Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-10679/2012
на решение от 18.10.2012
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-7229/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ОГАТ"
к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Москальцов Юрий Васильевич, Володькина Раиса Афанасьевна
об определении стоимости земельного участка, обязании внести изменения
при участии:
от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: ведущий консультант Подольский А.С., удостоверение N 1123, доверенность от 09.01.2013 N 20/05/02-05/14 сроком до 31.12.2013,
от истца: Лошакова М.Е. - представитель по доверенности от 05.04.2012 сроком на один год,
от ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Москальцова Юрия Васильевича, Володькиной Раисы Афанасьевны, Оленниковой Елены Николаевны представитель не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Компания "ОГАТ" (далее - ООО "Компания "ОГАТ") обратилось в арбитражный суд к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю с исковыми требованиями (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости единого землепользования площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей, а также обязании Филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости единого землепользования площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей.
К участию в деле по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, оценщики ООО "Аудиторская консалтинговая компания "АФБ" Москальцов Юрий Васильевич и Володькина Раиса Афанасьевна.
По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмете спора, привлечена оценщик Общества с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки" Оленникова Елена Николаевна.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2012 определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей; на Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю возложена обязанность внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей.
Не согласившись с вынесенным решением, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (в настоящее время - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, далее - Департамент) обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Ссылаясь на пункт 1.3 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 должна быть определена по состоянию на 01.01.2010, поскольку работа по государственной кадастровой оценке земель Приморского края была проведена в 2010 году. В дополнение к апелляционной жалобе Департамент ссылается на следующие недостатки отчета от 21.08.2012 N 096 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136: указанная в отчете дата определения рыночной стоимости (дата оценки) объекта оценки - 30.12.2010 не соответствует положениям Методических рекомендаций, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, и неприменима для целей определения текущей кадастровой стоимости земельного участка; поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:136 является единым землепользованием, состоящим из двух пространственно разделенных земельных участков, оценка рыночной стоимости должна была проводиться в отношении каждого из них на 21.02.2012; для определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом неверно выбраны объекты-аналоги объекта оценки (в качестве объектов-аналогов выбраны права аренды земельных участков, а не права собственности; выбраны земельные участки с иным видом разрешенного использования, чем у объекта оценки); экспертом неверно выполнены расчеты доходным подходом к оценке с использованием неверной ставки капитализации; отчет не соответствует обязательным требованиям, установленным Федеральными стандартами оценки N 1 и N 3.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв ООО "Компания "ОГАТ" на апелляционную жалобу, в котором общество просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Москальцов Ю.В., Володькина Р.А., Оленникова Е.Н., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представительДепартамента поддержал апелляционную жалобу с учетом дополнений к ней, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца по апелляционной жалобе возражал, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Просил приобщить к материалам дела в обоснование возражений по апелляционной жалобе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 155, изготовленный 18.12.2012 ООО "Краевой центр оценки".
Представитель Департамента по ходатайству не возражал.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 155 от 18.12.2012 обоснование возражений по апелляционной жалобе. Судом также учтено, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка изготовлен после вынесения обжалуемого судебного акта - 18.12.2012, при этом судом первой инстанции не исследовался вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010. Кроме того, содержащиеся в указанном документе сведения могут оказать существенное влияние на оценку доводов общества, положенных в основу иска, а непринятие указанного документа может создать возможность вынесения судебного акта, противоречащего фактическим обстоятельствам дела.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, истец является арендатором земельного участка площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, 25. Право аренды истца подтверждается договором аренды земли от 13.05.1996 N 3002240, соглашением о внесении изменений от 28.01.2002, соглашением о перемене лица в обязательстве от 23.10.2006. Срок аренды земельного участка установлен с 13.05.1996 по 12.05.2046.
В 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па и опубликованы в специальном выпуске Приморской газеты 31.12.2010.
В Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 года N 437-па внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 494189072 рублей 10 копеек.
