Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Кузнецовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Элязян Сурена Шамхаловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.02.2015 по делу N А32-18099/2014 (судья Назыков А.Л.)
по иску индивидуального предпринимателя Элязян Сурена Шамхаловича
к администрации муниципального образования г. Краснодар, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о признании договора аренды земельного участка действующим, обязании внести в ЕГРП запись о праве аренды земельного участка,
установил:
в Арбитражный суд Краснодарского края обратился индивидуальный предприниматель Элязян Сурен Шамхалович (далее - истец, предприниматель) к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) с требованием о признании договора аренды земельного участка от 26.12.2000 N 980 действующим, об обязании внесения в ЕГРП записи о праве аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества).
Исковые требования мотивированы необоснованным отказом администрации от договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией и истцом сроком на 3 года. Истец указывает, что не получал от администрации уведомления о прекращении договора от 03.04.2012, при этом истцом и администрацией обязанности по прекращенному договору фактически исполнялись до 2014 года включительно, истец оплачивал арендную плату.
В отзыве на иск управление Росреестра просит в требованиях к управлению Росреестра о внесении записи в ЕГРП отказать.
В отзыве на иск администрация не согласна с предъявленными требованиями, просит в удовлетворении требований отказать. Позиция мотивирована прекращением арендных правоотношений, уведомлением истца о расторжении договора 03.04.2012.
В отзыве на иск управление Росимущества договор аренды от 26.12.2000, заключенный между администрацией и предпринимателем, не признает, полагает, что договор противоречит закону, не признает статус истца как арендатора.
Решением от 16.02.2015 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении исковых требований отказал, указал на следующее. Сторонами в договоре аренды земельного участка согласовано его прекращение по истечении срока аренды, что является препятствием к применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок.
Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим доводами:
- - договор аренды земельного участка от 26.12.2000 считается заключенным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пролонгация договора также предусмотрена самим договором - пунктами 2.1, 4.1.7, 4.2.13, 6.6;
- - согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2014 N 01/039/2014-666 правообладателем земельного участка является Российская Федерация, о чем внесена запись 06.03.2001. Третьи лица по настоящему делу не направляли истцу уведомления о прекращении договора аренды;
- - истец не был уведомлен ни администрацией, ни Росимуществом о том, что право собственности на земельной участок зарегистрировано за Российской Федерацией, а также о том, что администрация не вправе им распоряжаться;
- - при сложившихся обстоятельствах расторжение договора возможно в порядке, предусмотренном статьями 452, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация не направляла истцу предложения о досрочном расторжении договора по соглашению сторон, не направляла уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке;
- - в производстве Ленинского районного суда г. Краснодара находилось гражданское дело по иску администрации о сносе капитального строения, возведенного истцом на земельном участке. Согласно решению Ленинского районного суда г. Краснодара от 12.03.2013 истец был обязан снести самовольно возведенную постройку. Судебное решение исполнено. Истец продолжил использовать земельный участок по целевому назначению.
От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 26.12.2000 N 1980 (N 4300007982) мэрия г. Краснодара предоставила истцу на срок до 22.11.2003 земельный участок площадью 96,29 кв. м по ул. Кубано-Набережная, 39 с кадастровым номером 23:43:020812:034 для эксплуатации мастерской в облегченных конструкциях по производству шпатлевки (л.д. 53-59).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует в течение трех лет, до 22.11.2003.
Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды участка.
Право аренды земельного участка было зарегистрировано за истцом в ЕГРП 06.03.2001.
Согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:020812:034 какие-либо обременения не зарегистрированы - л.д. 75.
Согласно материалам дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок 22.10.2013 администрация обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения договора аренды земельного участка, представив уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 4030/1, а также решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 10.01.2013 - л.д. 116.
Истец полагает, что договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, исходя из того, что он фактически продолжал пользоваться земельным участком согласно целевому назначению, своевременно вносил арендные платежи, администрация, в свою очередь, денежные средства не возвращала, истца о расторжении договора аренды не уведомляла. Росреестр необоснованно зарегистрировал прекращение арендного обременения, которое, по мнению истца, должно быть восстановлено.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, договор был заключен на срок до 22.11.2003 - л.д. 58.
Администрация 03.04.2012 направила в адрес истца уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2000 с указанием на необходимость освобождения земельного участка - л.д. 218. Конверт возвращен почтой без вручения адресату - л.д. 217.
Уведомление отправлено предпринимателю по адресу, который указан в выписке из ЕГРИП, в договоре аренды - л.д. 13, 58. Этот же адрес (г. Краснодар, ул. Затонная, 3) указан предпринимателем в апелляционной жалобе.
