Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Бердников И.А. по доверенности от 25.04.2013;
- от ООО "Доминанта" - представитель Бердников И.А. по доверенности N 37 от 26.05.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Пчельникова И.В. и Банчукова Ю.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2014 по делу N А32-5951/2013
по иску Пчельникова И.В.
к ответчикам - ООО "Доминанта", ООО "Кубаньинерт"
при участии третьих лиц - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Банчукова Ю.В.
о применении последствий недействительности ничтожной сделки
принятое в составе судьи Непранова Г.Г.
установил:
единственный участник общества с ограниченной ответственностью "Доминанта" Пчельников Илья Владимирович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Доминанта" и обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 02.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.08.2011 N 3700004249 в виде возврата от ООО "Кубаньинерт" к ООО "Доминанта" части прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.08.2011 N 3700004249 в отношении земельного участка N 1 площадью 1524 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0101049:266, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Толстого, 24, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:23 по адресу: г. Анапа, в районе ул. 40-летия Победы-Таманская-Толстого, предоставленного для строительства комплекса малых гостиниц сроком до 06.02.2043.
Определением от 20.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены муниципальное образование город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (т. 1 л.д. 129-130).
Решением от 14.11.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А32-5951/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверить обстоятельства передачи спорного участка в аренду ООО "Доминанта" и действительность права, на защиту которого направлен настоящий иск. Кроме того, дело рассмотрено без привлечения к участию в деле Банчукова Юрия Викторовича.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Банчуков Юрий Викторович, Департамент имущественных отношений Краснодарского края (определение от 04.08.2014).
Решением от 24.12.2014 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что в рамках дела N А32-1051/2014 спорный договор признан недействительным. Право, на защиту которого направлен настоящий иск, признано недействительным в рамках иного дела.
Не согласившись с указанным судебным актом, Пчельников И.В. и Банчуков Ю.В. обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе Пчельников И.В. сослался на то, что судебные акты по делу N А32-1051/2014 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, так как истец не являлся лицом, участвующим в рассмотрения названного дела. Договор аренды и связанные с ним сделки являются действительными, так как на момент заключения договора аренды полномочия на его подписание у департамента имущественных отношений Краснодарского края имелись. По мнению заявителя жалобы, акт выбора земельного участка датирован в период действия Земельного кодекса РСФСР, нормы которого к спорным отношениям не применены.
Заявитель также указал на необоснованное отклонение ходатайства об истребовании доказательств.
В апелляционной жалобе Банчуков Ю.В. указал на то, что вывод в мотивировочной части решения о недействительности договора от 02.092011 необоснован. Истец по настоящему делу и заявитель настоящей жалобы не участвовали в рассмотрении дела N А32-1051/2014, следовательно, судебные акты по указанному делу не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Пчельникова И.В. жалобу поддержал.
Представитель третьего лица - Банчуков Ю.В. жалобу поддержал, просил исключить из мотивировочной части вывод о недействительности договора от 02.09.2011.
Представитель ООО "Доминанта" в судебном заседании поддержал позицию истца.
Представитель ООО "Кубаньинерт" в заседание не явился, отзыв не представил.
Представители третьих лиц - муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, департамента имущественных отношений Краснодарского края в заседание не явились, отзывы не представили.
Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции 12.03.2015 был объявлен перерыв до 18.03.2015 до 15 час. 35 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.
После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц, участвующих в деле.
Как видно из материалов дела, 24.08.2011 между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и ООО "Доминанта" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700004249 (т. 1 л.д. 26-31), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе:
- N 1 площадью 1524 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:226, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Толстого, 24, для строительства комплекса малых гостиниц;
- N 2 площадью 3916 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101039:53, расположенный относительно ориентира в 15 метрах на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехово, для строительства комплекса малых гостиниц;
- N 3 площадью 835 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:23, расположенный по адресу: г. Анапа, в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого для строительства комплекса малых гостиниц.
Границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору кадастровых паспортах земельного участка, которые являются составной и неотъемлемой частью настоящего договора.