Отчетом от 20.08.2012 N 096 об оценке земельного участка, арендуемого истцом, выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки", установлено, что по состоянию на 30.12.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 составила 135435000 рублей.
В результате проведенной экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" экспертизы вышеуказанного отчета было составлено экспертное заключение от 03.09.2012 N 757/2012, которым установлено, что отчет оценщика соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон оценочной деятельности), Федеральных стандартов оценки; выводы, сделанные в Отчете оценщика при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, являются обоснованными.
Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного единого землепользования его рыночной стоимости явилось основанием для обращения ООО "Компания "ОГАТ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 в сумме 135435000 рублей достаточно и достоверно подтверждается сведениями выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства отчета от 21.08.2012 N 096, при этом согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость спорного земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости, тогда как кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о которой внесены в ГКН на момент рассмотрения настоящего дела, существенно превышает рыночную стоимость этого земельного участка, что нарушает права и законные интересы истца.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка должна устанавливаться не на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, а на дату, на которую эта кадастровая стоимость была установлена, то есть на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки и расценил требования истца как законные, обоснованные и подлежащие удовлетворению.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период до 25.07.2010) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 22), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Согласно представленному истцом в материалы дела отчету об оценке земельного участка N 096, изготовленному 21.08.2012 ООО "Краевой центр оценки", на дату проведения оценки - 30.12.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 составляет 135435000 рублей.
Вместе с тем, согласно представленному в материалы апелляционного производства отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка N 155, изготовленному 18.12.2012 ООО "Краевой центр оценки", на 01.01.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 составила 132970000 рублей. На указанный отчет истцом представлено положительное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 28.12.2012 N 1332/2012.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в государственный кадастр вносятся дополнительные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения такой стоимости.
Согласно информации, содержащейся на официальном Интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 внесена в ГКН 06.04.2011.
Пунктом 1.3 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, предусмотрено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории субъекта Российской Федерации.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 определена по состоянию на 01.01.2010, следовательно, рыночную стоимость следует определять по состоянию на ту же дату.
Оценив представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010, изготовленный 18.12.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанный документ свидетельствует о существенном расхождении между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136, определенной в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края на 01.01.2010, и его рыночной стоимостью, поскольку кадастровая стоимость более чем в 3,5 раза превышает рыночную стоимость, определенную оценщиком.
По условиям пункта 2 договора аренды земли от 13.05.1996 3002240 величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1 по отношению к ставке земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
На этом основании суд апелляционной инстанции считает, что внесенная в ГКН величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 нарушает права общества как плательщика арендной платы, поскольку существенно увеличивает бремя его расходов.
Как указано выше, из представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18.12.2012 N 155, выполненного ООО "Краевой центр оценки", следует, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2010 составляет 132970000 рублей. Указанный отчет имеет положительное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Доказательств того, что рассматриваемый отчет об определении рыночной стоимости земельного участка содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки в материалы дела ответчиком не представлено.
Поскольку истец в порядке статьи 65 АПК РФ доказал, что установленная постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па кадастровая стоимость существенно превышает величину рыночной стоимости, определенной на ту же дату, что свидетельствует о нарушении его прав как плательщика арендной платы, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 в размере 132970000 рублей и возложении на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю обязанности внести соответствующие изменения в ГКН.
Доводы апелляционной жалобы Департамента о несоответствии отчета об оценке земельного участка от 21.08.2012 N 096 положениям действующего законодательства и нормативно-правовых актов судом отклоняются, поскольку доказательств оспаривания данного отчета и признания его в установленном законом порядке недействительным в материалах дела не имеется. Кроме того, согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка определена на 30.12.2010, в связи с чем установленная в рамках данного отчета рыночная стоимость земельного участка не может быть принята в целях определения его кадастровой стоимости.
Подлежат отклонению доводы Департамента о том, что для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка его рыночная стоимость должна быть определена на 21.02.2012, при этом поскольку спорный земельный участок фактически состоит из двух земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040007:247 и 25:28:040012:256, соответственно, кадастровая стоимость должна определяться в отношении каждого из них.