Тот факт, что предприниматель не обеспечивает получение корреспонденции, направляемой по адресу его регистрации, который указан в договоре аренды как единственный адрес арендатора, не соблюдает требования Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", не может лишать арендодателя установленных законом правовых возможностей.
Администрацией представлено также письмо департамента от 09.04.2013 по результатам рассмотрения обращения предпринимателя о подтверждении срока действия договора аренды, которым истец информирован о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2000, в письме указано, что 03.04.2012 в адрес истца было направлено соответствующе уведомление.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничений (обременений) в 2013 году регулировался Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее - Инструкция), утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135. В соответствии с пунктом 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении договора аренды, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
08.11.2013 администрация обратилась в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи по аренде, приложив соответствующие документы - л.д. 221. Запись погашена в связи с прекращением договора аренды.
С учетом вышеизложенного, срок договор аренды земельного участка от 26.12.2000 истек, администрацией (арендодателем) выражена воля на прекращение арендных отношений, погашение записи в ЕГРП законные интересы истца не нарушает.
Как утверждает предприниматель в иске, о направлении ему уведомления о необходимости освобождения земельного участка предприниматель узнал в мае 2014 года. Предприниматель к иску прикладывает акт N 698 от 12.03.2014 осмотра земельного участка, в котором указано на направление 03.04.2012 предпринимателю уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2000 N 1980 (N 4300007982), погашении записи в ЕГРП 08.11.2013 - л.д. 74.
В мае 2014 Арбитражным судом Краснодарского края принят иск администрации к предпринимателю об освобождении земельного участка, дело N А32-11743/2014 приостановлено до рассмотрения настоящего дела.
То есть, за один год до даты рассмотрения апелляционной жалобы истец информирован об отказе администрации от арендных отношений с ним.
При таких обстоятельствах ссылки предпринимателя на положения п. 2 ст. 610 ГК РФ правовой позиции предпринимателя не укрепляют.
Пункт 2 ст. 610 ГК РФ дает право стороне договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за определенный положениями этого пункта срок (три месяца при аренде недвижимого имущества).
В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует установленная форма одностороннего отказа от договора. Закон не регламентирует, в какой именно форме арендодатель должен выразить отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, достаточно ясно выраженного намерения отказа от продления арендных отношений.
При толковании положения п. 2 ст. 610 ГК РФ и исследовании вопроса о том, сделано либо не сделано соответствующее уведомление арендодателем следует учитывать функциональное назначение соответствующих норм. Функциональное назначение нормы п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта, в рассматриваемом случае - земельного участка. Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ исходят из того, что после получения соответствующего предупреждения арендатор в установленный срок освободит (вернет) объект, а не затеет длящиеся судебные разбирательства с указанием на то, что не понимает воли арендодателя, так как год назад не получил отказ. Неисправность арендатора, т.е. неисполнение им обязанности по возврату (освобождению) объекта и последующее судебное разбирательство не рассматриваются Кодексом как обстоятельства, продлевающие отведенный арендатору для целей освобождения объекта срок.
В силу предписаний ст. 11, 12 ГК РФ судебная защита осуществляется только в отношении нарушенных прав и законных интересов.
Наличие записи в реестре призвано стабилизировать субъекта долгосрочной аренды, закрепить его статус арендатора перед всеми третьими лицами.
В рассматриваемой ситуации отсутствует законный интерес, который заслуживал бы защиты заявленным способом, направленным на восстановление в реестре записи об аренде на основании договора, поскольку:
- - договор заключался на срок три года до 22.11.2003;
- - арендатор требует восстановления записи вопреки воле арендодателя;
- - воля арендодателя на прекращение арендных отношений выражена со всей очевидностью;
- - о воле арендодателя истец информирован более года назад до рассмотрения его апелляционной жалобы, включая содержание уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 16.12.2000, которое отражено в акте N 698 от 12.03.2014, приложенном к иску - л.д. 9, 74.
Представленные истцом документы о платежах за пользование земельным участком правовой позиции истца также не укрепляют, так как в силу принципа платности землепользования предприниматель обязан оплачивать пользование земельным участком независимо от наличия договора.
Апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому администрация не вправе была распоряжаться земельным участкам, в связи с тем, что согласно выписке из реестра его собственником является Российская Федерация. Как следует из пояснений представителя управления, устаревшая версия программного продукта на период с 2000 по 2003 года не позволяла проведение последующей регистрации перехода права или его ограничения на земельные участки без первичной регистрации права собственности. В связи с чем, при поступлении заявлений от физических либо юридических лиц о государственной регистрации права аренды на указанную категорию земельных участков автоматически проводилась государственная регистрация права собственности Российской Федерации на основании Конституции. В связи с указанными обстоятельствами в ЕГРП до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющего осуществлять распоряжение земельными участками без государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, ошибочно были внесены записи в Подраздел II.I о государственной регистрации права собственности Российской Федерации - л.д. 192-195.
Данные пояснения соответствуют датам регистрации договора аренды и права федеральной собственности. Регистрация договора аренды земельного участка от 26.12.2000 проведена 06.03.2001 - оборотная сторона л.д. 58, право федеральной собственности - 06.03.2001 - л.д. 75. В кадастровом паспорте земельного участка сведения о правах отсутствуют - л.д. 198.
Кроме того, из дела следует, что управление Росимущества не считает себя связанным наличием арендных отношений с истцом, не признает истца законным арендатором (л.д. 82-84). Каких-либо предпосылок для предположения перемены публичного образования в заключенном администрацией договоре аренды материалы дела не содержат.
Таким образом, данное обстоятельство не может повлиять на сохранение записи об аренде в реестре чего, по сути, добивается истец.
Апелляционный суд также отмечает, что такой способ защиты как признание договора аренды действующим законодателем не предусмотрен (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2013 по делу N А32-4788/2013), является ненадлежащим способом защиты. В данном случае отсутствует аналогия с исками о признании договора незаключенным, так как признание договора незаключенным направлено на достижение самостоятельного правового эффекта - констатация отсутствия правоотношения, что обеспечивает стабилизацию положения стороны (констатация отсутствия обязанностей). В случае, если договор действует, в такой констатации необходимости нет, следует защищать права, которые возникают из соответствующего договора.
Как отмечено выше, в рассматриваемом случае какого-либо законного интереса судом не обнаружено в связи с тем, что арендодателем реализовано право на отказ от договора, о чем арендатор осведомлен.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу N А32-18099/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2015 N 15АП-6260/2015 ПО ДЕЛУ N А32-18099/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2015 г. N 15АП-6260/2015
Дело N А32-18099/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Кузнецовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Элязян Сурена Шамхаловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.02.2015 по делу N А32-18099/2014 (судья Назыков А.Л.)
по иску индивидуального предпринимателя Элязян Сурена Шамхаловича
к администрации муниципального образования г. Краснодар, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о признании договора аренды земельного участка действующим, обязании внести в ЕГРП запись о праве аренды земельного участка,
установил:
в Арбитражный суд Краснодарского края обратился индивидуальный предприниматель Элязян Сурен Шамхалович (далее - истец, предприниматель) к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) с требованием о признании договора аренды земельного участка от 26.12.2000 N 980 действующим, об обязании внесения в ЕГРП записи о праве аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление Росимущества).
Исковые требования мотивированы необоснованным отказом администрации от договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией и истцом сроком на 3 года. Истец указывает, что не получал от администрации уведомления о прекращении договора от 03.04.2012, при этом истцом и администрацией обязанности по прекращенному договору фактически исполнялись до 2014 года включительно, истец оплачивал арендную плату.
В отзыве на иск управление Росреестра просит в требованиях к управлению Росреестра о внесении записи в ЕГРП отказать.
В отзыве на иск администрация не согласна с предъявленными требованиями, просит в удовлетворении требований отказать. Позиция мотивирована прекращением арендных правоотношений, уведомлением истца о расторжении договора 03.04.2012.
В отзыве на иск управление Росимущества договор аренды от 26.12.2000, заключенный между администрацией и предпринимателем, не признает, полагает, что договор противоречит закону, не признает статус истца как арендатора.
Решением от 16.02.2015 Арбитражный суд Краснодарского края в удовлетворении исковых требований отказал, указал на следующее. Сторонами в договоре аренды земельного участка согласовано его прекращение по истечении срока аренды, что является препятствием к применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок.