По договору от 02.09.2011 ООО "Доминанта" (правопредшественник) передало ООО "Кубаньинерт" (правопреемник) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.08.2011 в отношении участка N 1 из земель населенных пунктов, площадью 1524 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0101049:266, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Толстого, 24, образованного в результате раздела земельного участка по адресу: г. Анапа, в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого, с кадастровым номером 23:37:0000000:23, предоставленного для строительства комплекса малых гостиниц сроком до 06.02.2043 (т. 1 л.д. 7-8).
Решением от 07.09.2011 N 7 участник общества - Пчельников И.В. одобрил заключение с ООО "Кубаньинерт" договора о передаче прав и обязанностей по договору от 24.08.2011 долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266, поручил подписание соответствующего договора от имени ООО "Доминанта" его директору - Стрелкову Н.А., с правом определения цены, сроков, ответственности и иных существенных условий сделки, помимо закрепленных в данном решении, по своему усмотрению (т. 1 л.д. 10).
Договор от 02.09.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2011 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - т. 1 л.д. 9, 11).
Полагая, что договор от 02.09.2011 является ничтожной сделкой, поскольку принадлежащее ООО "Доминанта" имущественное право (аренда) передано ООО "Кубаньинерт" безвозмездно, вопреки воле и экономическим интересам участника общества и самого общества, Пчельников И.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо.
Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
При рассмотрении дела N А32-1051/2014 установлено, что в соответствии с договором о передаче в аренду земельного участка N 97 от 04.09.2000 ООО "Доминанта" передан земельный участок площадью 0,69 га, расположенный в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц. Срок действия договора установлен до сдачи объекта в эксплуатацию.
Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Доминанта" 13.02.2003 заключен договор аренды земельного участка площадью 4830,98 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101039:0004, расположенного в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства комплекса малых гостиниц. Срок аренды - до 06.02.2018.
Дополнительным соглашением от 19.07.2004 изменен предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:0023, площадью 6275,12 кв. м, образованный в результате объединения арендуемого обществом земельного участка с тремя иными земельными участками. Земельный участок предоставлен для строительства малых гостиниц.
По дополнительному соглашению от 03.03.2008 внесены изменения в части категории земельного участка, категория изменена на "земли населенных пунктов".
На земельный участок 23:37:0000000:0023 зарегистрировано право муниципальной собственности г-к Анапа 27.06.2011.
В соответствии с соглашением от 01.08.2011 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования город-курорт Анапа заключено соглашение о переводе прав арендодателя на администрацию по договору аренды от 13.02.2003.
На основании постановления от 11.08.2011 N 2086 из арендуемого обществом земельного участка выделены земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 площадью 3916 кв. м, 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:0023 уменьшилась до 835 кв. м.
Дополнительным соглашением от 24.08.2011 стороны внесли изменения в ранее заключенный договор аренды от 13.02.2003 в части номера 3700004249 и дат - 24.08.2011, договор изложен в новой редакции.
При рассмотрении дела N А32-1051/2014 установлено, что по содержанию дополнительное соглашение от 24.08.2011 и подписанная в связи с его заключением новая редакция договора аренды не являются вновь заключенным договором аренды, а являются соглашением о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2003. Данный вывод подтверждается и тем, что процедура предоставления земельного участка при заключении данного договора аренды как нового договора, не соблюдалась: торги не объявлялись, предварительное согласование места размещения объекта с публикацией о предоставлении земельного участка не проводилось.
Суды в рамках дела N А32-1051/2014 пришли к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка N 3700004249 от 24.08.2011 вследствие нарушения норм о порядке предоставления в аренду земельных участков для строительства. Дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 0000000177 от 13.02.2003, в том числе и соглашения от 01.08.2011, от 24.08.2011, заключены с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Кодекса ничтожны, не влекут юридических последствий за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. По этим же основаниям является недействительным и договор от 04.09.2000 N 97.
