Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" октября 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
секретаря судебного заседания Каверзиной Т.П.,
от истца (Департамента градостроительства Администрации города Красноярска): Мирзоевой А.Р. представителя по доверенности от 21.01.2015 N 14/206дг,
от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити"): Распутиной О.С., представителя по доверенности от 01.05.2015 N 236,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 августа 2015 года по делу N А33-14511/2015, принятое судьей Курбатовой Е.В.,
установил:
департамент градостроительства администрации города Красноярска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити" (далее - ответчик, ООО "Красноярск-Сити",) об обязании в течение 3 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Администрацией города Красноярска в лице департамента градостроительства администрации города Красноярска дополнительное соглашение к договору от 11.11.2008 N 280-24 на следующих условиях:
пункт 2 исключить.
- пункт 1.12 Общеобразовательную школу на 1 000 мест, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97;
- пункт 1.13 Дошкольное образование учреждение на 270 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75;
- пункт 1.14 Дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- пункт 1.15 Дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83;
- пункт 2. Представленная документация и объекты капитального строительства должны соответствовать проекту планировки и межевания жилого района "Слобода Весны", утвержденному постановлением администрации города Красноярска от 22.02.2013 N 91.
пункт 3. Условия настоящего соглашения могут быть изменены в случае изменения действующего законодательства.
пункт 4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Решением суда от 28.08.2015 в удовлетворении иска Департамента градостроительства администрации города Красноярска отказано.
Судом урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити" и Департаментом градостроительства администрации города Красноярска при заключении дополнительного соглашения к договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 в части пунктов 2 - 5 дополнительного соглашения.
Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити" в течение трех дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с Администрацией г. Красноярска в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска дополнительное соглашение к договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008, сформулировав пункты 2 - 5 дополнительного соглашения на следующих условиях:
2. Во исполнение пункта 1.2. Договора Стороны определили, что общество обязуется с последующей компенсацией затрат общества (возмездно) передать следующие объекты:
- 2.1. Общеобразовательную школу на 1000 мест, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97;
- 2.2. Дошкольное образовательное учреждение на 270 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75;
- 2.3. Дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- 2.4. Дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83.
3. Представленная документация и объекты капитального строительства должны соответствовать проекту планировки и межевания жилого района "Слобода весны", утвержденному постановлением администрации г. Красноярска от 22.02.2013 N 91.
4. Условия настоящего соглашения могут быть изменены в случае изменения действующего законодательства.
5. Настоящее дополнительно соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.".
Суд также указал, что в случае уклонения сторон от заключения дополнительного соглашения считать дополнительное соглашение в указанной части, заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с выводом суда о наличии обязанности ответчика создать и передать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, возведенные обществом на земельном участке, в муниципальную собственность, но на условиях последующей компенсацией затрат общества.
Заявитель указал, что условиями торгов (аукциона), проведенных 12.09.2008 предусмотрено, что победитель аукциона обязан построить и передать в собственность объекты инженерной инфраструктуры, объекты социального обслуживания. При этом торги не содержали условия об обязанности администрации компенсировать затраты общества по строительству объектов.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21.10.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В газете "Городские новости" N 108 (1814), пятница, 25.07.2008, опубликовано информационное сообщение Красноярского аукционного центра о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:04 00 415:0037 площадью 427 924 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, Советский район, жилой район "Слобода Весны", для жилищного строительства.
Согласно протоколу Красноярского аукционного центра о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008 победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:04 00 415:0037 площадью 427 924 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, Советский район, жилой район "Слобода Весны", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства признано ООО "Красноярск Сити".
Протоколом о результатах торгов от 12.08.2008 предусмотрены следующие условия предоставления земельного участка (страница 3 протокола):
"Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - 10 лет с момента подписания протокола о результатах проведения аукциона.
Объекты инженерной инфраструктуры, объекты социального обслуживания, в том числе объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования передаются в муниципальную собственность в соответствии с договором о передаче, который должен быть заключен между лицом, победившим на аукционе (или заключившим договор аренды в качестве единственного участника аукциона) и администрацией города Красноярска в лице уполномоченного органа, в течение двух месяцев с даты подписания протокола о результатах торгов.
