Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Г.А. Камалиевой
Судей: О.Г. Красковской, А.В. Солодилова
при участии:
от ООО "Автопредприятие" - Богдашкин А.С., представитель по доверенности от 22.10.2012 б/н
от Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска - Черепненко Татьяна Леонидовна, представитель по доверенности от 04.09.2014 N 9458
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие"
на решение от 26.05.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014
по делу N А04-1364/2014 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья О.П. Косарева, в суде апелляционной инстанции - судьи В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, Е.В. Гричановская
По иску общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска
третье лицо: администрация города Благовещенска
об обязании заключить договор купли-продажи
Общество с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (далее - ООО "Автопредприятие"; ОГРН 1022800527474, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60) обратилось с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ г. Благовещенска, комитет; ОГРН 1022800526187, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б.Хмельницкого, 8, 2) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге административного здания, инв. N 1878/А5, этажность 2, назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:010097:203, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 26.12.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ), а именно:
- пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата оставшейся части цены продажи объекта и земельного участка в полном объеме может быть произведена покупателем досрочно:
- - в один из предусмотренных в приложениях N 1 и N 2 к настоящему договору периодов оплаты с начислением процентов на сумму оплаты до даты внесения платежа";
- дополнить пункт словами:
- "С момента досрочной полной оплаты цены объекта и земельного участка начисление процентов, указанных в пункте 2.4 настоящего договора, Приложении N 1 и Приложении N 2 к настоящему договору, прекращается";
- - пункт 3.1.4 договора изложить в следующей редакции:
- "На основании уведомления покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи в соответствии с пунктом 2.5 договора в срок не более пяти рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и начисленных на нее процентов и направить расчет в адрес покупателя";
- - пункт 4.2.4 договора изложить в следующей редакции:
- "В случае необходимости производить текущий и капитальный ремонты";
- - пункт 4.3.4 договора изложить в следующей редакции:
- "Произошедших по вине покупателя утраты или повреждения объекта настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой (в силу закона) обязательства существенно ухудшилось";
- - пункт 5.3 договора исключить;
- - пункт 6.3 договора изложить в следующей редакции:
- "За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки";
- - пункт 6.4 договора изложить в следующей редакции:
"В случае просрочки покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного договором, свыше десяти банковских дней:
- 6.4.1 Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта;
- 6.4.2 Договор может быть расторгнуть продавцом во внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления";
- - пункт 6.5 договора исключить;
- - пункт 6.6 Договора исключить,
- Приложение N 1 и N 2 принять в уточненной редакции истца.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Благовещенска.
Решением от 26.05.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Автопредприятие" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом судов об утрате заявителем преимущественного права выкупа муниципального имущества в связи с пропуском 30-ти дневного срока на подписание договора купли-продажи. Полагает, что направленный истцу ответчиком проект договора нельзя считать офертой, поскольку договор не подписан со стороны комитета, в письме от 12.11.2013 N 12988 не содержались основные условия купли-продажи недвижимости. Считает, что истцом не пропущен срок на заключение договора в силу статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, статьи 445 Гражданского кодекса РФ. Указывает, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу КУМИ г. Благовещенска выразило несогласие с ее доводами, считает обжалуемые решение и постановление суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.
В судебном заседании представители ООО "Автопредприятие" и КУМИ г. Благовещенска поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, соответственно, дав по ним пояснения.
Администрация города Благовещенска, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей для участия в судебном заседании суда кассационной инстанции не направила.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных в статье 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21.12.2001 между ООО "Автопредприятие" (арендатор) и КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) заключен договор на аренду здания (нежилого помещения) N 150/1. По условиям данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на срок с 01.01.2002 по 21.12.2027 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2.
29.10.2013 комитетом принято распоряжение N 306 о приватизации муниципального имущества - административного здания, инвентарный номер 1878/А5, этажность 2, назначение - нежилое здание, общей площадью 711,2 кв. м, кадастровый номер 28:01:010097:0022:1878/А5, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2, и земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для его использования.
Указанным распоряжением определен способ приватизации: продажа муниципального имущества ООО "Автопредприятие" по преимущественному праву приобретения, цена продажи - 15 800 312 руб., в том числе цена здания - 11 365 200 руб., цена земельного участка - 4 435 112 руб.