Действительно, из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:136 представляет собой единое землепользование, пространственно состоящее из двух земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040007:247 и 25:28:040012:256. Удельные показатели кадастровой стоимости обоих земельных участков, составляющих единое землепользование, соответствуют результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края, утвержденных Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па.
Вместе с тем единое землепользование сформировано как единый объект, имеет самостоятельный кадастровый номер 25:28:000000:136, кадастровая стоимость в Государственный кадастр недвижимости внесена именно в отношении данного земельного участка, что подтверждается Кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 06.04.2011 N 25/00-11-29940 (л.д. 39 т. 1).
Поскольку работы по государственной кадастровой оценке земель проводились в 2010 году, что лицами, участвующими в деле не оспаривается, в силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1.3. Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, рыночная стоимость единого землепользования подлежит установлению на 01.01.2010 и согласно Отчету N 155 от 18.12.2012 составляет 132970000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При подаче искового заявления ООО "Компания "ОГАТ" уплачена государственная пошлина в сумме 4000 рублей по платежному поручению от 04.04.2012 N 373.
На основании изложенного с ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2012 по делу N А51-7229/2012 отменить.
Установить кадастровую стоимость единого землепользования площадью 154194 +/- 274,87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание Лит. 4, 4а, 4б, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 132970000 (Сто тридцать два миллиона девятьсот семьдесят тысяч) рублей.
Обязать Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости единого землепользования площадью 154194 +/- 274,87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание Лит. 4, 4а, 4б, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 132970000 (Сто тридцать два миллиона девятьсот семьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ОГАТ" 4000 (Четыре тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.03.2013 N 05АП-10679/2012 ПО ДЕЛУ N А51-7229/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2013 г. N 05АП-10679/2012
Дело N А51-7229/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 06 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края,
апелляционное производство N 05АП-10679/2012
на решение от 18.10.2012
судьи Е.А. Левченко
по делу N А51-7229/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ОГАТ"
к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Москальцов Юрий Васильевич, Володькина Раиса Афанасьевна
об определении стоимости земельного участка, обязании внести изменения
при участии:
от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: ведущий консультант Подольский А.С., удостоверение N 1123, доверенность от 09.01.2013 N 20/05/02-05/14 сроком до 31.12.2013,
от истца: Лошакова М.Е. - представитель по доверенности от 05.04.2012 сроком на один год,
от ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Москальцова Юрия Васильевича, Володькиной Раисы Афанасьевны, Оленниковой Елены Николаевны представитель не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Компания "ОГАТ" (далее - ООО "Компания "ОГАТ") обратилось в арбитражный суд к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю с исковыми требованиями (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости единого землепользования площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей, а также обязании Филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости единого землепользования площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей.
К участию в деле по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, оценщики ООО "Аудиторская консалтинговая компания "АФБ" Москальцов Юрий Васильевич и Володькина Раиса Афанасьевна.
По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмете спора, привлечена оценщик Общества с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки" Оленникова Елена Николаевна.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2012 определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей; на Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю возложена обязанность внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 135435000 рублей.
