Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Земля под домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "12" марта 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шошина П.В.,
судей: Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
- индивидуального предпринимателя Яновского Игоря Владимировича (истца);
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ответчика) - Эккерт О.П. - представителя по доверенности от 30.12.2013 N 547,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "13" декабря 2013 года по делу N А33-14502/2013, принятое судьей Шишкиной И.В,
установил:
индивидуальный предприниматель Яновский Игорь Владимирович (ИНН 246300124859, ОГРН 304246319800119, далее - индивидуальный предприниматель Яновский И.В.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ИНН 2465090650, ОГРН 1052465032278, далее - ООО "УК "Красжилсервис"), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 3-161/12-С незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в сумме 6 221 рубль 30 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе удовлетворении иска.
В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на то, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не учтено решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым ООО "УК "Красжилсервис" поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе договоры использования части земельного участка.
Истец направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Определением от 10.02.2014 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 11.03.2014.
В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Истец поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В письме от 03.10.2012 ООО "УК "Красжилсервис" уведомило индивидуального предпринимателя Яновского И.В. о необходимости получения разрешения на использование земельного участка, необходимости заключения договора аренды на земельный участок под крыльцом во встроенное помещение, находящееся по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 2, в срок до 15.10.2012 (т. 1, л.д. 25).
ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая компания) и индивидуальный предприниматель Яновский И.В. (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, в соответствии с пунктом 1.1 управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 12,08 кв. м, в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 2 по ул. Весны для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 2 дома N 2 по ул. Весны (т. 1, л.д. 16-19).
Согласно пункту 1.2 договора договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора.
Срок аренды части земельного участка установлен с 01.10.2012 по 31.08.2013 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы составляет 478 рублей 56 копеек в месяц с учетом НДС (18%).
К договору приложена подписанная сторонами схема размещения части земельного участка, состоящая из плана и фотографии крыльца.
Договор окончательно подписан сторонами в редакции страницы 1 договора со стоимостью арендной платы в размере 478 рублей 56 копеек и в редакции приложения N 2 к договору о размере платы также на сумму 478 рублей 56 копеек (т. 1, л.д. 22-23), что подтверждено пояснениями истца, приложенными к иску, ответчиком не оспаривается.
Истец вносил арендную плату на основании указанного договора на общую сумму 6 221 рубль 30 копеек: по кассовым чекам от 11.10.2012 N 5841 на сумму 287 рублей 14 копеек, от 16.11.2012 N 1319 на сумму 670 рублей, платежными поручениями от 01.02.2013 N 17 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 28.02.2013 N 41 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.04.2013 N 53 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 29.04.2013 N 70 на сумму 1435 рублей 68 копеек, от 31.05.2013 N 84 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.07.2013 N 101 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 31.07.2013 N 113 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.08.2013 N 141 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.09.2013 N 153 на сумму 478 рублей 56 копеек (т. 1, л.д. 49-58).
В ходе проверки Управлением Росреестра по Красноярскому краю соблюдения земельного законодательства установлено, что на земельном участке находящегося в общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 размещено крыльцо площадью 7,6 кв. м, используемое Яновским И.В., посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного десятиэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу. Согласно данным государственного кадастра недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 поставлен на кадастровый учет за номером 24:50:0400124:199. В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, в использовании Яновским И.В. крыльца, посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2, не усматривается нарушений требований земельного законодательства (акт от 15.12.2011 N 8-27 - т. 1, л.д. 26).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.07.2013 N 24/13-307317 (т. 1, л.д. 27) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199, общей площадью 19 419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2, поставлен на кадастровый учет 07.03.2009, разрешенное использование - занимаемый тремя многоэтажными многоквартирными жилыми домами со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (дома по ул. Взлетная, 16, 18 и ул. Весны, 2).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.08.2013 (т. 1, л.д. 28), от 01.09.2011 (т. 1, л.д. 110), выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2013 N 01/325/2013-191 (т. 1, л.д. 108) Яновский И.В. является:
- - собственником нежилого помещения общей площадью 53,1 кв. м, 1 этаж по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, д. 2, пом. 2, на основании договора дарения от 23.08.2011;
- - собственником в соответствующей доле на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок N 24:50:0400124:199 из земель населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый тремя многоэтажными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, общей площадью 1 9419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2.
В материалы дела истцом представлено налоговое уведомление N 1268230 инспекции Федеральной налоговой службы России по Советскому району г. Красноярска о необходимости уплаты земельного налога за участок N 24:50:0400124:199.
Ссылаясь на несогласование в договоре аренды существенных условий о предмете договора, отсутствие правовых оснований у ответчика для получения с истца платы за земельный участок ввиду наличия у него права общей долевой собственности на участок в силу закона, истец обратился в суд о признании незаключенным договора аренды N З-161/12-С от 11.10.2012 и взыскании 6 221 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены.