12.11.2013 комитет письмом N 12988 направил в адрес общества предложение о приобретении недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на условиях проекта договора купли-продажи N 255, приложенного к указанному письму.
Письмо от 12.11.2013 N 12988 согласно почтовому уведомлению вручено ООО "Автопредприятие" 27.11.2013.
ООО "Автопредприятие" не согласилось с некоторыми условиями проекта договора купли-продажи, которые не связаны с выкупной ценой недвижимого имущества. 27.12.2013 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора заказным письмом с уведомлением.
Протокол разногласий получен комитетом 30.12.2013, что подтверждается почтовым уведомлением.
10.01.2014 обществом в адрес комитета направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения N 255, подписанный истцом с отметкой о наличии протокола разногласий от 26.12.2013.
В связи с тем, что КУМИ г. Благовещенска не ответил на письма общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приватизацию муниципального имущества установлен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 названной статьи в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Как предусмотрено пунктом 4 той же статьи, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи такого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
Согласно пункту 9 той же статьи субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Исходя из статей 432, 433, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами.
Оценив с позиции статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что истец договор купли-продажи в установленный пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок не подписал. Так, истцом предложение ответчика о приобретении арендуемого имущества получено 27.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении (т. 4, л.д. 38), выпиской с официального сайта Почта России (идентификатор 67500468055734). Протокол разногласий к проекту договора N 255 на приобретение арендуемого имущества истцом направлен 27.12.2013.
Протокол разногласий к проекту договора N 225 получен комитетом 30.12.2013. Подписанный арендатором проект договора купли-продажи N 255 поступил в комитет 09.01.2014, то есть по истечении 30-ти дневного срока, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Поскольку в протоколе разногласий цена выкупаемого имущества не оспаривалась обществом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что на основании пункта 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок заключения договора купли-продажи не был приостановлен. При этом 30-дневный срок именно для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества истекал 27.12.2013.
Кроме того, судами установлено, что задолженность общества по арендной плате по состоянию на 01.12.2013 составила 202 296 руб. 17 коп. Суды, оценив представленные в качестве доказательства оплаты обществом платежные документы, установили, что арендная плата за декабрь 2013 года внесена истцом по платежному поручению от 14.01.2014 N 9, задолженность по арендной плате за 2013 год в сумме 123 017 руб. 17 коп. погашена платежными поручениями от 14.02.2014 N 44, от 05.02.2014 N 35. Следовательно, является правомерным вывод судов о том, что истец допустил просрочку внесения арендной платы и до 27.12.2013 не мог представить документы, подтверждающие своевременную оплату арендных платежей.
Документально указанные выводы суда истец не опроверг в соответствии со статьей 65 АПК РФ.
Довод заявителя жалобы о том, что истцом не пропущен срок на заключение договора отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку из содержания статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, являющегося специальным законом для данной категории правоотношений, следует, что право льготного выкупа арендованного заявителем имущества действует в течение 30 дней с момента направления в адрес покупателя, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства, предложения о выкупе арендованного имущества и (или) проекта договора купли-продажи, и его действие приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Его же довод о том, что в письме комитета от 12.11.2013 N 12988 не содержались основные условия купли-продажи недвижимости, также подлежит отклонению как противоречащий материалам дела. Так, к письму от 12.11.2013 N 12988 были приложены документы, в том числе копия распоряжения комитета от 29.10.2013 N 306, в котором определены способ приватизации объекта и земельного участка, цена продажи, форма платежа (т. 1, л.д. 33-44).
