООО "Алмаз", третье лицо, Калиман Валерий Григорьевич - передают религиозной организации.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование суду не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию обосновано не признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами факта строительства этого объекта должником в 2011 году.
В отношении договора аренды N 4-1342 от 29.04.2011, из материалов дела следует, что данный договор заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:125 - для завершения строительства многоуровневого гаражного комплекса с автомойкой и встроенными помещениями теннисного клуба и газовой котельной.
Согласно материалам дела договор аренды, акт передачи земельного участка подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра дело правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали.
Суду представлены инвестиционный договор N 97/1 от 10.01.2007 между ЗАО "Европейское" и Калиманом Валерием Григорьевичем (на основании договора аренды N Т-73-0412 от 18.05.2002, строительный номер объекта 97, квартал 1); Акт приема-передачи от ЗАО "Европейское" к Калиману Валерию Григорьевичу от 14.09.2010 - 80% от готовности, свидетельство о государственной регистрации права 22.11.2013 (объект незавер. строительства, степень готовности 80%, адрес ул. Колокольная, 22а кадастровый номер 66:41:0000000:27331).
Какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование суду не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах, разрешение на строительство NRU66302000-2494 от июня 2012 года - строительный номер N 97 по ГП; г. Екатеринбург, ул. Колокольная, обоснованно не признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами факта строительства должником в 2012 году.
Договор аренды N 4-1355 от 16.05.2011 заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:123 для завершения строительства здания детского досугово-развлекательного центра.
Заявление на оформление договора аренды земельного участка от 12.05.2011 подано в Земельный комитет от имени третьего лица; договор аренды, акт передачи земельного участка подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали.
В соответствии с ответом Администрации исходная разрешительная документация на данный объект в Департаменте архитектуры отсутствует.
Как верно отметил суд первой инстанции, какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование суду не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
Договор аренды N 4-1363 от 17.06.2011 заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:129 для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации 1-2-этажное здания коммунальной службы с газовой котельной ул. Барвинка, д. 12 (строительный номер 95, квартал 1).
Согласно материалам дела договор аренды, акт передачи земельного участка подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали.
Суду представлены инвестиционный договор N 95/1 от 13.06.2006 между ЗАО "Европейское" и Калиманом Валерием Григорьевичем - предметом которого является здание коммунальной службы (строительный номер 95, квартал 1), ул. Барвинка, д. 12; акт приема-передачи по инвестиционному договору от 14.09.2010 от ЗАО "Европейское" Калиману Валерию Григорьевичу, Соглашение о замене стороны от 15.09.2010 по инвестиционному договору N 95/1 от 13.06.2006 - ЗАО "Европейское" на должника; Акт передачи объекта незавершенного строительства к инвестиционному договору N 95/1 от 20.06.2011 - передает должник, степень готовности 99%; свидетельство о государственной регистрации права 25.07.2013 (нежилое здание общ. площадью 1 155,9 кв. м, 2 этажа), 66:41:0313007:292).
В материалы дела также представлен акт передачи здания к инвестиционному договору N 95/1 - от 04.07.2013 (в период конкурсного производства в отношении должника), согласно которому данный объект передает должник, на акте проставлена печать должника.
Как пояснил конкурсный управляющий, он не подписывал данный документ и не уполномочивал каких-либо иных лиц на подписание данного документа, печать не проставлял.
Какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование, а также осуществления должником, а не иным лицом, строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно указал, что разрешение на строительство N RU 66302000-3004 от 26.11.2012 - г. Екатеринбург, ул. Барвинка, д. 12; Разрешение на ввод в экспл. NRU 66302000-1716 от 23.04.2013 - г. Екатеринбург, ул. Барвинка, д. 12 - не могут быть признаны надлежащими доказательствами факта строительства должником в 2012, 2013 году.
В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимые сделки относятся к категории ничтожных, поэтому такие сделки недействительны согласно положению пункта 1 статьи 166 ГК РФ независимо от признания их судом.