Однако, предметом спора по указанному делу являлось расторжение договора аренды земельного участка N 3700004249 от 24.08.2011 (ранее договор от 13.02.2003 N 0000000177).
Вывод о недействительности договора содержится в мотивировочной части судебных актов по названному делу, в резолютивной части решения данный вывод не содержится.
В рамках настоящего иска оспаривается договор от 02.09.2011, заключенный между ООО "Доминанта" и ООО "Кубаньинерт" об уступке прав арендатора в части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м.
Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Суд первой инстанции, проанализировав условия спорного договора от 02.09.2011, пришел к выводу, что данный договор является договором перенайма.
Ссылка заявителя жалобы на то, что к отношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса РСФСР, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Спорный договор является договором перенайма регулируется нормами статьи 615 и главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заключение сделки перенайма не влечет ни отчуждения имущества, ни имущественных прав, в данном случае происходит замена лица в обязательственном правоотношении, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга, предусмотренные главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов или существа договора не вытекает иное.
В спорном договоре отсутствует указание на передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка безвозмездно.
Как разъяснено в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями. Квалификация соглашения об уступке права (требования) как договора дарения возможна лишь при установлении намерения безвозмездно передать право (требование).
Обстоятельств, свидетельствующих о наличии намерения безвозмездно передать права, судом не установлено, истцом не указано. Тогда как в соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Следовательно, в отношении договоров действует презумпция их возмездности.
Таким образом, отсутствие в тексте спорного договора указания на встречное предоставление правопреемника правопредшественнику за уступленные права и обязанности, не свидетельствует о намерении передать права и обязанности по договору аренды земельного участка безвозмездно.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Исходя из смысла названных норм, договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу является сделкой возмездного характера.
Из пункта 1 спорного договора следует, что ООО "Доминанта" передало ООО "Кубаньинерт" не только свои права арендатора по договору N 3700004249 от 24.08.2011, но и обязанности по уплате арендных платежей, а также использованию земельного участка в соответствии с его назначением.
ООО "Доминанта", соответственно, сняло с себя данные обязанности, что само по себе оценивается судебной практикой как возмездность (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2009 N ВАС-12735/09 по делу N А32-6808/2008, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2009 по делу N А32-6808/2008 и от 14.03.2011 по делу N А53-10835/2009).
Возмездный характер договора о перенайме следует из того обстоятельства, что с момента действия договора от 02.09.2011 арендную плату за земельный участок оплачивает не ООО "Доминанта", а ООО "Кубаньинерт".
Довод апелляционной жалобы о том, что, освободившись от обязанности уплачивать арендную плату по договору N 3700004249 от 24.08.2011, ООО "Доминанта" в то же время лишилось земельного участка, являющегося значительным ресурсом для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, подлежит отклонению.
Наличие у субъекта предпринимательской деятельности коммерческого интереса в использовании объекта аренды и его несогласие с размером встречного предоставления за переданные по договору перенайма права не свидетельствует о безвозмездной характере данной сделки и ее недействительности.
Кроме того, истцом 11.09.2011 одобрена спорная сделка. Поскольку истцом сделка одобрена после ее совершения, истец имел возможность ознакомиться с ее условиями.
При этом неисполнение директором ООО "Доминанта" Стрелковским Н.А. поручения единственного участка общества об определении цены сделки само по себе заключенную сделку не является основанием для признания сделки недействительной.
Требование ООО "Доминанта" об исключении из мотивировочной части решения указание не недействительность договора аренды земельного участка не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.
Таким образом, правовой вывод о недействительности договора аренды земельного участка, сделанный при рассмотрении иного дела, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Совершение сделки уступки права представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права обязательства по передаче цессионарию права.
По смыслу статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору.
В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2014 по делу N А32-5951/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2015 N 15АП-2357/2015 ПО ДЕЛУ N А32-5951/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2015 г. N 15АП-2357/2015
Дело N А32-5951/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Бердников И.А. по доверенности от 25.04.2013;
- от ООО "Доминанта" - представитель Бердников И.А. по доверенности N 37 от 26.05.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Пчельникова И.В. и Банчукова Ю.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2014 по делу N А32-5951/2013
по иску Пчельникова И.В.