Не согласившись с вынесенным решением, Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (в настоящее время - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, далее - Департамент) обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Ссылаясь на пункт 1.3 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 должна быть определена по состоянию на 01.01.2010, поскольку работа по государственной кадастровой оценке земель Приморского края была проведена в 2010 году. В дополнение к апелляционной жалобе Департамент ссылается на следующие недостатки отчета от 21.08.2012 N 096 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136: указанная в отчете дата определения рыночной стоимости (дата оценки) объекта оценки - 30.12.2010 не соответствует положениям Методических рекомендаций, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, и неприменима для целей определения текущей кадастровой стоимости земельного участка; поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:136 является единым землепользованием, состоящим из двух пространственно разделенных земельных участков, оценка рыночной стоимости должна была проводиться в отношении каждого из них на 21.02.2012; для определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом неверно выбраны объекты-аналоги объекта оценки (в качестве объектов-аналогов выбраны права аренды земельных участков, а не права собственности; выбраны земельные участки с иным видом разрешенного использования, чем у объекта оценки); экспертом неверно выполнены расчеты доходным подходом к оценке с использованием неверной ставки капитализации; отчет не соответствует обязательным требованиям, установленным Федеральными стандартами оценки N 1 и N 3.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв ООО "Компания "ОГАТ" на апелляционную жалобу, в котором общество просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Москальцов Ю.В., Володькина Р.А., Оленникова Е.Н., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представительДепартамента поддержал апелляционную жалобу с учетом дополнений к ней, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца по апелляционной жалобе возражал, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Просил приобщить к материалам дела в обоснование возражений по апелляционной жалобе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 155, изготовленный 18.12.2012 ООО "Краевой центр оценки".
Представитель Департамента по ходатайству не возражал.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить, приобщить Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 155 от 18.12.2012 обоснование возражений по апелляционной жалобе. Судом также учтено, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка изготовлен после вынесения обжалуемого судебного акта - 18.12.2012, при этом судом первой инстанции не исследовался вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010. Кроме того, содержащиеся в указанном документе сведения могут оказать существенное влияние на оценку доводов общества, положенных в основу иска, а непринятие указанного документа может создать возможность вынесения судебного акта, противоречащего фактическим обстоятельствам дела.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, истец является арендатором земельного участка площадью 154194 +/- 274.87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, 25. Право аренды истца подтверждается договором аренды земли от 13.05.1996 N 3002240, соглашением о внесении изменений от 28.01.2002, соглашением о перемене лица в обязательстве от 23.10.2006. Срок аренды земельного участка установлен с 13.05.1996 по 12.05.2046.
В 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па и опубликованы в специальном выпуске Приморской газеты 31.12.2010.
В Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 года N 437-па внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 494189072 рублей 10 копеек.
Отчетом от 20.08.2012 N 096 об оценке земельного участка, арендуемого истцом, выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Краевой центр оценки", установлено, что по состоянию на 30.12.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 составила 135435000 рублей.
В результате проведенной экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" экспертизы вышеуказанного отчета было составлено экспертное заключение от 03.09.2012 N 757/2012, которым установлено, что отчет оценщика соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон оценочной деятельности), Федеральных стандартов оценки; выводы, сделанные в Отчете оценщика при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, являются обоснованными.
Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного единого землепользования его рыночной стоимости явилось основанием для обращения ООО "Компания "ОГАТ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 в сумме 135435000 рублей достаточно и достоверно подтверждается сведениями выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства отчета от 21.08.2012 N 096, при этом согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость спорного земельного участка может быть установлена равной его рыночной стоимости, тогда как кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о которой внесены в ГКН на момент рассмотрения настоящего дела, существенно превышает рыночную стоимость этого земельного участка, что нарушает права и законные интересы истца.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка должна устанавливаться не на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, а на дату, на которую эта кадастровая стоимость была установлена, то есть на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки и расценил требования истца как законные, обоснованные и подлежащие удовлетворению.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период до 25.07.2010) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 22), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Согласно представленному истцом в материалы дела отчету об оценке земельного участка N 096, изготовленному 21.08.2012 ООО "Краевой центр оценки", на дату проведения оценки - 30.12.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 составляет 135435000 рублей.
Вместе с тем, согласно представленному в материалы апелляционного производства отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка N 155, изготовленному 18.12.2012 ООО "Краевой центр оценки", на 01.01.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 составила 132970000 рублей. На указанный отчет истцом представлено положительное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 28.12.2012 N 1332/2012.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в государственный кадастр вносятся дополнительные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения такой стоимости.
Согласно информации, содержащейся на официальном Интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 внесена в ГКН 06.04.2011.