Из смысла названных норм следует, что мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка не порождает для них каких-либо обязательств, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать исполнения. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки и целью сторон не является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.
Учитывая изложенное, а также вступившие в законную силу судебные акты по делам N А60-18654/2005, N А60-4666/2006, N А60-29087/2006, N А60-657/2007, N А60-389/2008, N А60-3629/2008, N А60-26612/2008 суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что должник ни в период с 2006 по 2011 год, ни в период после 29.04.2011 не осуществлял и не имел намерения осуществлять фактическое пользование спорными земельными участками, так как начиная с 1993-1996 года фактическое использование данных земельных участков для строительства комплекса жилых домов и объектов социального назначения микрорайона "Европейский" осуществлялось иными юридическими лицами.
Учитывая многочисленные судебные споры, в которых принимали участие и участники данного обособленного спора, принимая во внимание представленные суду протоколы совещаний по проблемам узаконения построенных жилых домов (на спорных земельных участках), как общество должника в лице директора Калимана О.В., так и Администрация г. Екатеринбурга при заключении оспариваемых договоров осознавали, что действия по заключению спорных договоров при наличии уже фактически построенных объектов на спорных земельных участках, совершаются без намерения создать обязательства, вытекающие из договоров аренды (передача земельного участка во владение и пользование и одной стороны и получение арендной платы за пользование земельным участком с другой стороны), а исключительно с целью создания формальных условий для легализации прав на жилые и нежилые помещения/здания участников строительства и инвесторов, уже осуществляющих фактическое пользование возведенными домами и зданиями на данных земельных участках.
Довод апеллянта о том, что конкурсный управляющий не заявлял о мнимости оспариваемых сделок отклоняются апелляционным судом, поскольку исходя из доводов оспаривающего сделку лица и имеющихся в деле доказательств суд на основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ вправе самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и признать сделку недействительной в соответствии с надлежащей нормой права.
Довод жалобы о том, что подписание договоров аренды, дополнительных соглашений, актов приема-передачи между Администрацией и третьим лицом, подача заявлений о регистрации договоров третьим лицом, оплата госпошлины третьим лицом, могут свидетельствовать лишь о незаключенности договоров аренды, а не об их ничтожности, при этом требования о признании договоров незаключенными конкурсным управляющим не заявлялось, отклоняется, поскольку судом первой инстанции установлено, что заключение спорных договоров было направлено на создание формальных условий для легализации прав на жилые и нежилые помещения/здания участников строительства и инвесторов, уже осуществляющих фактическое пользование возведенными домами и зданиями на данных земельных участках, поэтому выводы именно о мнимости оспариваемых договоров являются правильными, а соответствующий довод апелляционной жалобы опровергается материалами дела.
Довод о том, что суд не учел то обстоятельство, что на момент заключения спорных договоров строительство объектов недвижимости не было завершено, является несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела, само по себе заключение спорных договоров аренды было направлено на ввод объектов в эксплуатацию.
Утверждение апеллянта о том, что при заключении договоров была допущена ошибка в реквизитах, которая впоследствии была исправлена путем внесения рукописных исправлений с приложением печати ЗАО "УК "Европейское", опровергается материалами дела, которые свидетельствуют, что спорные земельные участки не предоставлялись должнику в аренду, а оформление спорных договоров имело иные цели.
При таких обстоятельствах, довод жалобы о том, что все спорные договоры были заключены на неопределенный срок, соответственно и не подлежали государственной регистрации, правового значения для разрешения спора не имеет.
Согласно части 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что факт перечисления должником либо от имени должника денежных средств в счет исполнения спорных договоров аренды истцом не доказан, суд первой инстанции правильно установил отсутствие оснований для применения последствий недействительности сделок. В данной части определение лицами, участвующими в деле, не обжалуется.
Поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности оспариваемых договоров аренды, правовые основания для удовлетворения требования Администрации г. Екатеринбурга о включении в реестр требований кредиторов задолженности по арендным платежам, отсутствуют.