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что общество, не подписавшее в течение тридцати дней с момента получения проекта договора на предложенных комитетом условиях и не представившее документы о своевременном погашении задолженности по арендным платежам в соответствии с договором аренды, утратило в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в постановлении апелляционного суда, по существу данные доводы направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае, кассационной инстанцией не установлено, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 26.05.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по делу N А04-1364/2014 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.КАМАЛИЕВА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
А.В.СОЛОДИЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 14.10.2014 N Ф03-4214/2014 ПО ДЕЛУ N А04-1364/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. N Ф03-4214/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Г.А. Камалиевой
Судей: О.Г. Красковской, А.В. Солодилова
при участии:
от ООО "Автопредприятие" - Богдашкин А.С., представитель по доверенности от 22.10.2012 б/н
от Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска - Черепненко Татьяна Леонидовна, представитель по доверенности от 04.09.2014 N 9458
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие"
на решение от 26.05.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014
по делу N А04-1364/2014 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья О.П. Косарева, в суде апелляционной инстанции - судьи В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, Е.В. Гричановская
По иску общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие"
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска
третье лицо: администрация города Благовещенска
об обязании заключить договор купли-продажи
Общество с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (далее - ООО "Автопредприятие"; ОГРН 1022800527474, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60) обратилось с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ г. Благовещенска, комитет; ОГРН 1022800526187, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б.Хмельницкого, 8, 2) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге административного здания, инв. N 1878/А5, этажность 2, назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:010097:203, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 26.12.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ), а именно:
- пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата оставшейся части цены продажи объекта и земельного участка в полном объеме может быть произведена покупателем досрочно:
- - в один из предусмотренных в приложениях N 1 и N 2 к настоящему договору периодов оплаты с начислением процентов на сумму оплаты до даты внесения платежа";
- дополнить пункт словами:
- "С момента досрочной полной оплаты цены объекта и земельного участка начисление процентов, указанных в пункте 2.4 настоящего договора, Приложении N 1 и Приложении N 2 к настоящему договору, прекращается";
- - пункт 3.1.4 договора изложить в следующей редакции:
- "На основании уведомления покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи в соответствии с пунктом 2.5 договора в срок не более пяти рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и начисленных на нее процентов и направить расчет в адрес покупателя";
- - пункт 4.2.4 договора изложить в следующей редакции:
- "В случае необходимости производить текущий и капитальный ремонты";
- - пункт 4.3.4 договора изложить в следующей редакции:
- "Произошедших по вине покупателя утраты или повреждения объекта настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой (в силу закона) обязательства существенно ухудшилось";
- - пункт 5.3 договора исключить;
- - пункт 6.3 договора изложить в следующей редакции:
- "За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки";
- - пункт 6.4 договора изложить в следующей редакции:
"В случае просрочки покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного договором, свыше десяти банковских дней:
- 6.4.1 Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта;
- 6.4.2 Договор может быть расторгнуть продавцом во внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления";
- - пункт 6.5 договора исключить;
- - пункт 6.6 Договора исключить,
- Приложение N 1 и N 2 принять в уточненной редакции истца.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Благовещенска.
Решением от 26.05.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Автопредприятие" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом судов об утрате заявителем преимущественного права выкупа муниципального имущества в связи с пропуском 30-ти дневного срока на подписание договора купли-продажи. Полагает, что направленный истцу ответчиком проект договора нельзя считать офертой, поскольку договор не подписан со стороны комитета, в письме от 12.11.2013 N 12988 не содержались основные условия купли-продажи недвижимости. Считает, что истцом не пропущен срок на заключение договора в силу статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, статьи 445 Гражданского кодекса РФ. Указывает, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу КУМИ г. Благовещенска выразило несогласие с ее доводами, считает обжалуемые решение и постановление суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.
В судебном заседании представители ООО "Автопредприятие" и КУМИ г. Благовещенска поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, соответственно, дав по ним пояснения.
Администрация города Благовещенска, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей для участия в судебном заседании суда кассационной инстанции не направила.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных в статье 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21.12.2001 между ООО "Автопредприятие" (арендатор) и КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) заключен договор на аренду здания (нежилого помещения) N 150/1. По условиям данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на срок с 01.01.2002 по 21.12.2027 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2.
29.10.2013 комитетом принято распоряжение N 306 о приватизации муниципального имущества - административного здания, инвентарный номер 1878/А5, этажность 2, назначение - нежилое здание, общей площадью 711,2 кв. м, кадастровый номер 28:01:010097:0022:1878/А5, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Партизанская, 43/2, и земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для его использования.
