Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.07.2013 (судья Николаева Л.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 (председательствующий судья Тимаев Ф.И., судьи Волкова Т.В., Никитин А.Ю.)
по делу N А57-24916/2012
по исковому заявлению закрытого акционерного общества инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия", г. Саратов (ИНН 6450008392 ОГРН 1026402201660) к обществу с ограниченной ответственностью строительно-финансовая компания "Еврострой", г. Саратов, третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Бибякова Марьям Иолямовна, г. Саратов, Курякина Евдокия Ивановна, г. Саратов, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Континент", г. Саратов, о признании права собственности,
установил:
закрытое акционерное общество инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия" (далее - ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью строительно-финансовая компания "Еврострой" (далее - ООО СФК "Еврострой", ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова, и однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.07.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Заявитель кассационной жалобы оспаривает вывод суда апелляционной инстанции о том, что обращение в суд с иском о признании права при одновременном рассмотрении этого вопроса регистрирующим органом является неправильным.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между администрацией города Саратова (далее - администрация) и открытым акционерным обществом "Цветочно-декоративные культуры" (далее - ОАО "Цветочно-декоративные культуры") 06.06.2002 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 1 Поперечная, 35.
Между ОАО "Цветочно-декоративные культуры" и ООО СФК "Еврострой" 07.07.2005 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ОАО "Цветочно-декоративные культуры" уступает, а ООО СФК "Еврострой" принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.06.2002, заключенного на основании постановления мэра г. Саратова от 28.01.2002 N 10-133 на указанный земельный участок.
Между администрацией и ООО СФК "Еврострой" 21.06.2006 заключено соглашение N 1 об изменении договора аренды земельного участка от 06.06.2002.
Между администрацией и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 23.06.2004 заключен предварительный договор N 5 "А", в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве жилья на условиях, предусмотренных договором.
Согласно пункту 1.2. договора от 23.06.2004 договор заключен на основании предварительного согласования ЗАО ИСФ Промстройиндустрия" места для размещения многоэтажного жилого дома ориентировочно общей площадью 17 000 кв. м и утверждения акта выбора земельного участка, расположенного в Октябрьском районе города Саратова.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 1.5.2. договора от 23.06.2004 ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" обязывалось передать администрации квартиры в существующем жилом фонде в черте города Саратова в пригодном для проживания состоянии общей площадью 300 кв. м.
Между администрацией (дольщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (заказчик) 01.08.2005 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 23.06.2004 N 5 "А", согласно которому ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" вместо предоставления квартир общей площадью 300 кв. м администрации обязуется выступить плательщиком по договорам купли-продажи: двухкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Шевыревская, д. 6, кв. <...> в собственность гражданке Комаровой Валентине Николаевне; трехкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Малая Горная, д. 33/39, кв. <...> в собственность гражданке Зайцевой Лидии Петровне; однокомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, д. 7 "а", кв. <...> в собственность дольщика либо третьему лицу по указанию дольщика.
Земельный участок под строительство в Октябрьском районе города Саратова в адрес ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" не предоставлен в виду оформления ООО СФК "Еврострой" данного земельного участка на праве собственности.
Между администрацией, ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 04.02.2008 заключено соглашение N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов.
Согласно указанному соглашению право пользования на земельный участок, указанный в предварительном договоре от 23.06.2004, признано за ООО СФК "Еврострой", прекращено право муниципальной собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; ООО СФК "Еврострой" обязывалось передать ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" имущественные права на трех-, двух- и однокомнатные квартиры в строящемся жилом доме N 3 по строительному адресу: город Саратов, ул. 1-я Поперечная в Октябрьском районе в счет погашения задолженности администрации перед ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", возникшей из предварительного договора от 23.06.2004 и дополнительного соглашения к нему от 01.08.2005.
Согласно пункту 5 соглашения от 04.08.2008 N 01-02-40/16 предварительный договор от 23.06.2004 и дополнительное соглашение к указанному договору от 01.08.2005 считаются исполненными, расчеты по договору произведенными, стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.
Между ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" и ЗАО "Промстройиндустрия" 27.05.2011 заключено дополнительное соглашение к трехстороннему соглашению от 04.02.2008 N 01-02-40/16 об исполнении взаимных расчетов и производстве взаимных обязательств.
Указанным дополнительным соглашением изменены объекты, подлежащие передаче ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия".
Согласно дополнительному соглашению от 27.05.2011 передаче подлежат передаче объекты, поименованные в иске.