к ответчикам - ООО "Доминанта", ООО "Кубаньинерт"
при участии третьих лиц - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Банчукова Ю.В.
о применении последствий недействительности ничтожной сделки
принятое в составе судьи Непранова Г.Г.
установил:
единственный участник общества с ограниченной ответственностью "Доминанта" Пчельников Илья Владимирович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Доминанта" и обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньинерт" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 02.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.08.2011 N 3700004249 в виде возврата от ООО "Кубаньинерт" к ООО "Доминанта" части прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.08.2011 N 3700004249 в отношении земельного участка N 1 площадью 1524 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0101049:266, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Толстого, 24, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:23 по адресу: г. Анапа, в районе ул. 40-летия Победы-Таманская-Толстого, предоставленного для строительства комплекса малых гостиниц сроком до 06.02.2043.
Определением от 20.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены муниципальное образование город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (т. 1 л.д. 129-130).
Решением от 14.11.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А32-5951/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверить обстоятельства передачи спорного участка в аренду ООО "Доминанта" и действительность права, на защиту которого направлен настоящий иск. Кроме того, дело рассмотрено без привлечения к участию в деле Банчукова Юрия Викторовича.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Банчуков Юрий Викторович, Департамент имущественных отношений Краснодарского края (определение от 04.08.2014).
Решением от 24.12.2014 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что в рамках дела N А32-1051/2014 спорный договор признан недействительным. Право, на защиту которого направлен настоящий иск, признано недействительным в рамках иного дела.
Не согласившись с указанным судебным актом, Пчельников И.В. и Банчуков Ю.В. обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе Пчельников И.В. сослался на то, что судебные акты по делу N А32-1051/2014 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, так как истец не являлся лицом, участвующим в рассмотрения названного дела. Договор аренды и связанные с ним сделки являются действительными, так как на момент заключения договора аренды полномочия на его подписание у департамента имущественных отношений Краснодарского края имелись. По мнению заявителя жалобы, акт выбора земельного участка датирован в период действия Земельного кодекса РСФСР, нормы которого к спорным отношениям не применены.
Заявитель также указал на необоснованное отклонение ходатайства об истребовании доказательств.
В апелляционной жалобе Банчуков Ю.В. указал на то, что вывод в мотивировочной части решения о недействительности договора от 02.092011 необоснован. Истец по настоящему делу и заявитель настоящей жалобы не участвовали в рассмотрении дела N А32-1051/2014, следовательно, судебные акты по указанному делу не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Пчельникова И.В. жалобу поддержал.
Представитель третьего лица - Банчуков Ю.В. жалобу поддержал, просил исключить из мотивировочной части вывод о недействительности договора от 02.09.2011.
Представитель ООО "Доминанта" в судебном заседании поддержал позицию истца.
Представитель ООО "Кубаньинерт" в заседание не явился, отзыв не представил.
Представители третьих лиц - муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, департамента имущественных отношений Краснодарского края в заседание не явились, отзывы не представили.
Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции 12.03.2015 был объявлен перерыв до 18.03.2015 до 15 час. 35 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.
После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц, участвующих в деле.
Как видно из материалов дела, 24.08.2011 между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и ООО "Доминанта" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700004249 (т. 1 л.д. 26-31), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе:
- N 1 площадью 1524 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:226, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Толстого, 24, для строительства комплекса малых гостиниц;
- N 2 площадью 3916 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101039:53, расположенный относительно ориентира в 15 метрах на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехово, для строительства комплекса малых гостиниц;
- N 3 площадью 835 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:23, расположенный по адресу: г. Анапа, в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого для строительства комплекса малых гостиниц.
Границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору кадастровых паспортах земельного участка, которые являются составной и неотъемлемой частью настоящего договора.
