Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тер-Мосесова А.В.
10 апреля 2014 года в городе Волгограде судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего Грымзиной Е.В.,
судей Бондаревой Н.И., Бурковской Е.А.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А.А.И. к К.В.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе А.А.И. в лице представителя Ю.Н.И.
на решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 22 января 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.А.И. к К.В.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства, заключенного между А.А.И. и К.В.В. ДД.ММ.ГГГГ; применении последствий недействительности сделки, а именно: возвратить К.В.В. земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства; взыскании с К.В.В. в пользу А.А.И. 400000 рублей и судебных расходов по оплате госпошлины в размере 7200 рублей; взыскании с К.В.В. в пользу А.А.И. в счет компенсации морального вреда 10000 рублей; взыскании с К.В.В. в пользу А.А.И. судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей и расходов по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей отказать.
Заслушав доклад судьи Бондаревой Н.И., выслушав пояснения представителя А.А.И. Ю.Н.И., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения К.В.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
А.А.И. обратился в суд с иском к К.В.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан договор купли-продажи вышеуказанного участка.
06 сентября 2013 была проведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок, запись о регистрации N <...>, выдано свидетельство о государственной регистрации права N <...>.
Полагает, что данный договор был заключен под влиянием существенного заблуждения в отношении предмета сделки. В связи с чем, в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ должен быть признан судом недействительным. После получения документов о праве собственности на земельный участок он обратился в архитектуру администрации Среднеахтубинского района по вопросу оформления проекта строительства жилого дома на приобретенном земельном участке. После рассмотрения межевого плана земельного участка в архитектуре ему пояснили, что проект жилого дома не может быть согласован, так как ширина проезда по его земельному участку от переулка Придорожный к дому составляет 3 метра, что является нарушением требований пожарной безопасности, так как ширина пожарного проезда к дому должна быть не менее 3,5 метра. До заключения договора купли-продажи он осматривал земельный участок с К.В.В.
На приобретаемом земельном участке и на соседних участках отсутствовали забор или какие-либо другие обозначения, по которым можно было бы определить точные границы земельного участка. К.В.В. показала ему только примерные границы земельного участка и пояснила, что межевание участка проведено в соответствии с требованиями законодательства. О том, что ширина проезда от переулка Придорожный составляет 3 метра, К.В.В. ему не сообщала. Межевой план был показан ему только в день подписания договора купли-продажи. Не являясь специалистом по межевым планам, он не смог определить действительную ширину проезда к земельному участку. В соответствии с п. 5.7 Свода правил СП 53.13330.2011 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, на территории садоводческого, дачного объединения ширина проезжей части улиц и проездов составляет для улиц - не менее 7,0 м, для проездов - не менее 3,5 м. В соответствии с п. 8.18 Свода правил СП 4.13130.2013 на территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан ширина проезжей части улиц должна быть не менее 7 м, проездов - не менее 3,5 м.
Указал, что межевание спорного земельного участка произведено с нарушением требований вышеуказанных свободы правил. Поскольку межевание участка было произведено ответчиком К.В.В., ей было известно о том, что ширина проезда составляет 3 метра, но она об этом обстоятельстве при продаже участка ему не сообщила, чем ввела его в заблуждение. Данное заблуждение является для него существенным, так как он лишен возможности в законном порядке построить на приобретенном им участке дом. Если бы ему было известно об этом обстоятельстве до покупки участка, то он не стал бы заключать договор купли-продажи данного земельного участка. При покупке он планировал до наступления холодов подготовить фундамент дома и выполнить другие срочные строительные работы, но до настоящего времени по вине ответчика он лишен возможности построить дом, так как К.В.В. отказывается добровольно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и вернуть ему деньги. В результате действий ответчика ему причинен моральный вред, так как он испытывает нравственные страдания из-за невозможности постройки жилого дома для его семьи.
Просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства, заключенный между ним и К.В.В. ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительной сделки, а именно: возвратить К.В.В. земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства; взыскать с К.В.В. в свою пользу 400000 рублей, компенсацию морального вреда 10000 рублей, расходы по уплате госпошлины 200 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе А.А.И. в лице представителя Ю.Н.И. оспаривает законность и обоснованность решения суда и просит его отменить.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, поскольку продавец К.В.В. не вводила истца в заблуждение относительно размера и конфигурации земельного участка.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).
На основании статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, его существенными условиями являются предмет продажи, условие о цене, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.
На основании статей 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных элементах сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.
При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и дачного хозяйства ДД.ММ.ГГГГ продан К.В.В. по договору купли-продажи А.А.И. за 400000 рублей.