Между ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 13.05.2008 заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на трехкомнатную квартиру N 21 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Администрацией, ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" и ООО СФК "Еврострой" 13.05.2008 подписан акт зачета взаимных требований в отношении данной трехкомнатной квартиры, указанной в соглашении N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов от 04.02.2008.
Между ООО СФК "Еврострой" (застройщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (участник долевого строительства) 28.06.2011 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на двухкомнатные квартиры N 43, 112 и однокомнатную квартиру N 54 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Согласно пункту 3.1. указанного договора ООО СФК "Еврострой" обязалось построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства три квартиры: двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на девятом этаже блок-секции "Г", строительный номер 43.
В подтверждение обязательств ООО СФК "Еврострой" перед истцом на передачу квартир N 112 и N 54 между сторонами 28.07.2012 дополнительно заключены договоры N 6А и N 6Б участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В договоре от 25.07.2012 N 6А предметом является двухкомнатная квартира N 112 блок-секции Б площадью 55,97 кв. м, в договоре N 6Б - квартира N 54 блок-секции В площадью 36,56 кв. м.
Разрешением на ввод от 30.11.2012 дом N 35 по ул. 1-я Поперечная г. Саратова введен в эксплуатацию.
Распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2012 4-х секционному жилому дому N 1 по генеральному плану (блок-секции 1А, 1Б, 1В, 1Г), расположенному по строительному адресу: г. Саратов, ул. Поперечная, 35 присвоен почтовый адрес: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, д. N 20/35. Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче квартир N 54, N 112, истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что договора от 25.07.2012 N 6А, N 6Б по своей правовой природе являются договорами долевого участия в строительстве жилого дома. Однако поскольку названные договора не были зарегистрированы в установленном порядке, то, в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", являются незаключенными. Кроме того, поскольку дополнительное соглашение к соглашению от 04.02.2008 N 01-02-40/16 не подписано одной из сторон указанного соглашения - администрацией муниципального образования "Город Саратов", то данное дополнительное соглашение является незаключенным, соответственно не несет никаких правовых последствий. При этом, суд первой инстанции указал, что стороны по настоящему делу не лишены возможности урегулировать свои отношения, связанные с указанными квартирами в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда в силе, посчитал оценку судом первой инстанции предварительного договора, договоров долевого участия как незаключенных, необоснованной. По мнению суда апелляционной инстанции, установив, что спорное имущество не находится во владении истца и то, что по поводу регистрации данного имущества совершаются действия уполномоченным на то государственным органом, суд первой инстанции должен был отказать в иске о признании права только по этому основанию.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникают с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В обоснование исковых требований ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" ссылается на возникновение у него права собственности на квартиры N 54, N 112 по указанному адресу в силу договоров от 28.07.2012 N 6а, N 6б на долевое участие в строительстве жилого дома.
Истец обратился с заявлением в регистрирующий орган о регистрации договоров и права собственности на квартиры N 54, N 112.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 24.04.2013 государственная регистрация приостановлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении вышеуказанных квартир, наложенном Арбитражным судом Саратовской области 14.02.2013 по делу N А57-24916/2012.
В суде апелляционной инстанции истец подтвердил, что до настоящего времени регистрация договоров и права собственности на спорные жилые помещения приостановлена, при этом доказательства отказ в регистрации в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что для регистрации права действующим законодательством установлен несудебный порядок, обращение в суд с иском о признании права при одновременном рассмотрении этого вопроса регистрирующим органом является неправильным.
Кроме того, материалами дела подтверждается, передача спорных жилых помещений физическим лицам - Бибяковой М.И. и Курякиной Е.И., в соответствии с подписанными актами приема-передачи от 04.02.2013.
Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав закреплена в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с действующим законодательством защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
По смыслу главы 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, права не владеющего собственника защищаются в порядке статей 301 - 303 названного Кодекса. Иск о признании права собственности, как и виндикационный иск, имеет вещно-правовой характер, и обладают собственным предметом доказывания. Следовательно, иск о признании права собственности вправе предъявлять владеющий несобственник.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по применению положений законодательства о защите права собственности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, вопрос о праве собственности на имущество лица, считающего себя собственником спорного имущества, не обладающего зарегистрированным правом на него и фактически не владеющего им, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, истец фактически спорными объектами не владеет, то права истца посредством иска о признании права восстановлены быть не могут.