Указанным распоряжением определен способ приватизации: продажа муниципального имущества ООО "Автопредприятие" по преимущественному праву приобретения, цена продажи - 15 800 312 руб., в том числе цена здания - 11 365 200 руб., цена земельного участка - 4 435 112 руб.
12.11.2013 комитет письмом N 12988 направил в адрес общества предложение о приобретении недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на условиях проекта договора купли-продажи N 255, приложенного к указанному письму.
Письмо от 12.11.2013 N 12988 согласно почтовому уведомлению вручено ООО "Автопредприятие" 27.11.2013.
ООО "Автопредприятие" не согласилось с некоторыми условиями проекта договора купли-продажи, которые не связаны с выкупной ценой недвижимого имущества. 27.12.2013 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора заказным письмом с уведомлением.
Протокол разногласий получен комитетом 30.12.2013, что подтверждается почтовым уведомлением.
10.01.2014 обществом в адрес комитета направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения N 255, подписанный истцом с отметкой о наличии протокола разногласий от 26.12.2013.
В связи с тем, что КУМИ г. Благовещенска не ответил на письма общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приватизацию муниципального имущества установлен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно пункту 2 названной статьи в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Как предусмотрено пунктом 4 той же статьи, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи такого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
Согласно пункту 9 той же статьи субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Исходя из статей 432, 433, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами.
Оценив с позиции статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что истец договор купли-продажи в установленный пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок не подписал. Так, истцом предложение ответчика о приобретении арендуемого имущества получено 27.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении (т. 4, л.д. 38), выпиской с официального сайта Почта России (идентификатор 67500468055734). Протокол разногласий к проекту договора N 255 на приобретение арендуемого имущества истцом направлен 27.12.2013.
Протокол разногласий к проекту договора N 225 получен комитетом 30.12.2013. Подписанный арендатором проект договора купли-продажи N 255 поступил в комитет 09.01.2014, то есть по истечении 30-ти дневного срока, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Поскольку в протоколе разногласий цена выкупаемого имущества не оспаривалась обществом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что на основании пункта 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок заключения договора купли-продажи не был приостановлен. При этом 30-дневный срок именно для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества истекал 27.12.2013.
Кроме того, судами установлено, что задолженность общества по арендной плате по состоянию на 01.12.2013 составила 202 296 руб. 17 коп. Суды, оценив представленные в качестве доказательства оплаты обществом платежные документы, установили, что арендная плата за декабрь 2013 года внесена истцом по платежному поручению от 14.01.2014 N 9, задолженность по арендной плате за 2013 год в сумме 123 017 руб. 17 коп. погашена платежными поручениями от 14.02.2014 N 44, от 05.02.2014 N 35. Следовательно, является правомерным вывод судов о том, что истец допустил просрочку внесения арендной платы и до 27.12.2013 не мог представить документы, подтверждающие своевременную оплату арендных платежей.
Документально указанные выводы суда истец не опроверг в соответствии со статьей 65 АПК РФ.
Довод заявителя жалобы о том, что истцом не пропущен срок на заключение договора отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку из содержания статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, являющегося специальным законом для данной категории правоотношений, следует, что право льготного выкупа арендованного заявителем имущества действует в течение 30 дней с момента направления в адрес покупателя, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства, предложения о выкупе арендованного имущества и (или) проекта договора купли-продажи, и его действие приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Его же довод о том, что в письме комитета от 12.11.2013 N 12988 не содержались основные условия купли-продажи недвижимости, также подлежит отклонению как противоречащий материалам дела. Так, к письму от 12.11.2013 N 12988 были приложены документы, в том числе копия распоряжения комитета от 29.10.2013 N 306, в котором определены способ приватизации объекта и земельного участка, цена продажи, форма платежа (т. 1, л.д. 33-44).
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что общество, не подписавшее в течение тридцати дней с момента получения проекта договора на предложенных комитетом условиях и не представившее документы о своевременном погашении задолженности по арендным платежам в соответствии с договором аренды, утратило в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в постановлении апелляционного суда, по существу данные доводы направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае, кассационной инстанцией не установлено, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 26.05.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по делу N А04-1364/2014 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.КАМАЛИЕВА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
А.В.СОЛОДИЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)