Передаточный акт к договору подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на участок после сделки в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке перешло к покупателю А.А.И., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N <...>.
Уникальные характеристики спорного земельного участка указаны в кадастровом паспорте от 24 июля 2013 года, межевом плане от 23 июля 2013 года.
Оспаривая данный договор, А.А.И. указывает на то, что он действовал под влиянием заблуждения и не заключил бы сделку, если бы знал, что на приобретаемом земельном участке ему невозможно будет построить индивидуальный жилой дом.
Из пояснений специалиста в порядке ст. 188 Гражданского процессуального кодекса РФ - кадастрового инженера К.Е.В. в судебном заседании 27 ноября 2013 года следует, что она работает у ИП Н.Н.А., к которой обратилась К.В.В. для разделения земельного участка на два самостоятельных участка. Была нарисована схема, на месте показано, как надо разделить этот участок, по желанию собственника было принято решение о разделении на два участка. Конфигурация образуемых земельных участков диктовалась желанием заказчика. Раздел участка именно таким образом не нарушал целевое использование обоих участков. Оба участка получились не менее <.......> кв. м, поскольку меньше этого нормативного минимума участки быть не могут. Как указано на схеме межевого плана, на участок можно попасть слева от дороги, но это не пожарный проезд, а территория участка. Разделить участок по другой конфигурации было бы невозможно и нерационально, так как рядом со всех сторон находятся соседние участки. Участки собственник делила для продажи. Если при производстве межевания были бы допущены нарушения, то было бы отказано в постановке земельных участков на кадастровый учет.
Для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами. СНиП 2.07.01.-89* устанавливает, что расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин. В межевом плане участка расстояние между точками н5 и н6 (л.д. 13) и схеме 33,7 м, то есть более 25 м, следовательно, от линии застройки должна быть предусмотрена полоса шириной 6 м для проезда пожарных машин. При межевании земельного участка сельскохозяйственного назначения не требуется соблюдения вышеуказанных регламентов. При строительстве жилого дома на садовом участке вышеуказанные требования пожарной безопасности должны быть соблюдены. На данный спорный земельный участок противопожарные нормы не распространяются, так как на нем нет каких-либо объектов (зданий, строений), подлежащих защите, и к которым могла бы подъехать пожарная техника.
Позиция истца и обстоятельства дела свидетельствуют о том, что А.А.И. при подписании с ним договора действовал без должной осмотрительности и осторожности.
В статье 7 Земельного кодекса РФ определен состав земель в Российской Федерации. Так, по целевому назначению земли разделены на категории, одной из которых являются земли сельскохозяйственного назначения, а также земли населенных пунктов.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Земли сельскохозяйственного назначения, к которым относится спорный земельный участок, могут использоваться, в частности, гражданами, ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Предоставляя собственнику земельного участка право осуществлять на участке строительство, часть 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования части 2 статьи 260 данного Кодекса об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Доводы истца об имевшем место при заключении сделки заблуждении относительно возможности приобретенного участка для строительства жилого дома, о том, что межевание спорного участка было произведено с нарушением строительных норм и правил, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, соответственно, никаких нарушений в процедуре межевания регистрирующим органом обнаружено не было, а кроме того целевое назначение земельного участка не предусматривает обязательное условие - строительство индивидуального жилого дома.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, дата внесения сведений о спорном земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 24 июля 2013 года, то есть месяц до заключения сделки, в связи с чем, с учетом открытости сведений государственного кадастра недвижимости А.А.И. был вправе ознакомиться с уникальными характеристиками участка: его конфигурацией, категорией земель и видом разрешенного использования еще до заключения сделки.
Кроме того, кадастровый паспорт земельного участка, в котором имеется план (чертеж) земельного участка, и межевой план земельного участка, из которых усматривается конфигурация и размеры земельного участка, был предоставлен на сделку, что не отрицается истцом.
В оспариваемом договоре прямо указано существо сделки и ее условия, уникальные характеристики продаваемого земельного участка.
Таким образом, при ознакомлении с документами при должной степени осмотрительности истец имел возможность определить категорию земель, вид разрешенного использования, площадь и конфигурацию предлагаемого ему участка.
А.А.И. не представлено суду доказательств, что, заключая указанный договор, он действовал под влиянием заблуждения относительно предмета сделки.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции на законных основаниях отказал А.А.И. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела. Оснований для его отмены не имеется, в том числе, по доводам апелляционной жалобы, которые являлись предметом разбирательства суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 22 января 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А.А.И. в лице представителя Ю.Н.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.04.2014 N 33-3793/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. N 33-3793/2014
Судья Тер-Мосесова А.В.