Ответчик, считая решение арбитражного суда первой инстанции незаконным и необоснованным, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что часть земельного участка, переданная истцу в аренду, не сформирована, межевание на эту часть не проводилось, сведения об этой части не внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о невозможности индивидуализировать предмет аренды и, как следствие, к выводу о незаключенности договора.
Вместе с тем из разъяснений, изложенных в абзацах 5, 6 пункта 9 указанного Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 следует, что заключение договора аренды, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Части земельных участков всех остальных форм собственности могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и/или текстуального описания той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Суд первой инстанции на основании кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199 установил, что указанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.03.2009 - после даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным земельный участок с момента проведения кадастрового учета в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем на момент заключения договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С указанный земельный участок не находился в публичной собственности.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, стороны индивидуализировали передаваемую по договору часть земельного участка следующим образом: "часть земельного участка площадью 12,08 кв. м, в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 2 по ул. Весны для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 2 дома N 2 по ул. Весны.
В приложении N 1 к договору от 11.10.2012 N З-161/12-С стороны согласовали схему размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома, которая позволяет определить месторасположение части земельного участка, предоставленной в аренду (т. 1, л.д. 20).
С учетом указанных в приложении N 1 к договору от 11.10.2012 N З-161/12-С размеров крыльца суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передана часть земельного участка, непосредственно занятая крыльцом.
Кроме того, материалы дела содержат доказательства исполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей, что также свидетельствует об отсутствии у арендатора оснований считать предмет договора не согласованным.
Изложенные обстоятельства не позволяют суду апелляционной инстанции согласиться с выводом суда первой инстанции о несогласовании сторонами предмета договора аренды в связи с отсутствием надлежащей индивидуализации предмета аренды.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 2, проводимого в форме очного голосования, и оформленного протоколом N 10с от 04.03.2011 (т. 1, л.д. 141-155) приняты следующие решения:
- - предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможность) использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Уполномочить ООО "УК Красжилсервис" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме решать вопросы пользования общим имуществом, в том числе, нежилыми подвальными помещениями, земельным участком, требовать устранений всяких нарушений прав собственников (вопрос N 5 повестки);
- - поручить ООО "УК Красжилсервис" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, договоры аренды нежилых подвальных помещений, договоры использования части земельного участка (вопрос N 6 повестки).
Из изложенного следует, что ООО "УК Красжилсервис" является лицом, уполномоченным предоставлять в интересах собственников помещений многоквартирного дома части земельного участка под многоквартирным домом.
Как следует из договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, со стороны арендодателя договор заключен ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени, что соответствует структуре договорных правоотношений, возникающих при заключении договора агентом от своего имени, но за счет принципала (статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, несмотря на то, что истец стал собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400124:199 в соответствующей доле с момента регистрации права собственности на нежилое помещение в жилом доме по ул. Весны, 2 (с 01.09.2011), заключение договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С не привело к совпадению должника и кредитора.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Наличие права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия других собственников на безвозмездное пользование общим имуществом не предоставляет такому собственнику право безвозмездно использовать общее имущество собственников многоквартирного дома для размещения принадлежащего ему имущества (его частей).
Факт уплаты истцом земельного налога не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку остальные собственники помещений в многоквартирном доме также являются плательщиками земельного налога. При этом сумма налога определяется пропорционально площади принадлежащих им помещений, независимо от фактического использования каждым из них земельного участка.
Тот факт, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400124:199 в соответствующей доле влияет лишь на определение правовой природы отношений по использованию части земельного участка, но не на наличие либо отсутствие обязанности вносить плату за использование части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности, исключительно для собственных нужд.
Поскольку целью (каузой) договора аренды является предоставление непотребляемой вещи (части вещи) во временное пользование за плату с ее последующим возвращением арендодателю, то при наличии у арендатора титула собственности правовая конструкция арендных правоотношений не соответствует фактическим отношениям сторон и не может применяться.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, на основании положений пункта 2 статьи 421, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о неприменении судом первой инстанции статей 247, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела, а также о принятии судебного акта, противоречащего позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции нарушение или неправильное применение норм материального права.