Не согласившись с принятым решением, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим доводами:
- - договор аренды земельного участка от 26.12.2000 считается заключенным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пролонгация договора также предусмотрена самим договором - пунктами 2.1, 4.1.7, 4.2.13, 6.6;
- - согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2014 N 01/039/2014-666 правообладателем земельного участка является Российская Федерация, о чем внесена запись 06.03.2001. Третьи лица по настоящему делу не направляли истцу уведомления о прекращении договора аренды;
- - истец не был уведомлен ни администрацией, ни Росимуществом о том, что право собственности на земельной участок зарегистрировано за Российской Федерацией, а также о том, что администрация не вправе им распоряжаться;
- - при сложившихся обстоятельствах расторжение договора возможно в порядке, предусмотренном статьями 452, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация не направляла истцу предложения о досрочном расторжении договора по соглашению сторон, не направляла уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке;
- - в производстве Ленинского районного суда г. Краснодара находилось гражданское дело по иску администрации о сносе капитального строения, возведенного истцом на земельном участке. Согласно решению Ленинского районного суда г. Краснодара от 12.03.2013 истец был обязан снести самовольно возведенную постройку. Судебное решение исполнено. Истец продолжил использовать земельный участок по целевому назначению.
От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 26.12.2000 N 1980 (N 4300007982) мэрия г. Краснодара предоставила истцу на срок до 22.11.2003 земельный участок площадью 96,29 кв. м по ул. Кубано-Набережная, 39 с кадастровым номером 23:43:020812:034 для эксплуатации мастерской в облегченных конструкциях по производству шпатлевки (л.д. 53-59).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует в течение трех лет, до 22.11.2003.
Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды участка.
Право аренды земельного участка было зарегистрировано за истцом в ЕГРП 06.03.2001.
Согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:020812:034 какие-либо обременения не зарегистрированы - л.д. 75.
Согласно материалам дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок 22.10.2013 администрация обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения договора аренды земельного участка, представив уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 4030/1, а также решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 10.01.2013 - л.д. 116.
Истец полагает, что договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, исходя из того, что он фактически продолжал пользоваться земельным участком согласно целевому назначению, своевременно вносил арендные платежи, администрация, в свою очередь, денежные средства не возвращала, истца о расторжении договора аренды не уведомляла. Росреестр необоснованно зарегистрировал прекращение арендного обременения, которое, по мнению истца, должно быть восстановлено.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, договор был заключен на срок до 22.11.2003 - л.д. 58.
Администрация 03.04.2012 направила в адрес истца уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2000 с указанием на необходимость освобождения земельного участка - л.д. 218. Конверт возвращен почтой без вручения адресату - л.д. 217.
Уведомление отправлено предпринимателю по адресу, который указан в выписке из ЕГРИП, в договоре аренды - л.д. 13, 58. Этот же адрес (г. Краснодар, ул. Затонная, 3) указан предпринимателем в апелляционной жалобе.
Тот факт, что предприниматель не обеспечивает получение корреспонденции, направляемой по адресу его регистрации, который указан в договоре аренды как единственный адрес арендатора, не соблюдает требования Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", не может лишать арендодателя установленных законом правовых возможностей.
Администрацией представлено также письмо департамента от 09.04.2013 по результатам рассмотрения обращения предпринимателя о подтверждении срока действия договора аренды, которым истец информирован о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2000, в письме указано, что 03.04.2012 в адрес истца было направлено соответствующе уведомление.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничений (обременений) в 2013 году регулировался Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее - Инструкция), утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135. В соответствии с пунктом 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении договора аренды, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
08.11.2013 администрация обратилась в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи по аренде, приложив соответствующие документы - л.д. 221. Запись погашена в связи с прекращением договора аренды.
С учетом вышеизложенного, срок договор аренды земельного участка от 26.12.2000 истек, администрацией (арендодателем) выражена воля на прекращение арендных отношений, погашение записи в ЕГРП законные интересы истца не нарушает.
Как утверждает предприниматель в иске, о направлении ему уведомления о необходимости освобождения земельного участка предприниматель узнал в мае 2014 года. Предприниматель к иску прикладывает акт N 698 от 12.03.2014 осмотра земельного участка, в котором указано на направление 03.04.2012 предпринимателю уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 26.12.2000 N 1980 (N 4300007982), погашении записи в ЕГРП 08.11.2013 - л.д. 74.
В мае 2014 Арбитражным судом Краснодарского края принят иск администрации к предпринимателю об освобождении земельного участка, дело N А32-11743/2014 приостановлено до рассмотрения настоящего дела.
То есть, за один год до даты рассмотрения апелляционной жалобы истец информирован об отказе администрации от арендных отношений с ним.
При таких обстоятельствах ссылки предпринимателя на положения п. 2 ст. 610 ГК РФ правовой позиции предпринимателя не укрепляют.
Пункт 2 ст. 610 ГК РФ дает право стороне договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за определенный положениями этого пункта срок (три месяца при аренде недвижимого имущества).
