Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
при участии от жилищно-строительного кооператива "Молодежное" Дикаревского Н.В. по доверенности от 22.05.2015, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Максимовой Т.В. по доверенности от 22.12.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2015 года по делу N А13-4952/2013 (судья Лукенюк О.И.),
индивидуальный предприниматель Озерский Иван Николаевич (место жительства: Вологодская обл., г. Череповец; ОГРНИП 313352810900048, ИНН 352812573506; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Молодежное" (место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, пр. Победы, д. 61, кв. 5; ОГРН 1113528000640, ИНН 3528174995; далее - Кооператив), Комитету по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, просп. Строителей, д. 4а; ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; далее - Комитет) о признании договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 13808 недействительным и применении последствий его недействительности в виде перевода прав и обязанностей по договору на Предпринимателя.
Определением суда от 26.01.2015 к участию в деле в качестве соистца привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области (далее - Управление) в части требований к Кооперативу, Комитету о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 13808.
Определением суда от 26.01.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Грицук Владимир Иванович, Романова Маргарита Николаевна, Петухов Сергей Михайлович, Кудинов Валерий Валерьевич, Кругов Алексей Александрович, Солнцев Максим Николаевич, Комиссаров Вячеслав Александрович, Подрядчиков Олег Владимирович, Сапожникова Наталия Николаевна, Сергеев Сергей Николаевич, Журавлев Николай Николаевич, Ельцын Евгений Юрьевич, Кудрявцев Игорь Олегович, Кусков Евгений Владимирович, Цымбал Екатерина Александровна, Росляков Алексей Викторович, Сидякина Елена Николаевна, Макаров Алексей Юрьевич, Новомодная Татьяна Александровна, Чихачева Надежда Константиновна, Серебряков Дмитрий Алексеевич, Козлова Марина Геннадьевна, Цымбал София Викторовна, Челядинова Виктория Владимировна, Пазгалева Людмила Владимировна, Колпакова Елена Петровна, Пазгалева Людмила Николаевна, Коломенкина Елена Евгеньевна.
Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Орлова Марина Владимировна, Зюзин Тимофей Сергеевич.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 31.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Предприниматель с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение отменить, удовлетворить требования Предпринимателя в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на то, что не имеет правового значения то обстоятельство, что на момент рассмотрения спора договор аренды уже расторгнут, поскольку все не реализованные требования могут быть выполнены и после расторжения договора. Кроме того, указывает на то, что признание договора аренды недействительным, восстановит права истца.
Кооператив в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Комитет в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Третьи лица в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражали.
Истцы и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей ответчиков, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии г. Череповца от 29.09.2010 N 3710 "О предоставлении в аренду земельного участка в аренду" между КУИ г. Череповца и негосударственным образовательным учреждением "Череповецкий авиационно-спортивный клуб Российской оборонной спортивно-технической организации" (далее - НОУ "Череповецкий клуб РОСТО") заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13806, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0504001:163, площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома (эксплуатация).
На основании соглашения от 01.10.2010 права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806 переданы с согласия Комитета Беляеву Владимиру Анатольевичу.
В соответствии с соглашением от 10.06.2011 Беляев В.А. с согласия Комитета передал Кооперативу права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 10.06.2011.
Кооператив получил разрешение от 23.06.2011 N RU35328000-26 на строительство индивидуального жилого дома, трехэтажного, каркасного, общей площадью 2800 кв. м, строительным объемом 13 640 куб. м, на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, площадью 4750 кв. м.
Управлением установлено и материалами дела подтверждается, что 29.06.2011 Кооператив обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды названного земельного участка на 10 лет, на заседании земельной комиссии 22.07.2011 принято решение о продлении договора до 08.06.2021, но согласно пояснениям Комитета в письме от 29.01.2013 N 08-01-31-1/357 решение земельной комиссии не реализовано, и договор N 13086 возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
На заседании земельной комиссии 19.08.2011 по заявлению Кооператива принято решение о смене вида разрешенного использования указанного земельного участка с "индивидуальные жилые дома" на "жилые дома, состоящие из нескольких блоков", которое отменено решением земельной комиссии от 07.02.2012.