При указанных выше обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года по делу N А33-14502/2013 с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, понесенные заявителем при обращении с апелляционной жалобой, подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя Яновского И.В.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года по делу N А33-14502/2013 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Яновского Игоря Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Красжилсервис" 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
П.В.ШОШИН
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2014 ПО ДЕЛУ N А33-14502/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Земля под домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. по делу N А33-14502/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "11" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "12" марта 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шошина П.В.,
судей: Бабенко А.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
- индивидуального предпринимателя Яновского Игоря Владимировича (истца);
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ответчика) - Эккерт О.П. - представителя по доверенности от 30.12.2013 N 547,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "13" декабря 2013 года по делу N А33-14502/2013, принятое судьей Шишкиной И.В,
установил:
индивидуальный предприниматель Яновский Игорь Владимирович (ИНН 246300124859, ОГРН 304246319800119, далее - индивидуальный предприниматель Яновский И.В.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ИНН 2465090650, ОГРН 1052465032278, далее - ООО "УК "Красжилсервис"), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N 3-161/12-С незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в сумме 6 221 рубль 30 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе удовлетворении иска.
В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на то, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не учтено решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым ООО "УК "Красжилсервис" поручено в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе договоры использования части земельного участка.
Истец направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Определением от 10.02.2014 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 11.03.2014.
В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Истец поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В письме от 03.10.2012 ООО "УК "Красжилсервис" уведомило индивидуального предпринимателя Яновского И.В. о необходимости получения разрешения на использование земельного участка, необходимости заключения договора аренды на земельный участок под крыльцом во встроенное помещение, находящееся по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 2, в срок до 15.10.2012 (т. 1, л.д. 25).
ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая компания) и индивидуальный предприниматель Яновский И.В. (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, в соответствии с пунктом 1.1 управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 12,08 кв. м, в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 2 по ул. Весны для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 2 дома N 2 по ул. Весны (т. 1, л.д. 16-19).
Согласно пункту 1.2 договора договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора.
Срок аренды части земельного участка установлен с 01.10.2012 по 31.08.2013 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы составляет 478 рублей 56 копеек в месяц с учетом НДС (18%).
К договору приложена подписанная сторонами схема размещения части земельного участка, состоящая из плана и фотографии крыльца.
Договор окончательно подписан сторонами в редакции страницы 1 договора со стоимостью арендной платы в размере 478 рублей 56 копеек и в редакции приложения N 2 к договору о размере платы также на сумму 478 рублей 56 копеек (т. 1, л.д. 22-23), что подтверждено пояснениями истца, приложенными к иску, ответчиком не оспаривается.
Истец вносил арендную плату на основании указанного договора на общую сумму 6 221 рубль 30 копеек: по кассовым чекам от 11.10.2012 N 5841 на сумму 287 рублей 14 копеек, от 16.11.2012 N 1319 на сумму 670 рублей, платежными поручениями от 01.02.2013 N 17 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 28.02.2013 N 41 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.04.2013 N 53 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 29.04.2013 N 70 на сумму 1435 рублей 68 копеек, от 31.05.2013 N 84 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 01.07.2013 N 101 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 31.07.2013 N 113 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.08.2013 N 141 на сумму 478 рублей 56 копеек, от 30.09.2013 N 153 на сумму 478 рублей 56 копеек (т. 1, л.д. 49-58).
В ходе проверки Управлением Росреестра по Красноярскому краю соблюдения земельного законодательства установлено, что на земельном участке находящегося в общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 размещено крыльцо площадью 7,6 кв. м, используемое Яновским И.В., посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного десятиэтажного жилого дома по вышеуказанному адресу. Согласно данным государственного кадастра недвижимости земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2 поставлен на кадастровый учет за номером 24:50:0400124:199. В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, в использовании Яновским И.В. крыльца, посредством которого осуществляется доступ к нежилому помещению N 2, расположенному на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, 2, не усматривается нарушений требований земельного законодательства (акт от 15.12.2011 N 8-27 - т. 1, л.д. 26).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.07.2013 N 24/13-307317 (т. 1, л.д. 27) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199, общей площадью 19 419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2, поставлен на кадастровый учет 07.03.2009, разрешенное использование - занимаемый тремя многоэтажными многоквартирными жилыми домами со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (дома по ул. Взлетная, 16, 18 и ул. Весны, 2).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.08.2013 (т. 1, л.д. 28), от 01.09.2011 (т. 1, л.д. 110), выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2013 N 01/325/2013-191 (т. 1, л.д. 108) Яновский И.В. является:
- - собственником нежилого помещения общей площадью 53,1 кв. м, 1 этаж по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Весны, д. 2, пом. 2, на основании договора дарения от 23.08.2011;
- - собственником в соответствующей доле на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок N 24:50:0400124:199 из земель населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый тремя многоэтажными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, общей площадью 1 9419 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 16, д. 18, ул. Весны, д. 2.
В материалы дела истцом представлено налоговое уведомление N 1268230 инспекции Федеральной налоговой службы России по Советскому району г. Красноярска о необходимости уплаты земельного налога за участок N 24:50:0400124:199.