Существенными условиями указанного договора являются:
- - проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования на земельном участке осуществляется за счет собственных средств лица, победившего на аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона) в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания в течение десяти лет с даты подписания протокола о результатах торгов;
- - представление в администрацию города необходимых материалов для выдачи разрешений на ввод указанных объектов в эксплуатацию в месячный срок после окончания строительства;
- - обязательным условием передачи указанных объектов в муниципальную собственность является подготовка технических паспортов объектов и осуществление действий по государственной регистрации права собственности, необходимых в соответствии с действующим законодательством, осуществляемых за счет собственных средств лица, победившего в аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона);
- - подключение объектов социального обслуживания, в том числе объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется за счет средств лица, победившего на аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона) в полном объеме без последующей компенсации;
- - перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, оформляется дополнительным соглашением к договору после подготовки лица, победившего на аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона) и утверждения в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания территории;
- - в случае нарушения сроков ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность введенных в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания лицо, победившее в аукционе (или заключившее договор аренды в качестве единственного участника аукциона) оплачивает неустойку в размере 0,001% от цены права на заключение договора аренды за каждый календарный день просрочки".
На основании данного протокола между ООО "Красноярск Сити" и Администрацией города Красноярска 22.09.2008 заключен договора аренды земельного участка.
Во исполнение условий договора аренды Администрацией г. Красноярска в лице департамента градостроительства администрации города Красноярска (Администрация) с ООО "Красноярск-Сити" (Общество) заключен договор о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24.
В пункте 2.2.8. договора указано на обязанность ООО "Красноярск Сити" подписать с Администрацией дополнительное соглашение к договору, регламентирующее порядок и условия передачи объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования.
Определение понятия "Передача объектов без компенсации затрат" содержится в разделе договора "Основные понятия, используемые в настоящем договоре", согласно которому "Передача объектов без компенсации затрат - процесс безвозмездной передачи объектов, профинансированных Обществом за счет собственных средств Общества с баланса Общества на баланс Администрации в соответствии с действующим законодательством, при котором затраты на возведение Объектов несет Общество".
Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи (возмездность, срочность, основные качественные характеристики объекта), оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, которое должно быть заключено в течение 6 месяцев с момента утверждения в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания территории, подготовленных Обществом.
Договором предусмотрен определенный перечень обязательств арендатора (ООО "Красноярск-Сити"), выполняемых им безвозмездно (без компенсации затрат Общества).
К таким обязательствам отнесены:
- - в пункте 2.2.3. "Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории границ земельного участка, предназначенного для его комплексного основания в целях жилищного строительства, осуществляется обществом за счет собственных средств Общества без последующей компенсации Администрацией";
- - в пункте 2.2.5: "Проектирование всех объектов размещенных на Участке, осуществляется за счет собственных средств Общества без последующей компенсации затрат со стороны Администрации";
- - в пункте 2.2.7: "Передать Администрации по акту приема-передачи проектно-сметную документацию на объекты социального обслуживания, в том числе на объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, разработанную во исполнение пункта 2.2.6 настоящего Договора, без компенсации затрат Администрацией";
- - в пункте 2.2.9: "Выполнить подключение объектов социального обслуживания, в том числе, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования к сетям инженерно-технического обеспечения за счет собственных средств Общества в полном объеме без последующей компенсации Администрацией".
Также в договоре имеется раздел 3 "Порядок расчетов".
Согласно пункту 3.1. данного раздела договора: "Порядок расчетов и балансовая стоимость проектно-сметной документации, объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в т.ч. объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, устанавливается в дополнительных соглашениях к настоящему договору, заключаемых между Обществом и Администрацией после разработки и согласования проектно-сметной документации в соответствии с настоящим договором.
Между ООО "Красноярск-Сити" и Департаментом градостроительства заключено дополнительное соглашение к договору от 22.05.2015 об утверждении перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, и сроков такой передачи.
Спора в отношении объектов социальной и инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, между сторонами не имеется.
Во исполнение пункта 2.2.8. договора о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24 ООО "Красноярск Сити" с сопроводительным письмом от 19.05.2015 N 130 направило в адрес Департамента дополнительное соглашение об определении условий передачи объектов (возмездности, основных качественных характеристик объектов), подлежащих передаче в муниципальную собственность, следующего содержания:
об определении условий передачи объектов (возмездности, основных качественных характеристик объектов), подлежащих передаче в муниципальную собственность, к Договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008
г. Красноярск "" _____ 2015 г.
