Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,
судей Петровой Е.А., Григорьевой И.Ю.,
при участии в заседании:
от ООО "Цеппелин Русланд" - Бекещенко Э.А., Ткаченко О.А. - дов. от 14.11.2-12 N 452-АДМ-2012
от ООО "Пестриково" - Горелов Д.В. - дов. от 14.08.2013 N 18
рассмотрев 10.02.2014 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цеппелин Русланд"
на определение от 10.10.2013
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Мильковым М.А.,
на постановление от 24.12.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьей Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю. Коротковой Е.Н.
по заявлению ООО "Цеппелин Русланд" об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, с участием заинтересованных лиц: ООО "Пестриково", ООО "Ашер", Федерального агентства по управлению государственным имуществом, судебного пристава-исполнителя Специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Архипова Сергея Владимировича,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Цеппелин Русланд" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об изменении начальной продажной цены земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "Пестриково", общей площадью 450 876 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под комплексное жилищное строительство, находящийся по адресу: примерно в 310 м по направлению на север от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, с. Чанки, ул. Центральная, д. 2а, кадастровый (или условный) номер: 50:34:0010510:44), установив ее в размере 86 600 000 руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013, в удовлетворении заявления было отказано.
При этом суды указали на то, что заявителем не представлено достаточных доказательств в подтверждение необходимости снижения стоимости земельного участка.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Цеппелин Русланд" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Представитель ООО "Цеппелин Русланд" доводы кассационной жалобы поддержал.
Представитель ООО "Пестриково" против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене судебных актов и направлении заявления на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 27.10.2010 по делу N А41-28421/10 с ООО "ПромИнвест" в пользу ООО "Цеппелин Русланд" было взыскано: долг в размере 61 500 000 руб., проценты за пользование займом в размере 11 111 394 руб. 07 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 521 729 руб. 17 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 198 000 руб., а также обращено взыскание на переданное в соответствии с договором ипотеки (залога недвижимости) N ZRS-141009 от 14.10.09 имущество, принадлежащее должнику: земельный участок общей площадью 450 876 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под комплексное жилищное строительство; находящийся по адресу: примерно в 310 м по направлению на север от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, с. Чанки, ул. Центральная, д. 2а, кадастровый (или условный) номер: 50:34:0010510:44; при этом начальная продажная цена заложенного имущества была установлена в размере 304 208 000 руб.
12.01.2011 ООО "Цеппелин Русланд" был выдан исполнительный лист серии АС N 003112014 и определением судебного пристава-исполнителя СМО ИОВИП УФССП по Московской области от 02.02.2011 было возбуждено исполнительное производство N 955/11/49/50.
Определением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2012 ООО "ПромИнвест" было заменено на его правопреемника - ООО "Ашер".
В соответствии с актом передачи арестованного имущества на торги от 05.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 50:34:0010510:44 был передан на реализацию по цене 304 208 000 руб. Проведенные 24.07.2013 в целях реализации заложенного имущества первые торги были признаны несостоявшимися по причине явки на них менее двух покупателей.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.08.2013 цена реализуемого земельного участка, сниженная на 15%, составила 258 576 800 руб.
25.07.2013 ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги" по заказу ООО "Цеппелин Русланд" была проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка, по результатам которой составлен отчет N TAS-2013-00177 о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:34:0010510:44 по состоянию на 25.07.2013 составляет 86 600 000 руб.
Обращаясь с настоящим заявлением, ООО "Цеппелин Русланд" сослалось на неисполнение в течение длительного времени решения Арбитражного суда Московской области от 27.10.2010, так как определенная судебным актом цена продажи заложенного имущества значительно превышает его нынешнюю рыночную стоимость, что снижает круг заинтересованных в приобретении земельного участка лиц, а первые торги в целях реализации заложенного имущества не состоялись, в связи с неявкой покупателей.
По смыслу ст. ст. 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, должна быть произведена путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, в случае обращения взыскания в судебном порядке определяется решением суда.
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и его оценка осуществляется судом в соответствии с правилами главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Следовательно, лицо, заявляющее об изменении способа и порядка исполнения судебного акта путем снижения установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества, обязано доказать снижение рыночной стоимости такого имущества посредством, в том числе, и назначения экспертизы в виде независимой оценки.
В обоснование довода о существенном снижении цены реализуемого земельного участка ООО "Цеппелин Русланд" представило в материалы дела отчет ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги" N TAS-2013-00177 от 25.07.2013.