Принимая во внимание, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для отмены принятого определения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, по сути, выражают несогласие с выводами суда, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При указанных обстоятельствах, обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 марта 2014 года по делу N А60-21035/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
Т.В.КАЗАКОВЦЕВА
Т.С.НИЛОГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2014 N 17АП-12561/2011-ГК ПО ДЕЛУ N А60-21035/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. N 17АП-12561/2011-ГК
Дело N А60-21035/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Казаковцевой Т.В., Нилоговой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хардиной Т.А.,
при участии:
от третьего лица, ЗАО "УК "Европейское": Коршунова Е.С., паспорт, доверенность от 20.05.2014,
от иных лиц, участвующих в деле - не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершены оспариваемые сделки, Администрация муниципального образования "город Екатеринбург",
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 марта 2014 года о признании договоров аренды земельного участка недействительными сделками и отказе во включении требования Администрации муниципального образования "город Екатеринбург" в реестр требований кредиторов должника,
вынесенное судьей О.Н.Новиковой в рамках дела N А60-21035/2011 о признании ЗАО "Управляющая компания "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) несостоятельным (банкротом),
третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ЗАО "КК "Европейское" (1106658021470, ИНН 6658374006),
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2011 закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Европейское" (далее - ЗАО "УК "Европейское", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Конкурсным управляющим ЗАО "УК "Европейское" утвержден Сивков Сергей Юрьевич.
Конкурсный управляющий должника Сивков С.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд, в рамках настоящего дела с требованием о включении в реестр требований кредиторов задолженности по арендным платежам по договорам аренды земельных участков.
Суд первой инстанции в порядке статьи 130 АПК РФ объединил для совместного рассмотрения требование Администрации о включении в реестр и заявление об оспаривании сделок должника; к участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ЗАО "УК "Европейское" (ИНН 6658374006).
В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий Сивков С.Ю. уточнил заявленные требования, просил:
1) признать недействительными договоры аренды земельного участка N 4-1349 от 29.04.2011, N 4-1345 от 29.04.2011, N 4-1363 от 17.06.2011, N 4-1339 от 29.04.2011, N 4-1346 от 29.04.2011, N 4-1355 от 16.05.2011, N 4-1342 от 29.04.2011, N 4-1348 от 29.04.2011, N 4-1340 от 29.04.2011, N 4-1344 от 29.04.2011, N 4-1338 от 29.04.2011, N 4-1347 от 29.04.2011, N 4-1341 от 29.04.2011;
2) взыскать с Администрации г. Екатеринбурга перечисленные в счет оплаты договоров денежные средства в сумме 116 482,06 руб.,
3) взыскать с Администрации г. Екатеринбурга проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 12.03.2014 в сумме 18 401,30 руб., продолжать их начисление по день фактической оплаты суммы долга.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2014 (резолютивная часть от 12.03.2014) заявление конкурсного управляющего ЗАО "УК "Европейское" С.Ю. Сивкова об оспаривании сделок должника удовлетворено частично. Судом признаны недействительными:
- - договор аренды земельного участка N 4-1338 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1339 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1340 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1341 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1342 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1344 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1345 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1346 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1347 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1348 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1349 от 29.04.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1355 от 16.05.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург";
- - договор аренды земельного участка N 4-1363 от 17.06.2011, заключенный между ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) и Администрацией МО "город Екатеринбург".
В остальной части в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.
С Администрации города Екатеринбурга в пользу ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) взыскано 52 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении требования Администрации города Екатеринбурга о включении в реестр требований кредиторов должника ЗАО "УК "Европейское" (ОГРН 1069671063330, ИНН 6671205617) отказано.