По договору от 02.09.2011 ООО "Доминанта" (правопредшественник) передало ООО "Кубаньинерт" (правопреемник) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.08.2011 в отношении участка N 1 из земель населенных пунктов, площадью 1524 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0101049:266, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Толстого, 24, образованного в результате раздела земельного участка по адресу: г. Анапа, в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого, с кадастровым номером 23:37:0000000:23, предоставленного для строительства комплекса малых гостиниц сроком до 06.02.2043 (т. 1 л.д. 7-8).
Решением от 07.09.2011 N 7 участник общества - Пчельников И.В. одобрил заключение с ООО "Кубаньинерт" договора о передаче прав и обязанностей по договору от 24.08.2011 долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266, поручил подписание соответствующего договора от имени ООО "Доминанта" его директору - Стрелкову Н.А., с правом определения цены, сроков, ответственности и иных существенных условий сделки, помимо закрепленных в данном решении, по своему усмотрению (т. 1 л.д. 10).
Договор от 02.09.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2011 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - т. 1 л.д. 9, 11).
Полагая, что договор от 02.09.2011 является ничтожной сделкой, поскольку принадлежащее ООО "Доминанта" имущественное право (аренда) передано ООО "Кубаньинерт" безвозмездно, вопреки воле и экономическим интересам участника общества и самого общества, Пчельников И.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо.
Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
При рассмотрении дела N А32-1051/2014 установлено, что в соответствии с договором о передаче в аренду земельного участка N 97 от 04.09.2000 ООО "Доминанта" передан земельный участок площадью 0,69 га, расположенный в районе улиц 40-летия Победы-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства второй очереди комплекса малых гостиниц. Срок действия договора установлен до сдачи объекта в эксплуатацию.
Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Доминанта" 13.02.2003 заключен договор аренды земельного участка площадью 4830,98 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101039:0004, расположенного в районе улиц 40-летия Победы-Таманская-Толстого города-курорта Анапа, для проектирования и строительства комплекса малых гостиниц. Срок аренды - до 06.02.2018.
Дополнительным соглашением от 19.07.2004 изменен предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:0023, площадью 6275,12 кв. м, образованный в результате объединения арендуемого обществом земельного участка с тремя иными земельными участками. Земельный участок предоставлен для строительства малых гостиниц.
По дополнительному соглашению от 03.03.2008 внесены изменения в части категории земельного участка, категория изменена на "земли населенных пунктов".
На земельный участок 23:37:0000000:0023 зарегистрировано право муниципальной собственности г-к Анапа 27.06.2011.
В соответствии с соглашением от 01.08.2011 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией муниципального образования город-курорт Анапа заключено соглашение о переводе прав арендодателя на администрацию по договору аренды от 13.02.2003.
На основании постановления от 11.08.2011 N 2086 из арендуемого обществом земельного участка выделены земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0101039:53 площадью 3916 кв. м, 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:0023 уменьшилась до 835 кв. м.
Дополнительным соглашением от 24.08.2011 стороны внесли изменения в ранее заключенный договор аренды от 13.02.2003 в части номера 3700004249 и дат - 24.08.2011, договор изложен в новой редакции.
При рассмотрении дела N А32-1051/2014 установлено, что по содержанию дополнительное соглашение от 24.08.2011 и подписанная в связи с его заключением новая редакция договора аренды не являются вновь заключенным договором аренды, а являются соглашением о внесении изменений в договор аренды от 13.02.2003. Данный вывод подтверждается и тем, что процедура предоставления земельного участка при заключении данного договора аренды как нового договора, не соблюдалась: торги не объявлялись, предварительное согласование места размещения объекта с публикацией о предоставлении земельного участка не проводилось.
Суды в рамках дела N А32-1051/2014 пришли к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка N 3700004249 от 24.08.2011 вследствие нарушения норм о порядке предоставления в аренду земельных участков для строительства. Дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 0000000177 от 13.02.2003, в том числе и соглашения от 01.08.2011, от 24.08.2011, заключены с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Кодекса ничтожны, не влекут юридических последствий за исключением тех, которые связаны с их недействительностью. По этим же основаниям является недействительным и договор от 04.09.2000 N 97.