Однако, суды не установили, что результаты оценки, проведенной ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги" по состоянию на 25.07.2013, являются недостоверными и неактуальными для установления начальной продажной цены заложенного имущества, а также то, что отчет составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности, либо допускает неоднозначное толкование.
Изменение начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации следует оценивать по правилам ст. 324 АПК РФ, учитывая, что рыночная цена предмета залога могла значительно уменьшиться после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Кроме того, при наличии спора относительно величины заложенного имущества суд вправе рассмотреть вопрос о назначении экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц.
В силу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Суд апелляционной инстанции, указав на то, что ООО "Цеппелин Русланд" заявления о проведении судебной экспертизы по вопросу определения стоимости реализации заложенного имущества сделано не было, а истец настаивал на достоверности представленного им отчета об оценке и, учитывая, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.08.2013 цена реализуемого земельного участка была снижена на 15% и составила 258 576 800 руб., согласился с судом первой инстанции, отказавшим в изменении начальной продажной цены заложенного имущества.
Однако, доказательств возможной реализации спорного имущества как по цене 258 576 800 руб., так и по цене, определенной ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги", в сумме 86 600 000 руб., судебные акты не содержат.
Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты без учета того, что установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере, существенно отличающемся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора в ходе осуществления исполнительного производства.
На основании изложенного, суд округа полагает, что при рассмотрении заявления ООО "Цеппелин Русланд" суды первой и апелляционной инстанций неполно выяснили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, что является основанием для отмены определения и постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении заявления ООО "Цеппелин Русланд" об изменении начальной продажной цены заложенного имущества суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, всесторонне исследовать представленные доказательства и на основании их оценки принять законный и обоснованный судебный акт.
Ксерокопии судебных актов (судебная практика), приложенные в виде дополнений к кассационной жалобе, подлежат возврату заявителю в силу ст. ст. 286, 287 АПК РФ, учитывая полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А41-28421/10 отменить.
Заявление ООО "Цеппелин Русланд" об изменении начальной продажной цены заложенного имущества направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
Л.В.БУСАРОВА
Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.02.2014 N Ф05-229/2014 ПО ДЕЛУ N А41-28421/10
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2014 г. по делу N А41-28421/10
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,
судей Петровой Е.А., Григорьевой И.Ю.,
при участии в заседании:
от ООО "Цеппелин Русланд" - Бекещенко Э.А., Ткаченко О.А. - дов. от 14.11.2-12 N 452-АДМ-2012
от ООО "Пестриково" - Горелов Д.В. - дов. от 14.08.2013 N 18
рассмотрев 10.02.2014 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цеппелин Русланд"
на определение от 10.10.2013
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Мильковым М.А.,
на постановление от 24.12.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьей Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю. Коротковой Е.Н.
по заявлению ООО "Цеппелин Русланд" об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, с участием заинтересованных лиц: ООО "Пестриково", ООО "Ашер", Федерального агентства по управлению государственным имуществом, судебного пристава-исполнителя Специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Архипова Сергея Владимировича,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Цеппелин Русланд" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об изменении начальной продажной цены земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "Пестриково", общей площадью 450 876 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под комплексное жилищное строительство, находящийся по адресу: примерно в 310 м по направлению на север от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, с. Чанки, ул. Центральная, д. 2а, кадастровый (или условный) номер: 50:34:0010510:44), установив ее в размере 86 600 000 руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013, в удовлетворении заявления было отказано.
При этом суды указали на то, что заявителем не представлено достаточных доказательств в подтверждение необходимости снижения стоимости земельного участка.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Цеппелин Русланд" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Представитель ООО "Цеппелин Русланд" доводы кассационной жалобы поддержал.
Представитель ООО "Пестриково" против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене судебных актов и направлении заявления на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 27.10.2010 по делу N А41-28421/10 с ООО "ПромИнвест" в пользу ООО "Цеппелин Русланд" было взыскано: долг в размере 61 500 000 руб., проценты за пользование займом в размере 11 111 394 руб. 07 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 521 729 руб. 17 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 198 000 руб., а также обращено взыскание на переданное в соответствии с договором ипотеки (залога недвижимости) N ZRS-141009 от 14.10.09 имущество, принадлежащее должнику: земельный участок общей площадью 450 876 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под комплексное жилищное строительство; находящийся по адресу: примерно в 310 м по направлению на север от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, с. Чанки, ул. Центральная, д. 2а, кадастровый (или условный) номер: 50:34:0010510:44; при этом начальная продажная цена заложенного имущества была установлена в размере 304 208 000 руб.