Администрация города Екатеринбурга, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказать, требование Администрации включить в реестр требований кредиторов должника.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что подписание договоров аренды, дополнительных соглашений, актов приема-передачи между Администрацией и третьим лицом, подача заявлений о регистрации договоров третьим лицом, оплата госпошлины третьим лицом, могут свидетельствовать лишь о незаключенности договоров аренды, а не об их ничтожности; при этом требования о признании договоров незаключенными конкурсным управляющим не заявлялось. Суд первой инстанции, по мнению апеллянта, не принял во внимание, что все спорные договоры были заключены на неопределенный срок, соответственно и не подлежали государственной регистрации, а также то обстоятельство, что на момент заключения спорных договоров строительство объектов недвижимости не было завершено. Считает, что при заключении договоров была допущена ошибка в реквизитах, которая впоследствии была исправлена путем внесения рукописных исправлений с приложением печати ЗАО "УК "Европейское".
Конкурсный управляющий и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ЗАО "УК "Европейское" (ИНН 6658374006) направили в материалы дела отзывы, в котором возражают в отношении доводов апелляционной жалобы, считают вынесенный судебный акт законным и обоснованным.
Иными лицами, участвующими в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ЗАО "УК "Европейское" (ИНН 6658374006), на доводах отзыва на апелляционную жалобу настаивал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта.
Фактические обстоятельства дела судом первой инстанции установлены правильно.
Из материалов дела следует, что по договорам аренды земельных участков N 4-1338 от 29.04.2011; N 4-1340 от 29.04.2011; N 4-1344 от 29.04.2011; N 4-1345 от 29.04.2011; N 4-1346 от 29.04.2011, N 4-1347 от 29.04.2011; N 4-1348 от 29.04.2011; N 4-1349 от 29.04.2011 земельные участки предоставлялись для завершения строительства жилых домов. В соответствии с постановлениями Администрации г. Екатеринбурга от 12.04.2011 N 1496, 1499, 1503, 1504, 1505, 1506, 1507, 1508 земельные участки подлежали предоставлению должнику.
Вместе с тем, согласно материалам регистрационных дел договоры аренды подписаны Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом, заявление о регистрации договоров подано третьим лицом, госпошлина за регистрацию в ФРС оплачена третьим лицом; акты приема-передачи земельного участка и дополнительные соглашения подписаны третьими лицами.
Кроме того, в отношении части указанных договоров аренды и заявления об оформлении договоров аренды земельного участка поданы в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга от имени третьего лица (указаны ИНН, ОГРН третьего лица); печати на проектных декларациях проставлены третьим лицом.
Суду представлены тексты договоров аренды, отличающиеся от копий договоров аренды, находящихся в материалах регистрационных дел, - с незаверенными исправлениями ИНН и ОГРН арендатора (перечеркивание регистрационных данных третьего лица и указание регистрационных данных должника).
Суд первой инстанции верно отметил, что какого-либо документального подтверждения факта передачи указанных земельных участков должнику во владение или пользование не представлено. Помимо указанного, не представлено и какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства жилых домов на спорных земельных участках.
Суд первой инстанции правильно оценил, что представленные в материалы дела разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию не могут быть признаны судом надлежащими доказательствами факта строительства объектов должником, поскольку, как следует из материалов регистрационных дел, договоры участия в долевом строительстве подписаны от имени третьего лица.
При этом, суд обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что в настоящее время зарегистрированы права собственности физических лиц на квартиры в спорных объектах.
Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства заключения договора аренды N 4-1339 от 29.04.2011. Как следует из материалов дела, данный договор заключен в отношении земельного участка N 66:41:0313007:118 - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания кафе.
На спорном земельном участке возведен следующий объект недвижимости: Кафе (литер А, А1), нежилое здание г. Екатеринбург, ул. Колокольная, 22 N 66-66-01/020/2012-437.
06 марта 2012 года на данный объект недвижимости произведена государственная регистрация права собственности.
Заявление об оформлении договора аренды земельного участка от 25.04.2011 подано в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга от имени третьего лица (указаны ИНН, ОГРН третьего лица).
Согласно материалам регистрационного дела договор аренды подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра от 15.01.2014 в дело правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали; 18.02.2014 в материалы дела представлено регистрационное дело на здание кафе.
Согласно данным регистрационного дела и документам Департамента архитектуры, Разрешение на ввод в экспл. N RU 66302000-1311 от 30.01.2012 здания по адресу г. Екатеринбург, ул. Колокольная, д. 22 выдано ЗАО "УК Европейское" без указания ИНН, ОГРН с адресом г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 6, офис 53 (не является юридическим адресом должника).