На совещании в мэрии г. Череповца 25.04.2012 по вопросу рассмотрения обращения председателя Кооператива о принятии мер по вопросу строительства двух жилых домов на ул. Речников, д. 7, 11, решено расторгнуть действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, осуществить смену вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоквартирных жилых домов, провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирного жилого дома, при принятии решения о проведении торгов указать информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды.
Во исполнение указанного решения между Комитетом и Кооперативом заключено соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086, согласно которому названный договор прекращен в связи с истечением срока аренды с момента подписания соглашения.
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.06.2012 Комитет принял от Кооператива земельный участок с кадастровым номером 35:21:0504001:163 площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12.
КУИ г. Череповца издано распоряжение от 10.05.2012 N 736р о смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 на основной вид использования "многоквартирные жилые дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования".
В извещении о проведении аукциона, размещенном на сайте www.torgi.gov.ru 11.10.2012 и в газете "Речь-пятница" от 12.10.2012, по лоту N 1 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, указано, что на участке имеются смонтированные металлические конструкции двух каркасных жилых домов, преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка обладает Кооператив.
В соответствии с протоколом от 14.11.2012 N 3 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 победителем аукциона признан Предприниматель.
Письмом от 21.11.2012 Комитет уведомил Предпринимателя об утрате права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что Кооператив выразил согласие на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с условиями аукциона.
Комитетом и Кооператив 26.11.2012 заключили договор аренды названного земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 21.12.2012.
В дальнейшем Предприниматель обратился в Управление с жалобой на действия Комитета, указав, что преимущественное право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка предоставлено Кооперативу в нарушение норм действующего законодательства.
Управление на основании жалобы Предпринимателя возбудило дело в отношении Комитета о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по результатам рассмотрения которого принято решение от 05.04.2013 N 3-15/13. Управление пришло к выводу о том, что Кооператив ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086, осуществлял на земельном участке постройку двух многоквартирных жилых домов без разрешения на строительство. Управление пришло к выводу, что договор аренды N 13086 прекратил свое действие в связи с отказом сторон от него, потому положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды N 13086. Кроме того, земельный участок по результатам аукциона предоставлялся на условиях, отличных от условий договора N 13086. Указав в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 о наличии у Кооператива преимущественного права на заключение договора, Комитет ограничил конкуренцию на рынке по строительству многоквартирных домов, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", о чем принято соответствующее решение.
Кооператив обжаловал решение Управления в Арбитражный суд Вологодской области.
Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-7088/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований Кооператива к Управлению о признании недействительным решения от 05.04.2013 N 3-15/13 отказано.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования незаконными, необоснованными и отказал в удовлетворении иска.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением ввиду следующего.
Суд первой инстанции принимая решение по настоящему делу исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Также согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 413 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.
Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между комитетом по управлению государственным имуществом и организацией. Арендные правоотношения между ними подлежат прекращению на основании статьи 413 ГК РФ.
В рассматриваемом споре третьи лица, привлеченные к участию в деле, являются участниками общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Череповец, ул. Речников, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 715,1 кв. м, степень готовности 53%, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Основанием для регистрации послужили решения судов общей юрисдикции, вступившие в законную силу, которыми за вышеуказанными третьими лицами признано право долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Череповец, ул. Речников.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).
Судом установлено, что дольщиками - третьими лицами были полностью уплачены паевые взносы; постройка домов была осуществлена на земельном участке, предоставленном в аренду Кооперативу; в соответствии с техническим заключением общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства" от 08.07.2013 жилые многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, построены в соответствии с требованиями проекта, сводов правил по строительству и технических регламентов, в границах отведенного земельного участка; требования экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, технических и других норм и государственных стандартов соблюдены; несущая способность строительных конструкций и устойчивость обеспечена; техническое состояние жилых домов не создает угрозу для жизни и здоровья третьих лиц, не нарушает права и законные интересы граждан.