Ссылаясь на несогласование в договоре аренды существенных условий о предмете договора, отсутствие правовых оснований у ответчика для получения с истца платы за земельный участок ввиду наличия у него права общей долевой собственности на участок в силу закона, истец обратился в суд о признании незаключенным договора аренды N З-161/12-С от 11.10.2012 и взыскании 6 221 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены.
Ответчик, считая решение арбитражного суда первой инстанции незаконным и необоснованным, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что часть земельного участка, переданная истцу в аренду, не сформирована, межевание на эту часть не проводилось, сведения об этой части не внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о невозможности индивидуализировать предмет аренды и, как следствие, к выводу о незаключенности договора.
Вместе с тем из разъяснений, изложенных в абзацах 5, 6 пункта 9 указанного Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 следует, что заключение договора аренды, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Части земельных участков всех остальных форм собственности могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и/или текстуального описания той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Суд первой инстанции на основании кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400124:199 установил, что указанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.03.2009 - после даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным земельный участок с момента проведения кадастрового учета в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем на момент заключения договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С указанный земельный участок не находился в публичной собственности.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, стороны индивидуализировали передаваемую по договору часть земельного участка следующим образом: "часть земельного участка площадью 12,08 кв. м, в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 2 по ул. Весны для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 2 дома N 2 по ул. Весны.
В приложении N 1 к договору от 11.10.2012 N З-161/12-С стороны согласовали схему размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома, которая позволяет определить месторасположение части земельного участка, предоставленной в аренду (т. 1, л.д. 20).
С учетом указанных в приложении N 1 к договору от 11.10.2012 N З-161/12-С размеров крыльца суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в аренду передана часть земельного участка, непосредственно занятая крыльцом.
Кроме того, материалы дела содержат доказательства исполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей, что также свидетельствует об отсутствии у арендатора оснований считать предмет договора не согласованным.
Изложенные обстоятельства не позволяют суду апелляционной инстанции согласиться с выводом суда первой инстанции о несогласовании сторонами предмета договора аренды в связи с отсутствием надлежащей индивидуализации предмета аренды.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 2, проводимого в форме очного голосования, и оформленного протоколом N 10с от 04.03.2011 (т. 1, л.д. 141-155) приняты следующие решения:
- - предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможность) использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Уполномочить ООО "УК Красжилсервис" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме решать вопросы пользования общим имуществом, в том числе, нежилыми подвальными помещениями, земельным участком, требовать устранений всяких нарушений прав собственников (вопрос N 5 повестки);
- - поручить ООО "УК Красжилсервис" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме заключать от своего имени договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, договоры аренды нежилых подвальных помещений, договоры использования части земельного участка (вопрос N 6 повестки).
Из изложенного следует, что ООО "УК Красжилсервис" является лицом, уполномоченным предоставлять в интересах собственников помещений многоквартирного дома части земельного участка под многоквартирным домом.
Как следует из договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С, со стороны арендодателя договор заключен ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени, что соответствует структуре договорных правоотношений, возникающих при заключении договора агентом от своего имени, но за счет принципала (статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, несмотря на то, что истец стал собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400124:199 в соответствующей доле с момента регистрации права собственности на нежилое помещение в жилом доме по ул. Весны, 2 (с 01.09.2011), заключение договора аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С не привело к совпадению должника и кредитора.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Наличие права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия других собственников на безвозмездное пользование общим имуществом не предоставляет такому собственнику право безвозмездно использовать общее имущество собственников многоквартирного дома для размещения принадлежащего ему имущества (его частей).
Факт уплаты истцом земельного налога не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку остальные собственники помещений в многоквартирном доме также являются плательщиками земельного налога. При этом сумма налога определяется пропорционально площади принадлежащих им помещений, независимо от фактического использования каждым из них земельного участка.
Тот факт, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400124:199 в соответствующей доле влияет лишь на определение правовой природы отношений по использованию части земельного участка, но не на наличие либо отсутствие обязанности вносить плату за использование части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности, исключительно для собственных нужд.
Поскольку целью (каузой) договора аренды является предоставление непотребляемой вещи (части вещи) во временное пользование за плату с ее последующим возвращением арендодателю, то при наличии у арендатора титула собственности правовая конструкция арендных правоотношений не соответствует фактическим отношениям сторон и не может применяться.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, на основании положений пункта 2 статьи 421, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 11.10.2012 N З-161/12-С является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме ООО "УК Красжилсервис" от собственного имени.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о неприменении судом первой инстанции статей 247, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела, а также о принятии судебного акта, противоречащего позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции нарушение или неправильное применение норм материального права.
При указанных выше обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года по делу N А33-14502/2013 с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, понесенные заявителем при обращении с апелляционной жалобой, подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя Яновского И.В.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 декабря 2013 года по делу N А33-14502/2013 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Яновского Игоря Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Красжилсервис" 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
П.В.ШОШИН
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)