Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
15АП-13118/2013
15АП-13117/2013
15АП-13116/2013
15АП-13115/2013
15АП-13114/2013
15АП-13113/2013
15АП-13112/2013
15АП-13111/2013
15АП-12956/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Николаева Д.В.
судей А.Н. Стрекачева, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А. /помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии до перерыва:
от общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт": представитель Паутова О.С. по доверенности от 24.01.2014,
- от конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов": представитель: Крескиян Е.Е. по доверенности;
- после перерыва: от ООО Краснодарский комплекс "Продукт": представитель Паутова О.С. по доверенности от 24.01.2014.
рассмотрев по правилам первой инстанции дело N А32-11087/2012
в рамках рассмотрения апелляционных жалоб
общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт", индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны,
индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича,
общества с ограниченной ответственностью "Оливия"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012
по иску открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт"
при участии третьего лица Лунева А.П.
об обращении взыскания на предмет залога,
принятое в составе судьи Черножуковой М.В.,
установил:
Конкурсный управляющий открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее также - ОАО КБ "Социальный городской банк", Банк, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО Краснодарский комплекс "Продукт" (далее также - ответчик), в котором просит в счет погашения задолженности ООО Краснодарский комплекс "Продукт" по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в размере 57 151 723,41 руб.: обратить взыскание на предмет залога по Договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г.; обратить взыскание на предмет залога по Договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г.
Решением суда от 18.03.2013 исковые требования удовлетворены. Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно: административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью:4, подземная этажность:1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23/446/2006-112, право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установлена начальная продажная цена указанного предмета залога в размере 40 000 000 руб.; Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно: Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163, Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164; Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162; Нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161; Установлена начальная продажная цену указанного предмета залога в размере 8 430 000 руб. Из стоимости заложенного имущества удовлетворены требования ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 57 151 723,41 руб., в том числе: просроченный основной долг 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту 5 635 379,45 руб., неустойка по основному долгу 13 398 400 руб., неустойка по процентам 2 917 943,96 руб. Взыскано с ООО Краснодарский комплекс "Продукт" (ОГРН 1022301196719) в пользу ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) 8 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
Общество с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт.
Индивидуальный предприниматель Юхин Владислав Михайлович, индивидуальный предприниматель Юхина Наталья Владиславовна, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуальный предприниматель Широкородюк Антон Владимирович, индивидуальный предприниматель Котляр Наталья Георгиевна, индивидуальный предприниматель Швец Владимир Александрович, индивидуальный предприниматель Шевченко Галина Николаевна, индивидуальный предприниматель Неменко Виктор Анатольевич, общество с ограниченной ответственностью "Оливия" обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили отменить судебный акт.
В судебном заседании суд огласил, что от общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" через канцелярию поступили дополнительные письменные пояснения.
Суд, совещаясь на месте, протокольно определил: приобщить дополнительные пояснения к материалам дела.
Представитель ООО Краснодарский комплекс "Продукт" поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, просил суд обратить взыскание лишь на часть объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка, а именно: на административное здание площадью 1779,7 кв. м, в остальной части в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" просил отказать.
Представитель конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, просил обратить взыскание на все объекты недвижимости, находящиеся в залоге у банка, а также на право аренды земельного участка в части доли общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м.
Суд, совещаясь на месте, вынес протокольное определение об объявлении перерыва. Объявлен перерыв в судебном заседании до 20.08.2014 до 09 час. 50 мин.
После перерыва представитель общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" поддержал ранее заявленные доводы.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 подлежит отмене.
Определением от 20.11.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А32-11087/2012 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
06.08.2013 в суда апелляционной инстанции поступили апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия" на указанное выше решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 в части обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м.
В обоснование апелляционных жалоб заявители ссылаются на то, что обжалуемым судебным актом затрагиваются их права и интересы, поскольку судом обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установлена начальная продажная цена указанного предмета залога в размере 40 000 000 руб.
При этом в отношении указанного земельного участка с заявителями апелляционных жалоб заключен договор аренды, в виду чего обращение взыскания на право аренды всего земельного участка затрагивает их права и интересы и может лишить их права пользования. К рассмотрению дела в суде первой инстанции, указанные лица привлечены не были.
Статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающая обязательность судебных актов, предоставляет возможность лицам, не участвовавшим в деле, обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов (часть 3).
Правило, закрепленное в части 3 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизировано в статье 42 АПК РФ.
Статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право обжалования судебных актов арбитражного суда лицам, не участвовавшим в деле, при условии, что эти судебные акты приняты о правах и обязанностях этих лиц.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, т.е. данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 Кодекса.
Второй абзац указанного пункта устанавливает, что после принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия считает, что обжалуемым судебным актом напрямую затрагиваются права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, обжалуемым решением суда обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установлена начальная продажная цена указанного предмета залога в размере 40 000 000 руб.
При этом из материалов дела следует, что в отношении указанного земельного участка с заявителями апелляционных жалоб в лице индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", заключен договор аренды, в виду чего обращение взыскания на право аренды всего земельного участка затрагивает их права и законные интересы и может лишить их права пользования.
С учетом положений части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение данного спора без привлечения вышеуказанных лиц является процессуальным нарушением.
Обжалуемое решение суда вынесено в отсутствие индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о необходимости перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции и привлечь индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общество с ограниченной ответственностью "Оливия", к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
С учетом вышеизложенного, апелляционная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о прекращении производства по апелляционным жалобам лиц, не участвовавших при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в том числе индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия".
Апелляционной коллегией отклоняются ссылки конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на ст. 613, 617 ГК РФ, поскольку рассматриваемая ситуация не охватывается вышеуказанным нормами гражданского права.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 5 статьи 270 Кодекса суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 следует отменить.
Следует обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 48 959 200 руб.;
- - право аренды земельного участка в части доли ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв. м, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 24 124 800 руб.
Следует обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 122 400 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 1 628 800 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 289 600 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 2 266 400 руб.
Из стоимости заложенного имущества следует удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту - 2 638 984,1 руб., неустойка - 1 000 000 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" следует отказать.
Удовлетворяя по существу заявленные требования Банка в части судебная коллегия учитывает следующее:
Как следует из материалов дела, 18.03.2012 между открытым акционерным обществом КБ "Социальный городской банк" и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" был заключен кредитный договор N 11/10, в соответствии с которым кредитор открывает заемщику кредитную линию на цели: пополнение оборотных средств, а заемщик обязуется возвратить кредит, полученный в рамках кредитной линии и уплатить проценты и/или комиссию в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (л.д. 30-36 т. 1).
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между истцом и ответчиком были заключены:
1) Договор об ипотеке N 11.3/0-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010. Предметом залога являлись (л.д. 37-42 т. 1):
- - административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью:4, подземная этажность:1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112;
- - право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40;
2) Договор об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.06.2010. Предметом залога являлись (л.д. 43-49 т. 1):
- - Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163
- - Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164;
- - Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162;
- - Нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение - нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161;
- Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014 по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 взыскано солидарно с ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", Нечепуренко Александра Васильевича, ООО "Центр электронных финансовых и информационных технологий "Кубань-Информ-Холдинг" в ползу ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" основной долг в размере 35 200 000 рублей, проценты в размере 2 638 984,10 рублей, неустойка в размере 1 000 000 рублей, всего 38 838 984, 10 рублей.
Неисполнение ответчиком (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства (невозврат кредита и процентов по нему), послужило основанием для обращения истца с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам об ипотеке N 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г., об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции также были установлены следующие обстоятельства.
22.10.1996 года между Администрацией г. Краснодара и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" заключен договор аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м по ул. Дзержинского, 40, г. Краснодара на срок до 13.05.2011 года (л.д. 38, т. 1).
26.05.2009 года Администрация муниципального образования г. Краснодара постановлением N 1735 прекратила ООО Краснодарский комплекс "Продукт" с его согласия право аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м по ул. Дзержинского, 40 г. Краснодара и предоставила этот земельный участок с измененной площадью - 14 672 кв. м в общую долевую собственность собственникам строений (более 20-ти единиц).
При этом 27.05.2009 года между Администрацией муниципального образования г. Краснодара и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" было заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.1996 года N 1161 (4300008464).
27.01.2011 года Администрация муниципального образования г. Краснодара постановлением N 268 признала утратившим силу постановлением от 26.05.2009 года N 1735 и предоставило ООО "Компания Алекс Дизайн" и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 14 672 кв. м по ул. Дзержинского, 40, г. Краснодара.
17.02.2011 года на основании постановления Администрации муниципального образования г. Краснодара N 368 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 4300017119. При этом согласно приложению N 2 к договору аренды доля ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в праве аренды земельного участка составляет 3 403,9 кв. м (л.д. 62-70, т. 3).
Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно абзацу 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 06.12.2011) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Абзац 3 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
С учетом указанных выше норм Закона, а также исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в настоящее время фактическим предметом залога в виде права аренды ООО Краснодарский комплекс "Продукт" является право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м по договору от 17.02.2011 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 4300017119 (право аренды только в части доли ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в праве аренды земельного участка) (л.д. 70, т. 3), а не 13 978 кв. м, как указывает истец.
Соответственно, у суда отсутствуют правовые основания для обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, поскольку указанное взыскание существенным образом нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия".
Аналогичная правовая позиция изложена в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых применения законодательства о залоге", в соответствии с которым при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего: согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Таким образом, в силу норм действующего законодательства об ипотеке, право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м обременено ипотекой.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-127021/12-149-1198.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", требования об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства могут предъявляться в суд отдельно друг от друга. В ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на имущество суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, определить и указать в своем решении суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации, а для сумм, исчисляемых в процентном отношении, - сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Как следует из материалов дела, размер неисполненных обязательств ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014, в соответствии с которым взыскано солидарно с ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", Нечепуренко Александра Васильевича, ООО "Центр электронных финансовых и информационных технологий "Кубань-Информ-Холдинг" в пользу ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" основной долг в размере 35 200 000 рублей, проценты в размере 2 638 984,10 рублей, неустойка в размере 1 000 000 рублей, всего 38 838 984, 10 рублей.
Обстоятельства, установленные судом по названному спору, являются преюдициальными для настоящего дела в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, требования ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" признаются судебной коллегией обоснованными в соответствующем размере, а доводы ответчика ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в указанной части подлежат отклонению.
Таким образом, из стоимости заложенного имущества следует удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту - 2 638 984,1 руб., неустойка - 1 000 000 руб.
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного закона.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с абзацами 1, 10, 11 пункта 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В материалы дела ООО Краснодарский комплекс "Продукт" представлен отчет N КН-110421 от 27.04.2011 года (л.д. 17-19, т. 2), в соответствии с которым рыночная стоимость предмета залога отличается от начальной цены реализации предмета залога, утвержденной:
- договором ипотеки N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010, согласно которому по соглашению сторон общая оценка предмета залога - административного здания площадью 1779,7 кв. м и права аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м установлена в размере 40 000 000 руб. (л.д. 38 т. 1);
- договором ипотеки N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010, согласно которому по соглашению сторон общая оценка предмета залога - нежилых помещений установлена в размере 8 430 000 руб. (л.д. 44 т. 1)
При этом согласно представленному в материалы дела отчету оценщика N КН-110421 от 27.04.2011 года рыночная стоимость недвижимого имущества - административного здания площадью 1779,7 кв. м определена в размере 115 040 000 руб., нежилых помещений определена в размере 12 016 000 руб. (л.д. 17-19 т. 2).
В связи с возникшими разногласиями сторон, по установлению начальной продажной цены предмета залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г.; по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г., судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения по делу судебной экспертизы.
Определением суда апелляционной инстанции от 05.02.2014 назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
Какова рыночная стоимость залогового имущества на текущую дату:
1) Административного здания, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А 1, al, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112;
2) Права аренды земельного участка в части доли ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3 403,9 кв. м - под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40.
3) Нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение -нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163;
4) Нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер X, назначение -нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164;
5) Нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. Им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-162;
6) Нежилых помещений первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение - нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-161.
Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз и оценки", эксперту Мирошник Юлии Сергеевне, предупрежденному о предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертным заключением от 24.04.2014 N 27-О-14 определена рыночная стоимость залогового имущества. Согласно указанному заключению:
- рыночная стоимость административного здания, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А 1, al, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112 составляет 61 199 000 рублей;
- рыночная стоимость права аренды земельного участка в части доли ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3 403,9 кв. м - под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, 40 составляет 30 156 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение -нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163 составляет 3 903 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер X, назначение -нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164 составляет 2 036 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. Им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-162 составляет 4 112 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение - нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-161 составляет 2 833 000 рублей.
По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Лица, участвующие в деле не заявили возражений относительно рыночной стоимости имущества, определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.
С учетом изложенного, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенного заключением Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз и оценки" от N 27-О-14 от 24.04.2014, а именно:
- на административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. - 48 959 200 руб.;
- на право аренды земельного участка в части доли ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв. м, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40-24 124 800 руб.