С учетом изложенного, собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между Комитетом и Кооперативом.
Ответчиками в ходе рассмотрения дела представлено соглашение о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка от 26.11.2012 N 13808 с 14.08.2014, зарегистрированное в установленном порядке.
Таким образом, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции договор аренды спорного земельного участка сторонами исполнен, следовательно, арендные правоотношения прекращены. Право собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0504001:163 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах.
Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 ГК РФ.
Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, части 1 статьи 4 ГК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
Судом первой инстанции установлено, что с рассматриваемыми требованиями истец обратился с целью восстановления нарушенного права на заключение договора аренды с победителем торгов - Предпринимателем. Однако с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не представляется возможным удовлетворить требование о признании договора аренды недействительным и применить последствия недействительности договора в виде перевода прав и обязанностей, поскольку повторное проведение конкурса в отношении указанного участка невозможно (в сложившейся ситуации реституция (в виде возврата) участка исключена). Сама по себе констатация недействительности состоявшихся торгов (заключенного ответчиками арендного договора) не защитит нарушенное право Предпринимателя (не восстановит его законный интерес, состоящий в повторном проведении (с его участием) аукциона).
В связи с невозможностью применения судом реституции торги (заключенная по их результатам арендная сделка) не должны признаваться недействительными, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет преследуемых Предпринимателем правовых последствий и не приведет к реальному восстановлению прав истца.
Поскольку удовлетворение требований о признании недействительным заключенного по результатам аукциона договора аренды не способно привести к реальному восстановлению прав и законных интересов истца, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2015 года по делу N А13-4952/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2015 ПО ДЕЛУ N А13-4952/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. по делу N А13-4952/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
при участии от жилищно-строительного кооператива "Молодежное" Дикаревского Н.В. по доверенности от 22.05.2015, от Комитета по управлению имуществом города Череповца Максимовой Т.В. по доверенности от 22.12.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2015 года по делу N А13-4952/2013 (судья Лукенюк О.И.),
установил:
индивидуальный предприниматель Озерский Иван Николаевич (место жительства: Вологодская обл., г. Череповец; ОГРНИП 313352810900048, ИНН 352812573506; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Молодежное" (место нахождения: 162622, Вологодская обл., г. Череповец, пр. Победы, д. 61, кв. 5; ОГРН 1113528000640, ИНН 3528174995; далее - Кооператив), Комитету по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, просп. Строителей, д. 4а; ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; далее - Комитет) о признании договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 13808 недействительным и применении последствий его недействительности в виде перевода прав и обязанностей по договору на Предпринимателя.
Определением суда от 26.01.2015 к участию в деле в качестве соистца привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области (далее - Управление) в части требований к Кооперативу, Комитету о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 13808.
Определением суда от 26.01.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Грицук Владимир Иванович, Романова Маргарита Николаевна, Петухов Сергей Михайлович, Кудинов Валерий Валерьевич, Кругов Алексей Александрович, Солнцев Максим Николаевич, Комиссаров Вячеслав Александрович, Подрядчиков Олег Владимирович, Сапожникова Наталия Николаевна, Сергеев Сергей Николаевич, Журавлев Николай Николаевич, Ельцын Евгений Юрьевич, Кудрявцев Игорь Олегович, Кусков Евгений Владимирович, Цымбал Екатерина Александровна, Росляков Алексей Викторович, Сидякина Елена Николаевна, Макаров Алексей Юрьевич, Новомодная Татьяна Александровна, Чихачева Надежда Константиновна, Серебряков Дмитрий Алексеевич, Козлова Марина Геннадьевна, Цымбал София Викторовна, Челядинова Виктория Владимировна, Пазгалева Людмила Владимировна, Колпакова Елена Петровна, Пазгалева Людмила Николаевна, Коломенкина Елена Евгеньевна.
Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Орлова Марина Владимировна, Зюзин Тимофей Сергеевич.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 31.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Предприниматель с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение отменить, удовлетворить требования Предпринимателя в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на то, что не имеет правового значения то обстоятельство, что на момент рассмотрения спора договор аренды уже расторгнут, поскольку все не реализованные требования могут быть выполнены и после расторжения договора. Кроме того, указывает на то, что признание договора аренды недействительным, восстановит права истца.
Кооператив в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Комитет в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Третьи лица в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражали.
Истцы и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей ответчиков, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии г. Череповца от 29.09.2010 N 3710 "О предоставлении в аренду земельного участка в аренду" между КУИ г. Череповца и негосударственным образовательным учреждением "Череповецкий авиационно-спортивный клуб Российской оборонной спортивно-технической организации" (далее - НОУ "Череповецкий клуб РОСТО") заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13806, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0504001:163, площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома (эксплуатация).
На основании соглашения от 01.10.2010 права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806 переданы с согласия Комитета Беляеву Владимиру Анатольевичу.
В соответствии с соглашением от 10.06.2011 Беляев В.А. с согласия Комитета передал Кооперативу права и обязанности арендатора по договору от 29.09.2010 N 13806. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 10.06.2011.
Кооператив получил разрешение от 23.06.2011 N RU35328000-26 на строительство индивидуального жилого дома, трехэтажного, каркасного, общей площадью 2800 кв. м, строительным объемом 13 640 куб. м, на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163 по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, площадью 4750 кв. м.
Управлением установлено и материалами дела подтверждается, что 29.06.2011 Кооператив обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды названного земельного участка на 10 лет, на заседании земельной комиссии 22.07.2011 принято решение о продлении договора до 08.06.2021, но согласно пояснениям Комитета в письме от 29.01.2013 N 08-01-31-1/357 решение земельной комиссии не реализовано, и договор N 13086 возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
На заседании земельной комиссии 19.08.2011 по заявлению Кооператива принято решение о смене вида разрешенного использования указанного земельного участка с "индивидуальные жилые дома" на "жилые дома, состоящие из нескольких блоков", которое отменено решением земельной комиссии от 07.02.2012.
На совещании в мэрии г. Череповца 25.04.2012 по вопросу рассмотрения обращения председателя Кооператива о принятии мер по вопросу строительства двух жилых домов на ул. Речников, д. 7, 11, решено расторгнуть действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, осуществить смену вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоквартирных жилых домов, провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 для строительства многоквартирного жилого дома, при принятии решения о проведении торгов указать информацию о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды.
Во исполнение указанного решения между Комитетом и Кооперативом заключено соглашение от 01.06.2012 к договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086, согласно которому названный договор прекращен в связи с истечением срока аренды с момента подписания соглашения.
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.06.2012 Комитет принял от Кооператива земельный участок с кадастровым номером 35:21:0504001:163 площадью 4750 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, 12.
КУИ г. Череповца издано распоряжение от 10.05.2012 N 736р о смене вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 на основной вид использования "многоквартирные жилые дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования".
В извещении о проведении аукциона, размещенном на сайте www.torgi.gov.ru 11.10.2012 и в газете "Речь-пятница" от 12.10.2012, по лоту N 1 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163, указано, что на участке имеются смонтированные металлические конструкции двух каркасных жилых домов, преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка обладает Кооператив.
В соответствии с протоколом от 14.11.2012 N 3 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 победителем аукциона признан Предприниматель.
Письмом от 21.11.2012 Комитет уведомил Предпринимателя об утрате права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что Кооператив выразил согласие на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с условиями аукциона.
Комитетом и Кооператив 26.11.2012 заключили договор аренды названного земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 21.12.2012.
В дальнейшем Предприниматель обратился в Управление с жалобой на действия Комитета, указав, что преимущественное право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка предоставлено Кооперативу в нарушение норм действующего законодательства.