Администрация города Красноярска в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска, именуемая в дальнейшем "Администрация", в лице заместителя Главы города - руководителя департамента Зуевского Михаила Федоровича, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити", именуемое в дальнейшем "Общество", в лице исполняющего обязанности директора Северинова Дмитрия Геннадьевича, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 года (далее по тексту Договор) о нижеследующем:
1. Во исполнение пункта 1.2. Договора Стороны определили, что Общество обязуется без последующей компенсации затрат Общества (безвозмездно) путем подписания договора дарения передать Администрации города следующие объекты:
- 1.1. Проектно-сметная документация по объекту "Детский сад на 270 мест, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75";
- 1.2. Проектно-сметная документация по объекту "Общеобразовательная школа на 1000 мест, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97";
- 1.3 Проектно-сметная документация на дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- 1.4 Проектно-сметная документация на дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83;
- 1.5 Проектно-сметная документация на наружные тепловые сети включая здание контрольно-распределительного пункта;
- 1.6 Проектно-сметная документация на сети водоснабжения и водоотведения (включая ливневую канализацию, КНС),
1.7 Проектно-сметная документация на систему уличного освещения, внутриквартальную улично-дорожную сеть
- 1.8 Сети теплоснабжения микрорайона внутриквартальные, включая контрольно-распределительный пункт;
- 1.9 Сети водоснабжения и водоотведения (включая ливневую канализацию, здание КНС);
- 1.10 Внутриквартальная улично-дорожная сеть;
- 1.11 Сети внутриквартального уличного освещения;
- 2. Во исполнение пункта 1.2. Договора Стороны определили, что Общество обязуется с последующей компенсацией затрат Общества (возмездно) передать Администрации следующие объекты:
- 2.1 Общеобразовательную школу на 1000 мест, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97;
- 2.2 Дошкольное образовательное учреждение на 270 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75;
- 2.3 Дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- 2.4 Дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83;
- 3. Представленная документация и объекты капитального строительства должны соответствовать проекту планировки и межевания жилого района "Слобода Весны", утвержденному постановлением администрации города Красноярска от 22.02.2013 N 91.
4. Условия настоящего соглашения могут быть изменены в случае изменения действующего законодательства.
5. Настоящее дополнительно соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.
По итогам рассмотрения указанного проекта истцом ответчику направлен протокол разногласий от 22.05.2015 N 14/2428-дг с указанием на то, что аукционной документацией и в частности, протоколом о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008 предусмотрена обязанность застройщика спроектировать и построить объекты за счет собственных средств лица, победившего в аукционе, а также установлена обязанность по передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования. Перечень объектов определяется дополнительным соглашением к договору в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания.
ООО "Красноярск-Сити" письмом от 17.06.2015 N 206 (вх. N 3559-ек) отклонило предложенный департаментом протокол разногласий), не согласившись на безвозмездную (без компенсации затрат Общества) передачу объектов.
Ссылаясь на наличие между сторонами разногласий при заключении дополнительного соглашения о порядке передачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, - на возмездной либо безвозмездной основе, Департамент обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24 (по своему содержанию и исходя из буквального толкования) не предполагает безвозмездную передачу объектов социальной и инженерной инфраструктуры, созданных застройщиком, в муниципальную собственность.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Из материалов дела следует, что при определении условий передачи объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, в муниципальную собственность между сторонами договора возник спор относительно возмездности либо безвозмездности передачи данных объектов застройщиком в муниципальную собственность.
По правилам пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку соглашения по условиям передачи объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, в муниципальную собственность (возмездно либо безвозмездно) сторонами достигнуто не было, процедура урегулирования преддоговорного спора до его передачи на рассмотрение суда сторонами соблюдена, истец правомерно обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Определяя, на какой основе сторонами предварительно согласовывалась передача объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания в муниципальную собственность (возмездной либо безвозмездной) суд исходит из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, буквального толкования условий договора и воли сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом обоснованно установлено, что положения о передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания в муниципальную собственность содержались в условиях участия в аукционе, изложенные протоколе Красноярского аукционного центра о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008, победителем торгов по которому признано ООО "Красноярск Сити"; договоре о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24, заключенном сторонами.
По результатам анализа и соотнесении данных документов, их отдельных положений, терминов, пунктов, разделов, предложений и слов, оценки положения сторон (в том числе на предмет равенства сторон гражданско-правовых отношений), экономической составляющей возникших обязательств, исследуемой действительной воли сторон суд пришел к обоснованному выводу о том, что по условиям аукциона предусмотрено проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, социального обслуживания за счет собственных средств победителя аукциона, однако не указано, что в последующем переход объектов в муниципальную собственность переходит без компенсации затрат застройщика.