В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует установленная форма одностороннего отказа от договора. Закон не регламентирует, в какой именно форме арендодатель должен выразить отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок. Достаточно, чтобы сторона выразила свою волю прекратить правоотношение, достаточно ясно выраженного намерения отказа от продления арендных отношений.
При толковании положения п. 2 ст. 610 ГК РФ и исследовании вопроса о том, сделано либо не сделано соответствующее уведомление арендодателем следует учитывать функциональное назначение соответствующих норм. Функциональное назначение нормы п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей необходимость заведомого направления такого отказа, - защита интереса арендатора в том, чтобы ему был предоставлен разумный срок для освобождения объекта, в рассматриваемом случае - земельного участка. Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ исходят из того, что после получения соответствующего предупреждения арендатор в установленный срок освободит (вернет) объект, а не затеет длящиеся судебные разбирательства с указанием на то, что не понимает воли арендодателя, так как год назад не получил отказ. Неисправность арендатора, т.е. неисполнение им обязанности по возврату (освобождению) объекта и последующее судебное разбирательство не рассматриваются Кодексом как обстоятельства, продлевающие отведенный арендатору для целей освобождения объекта срок.
В силу предписаний ст. 11, 12 ГК РФ судебная защита осуществляется только в отношении нарушенных прав и законных интересов.
Наличие записи в реестре призвано стабилизировать субъекта долгосрочной аренды, закрепить его статус арендатора перед всеми третьими лицами.
В рассматриваемой ситуации отсутствует законный интерес, который заслуживал бы защиты заявленным способом, направленным на восстановление в реестре записи об аренде на основании договора, поскольку:
- - договор заключался на срок три года до 22.11.2003;
- - арендатор требует восстановления записи вопреки воле арендодателя;
- - воля арендодателя на прекращение арендных отношений выражена со всей очевидностью;
- - о воле арендодателя истец информирован более года назад до рассмотрения его апелляционной жалобы, включая содержание уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 16.12.2000, которое отражено в акте N 698 от 12.03.2014, приложенном к иску - л.д. 9, 74.
Представленные истцом документы о платежах за пользование земельным участком правовой позиции истца также не укрепляют, так как в силу принципа платности землепользования предприниматель обязан оплачивать пользование земельным участком независимо от наличия договора.
Апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому администрация не вправе была распоряжаться земельным участкам, в связи с тем, что согласно выписке из реестра его собственником является Российская Федерация. Как следует из пояснений представителя управления, устаревшая версия программного продукта на период с 2000 по 2003 года не позволяла проведение последующей регистрации перехода права или его ограничения на земельные участки без первичной регистрации права собственности. В связи с чем, при поступлении заявлений от физических либо юридических лиц о государственной регистрации права аренды на указанную категорию земельных участков автоматически проводилась государственная регистрация права собственности Российской Федерации на основании Конституции. В связи с указанными обстоятельствами в ЕГРП до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющего осуществлять распоряжение земельными участками без государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, ошибочно были внесены записи в Подраздел II.I о государственной регистрации права собственности Российской Федерации - л.д. 192-195.
Данные пояснения соответствуют датам регистрации договора аренды и права федеральной собственности. Регистрация договора аренды земельного участка от 26.12.2000 проведена 06.03.2001 - оборотная сторона л.д. 58, право федеральной собственности - 06.03.2001 - л.д. 75. В кадастровом паспорте земельного участка сведения о правах отсутствуют - л.д. 198.
Кроме того, из дела следует, что управление Росимущества не считает себя связанным наличием арендных отношений с истцом, не признает истца законным арендатором (л.д. 82-84). Каких-либо предпосылок для предположения перемены публичного образования в заключенном администрацией договоре аренды материалы дела не содержат.
Таким образом, данное обстоятельство не может повлиять на сохранение записи об аренде в реестре чего, по сути, добивается истец.
Апелляционный суд также отмечает, что такой способ защиты как признание договора аренды действующим законодателем не предусмотрен (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2013 по делу N А32-4788/2013), является ненадлежащим способом защиты. В данном случае отсутствует аналогия с исками о признании договора незаключенным, так как признание договора незаключенным направлено на достижение самостоятельного правового эффекта - констатация отсутствия правоотношения, что обеспечивает стабилизацию положения стороны (констатация отсутствия обязанностей). В случае, если договор действует, в такой констатации необходимости нет, следует защищать права, которые возникают из соответствующего договора.
Как отмечено выше, в рассматриваемом случае какого-либо законного интереса судом не обнаружено в связи с тем, что арендодателем реализовано право на отказ от договора, о чем арендатор осведомлен.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу N А32-18099/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)