Управление на основании жалобы Предпринимателя возбудило дело в отношении Комитета о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по результатам рассмотрения которого принято решение от 05.04.2013 N 3-15/13. Управление пришло к выводу о том, что Кооператив ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды земельного участка от 29.09.2010 N 13086, осуществлял на земельном участке постройку двух многоквартирных жилых домов без разрешения на строительство. Управление пришло к выводу, что договор аренды N 13086 прекратил свое действие в связи с отказом сторон от него, потому положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды N 13086. Кроме того, земельный участок по результатам аукциона предоставлялся на условиях, отличных от условий договора N 13086. Указав в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504001:163 о наличии у Кооператива преимущественного права на заключение договора, Комитет ограничил конкуренцию на рынке по строительству многоквартирных домов, что свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", о чем принято соответствующее решение.
Кооператив обжаловал решение Управления в Арбитражный суд Вологодской области.
Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-7088/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований Кооператива к Управлению о признании недействительным решения от 05.04.2013 N 3-15/13 отказано.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования незаконными, необоснованными и отказал в удовлетворении иска.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением ввиду следующего.
Суд первой инстанции принимая решение по настоящему делу исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Также согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 413 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.
Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между комитетом по управлению государственным имуществом и организацией. Арендные правоотношения между ними подлежат прекращению на основании статьи 413 ГК РФ.
В рассматриваемом споре третьи лица, привлеченные к участию в деле, являются участниками общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Череповец, ул. Речников, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 715,1 кв. м, степень готовности 53%, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Основанием для регистрации послужили решения судов общей юрисдикции, вступившие в законную силу, которыми за вышеуказанными третьими лицами признано право долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Череповец, ул. Речников.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).
Судом установлено, что дольщиками - третьими лицами были полностью уплачены паевые взносы; постройка домов была осуществлена на земельном участке, предоставленном в аренду Кооперативу; в соответствии с техническим заключением общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства" от 08.07.2013 жилые многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Череповец, ул. Речников, д. 7, 11, построены в соответствии с требованиями проекта, сводов правил по строительству и технических регламентов, в границах отведенного земельного участка; требования экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, технических и других норм и государственных стандартов соблюдены; несущая способность строительных конструкций и устойчивость обеспечена; техническое состояние жилых домов не создает угрозу для жизни и здоровья третьих лиц, не нарушает права и законные интересы граждан.
С учетом изложенного, собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между Комитетом и Кооперативом.
Ответчиками в ходе рассмотрения дела представлено соглашение о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка от 26.11.2012 N 13808 с 14.08.2014, зарегистрированное в установленном порядке.
Таким образом, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции договор аренды спорного земельного участка сторонами исполнен, следовательно, арендные правоотношения прекращены. Право собственности на квартиры в жилых домах, расположенных на участке с кадастровым номером 35:21:0504001:163, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0504001:163 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилых многоквартирных домах.
Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 ГК РФ.
Вместе с тем, по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, части 1 статьи 4 ГК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
Судом первой инстанции установлено, что с рассматриваемыми требованиями истец обратился с целью восстановления нарушенного права на заключение договора аренды с победителем торгов - Предпринимателем. Однако с учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не представляется возможным удовлетворить требование о признании договора аренды недействительным и применить последствия недействительности договора в виде перевода прав и обязанностей, поскольку повторное проведение конкурса в отношении указанного участка невозможно (в сложившейся ситуации реституция (в виде возврата) участка исключена). Сама по себе констатация недействительности состоявшихся торгов (заключенного ответчиками арендного договора) не защитит нарушенное право Предпринимателя (не восстановит его законный интерес, состоящий в повторном проведении (с его участием) аукциона).
В связи с невозможностью применения судом реституции торги (заключенная по их результатам арендная сделка) не должны признаваться недействительными, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет преследуемых Предпринимателем правовых последствий и не приведет к реальному восстановлению прав истца.
Поскольку удовлетворение требований о признании недействительным заключенного по результатам аукциона договора аренды не способно привести к реальному восстановлению прав и законных интересов истца, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2015 года по делу N А13-4952/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Озерского Ивана Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Ю.В.ЗОРИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Ю.В.ЗОРИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)