Как указал суд первой инстанции, условиями торгов (аукциона), проведенных 12.09.2008, действительно, предусмотрено, что победитель аукциона обязан построить и передать в собственность объекты инженерной инфраструктуры, объекты социального обслуживания; перечень, порядок и условия передачи таких объектов должны определяться отдельным договором и соглашениями к нему; на победителя аукциона возлагаются определенные обязательства, которые выполняются победителем аукциона безвозмездно (без последующей компенсации затрат) - в данном случае в сообщении об аукционе и протоколе имеется только указание на безвозмездную подготовку технических паспортов объектов, осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, подключение объектов социального обслуживания к сетям инженерно-технического обеспечения.
Суд первой инстанции, проанализировав понятия "проектирование и строительство объектов за счет средств победителя аукциона" и "передача построенных объектов в муниципальную собственность безвозмездно, без компенсации затрат застройщика" верно указал, что они не тождественны, следовательно, приведенное условие предусматривает порядок финансирования (в процессе строительства расходы несет победитель аукциона), но не порядок передачи объектов в муниципальную собственность (расходы возмещаются в процессе передачи объектов, условия такой передачи определяются дополнительно).
Более того, безвозмездность передачи объектов инженерной инфраструктуры, социального обслуживания также не следует из содержания договора о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24, заключенного сторонами.
В данном договоре имеется определенный, ограниченный перечень обязательств ООО "Красноярск Сити", выполнение которых обществом должно осуществляться безвозмездно (пункты 2.2.3., 2.2.5, 2.2.7, 2.2.9. договора).
За счет собственных средств общества в полном объеме без последующей компенсации администрацией общество обязано: подготовить проект планировки территории и проект межевания территории границ земельного участка, предназначенного для его комплексного основания в целях жилищного строительства; осуществить проектирование всех объектов размещенных на участке; передать администрации по акту приема-передачи проектно-сметную документацию на объекты социального обслуживания, в том числе на объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования; выполнить подключение объектов социального обслуживания, в том числе, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования к сетям инженерно-технического обеспечения.
Иных безвозмездных обязательств общества договор не предусматривает.
При этом из иных пунктов договора следует, что исполнение отдельных обязательств по договору предполагает возмездность.
Так, в пункте 1.2. договора, касающегося вопроса передачи объектов в муниципальную собственность в скобках одним из условий обозначена "возмездность".
Договор предусматривает, в том числе, раздел 3, названный "Порядок расчетов".
В пункте 3.1. этого раздела урегулирован вопрос установления сторонами порядка расчетов - в дополнительных соглашениях к настоящему договору, заключаемых между обществом и администрацией.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ни условия участия в аукционе, изложенные протоколе Красноярского аукционного центра о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008, ни заключенный сторонами договор о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24 (по своему содержанию и исходя из буквального толкования) не предполагают безвозмездную передачу объектов социальной и инженерной инфраструктуры, созданных застройщиком, в муниципальную собственность, является верным.
Из приведенных норм права, а также установленных обстоятельств дела, следует, что ответчик обязан создать и передать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, возведенные обществом на земельном участке, в муниципальную собственность, но на условиях последующей компенсации затрат общества.
Учитывая, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно содержания пункта 1 заключаемого дополнительного соглашения, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при формулировке содержания пункта 2 (возмездность передачи объектов, исключив его из дополнительного соглашения), судом по существу рассмотрены указанные разногласия, по результатам рассмотрения которых суд первой инстанции пришел к справедливому выводу об обоснованности позиции ответчика, отсутствии оснований исключения пункта 2 (в формулировке возмездной передачи школы и дошкольных учреждений) и удовлетворения требований истца в заявленной формулировке.
На основании изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Довод заявителя о том, что торги не содержали условия об обязанности администрации компенсировать затраты общества по строительству объектов, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку договором были предусмотрены конкретные обязательства арендатора, выполняемые им безвозмездно, указанные выше. Следовательно остальные обязанности выполняются на безвозмездной основе.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
Вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривается арбитражным апелляционным судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "28" августа 2015 года по делу N А33-14511/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2015 ПО ДЕЛУ N А33-14511/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2015 г. по делу N А33-14511/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "21" октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" октября 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
секретаря судебного заседания Каверзиной Т.П.,
от истца (Департамента градостроительства Администрации города Красноярска): Мирзоевой А.Р. представителя по доверенности от 21.01.2015 N 14/206дг,
от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити"): Распутиной О.С., представителя по доверенности от 01.05.2015 N 236,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 августа 2015 года по делу N А33-14511/2015, принятое судьей Курбатовой Е.В.,
установил:
департамент градостроительства администрации города Красноярска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити" (далее - ответчик, ООО "Красноярск-Сити",) об обязании в течение 3 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Администрацией города Красноярска в лице департамента градостроительства администрации города Красноярска дополнительное соглашение к договору от 11.11.2008 N 280-24 на следующих условиях:
пункт 2 исключить.