С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу N А57-24916/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2014 ПО ДЕЛУ N А57-24916/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. по делу N А57-24916/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.07.2013 (судья Николаева Л.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 (председательствующий судья Тимаев Ф.И., судьи Волкова Т.В., Никитин А.Ю.)
по делу N А57-24916/2012
по исковому заявлению закрытого акционерного общества инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия", г. Саратов (ИНН 6450008392 ОГРН 1026402201660) к обществу с ограниченной ответственностью строительно-финансовая компания "Еврострой", г. Саратов, третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Бибякова Марьям Иолямовна, г. Саратов, Курякина Евдокия Ивановна, г. Саратов, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Континент", г. Саратов, о признании права собственности,
установил:
закрытое акционерное общество инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия" (далее - ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью строительно-финансовая компания "Еврострой" (далее - ООО СФК "Еврострой", ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова, и однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.07.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Заявитель кассационной жалобы оспаривает вывод суда апелляционной инстанции о том, что обращение в суд с иском о признании права при одновременном рассмотрении этого вопроса регистрирующим органом является неправильным.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между администрацией города Саратова (далее - администрация) и открытым акционерным обществом "Цветочно-декоративные культуры" (далее - ОАО "Цветочно-декоративные культуры") 06.06.2002 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 1 Поперечная, 35.
Между ОАО "Цветочно-декоративные культуры" и ООО СФК "Еврострой" 07.07.2005 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ОАО "Цветочно-декоративные культуры" уступает, а ООО СФК "Еврострой" принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.06.2002, заключенного на основании постановления мэра г. Саратова от 28.01.2002 N 10-133 на указанный земельный участок.
Между администрацией и ООО СФК "Еврострой" 21.06.2006 заключено соглашение N 1 об изменении договора аренды земельного участка от 06.06.2002.
Между администрацией и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 23.06.2004 заключен предварительный договор N 5 "А", в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве жилья на условиях, предусмотренных договором.
Согласно пункту 1.2. договора от 23.06.2004 договор заключен на основании предварительного согласования ЗАО ИСФ Промстройиндустрия" места для размещения многоэтажного жилого дома ориентировочно общей площадью 17 000 кв. м и утверждения акта выбора земельного участка, расположенного в Октябрьском районе города Саратова.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 1.5.2. договора от 23.06.2004 ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" обязывалось передать администрации квартиры в существующем жилом фонде в черте города Саратова в пригодном для проживания состоянии общей площадью 300 кв. м.
Между администрацией (дольщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (заказчик) 01.08.2005 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 23.06.2004 N 5 "А", согласно которому ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" вместо предоставления квартир общей площадью 300 кв. м администрации обязуется выступить плательщиком по договорам купли-продажи: двухкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Шевыревская, д. 6, кв. <...> в собственность гражданке Комаровой Валентине Николаевне; трехкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Малая Горная, д. 33/39, кв. <...> в собственность гражданке Зайцевой Лидии Петровне; однокомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, д. 7 "а", кв. <...> в собственность дольщика либо третьему лицу по указанию дольщика.
Земельный участок под строительство в Октябрьском районе города Саратова в адрес ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" не предоставлен в виду оформления ООО СФК "Еврострой" данного земельного участка на праве собственности.
Между администрацией, ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 04.02.2008 заключено соглашение N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов.
Согласно указанному соглашению право пользования на земельный участок, указанный в предварительном договоре от 23.06.2004, признано за ООО СФК "Еврострой", прекращено право муниципальной собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; ООО СФК "Еврострой" обязывалось передать ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" имущественные права на трех-, двух- и однокомнатные квартиры в строящемся жилом доме N 3 по строительному адресу: город Саратов, ул. 1-я Поперечная в Октябрьском районе в счет погашения задолженности администрации перед ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", возникшей из предварительного договора от 23.06.2004 и дополнительного соглашения к нему от 01.08.2005.
Согласно пункту 5 соглашения от 04.08.2008 N 01-02-40/16 предварительный договор от 23.06.2004 и дополнительное соглашение к указанному договору от 01.08.2005 считаются исполненными, расчеты по договору произведенными, стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.
Между ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" и ЗАО "Промстройиндустрия" 27.05.2011 заключено дополнительное соглашение к трехстороннему соглашению от 04.02.2008 N 01-02-40/16 об исполнении взаимных расчетов и производстве взаимных обязательств.
Указанным дополнительным соглашением изменены объекты, подлежащие передаче ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия".