Пунктом 1.3 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, предусмотрено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории субъекта Российской Федерации.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 определена по состоянию на 01.01.2010, следовательно, рыночную стоимость следует определять по состоянию на ту же дату.
Оценив представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010, изготовленный 18.12.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанный документ свидетельствует о существенном расхождении между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136, определенной в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края на 01.01.2010, и его рыночной стоимостью, поскольку кадастровая стоимость более чем в 3,5 раза превышает рыночную стоимость, определенную оценщиком.
По условиям пункта 2 договора аренды земли от 13.05.1996 3002240 величина арендной платы устанавливается с коэффициентом 1 по отношению к ставке земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
На этом основании суд апелляционной инстанции считает, что внесенная в ГКН величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 нарушает права общества как плательщика арендной платы, поскольку существенно увеличивает бремя его расходов.
Как указано выше, из представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18.12.2012 N 155, выполненного ООО "Краевой центр оценки", следует, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2010 составляет 132970000 рублей. Указанный отчет имеет положительное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Доказательств того, что рассматриваемый отчет об определении рыночной стоимости земельного участка содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки в материалы дела ответчиком не представлено.
Поскольку истец в порядке статьи 65 АПК РФ доказал, что установленная постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па кадастровая стоимость существенно превышает величину рыночной стоимости, определенной на ту же дату, что свидетельствует о нарушении его прав как плательщика арендной платы, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:136 в размере 132970000 рублей и возложении на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю обязанности внести соответствующие изменения в ГКН.
Доводы апелляционной жалобы Департамента о несоответствии отчета об оценке земельного участка от 21.08.2012 N 096 положениям действующего законодательства и нормативно-правовых актов судом отклоняются, поскольку доказательств оспаривания данного отчета и признания его в установленном законом порядке недействительным в материалах дела не имеется. Кроме того, согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка определена на 30.12.2010, в связи с чем установленная в рамках данного отчета рыночная стоимость земельного участка не может быть принята в целях определения его кадастровой стоимости.
Подлежат отклонению доводы Департамента о том, что для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка его рыночная стоимость должна быть определена на 21.02.2012, при этом поскольку спорный земельный участок фактически состоит из двух земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040007:247 и 25:28:040012:256, соответственно, кадастровая стоимость должна определяться в отношении каждого из них.
Действительно, из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:136 представляет собой единое землепользование, пространственно состоящее из двух земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040007:247 и 25:28:040012:256. Удельные показатели кадастровой стоимости обоих земельных участков, составляющих единое землепользование, соответствуют результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края, утвержденных Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па.
Вместе с тем единое землепользование сформировано как единый объект, имеет самостоятельный кадастровый номер 25:28:000000:136, кадастровая стоимость в Государственный кадастр недвижимости внесена именно в отношении данного земельного участка, что подтверждается Кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 06.04.2011 N 25/00-11-29940 (л.д. 39 т. 1).
Поскольку работы по государственной кадастровой оценке земель проводились в 2010 году, что лицами, участвующими в деле не оспаривается, в силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1.3. Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152, рыночная стоимость единого землепользования подлежит установлению на 01.01.2010 и согласно Отчету N 155 от 18.12.2012 составляет 132970000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При подаче искового заявления ООО "Компания "ОГАТ" уплачена государственная пошлина в сумме 4000 рублей по платежному поручению от 04.04.2012 N 373.
На основании изложенного с ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2012 по делу N А51-7229/2012 отменить.
Установить кадастровую стоимость единого землепользования площадью 154194 +/- 274,87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание Лит. 4, 4а, 4б, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 132970000 (Сто тридцать два миллиона девятьсот семьдесят тысяч) рублей.
Обязать Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости единого землепользования площадью 154194 +/- 274,87 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:136, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание Лит. 4, 4а, 4б, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 25, в размере 132970000 (Сто тридцать два миллиона девятьсот семьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ОГАТ" 4000 (Четыре тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)