- пункт 1.12 Общеобразовательную школу на 1 000 мест, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97;
- пункт 1.13 Дошкольное образование учреждение на 270 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75;
- пункт 1.14 Дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- пункт 1.15 Дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83;
- пункт 2. Представленная документация и объекты капитального строительства должны соответствовать проекту планировки и межевания жилого района "Слобода Весны", утвержденному постановлением администрации города Красноярска от 22.02.2013 N 91.
пункт 3. Условия настоящего соглашения могут быть изменены в случае изменения действующего законодательства.
пункт 4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Решением суда от 28.08.2015 в удовлетворении иска Департамента градостроительства администрации города Красноярска отказано.
Судом урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити" и Департаментом градостроительства администрации города Красноярска при заключении дополнительного соглашения к договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 в части пунктов 2 - 5 дополнительного соглашения.
Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити" в течение трех дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с Администрацией г. Красноярска в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска дополнительное соглашение к договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008, сформулировав пункты 2 - 5 дополнительного соглашения на следующих условиях:
2. Во исполнение пункта 1.2. Договора Стороны определили, что общество обязуется с последующей компенсацией затрат общества (возмездно) передать следующие объекты:
- 2.1. Общеобразовательную школу на 1000 мест, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97;
- 2.2. Дошкольное образовательное учреждение на 270 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75;
- 2.3. Дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- 2.4. Дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83.
3. Представленная документация и объекты капитального строительства должны соответствовать проекту планировки и межевания жилого района "Слобода весны", утвержденному постановлением администрации г. Красноярска от 22.02.2013 N 91.
4. Условия настоящего соглашения могут быть изменены в случае изменения действующего законодательства.
5. Настоящее дополнительно соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.".
Суд также указал, что в случае уклонения сторон от заключения дополнительного соглашения считать дополнительное соглашение в указанной части, заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с выводом суда о наличии обязанности ответчика создать и передать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, возведенные обществом на земельном участке, в муниципальную собственность, но на условиях последующей компенсацией затрат общества.
Заявитель указал, что условиями торгов (аукциона), проведенных 12.09.2008 предусмотрено, что победитель аукциона обязан построить и передать в собственность объекты инженерной инфраструктуры, объекты социального обслуживания. При этом торги не содержали условия об обязанности администрации компенсировать затраты общества по строительству объектов.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21.10.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В газете "Городские новости" N 108 (1814), пятница, 25.07.2008, опубликовано информационное сообщение Красноярского аукционного центра о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:04 00 415:0037 площадью 427 924 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, Советский район, жилой район "Слобода Весны", для жилищного строительства.
Согласно протоколу Красноярского аукционного центра о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008 победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:04 00 415:0037 площадью 427 924 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, Советский район, жилой район "Слобода Весны", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства признано ООО "Красноярск Сити".
Протоколом о результатах торгов от 12.08.2008 предусмотрены следующие условия предоставления земельного участка (страница 3 протокола):
"Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - 10 лет с момента подписания протокола о результатах проведения аукциона.
Объекты инженерной инфраструктуры, объекты социального обслуживания, в том числе объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования передаются в муниципальную собственность в соответствии с договором о передаче, который должен быть заключен между лицом, победившим на аукционе (или заключившим договор аренды в качестве единственного участника аукциона) и администрацией города Красноярска в лице уполномоченного органа, в течение двух месяцев с даты подписания протокола о результатах торгов.