10 апреля 2014 года в городе Волгограде судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего Грымзиной Е.В.,
судей Бондаревой Н.И., Бурковской Е.А.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А.А.И. к К.В.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе А.А.И. в лице представителя Ю.Н.И.
на решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 22 января 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.А.И. к К.В.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства, заключенного между А.А.И. и К.В.В. ДД.ММ.ГГГГ; применении последствий недействительности сделки, а именно: возвратить К.В.В. земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства; взыскании с К.В.В. в пользу А.А.И. 400000 рублей и судебных расходов по оплате госпошлины в размере 7200 рублей; взыскании с К.В.В. в пользу А.А.И. в счет компенсации морального вреда 10000 рублей; взыскании с К.В.В. в пользу А.А.И. судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей и расходов по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей отказать.
Заслушав доклад судьи Бондаревой Н.И., выслушав пояснения представителя А.А.И. Ю.Н.И., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения К.В.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
А.А.И. обратился в суд с иском к К.В.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан договор купли-продажи вышеуказанного участка.
06 сентября 2013 была проведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок, запись о регистрации N <...>, выдано свидетельство о государственной регистрации права N <...>.
Полагает, что данный договор был заключен под влиянием существенного заблуждения в отношении предмета сделки. В связи с чем, в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ должен быть признан судом недействительным. После получения документов о праве собственности на земельный участок он обратился в архитектуру администрации Среднеахтубинского района по вопросу оформления проекта строительства жилого дома на приобретенном земельном участке. После рассмотрения межевого плана земельного участка в архитектуре ему пояснили, что проект жилого дома не может быть согласован, так как ширина проезда по его земельному участку от переулка Придорожный к дому составляет 3 метра, что является нарушением требований пожарной безопасности, так как ширина пожарного проезда к дому должна быть не менее 3,5 метра. До заключения договора купли-продажи он осматривал земельный участок с К.В.В.
На приобретаемом земельном участке и на соседних участках отсутствовали забор или какие-либо другие обозначения, по которым можно было бы определить точные границы земельного участка. К.В.В. показала ему только примерные границы земельного участка и пояснила, что межевание участка проведено в соответствии с требованиями законодательства. О том, что ширина проезда от переулка Придорожный составляет 3 метра, К.В.В. ему не сообщала. Межевой план был показан ему только в день подписания договора купли-продажи. Не являясь специалистом по межевым планам, он не смог определить действительную ширину проезда к земельному участку. В соответствии с п. 5.7 Свода правил СП 53.13330.2011 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, на территории садоводческого, дачного объединения ширина проезжей части улиц и проездов составляет для улиц - не менее 7,0 м, для проездов - не менее 3,5 м. В соответствии с п. 8.18 Свода правил СП 4.13130.2013 на территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан ширина проезжей части улиц должна быть не менее 7 м, проездов - не менее 3,5 м.
Указал, что межевание спорного земельного участка произведено с нарушением требований вышеуказанных свободы правил. Поскольку межевание участка было произведено ответчиком К.В.В., ей было известно о том, что ширина проезда составляет 3 метра, но она об этом обстоятельстве при продаже участка ему не сообщила, чем ввела его в заблуждение. Данное заблуждение является для него существенным, так как он лишен возможности в законном порядке построить на приобретенном им участке дом. Если бы ему было известно об этом обстоятельстве до покупки участка, то он не стал бы заключать договор купли-продажи данного земельного участка. При покупке он планировал до наступления холодов подготовить фундамент дома и выполнить другие срочные строительные работы, но до настоящего времени по вине ответчика он лишен возможности построить дом, так как К.В.В. отказывается добровольно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и вернуть ему деньги. В результате действий ответчика ему причинен моральный вред, так как он испытывает нравственные страдания из-за невозможности постройки жилого дома для его семьи.
Просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства, заключенный между ним и К.В.В. ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительной сделки, а именно: возвратить К.В.В. земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства и дачного хозяйства; взыскать с К.В.В. в свою пользу 400000 рублей, компенсацию морального вреда 10000 рублей, расходы по уплате госпошлины 200 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе А.А.И. в лице представителя Ю.Н.И. оспаривает законность и обоснованность решения суда и просит его отменить.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, поскольку продавец К.В.В. не вводила истца в заблуждение относительно размера и конфигурации земельного участка.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).
На основании статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, его существенными условиями являются предмет продажи, условие о цене, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.
На основании статей 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных элементах сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.
При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок по <адрес>, площадью <.......> кв. м, кадастровый N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства и дачного хозяйства ДД.ММ.ГГГГ продан К.В.В. по договору купли-продажи А.А.И. за 400000 рублей.