- Суду представлены инвестиционный договор N 96/1 от 25.02.2007 с Калиман Оксаной Валерьевной и ЗАО "Европейское", акт передачи объекта Калиман Оксане Валерьевне 02.03.2008 от ЗАО "Европейское";
- Соглашение о замене стороны по инвестиционному договору (трехстороннее) - от 20.09.2010: ЗАО "Европейское" передает права и обязанности должнику с согласия Калиман Оксаны Валерьевны
Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 24.09.2010 м/у ЗАО "УК Европейское" (печать нечитаема) и Калиман Оксаной Валерьевной: застройщик обязуется организовать получение разрешения и договора аренды для регистрации прав инвестора, а инвестор несет обязательства по оплате всех мероприятий, в том числе арендной платы.
Исходя из изложенного, как правильно отметил суд первой инстанции, какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию правильно не признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами факта строительства должником этого объекта в 2011-2012 году.
Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства заключения договора аренды N 4-1341 от 29.04.2011. Как следует из материалов дела данный договор заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:115 - для завершения строительства Храма во имя Св. Владимира; г. Екатеринбург, ул. Чкалова, 244.
На спорном земельном участке возведен следующий объект недвижимости: Храм во имя Святого Владимира, нежилое здание площадь 225, кв. м, ул. Чкалова, 244, кадастровый номер 66:41:0000000:27331.
29 мая 2012 года на данный объект недвижимости произведена государственная регистрация права собственности.
Согласно материалам дела договор аренды подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра от 15.01.2014 дело правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали; 18.02.2014 в материалы дела представлено регистрационное дело на здание храма.
Согласно данным регистрационного дела разрешение на строительство NRU 66302000-1792 от 18 июля 2011 года - здание Храма во имя Св. Владимира - ул. Чкалова, 244; Разрешение на ввод в экспл. N RU 66302000-1261 от 29.12.2011 - выдано ЗАО "УК Европейское" без указания ИНН, ОГРН с адресом г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 6 офис 53 (не является юридическим адресом должника).
Суду представлены инвестиционный договор N 27/3 от 01.06.2006 м/у ЗАО "Европейское" (ИНН 6661041293) и Калиманом Валерием Григорьевичем; Акт передачи от ЗАО "Европейское" (застройщик) Калиману Валерию Григорьевичу от 22.09.2010 (строительный номер 27, 3 квартал; ул. Чкалова, 244); соглашение о замене стороны по инвестиционному договору N 27/3 от 01.06.2006 от 29.09.2010 - ЗАО "Европейское" на должника. Акт передачи от должника к инвестору от 15.06.2011.
Материалы регистрационного дела на объект недвижимости содержат следующие документы:
- - договор на строительство Храма от 30.04.2011 подписан ООО "Алмаз", третьим лицом, Калиманом Валерием Григорьевичем, Централизованной религиозно организацией Екатеринбургская Епархия Русской православной церкви;
- - Акт передачи нежилого здания от 08.02.2012 ООО "Алмаз", третье лицо, Калиман Валерий Григорьевич - передают религиозной организации.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование суду не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию обосновано не признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами факта строительства этого объекта должником в 2011 году.
В отношении договора аренды N 4-1342 от 29.04.2011, из материалов дела следует, что данный договор заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:125 - для завершения строительства многоуровневого гаражного комплекса с автомойкой и встроенными помещениями теннисного клуба и газовой котельной.
Согласно материалам дела договор аренды, акт передачи земельного участка подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра дело правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали.
Суду представлены инвестиционный договор N 97/1 от 10.01.2007 между ЗАО "Европейское" и Калиманом Валерием Григорьевичем (на основании договора аренды N Т-73-0412 от 18.05.2002, строительный номер объекта 97, квартал 1); Акт приема-передачи от ЗАО "Европейское" к Калиману Валерию Григорьевичу от 14.09.2010 - 80% от готовности, свидетельство о государственной регистрации права 22.11.2013 (объект незавер. строительства, степень готовности 80%, адрес ул. Колокольная, 22а кадастровый номер 66:41:0000000:27331).
Какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование суду не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах, разрешение на строительство NRU66302000-2494 от июня 2012 года - строительный номер N 97 по ГП; г. Екатеринбург, ул. Колокольная, обоснованно не признаны судом первой инстанции надлежащими доказательствами факта строительства должником в 2012 году.
Договор аренды N 4-1355 от 16.05.2011 заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:123 для завершения строительства здания детского досугово-развлекательного центра.
Заявление на оформление договора аренды земельного участка от 12.05.2011 подано в Земельный комитет от имени третьего лица; договор аренды, акт передачи земельного участка подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали.
В соответствии с ответом Администрации исходная разрешительная документация на данный объект в Департаменте архитектуры отсутствует.
Как верно отметил суд первой инстанции, какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование суду не представлено, как и не представлено какого-либо документального подтверждения осуществления должником, а не иным лицом, какой-либо строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке.
Договор аренды N 4-1363 от 17.06.2011 заключен относительно земельного участка N 66:41:0313007:129 для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации 1-2-этажное здания коммунальной службы с газовой котельной ул. Барвинка, д. 12 (строительный номер 95, квартал 1).
Согласно материалам дела договор аренды, акт передачи земельного участка подписан Администрацией г. Екатеринбурга и третьим лицом.
05 декабря 2011 года должником и Администрацией подписано дополнительное соглашение N 1 об изменении реквизитов арендатора.
В соответствии с ответом Росреестра правоустанавливающих и иных документов на объект недвижимости (землю) в отдел ведения ЕГРП не поступали.
Суду представлены инвестиционный договор N 95/1 от 13.06.2006 между ЗАО "Европейское" и Калиманом Валерием Григорьевичем - предметом которого является здание коммунальной службы (строительный номер 95, квартал 1), ул. Барвинка, д. 12; акт приема-передачи по инвестиционному договору от 14.09.2010 от ЗАО "Европейское" Калиману Валерию Григорьевичу, Соглашение о замене стороны от 15.09.2010 по инвестиционному договору N 95/1 от 13.06.2006 - ЗАО "Европейское" на должника; Акт передачи объекта незавершенного строительства к инвестиционному договору N 95/1 от 20.06.2011 - передает должник, степень готовности 99%; свидетельство о государственной регистрации права 25.07.2013 (нежилое здание общ. площадью 1 155,9 кв. м, 2 этажа), 66:41:0313007:292).
В материалы дела также представлен акт передачи здания к инвестиционному договору N 95/1 - от 04.07.2013 (в период конкурсного производства в отношении должника), согласно которому данный объект передает должник, на акте проставлена печать должника.
Как пояснил конкурсный управляющий, он не подписывал данный документ и не уполномочивал каких-либо иных лиц на подписание данного документа, печать не проставлял.
Какого-либо документального подтверждения факта передачи земельного участка должнику во владение или пользование, а также осуществления должником, а не иным лицом, строительной деятельности по возведению либо завершению строительства на спорном земельном участке суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно указал, что разрешение на строительство N RU 66302000-3004 от 26.11.2012 - г. Екатеринбург, ул. Барвинка, д. 12; Разрешение на ввод в экспл. NRU 66302000-1716 от 23.04.2013 - г. Екатеринбург, ул. Барвинка, д. 12 - не могут быть признаны надлежащими доказательствами факта строительства должником в 2012, 2013 году.
В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Мнимые сделки относятся к категории ничтожных, поэтому такие сделки недействительны согласно положению пункта 1 статьи 166 ГК РФ независимо от признания их судом.
Из смысла названных норм следует, что мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка не порождает для них каких-либо обязательств, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать исполнения. В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки и целью сторон не является возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.