Существенными условиями указанного договора являются:
- - проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования на земельном участке осуществляется за счет собственных средств лица, победившего на аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона) в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания в течение десяти лет с даты подписания протокола о результатах торгов;
- - представление в администрацию города необходимых материалов для выдачи разрешений на ввод указанных объектов в эксплуатацию в месячный срок после окончания строительства;
- - обязательным условием передачи указанных объектов в муниципальную собственность является подготовка технических паспортов объектов и осуществление действий по государственной регистрации права собственности, необходимых в соответствии с действующим законодательством, осуществляемых за счет собственных средств лица, победившего в аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона);
- - подключение объектов социального обслуживания, в том числе объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется за счет средств лица, победившего на аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона) в полном объеме без последующей компенсации;
- - перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, оформляется дополнительным соглашением к договору после подготовки лица, победившего на аукционе (или заключившего договор аренды в качестве единственного участника аукциона) и утверждения в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания территории;
- - в случае нарушения сроков ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность введенных в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания лицо, победившее в аукционе (или заключившее договор аренды в качестве единственного участника аукциона) оплачивает неустойку в размере 0,001% от цены права на заключение договора аренды за каждый календарный день просрочки".
На основании данного протокола между ООО "Красноярск Сити" и Администрацией города Красноярска 22.09.2008 заключен договора аренды земельного участка.
Во исполнение условий договора аренды Администрацией г. Красноярска в лице департамента градостроительства администрации города Красноярска (Администрация) с ООО "Красноярск-Сити" (Общество) заключен договор о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24.
В пункте 2.2.8. договора указано на обязанность ООО "Красноярск Сити" подписать с Администрацией дополнительное соглашение к договору, регламентирующее порядок и условия передачи объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования.
Определение понятия "Передача объектов без компенсации затрат" содержится в разделе договора "Основные понятия, используемые в настоящем договоре", согласно которому "Передача объектов без компенсации затрат - процесс безвозмездной передачи объектов, профинансированных Обществом за счет собственных средств Общества с баланса Общества на баланс Администрации в соответствии с действующим законодательством, при котором затраты на возведение Объектов несет Общество".
Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи (возмездность, срочность, основные качественные характеристики объекта), оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, которое должно быть заключено в течение 6 месяцев с момента утверждения в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания территории, подготовленных Обществом.
Договором предусмотрен определенный перечень обязательств арендатора (ООО "Красноярск-Сити"), выполняемых им безвозмездно (без компенсации затрат Общества).
К таким обязательствам отнесены:
- - в пункте 2.2.3. "Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории границ земельного участка, предназначенного для его комплексного основания в целях жилищного строительства, осуществляется обществом за счет собственных средств Общества без последующей компенсации Администрацией";
- - в пункте 2.2.5: "Проектирование всех объектов размещенных на Участке, осуществляется за счет собственных средств Общества без последующей компенсации затрат со стороны Администрации";
- - в пункте 2.2.7: "Передать Администрации по акту приема-передачи проектно-сметную документацию на объекты социального обслуживания, в том числе на объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, разработанную во исполнение пункта 2.2.6 настоящего Договора, без компенсации затрат Администрацией";
- - в пункте 2.2.9: "Выполнить подключение объектов социального обслуживания, в том числе, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования к сетям инженерно-технического обеспечения за счет собственных средств Общества в полном объеме без последующей компенсации Администрацией".
Также в договоре имеется раздел 3 "Порядок расчетов".
Согласно пункту 3.1. данного раздела договора: "Порядок расчетов и балансовая стоимость проектно-сметной документации, объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в т.ч. объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, устанавливается в дополнительных соглашениях к настоящему договору, заключаемых между Обществом и Администрацией после разработки и согласования проектно-сметной документации в соответствии с настоящим договором.
Между ООО "Красноярск-Сити" и Департаментом градостроительства заключено дополнительное соглашение к договору от 22.05.2015 об утверждении перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, и сроков такой передачи.
Спора в отношении объектов социальной и инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, между сторонами не имеется.
Во исполнение пункта 2.2.8. договора о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24 ООО "Красноярск Сити" с сопроводительным письмом от 19.05.2015 N 130 направило в адрес Департамента дополнительное соглашение об определении условий передачи объектов (возмездности, основных качественных характеристик объектов), подлежащих передаче в муниципальную собственность, следующего содержания:
Дополнительное соглашение
об определении условий передачи объектов (возмездности, основных качественных характеристик объектов), подлежащих передаче в муниципальную собственность, к Договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008
г. Красноярск "" _____ 2015 г.