Согласно дополнительному соглашению от 27.05.2011 передаче подлежат передаче объекты, поименованные в иске.
Между ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 13.05.2008 заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на трехкомнатную квартиру N 21 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Администрацией, ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" и ООО СФК "Еврострой" 13.05.2008 подписан акт зачета взаимных требований в отношении данной трехкомнатной квартиры, указанной в соглашении N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов от 04.02.2008.
Между ООО СФК "Еврострой" (застройщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (участник долевого строительства) 28.06.2011 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на двухкомнатные квартиры N 43, 112 и однокомнатную квартиру N 54 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Согласно пункту 3.1. указанного договора ООО СФК "Еврострой" обязалось построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства три квартиры: двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на девятом этаже блок-секции "Г", строительный номер 43.
В подтверждение обязательств ООО СФК "Еврострой" перед истцом на передачу квартир N 112 и N 54 между сторонами 28.07.2012 дополнительно заключены договоры N 6А и N 6Б участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В договоре от 25.07.2012 N 6А предметом является двухкомнатная квартира N 112 блок-секции Б площадью 55,97 кв. м, в договоре N 6Б - квартира N 54 блок-секции В площадью 36,56 кв. м.
Разрешением на ввод от 30.11.2012 дом N 35 по ул. 1-я Поперечная г. Саратова введен в эксплуатацию.
Распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2012 4-х секционному жилому дому N 1 по генеральному плану (блок-секции 1А, 1Б, 1В, 1Г), расположенному по строительному адресу: г. Саратов, ул. Поперечная, 35 присвоен почтовый адрес: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, д. N 20/35. Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче квартир N 54, N 112, истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что договора от 25.07.2012 N 6А, N 6Б по своей правовой природе являются договорами долевого участия в строительстве жилого дома. Однако поскольку названные договора не были зарегистрированы в установленном порядке, то, в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", являются незаключенными. Кроме того, поскольку дополнительное соглашение к соглашению от 04.02.2008 N 01-02-40/16 не подписано одной из сторон указанного соглашения - администрацией муниципального образования "Город Саратов", то данное дополнительное соглашение является незаключенным, соответственно не несет никаких правовых последствий. При этом, суд первой инстанции указал, что стороны по настоящему делу не лишены возможности урегулировать свои отношения, связанные с указанными квартирами в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда в силе, посчитал оценку судом первой инстанции предварительного договора, договоров долевого участия как незаключенных, необоснованной. По мнению суда апелляционной инстанции, установив, что спорное имущество не находится во владении истца и то, что по поводу регистрации данного имущества совершаются действия уполномоченным на то государственным органом, суд первой инстанции должен был отказать в иске о признании права только по этому основанию.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникают с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В обоснование исковых требований ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" ссылается на возникновение у него права собственности на квартиры N 54, N 112 по указанному адресу в силу договоров от 28.07.2012 N 6а, N 6б на долевое участие в строительстве жилого дома.
Истец обратился с заявлением в регистрирующий орган о регистрации договоров и права собственности на квартиры N 54, N 112.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 24.04.2013 государственная регистрация приостановлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении вышеуказанных квартир, наложенном Арбитражным судом Саратовской области 14.02.2013 по делу N А57-24916/2012.
В суде апелляционной инстанции истец подтвердил, что до настоящего времени регистрация договоров и права собственности на спорные жилые помещения приостановлена, при этом доказательства отказ в регистрации в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что для регистрации права действующим законодательством установлен несудебный порядок, обращение в суд с иском о признании права при одновременном рассмотрении этого вопроса регистрирующим органом является неправильным.
Кроме того, материалами дела подтверждается, передача спорных жилых помещений физическим лицам - Бибяковой М.И. и Курякиной Е.И., в соответствии с подписанными актами приема-передачи от 04.02.2013.
Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав закреплена в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с действующим законодательством защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
По смыслу главы 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, права не владеющего собственника защищаются в порядке статей 301 - 303 названного Кодекса. Иск о признании права собственности, как и виндикационный иск, имеет вещно-правовой характер, и обладают собственным предметом доказывания. Следовательно, иск о признании права собственности вправе предъявлять владеющий несобственник.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по применению положений законодательства о защите права собственности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, вопрос о праве собственности на имущество лица, считающего себя собственником спорного имущества, не обладающего зарегистрированным правом на него и фактически не владеющего им, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, истец фактически спорными объектами не владеет, то права истца посредством иска о признании права восстановлены быть не могут.
С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу N А57-24916/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)