Учитывая изложенное, а также вступившие в законную силу судебные акты по делам N А60-18654/2005, N А60-4666/2006, N А60-29087/2006, N А60-657/2007, N А60-389/2008, N А60-3629/2008, N А60-26612/2008 суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что должник ни в период с 2006 по 2011 год, ни в период после 29.04.2011 не осуществлял и не имел намерения осуществлять фактическое пользование спорными земельными участками, так как начиная с 1993-1996 года фактическое использование данных земельных участков для строительства комплекса жилых домов и объектов социального назначения микрорайона "Европейский" осуществлялось иными юридическими лицами.
Учитывая многочисленные судебные споры, в которых принимали участие и участники данного обособленного спора, принимая во внимание представленные суду протоколы совещаний по проблемам узаконения построенных жилых домов (на спорных земельных участках), как общество должника в лице директора Калимана О.В., так и Администрация г. Екатеринбурга при заключении оспариваемых договоров осознавали, что действия по заключению спорных договоров при наличии уже фактически построенных объектов на спорных земельных участках, совершаются без намерения создать обязательства, вытекающие из договоров аренды (передача земельного участка во владение и пользование и одной стороны и получение арендной платы за пользование земельным участком с другой стороны), а исключительно с целью создания формальных условий для легализации прав на жилые и нежилые помещения/здания участников строительства и инвесторов, уже осуществляющих фактическое пользование возведенными домами и зданиями на данных земельных участках.
Довод апеллянта о том, что конкурсный управляющий не заявлял о мнимости оспариваемых сделок отклоняются апелляционным судом, поскольку исходя из доводов оспаривающего сделку лица и имеющихся в деле доказательств суд на основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ вправе самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и признать сделку недействительной в соответствии с надлежащей нормой права.
Довод жалобы о том, что подписание договоров аренды, дополнительных соглашений, актов приема-передачи между Администрацией и третьим лицом, подача заявлений о регистрации договоров третьим лицом, оплата госпошлины третьим лицом, могут свидетельствовать лишь о незаключенности договоров аренды, а не об их ничтожности, при этом требования о признании договоров незаключенными конкурсным управляющим не заявлялось, отклоняется, поскольку судом первой инстанции установлено, что заключение спорных договоров было направлено на создание формальных условий для легализации прав на жилые и нежилые помещения/здания участников строительства и инвесторов, уже осуществляющих фактическое пользование возведенными домами и зданиями на данных земельных участках, поэтому выводы именно о мнимости оспариваемых договоров являются правильными, а соответствующий довод апелляционной жалобы опровергается материалами дела.
Довод о том, что суд не учел то обстоятельство, что на момент заключения спорных договоров строительство объектов недвижимости не было завершено, является несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела, само по себе заключение спорных договоров аренды было направлено на ввод объектов в эксплуатацию.
Утверждение апеллянта о том, что при заключении договоров была допущена ошибка в реквизитах, которая впоследствии была исправлена путем внесения рукописных исправлений с приложением печати ЗАО "УК "Европейское", опровергается материалами дела, которые свидетельствуют, что спорные земельные участки не предоставлялись должнику в аренду, а оформление спорных договоров имело иные цели.
При таких обстоятельствах, довод жалобы о том, что все спорные договоры были заключены на неопределенный срок, соответственно и не подлежали государственной регистрации, правового значения для разрешения спора не имеет.
Согласно части 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что факт перечисления должником либо от имени должника денежных средств в счет исполнения спорных договоров аренды истцом не доказан, суд первой инстанции правильно установил отсутствие оснований для применения последствий недействительности сделок. В данной части определение лицами, участвующими в деле, не обжалуется.
Поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности оспариваемых договоров аренды, правовые основания для удовлетворения требования Администрации г. Екатеринбурга о включении в реестр требований кредиторов задолженности по арендным платежам, отсутствуют.
Принимая во внимание, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для отмены принятого определения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, по сути, выражают несогласие с выводами суда, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При указанных обстоятельствах, обжалуемое определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 марта 2014 года по делу N А60-21035/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
Т.В.КАЗАКОВЦЕВА
Т.С.НИЛОГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)