Администрация города Красноярска в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска, именуемая в дальнейшем "Администрация", в лице заместителя Главы города - руководителя департамента Зуевского Михаила Федоровича, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Красноярск-Сити", именуемое в дальнейшем "Общество", в лице исполняющего обязанности директора Северинова Дмитрия Геннадьевича, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 года (далее по тексту Договор) о нижеследующем:
1. Во исполнение пункта 1.2. Договора Стороны определили, что Общество обязуется без последующей компенсации затрат Общества (безвозмездно) путем подписания договора дарения передать Администрации города следующие объекты:
- 1.1. Проектно-сметная документация по объекту "Детский сад на 270 мест, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75";
- 1.2. Проектно-сметная документация по объекту "Общеобразовательная школа на 1000 мест, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97";
- 1.3 Проектно-сметная документация на дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- 1.4 Проектно-сметная документация на дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83;
- 1.5 Проектно-сметная документация на наружные тепловые сети включая здание контрольно-распределительного пункта;
- 1.6 Проектно-сметная документация на сети водоснабжения и водоотведения (включая ливневую канализацию, КНС),
1.7 Проектно-сметная документация на систему уличного освещения, внутриквартальную улично-дорожную сеть
- 1.8 Сети теплоснабжения микрорайона внутриквартальные, включая контрольно-распределительный пункт;
- 1.9 Сети водоснабжения и водоотведения (включая ливневую канализацию, здание КНС);
- 1.10 Внутриквартальная улично-дорожная сеть;
- 1.11 Сети внутриквартального уличного освещения;
- 2. Во исполнение пункта 1.2. Договора Стороны определили, что Общество обязуется с последующей компенсацией затрат Общества (возмездно) передать Администрации следующие объекты:
- 2.1 Общеобразовательную школу на 1000 мест, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:97;
- 2.2 Дошкольное образовательное учреждение на 270 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:75;
- 2.3 Дошкольное образовательное учреждение на 150 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:91;
- 2.4 Дошкольное образовательное учреждение на 120 мест, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:04 00 415:83;
- 3. Представленная документация и объекты капитального строительства должны соответствовать проекту планировки и межевания жилого района "Слобода Весны", утвержденному постановлением администрации города Красноярска от 22.02.2013 N 91.
4. Условия настоящего соглашения могут быть изменены в случае изменения действующего законодательства.
5. Настоящее дополнительно соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.
По итогам рассмотрения указанного проекта истцом ответчику направлен протокол разногласий от 22.05.2015 N 14/2428-дг с указанием на то, что аукционной документацией и в частности, протоколом о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008 предусмотрена обязанность застройщика спроектировать и построить объекты за счет собственных средств лица, победившего в аукционе, а также установлена обязанность по передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования. Перечень объектов определяется дополнительным соглашением к договору в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания.
ООО "Красноярск-Сити" письмом от 17.06.2015 N 206 (вх. N 3559-ек) отклонило предложенный департаментом протокол разногласий), не согласившись на безвозмездную (без компенсации затрат Общества) передачу объектов.
Ссылаясь на наличие между сторонами разногласий при заключении дополнительного соглашения о порядке передачи объектов социальной и инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, - на возмездной либо безвозмездной основе, Департамент обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24 (по своему содержанию и исходя из буквального толкования) не предполагает безвозмездную передачу объектов социальной и инженерной инфраструктуры, созданных застройщиком, в муниципальную собственность.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Из материалов дела следует, что при определении условий передачи объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, в муниципальную собственность между сторонами договора возник спор относительно возмездности либо безвозмездности передачи данных объектов застройщиком в муниципальную собственность.
По правилам пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку соглашения по условиям передачи объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания, в том числе дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, в муниципальную собственность (возмездно либо безвозмездно) сторонами достигнуто не было, процедура урегулирования преддоговорного спора до его передачи на рассмотрение суда сторонами соблюдена, истец правомерно обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Определяя, на какой основе сторонами предварительно согласовывалась передача объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания в муниципальную собственность (возмездной либо безвозмездной) суд исходит из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, буквального толкования условий договора и воли сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом обоснованно установлено, что положения о передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания в муниципальную собственность содержались в условиях участия в аукционе, изложенные протоколе Красноярского аукционного центра о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008, победителем торгов по которому признано ООО "Красноярск Сити"; договоре о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24, заключенном сторонами.
По результатам анализа и соотнесении данных документов, их отдельных положений, терминов, пунктов, разделов, предложений и слов, оценки положения сторон (в том числе на предмет равенства сторон гражданско-правовых отношений), экономической составляющей возникших обязательств, исследуемой действительной воли сторон суд пришел к обоснованному выводу о том, что по условиям аукциона предусмотрено проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, социального обслуживания за счет собственных средств победителя аукциона, однако не указано, что в последующем переход объектов в муниципальную собственность переходит без компенсации затрат застройщика.