Передаточный акт к договору подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на участок после сделки в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке перешло к покупателю А.А.И., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N <...>.
Уникальные характеристики спорного земельного участка указаны в кадастровом паспорте от 24 июля 2013 года, межевом плане от 23 июля 2013 года.
Оспаривая данный договор, А.А.И. указывает на то, что он действовал под влиянием заблуждения и не заключил бы сделку, если бы знал, что на приобретаемом земельном участке ему невозможно будет построить индивидуальный жилой дом.
Из пояснений специалиста в порядке ст. 188 Гражданского процессуального кодекса РФ - кадастрового инженера К.Е.В. в судебном заседании 27 ноября 2013 года следует, что она работает у ИП Н.Н.А., к которой обратилась К.В.В. для разделения земельного участка на два самостоятельных участка. Была нарисована схема, на месте показано, как надо разделить этот участок, по желанию собственника было принято решение о разделении на два участка. Конфигурация образуемых земельных участков диктовалась желанием заказчика. Раздел участка именно таким образом не нарушал целевое использование обоих участков. Оба участка получились не менее <.......> кв. м, поскольку меньше этого нормативного минимума участки быть не могут. Как указано на схеме межевого плана, на участок можно попасть слева от дороги, но это не пожарный проезд, а территория участка. Разделить участок по другой конфигурации было бы невозможно и нерационально, так как рядом со всех сторон находятся соседние участки. Участки собственник делила для продажи. Если при производстве межевания были бы допущены нарушения, то было бы отказано в постановке земельных участков на кадастровый учет.
Для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами. СНиП 2.07.01.-89* устанавливает, что расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин. В межевом плане участка расстояние между точками н5 и н6 (л.д. 13) и схеме 33,7 м, то есть более 25 м, следовательно, от линии застройки должна быть предусмотрена полоса шириной 6 м для проезда пожарных машин. При межевании земельного участка сельскохозяйственного назначения не требуется соблюдения вышеуказанных регламентов. При строительстве жилого дома на садовом участке вышеуказанные требования пожарной безопасности должны быть соблюдены. На данный спорный земельный участок противопожарные нормы не распространяются, так как на нем нет каких-либо объектов (зданий, строений), подлежащих защите, и к которым могла бы подъехать пожарная техника.
Позиция истца и обстоятельства дела свидетельствуют о том, что А.А.И. при подписании с ним договора действовал без должной осмотрительности и осторожности.
В статье 7 Земельного кодекса РФ определен состав земель в Российской Федерации. Так, по целевому назначению земли разделены на категории, одной из которых являются земли сельскохозяйственного назначения, а также земли населенных пунктов.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Земли сельскохозяйственного назначения, к которым относится спорный земельный участок, могут использоваться, в частности, гражданами, ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Предоставляя собственнику земельного участка право осуществлять на участке строительство, часть 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования части 2 статьи 260 данного Кодекса об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Доводы истца об имевшем место при заключении сделки заблуждении относительно возможности приобретенного участка для строительства жилого дома, о том, что межевание спорного участка было произведено с нарушением строительных норм и правил, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, соответственно, никаких нарушений в процедуре межевания регистрирующим органом обнаружено не было, а кроме того целевое назначение земельного участка не предусматривает обязательное условие - строительство индивидуального жилого дома.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, дата внесения сведений о спорном земельном участке в государственный кадастр недвижимости - 24 июля 2013 года, то есть месяц до заключения сделки, в связи с чем, с учетом открытости сведений государственного кадастра недвижимости А.А.И. был вправе ознакомиться с уникальными характеристиками участка: его конфигурацией, категорией земель и видом разрешенного использования еще до заключения сделки.
Кроме того, кадастровый паспорт земельного участка, в котором имеется план (чертеж) земельного участка, и межевой план земельного участка, из которых усматривается конфигурация и размеры земельного участка, был предоставлен на сделку, что не отрицается истцом.
В оспариваемом договоре прямо указано существо сделки и ее условия, уникальные характеристики продаваемого земельного участка.
Таким образом, при ознакомлении с документами при должной степени осмотрительности истец имел возможность определить категорию земель, вид разрешенного использования, площадь и конфигурацию предлагаемого ему участка.
А.А.И. не представлено суду доказательств, что, заключая указанный договор, он действовал под влиянием заблуждения относительно предмета сделки.
Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции на законных основаниях отказал А.А.И. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела. Оснований для его отмены не имеется, в том числе, по доводам апелляционной жалобы, которые являлись предметом разбирательства суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Среднеахтубинского районного суда Волгоградской области от 22 января 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А.А.И. в лице представителя Ю.Н.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)