Однако, предметом спора по указанному делу являлось расторжение договора аренды земельного участка N 3700004249 от 24.08.2011 (ранее договор от 13.02.2003 N 0000000177).
Вывод о недействительности договора содержится в мотивировочной части судебных актов по названному делу, в резолютивной части решения данный вывод не содержится.
В рамках настоящего иска оспаривается договор от 02.09.2011, заключенный между ООО "Доминанта" и ООО "Кубаньинерт" об уступке прав арендатора в части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:266 площадью 1524 кв. м.
Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Суд первой инстанции, проанализировав условия спорного договора от 02.09.2011, пришел к выводу, что данный договор является договором перенайма.
Ссылка заявителя жалобы на то, что к отношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса РСФСР, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельным.
Спорный договор является договором перенайма регулируется нормами статьи 615 и главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заключение сделки перенайма не влечет ни отчуждения имущества, ни имущественных прав, в данном случае происходит замена лица в обязательственном правоотношении, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга, предусмотренные главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов или существа договора не вытекает иное.
В спорном договоре отсутствует указание на передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка безвозмездно.
Как разъяснено в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями. Квалификация соглашения об уступке права (требования) как договора дарения возможна лишь при установлении намерения безвозмездно передать право (требование).
Обстоятельств, свидетельствующих о наличии намерения безвозмездно передать права, судом не установлено, истцом не указано. Тогда как в соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Следовательно, в отношении договоров действует презумпция их возмездности.
Таким образом, отсутствие в тексте спорного договора указания на встречное предоставление правопреемника правопредшественнику за уступленные права и обязанности, не свидетельствует о намерении передать права и обязанности по договору аренды земельного участка безвозмездно.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Исходя из смысла названных норм, договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу является сделкой возмездного характера.
Из пункта 1 спорного договора следует, что ООО "Доминанта" передало ООО "Кубаньинерт" не только свои права арендатора по договору N 3700004249 от 24.08.2011, но и обязанности по уплате арендных платежей, а также использованию земельного участка в соответствии с его назначением.
ООО "Доминанта", соответственно, сняло с себя данные обязанности, что само по себе оценивается судебной практикой как возмездность (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2009 N ВАС-12735/09 по делу N А32-6808/2008, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2009 по делу N А32-6808/2008 и от 14.03.2011 по делу N А53-10835/2009).
Возмездный характер договора о перенайме следует из того обстоятельства, что с момента действия договора от 02.09.2011 арендную плату за земельный участок оплачивает не ООО "Доминанта", а ООО "Кубаньинерт".
Довод апелляционной жалобы о том, что, освободившись от обязанности уплачивать арендную плату по договору N 3700004249 от 24.08.2011, ООО "Доминанта" в то же время лишилось земельного участка, являющегося значительным ресурсом для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, подлежит отклонению.
Наличие у субъекта предпринимательской деятельности коммерческого интереса в использовании объекта аренды и его несогласие с размером встречного предоставления за переданные по договору перенайма права не свидетельствует о безвозмездной характере данной сделки и ее недействительности.
Кроме того, истцом 11.09.2011 одобрена спорная сделка. Поскольку истцом сделка одобрена после ее совершения, истец имел возможность ознакомиться с ее условиями.
При этом неисполнение директором ООО "Доминанта" Стрелковским Н.А. поручения единственного участка общества об определении цены сделки само по себе заключенную сделку не является основанием для признания сделки недействительной.
Требование ООО "Доминанта" об исключении из мотивировочной части решения указание не недействительность договора аренды земельного участка не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.
Таким образом, правовой вывод о недействительности договора аренды земельного участка, сделанный при рассмотрении иного дела, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
Совершение сделки уступки права представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права обязательства по передаче цессионарию права.
По смыслу статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору.
В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2014 по делу N А32-5951/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)