12.01.2011 ООО "Цеппелин Русланд" был выдан исполнительный лист серии АС N 003112014 и определением судебного пристава-исполнителя СМО ИОВИП УФССП по Московской области от 02.02.2011 было возбуждено исполнительное производство N 955/11/49/50.
Определением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2012 ООО "ПромИнвест" было заменено на его правопреемника - ООО "Ашер".
В соответствии с актом передачи арестованного имущества на торги от 05.06.2013 земельный участок с кадастровым номером 50:34:0010510:44 был передан на реализацию по цене 304 208 000 руб. Проведенные 24.07.2013 в целях реализации заложенного имущества первые торги были признаны несостоявшимися по причине явки на них менее двух покупателей.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.08.2013 цена реализуемого земельного участка, сниженная на 15%, составила 258 576 800 руб.
25.07.2013 ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги" по заказу ООО "Цеппелин Русланд" была проведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка, по результатам которой составлен отчет N TAS-2013-00177 о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:34:0010510:44 по состоянию на 25.07.2013 составляет 86 600 000 руб.
Обращаясь с настоящим заявлением, ООО "Цеппелин Русланд" сослалось на неисполнение в течение длительного времени решения Арбитражного суда Московской области от 27.10.2010, так как определенная судебным актом цена продажи заложенного имущества значительно превышает его нынешнюю рыночную стоимость, что снижает круг заинтересованных в приобретении земельного участка лиц, а первые торги в целях реализации заложенного имущества не состоялись, в связи с неявкой покупателей.
По смыслу ст. ст. 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, должна быть произведена путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, в случае обращения взыскания в судебном порядке определяется решением суда.
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и его оценка осуществляется судом в соответствии с правилами главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Следовательно, лицо, заявляющее об изменении способа и порядка исполнения судебного акта путем снижения установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества, обязано доказать снижение рыночной стоимости такого имущества посредством, в том числе, и назначения экспертизы в виде независимой оценки.
В обоснование довода о существенном снижении цены реализуемого земельного участка ООО "Цеппелин Русланд" представило в материалы дела отчет ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги" N TAS-2013-00177 от 25.07.2013.
Однако, суды не установили, что результаты оценки, проведенной ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги" по состоянию на 25.07.2013, являются недостоверными и неактуальными для установления начальной продажной цены заложенного имущества, а также то, что отчет составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности, либо допускает неоднозначное толкование.
Изменение начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации следует оценивать по правилам ст. 324 АПК РФ, учитывая, что рыночная цена предмета залога могла значительно уменьшиться после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Кроме того, при наличии спора относительно величины заложенного имущества суд вправе рассмотреть вопрос о назначении экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц.
В силу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Суд апелляционной инстанции, указав на то, что ООО "Цеппелин Русланд" заявления о проведении судебной экспертизы по вопросу определения стоимости реализации заложенного имущества сделано не было, а истец настаивал на достоверности представленного им отчета об оценке и, учитывая, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.08.2013 цена реализуемого земельного участка была снижена на 15% и составила 258 576 800 руб., согласился с судом первой инстанции, отказавшим в изменении начальной продажной цены заложенного имущества.
Однако, доказательств возможной реализации спорного имущества как по цене 258 576 800 руб., так и по цене, определенной ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги", в сумме 86 600 000 руб., судебные акты не содержат.
Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты без учета того, что установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере, существенно отличающемся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора в ходе осуществления исполнительного производства.
На основании изложенного, суд округа полагает, что при рассмотрении заявления ООО "Цеппелин Русланд" суды первой и апелляционной инстанций неполно выяснили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, что является основанием для отмены определения и постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении заявления ООО "Цеппелин Русланд" об изменении начальной продажной цены заложенного имущества суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, всесторонне исследовать представленные доказательства и на основании их оценки принять законный и обоснованный судебный акт.
Ксерокопии судебных актов (судебная практика), приложенные в виде дополнений к кассационной жалобе, подлежат возврату заявителю в силу ст. ст. 286, 287 АПК РФ, учитывая полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А41-28421/10 отменить.
Заявление ООО "Цеппелин Русланд" об изменении начальной продажной цены заложенного имущества направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
Л.В.БУСАРОВА
Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)