Как указал суд первой инстанции, условиями торгов (аукциона), проведенных 12.09.2008, действительно, предусмотрено, что победитель аукциона обязан построить и передать в собственность объекты инженерной инфраструктуры, объекты социального обслуживания; перечень, порядок и условия передачи таких объектов должны определяться отдельным договором и соглашениями к нему; на победителя аукциона возлагаются определенные обязательства, которые выполняются победителем аукциона безвозмездно (без последующей компенсации затрат) - в данном случае в сообщении об аукционе и протоколе имеется только указание на безвозмездную подготовку технических паспортов объектов, осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, подключение объектов социального обслуживания к сетям инженерно-технического обеспечения.
Суд первой инстанции, проанализировав понятия "проектирование и строительство объектов за счет средств победителя аукциона" и "передача построенных объектов в муниципальную собственность безвозмездно, без компенсации затрат застройщика" верно указал, что они не тождественны, следовательно, приведенное условие предусматривает порядок финансирования (в процессе строительства расходы несет победитель аукциона), но не порядок передачи объектов в муниципальную собственность (расходы возмещаются в процессе передачи объектов, условия такой передачи определяются дополнительно).
Более того, безвозмездность передачи объектов инженерной инфраструктуры, социального обслуживания также не следует из содержания договора о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24, заключенного сторонами.
В данном договоре имеется определенный, ограниченный перечень обязательств ООО "Красноярск Сити", выполнение которых обществом должно осуществляться безвозмездно (пункты 2.2.3., 2.2.5, 2.2.7, 2.2.9. договора).
За счет собственных средств общества в полном объеме без последующей компенсации администрацией общество обязано: подготовить проект планировки территории и проект межевания территории границ земельного участка, предназначенного для его комплексного основания в целях жилищного строительства; осуществить проектирование всех объектов размещенных на участке; передать администрации по акту приема-передачи проектно-сметную документацию на объекты социального обслуживания, в том числе на объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования; выполнить подключение объектов социального обслуживания, в том числе, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования к сетям инженерно-технического обеспечения.
Иных безвозмездных обязательств общества договор не предусматривает.
При этом из иных пунктов договора следует, что исполнение отдельных обязательств по договору предполагает возмездность.
Так, в пункте 1.2. договора, касающегося вопроса передачи объектов в муниципальную собственность в скобках одним из условий обозначена "возмездность".
Договор предусматривает, в том числе, раздел 3, названный "Порядок расчетов".
В пункте 3.1. этого раздела урегулирован вопрос установления сторонами порядка расчетов - в дополнительных соглашениях к настоящему договору, заключаемых между обществом и администрацией.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ни условия участия в аукционе, изложенные протоколе Красноярского аукционного центра о результатах торгов (аукциона) от 12.09.2008, ни заключенный сторонами договор о проектировании, строительстве, финансировании и передаче объектов инженерной инфраструктуры, объектов социального обслуживания от 11.11.2008 N 280-24 (по своему содержанию и исходя из буквального толкования) не предполагают безвозмездную передачу объектов социальной и инженерной инфраструктуры, созданных застройщиком, в муниципальную собственность, является верным.
Из приведенных норм права, а также установленных обстоятельств дела, следует, что ответчик обязан создать и передать объекты социальной и инженерной инфраструктуры, возведенные обществом на земельном участке, в муниципальную собственность, но на условиях последующей компенсации затрат общества.
Учитывая, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно содержания пункта 1 заключаемого дополнительного соглашения, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при формулировке содержания пункта 2 (возмездность передачи объектов, исключив его из дополнительного соглашения), судом по существу рассмотрены указанные разногласия, по результатам рассмотрения которых суд первой инстанции пришел к справедливому выводу об обоснованности позиции ответчика, отсутствии оснований исключения пункта 2 (в формулировке возмездной передачи школы и дошкольных учреждений) и удовлетворения требований истца в заявленной формулировке.
На основании изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Довод заявителя о том, что торги не содержали условия об обязанности администрации компенсировать затраты общества по строительству объектов, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку договором были предусмотрены конкретные обязательства арендатора, выполняемые им безвозмездно, указанные выше. Следовательно остальные обязанности выполняются на безвозмездной основе.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.
С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.
Вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривается арбитражным апелляционным судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "28" августа 2015 года по делу N А33-14511/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)