- на нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163-3 122 400 руб.;
- на нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164-1 628 800 руб.;
- на нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162-3 289 600 руб.;
- на нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161-2 266 400 руб.
В удовлетворении остальной части требований следует отказать.
Судебная коллегия считает необходимым определить общий способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Судебной коллегией не принимается довод ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" о том, что с учетом достаточности залогового имущества для удовлетворения требований, взыскание необходимо обратить на часть имущества, эквивалентно сумме требования, а именно общество указывает, что при реализации административного здания, площадью 1 779,7 кв. м и в случае снижения его стоимости на 25% окончательная продажная цена имущества составит 45 899 250 рублей, что будет достаточно для удовлетворения требований истца.
В судебном заседании от 03.07.2014 г. суд предложил сторонам дополнительно обосновать заявленные правовые позиции с учетом положений п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 10 и результатов проведенной по настоящему делу оценочной экспертизы, в том числе обосновать целесообразность (нецелесообразность) обращения взыскания на все предметы залога с учетом размера исковых требований банка и рыночной стоимости объектов, определенной по результатам судебной экспертизы, а также с учетом степени взаимосвязи отдельных объектов, являющихся предметом залога, между собой; суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о возможности заключения между ними мирового соглашения.
В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 разъяснено, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.
Вместе с тем в ходе рассмотрения дела доказательств того, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, не представлено.
Апелляционная коллегия также учитывает следующее.
Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок реализации заложенного имущества (статья 350 ГК РФ, статья 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 28.1, 28.2, 28.3 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге"):
- продажа осуществляется на торгах;
- в случае объявления торгов несостоявшимися производятся вторые торги, на которых стоимость снижается на 15%;
- в случае объявления несостоявшимися вторых торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены.
Таким образом, в случае отсутствия рыночного спроса на реализуемое имущество, у залогодержателя существует возможность удовлетворить свои требования за счет приобретения залогового имущества по цене, ниже на 25% от начальной. В случае недостаточности данной суммы для удовлетворения требований, залогодержатель вправе взыскать оставшуюся сумму в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, не пользуясь преимуществом перед другими кредиторами. Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть определена с учетом возможного ее снижения в ходе торгов; величина предмета залога, на которое обращается взыскание, должна быть достаточна для покрытия требований кредитора с учетом вероятности снижения цены.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что начальная продажная цена административного здания площадью 1 779,7 кв. м установлена в размере 48 959 200,00 рублей; в случае уменьшения данной стоимости в процессе реализации на 25% окончательная продажная цена имущества составит 36 719 400,00 рублей, что меньше задолженности по кредитному договору, установленной вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014 г.
Более того, апелляционная коллегия учитывает, что с момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Краснодара, установившего размер задолженности ответчика по кредитному договору, и до момента реализации имущества в рамках исполнительного производства пройдет длительный период времени. При этом, поскольку кредитный договор до настоящего времени не расторгнут и заемщик продолжает пользоваться заемными денежными средствами, Банк вправе обратиться с новым иском о взыскании начисленных текущих процентов и неустойки, в результате чего стоимости одного административного здания площадью 1 779,7 кв. м может заведомо не хватить для удовлетворения требований истца.
При этом согласно представленного конкурсным управляющим открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" расчета задолженность ответчика по состоянию на 03.07.2014 г. увеличилась и составила уже 44 718 644,07 руб.
Кроме того, в случае, если стоимость имущества, по которой оно будет реализовано, превысит начальную продажную цену, права ответчика не будут нарушены, поскольку взыскание обращается в пределах суммы удовлетворенных требований.
Также апелляционная коллегия считает, что реализация только административного здания площадью 1 779,7 кв. м без земельного участка и нежилых помещений, существенно снижает его рыночную стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей. При этом реализация заложенного имущества едиными комплексами является целесообразной, поскольку залоговое имущество, представляет собой не только административное здание, но и находящийся под ним земельный участок, а также расположенные в непосредственной близости к нему нежилые помещения, включая что составляет единый комплекс.
Апелляционная коллегия также учитывает, что в силу положений ч. 3 ст. 112 ФЗ "Об исполнительном производстве" на должника возлагается обязанность по уплате исполнительного сбора в размере 7% от подлежащей взысканию суммы задолженности.
Таким образом, учитывая в совокупности все указанные выше обстоятельства, судебная коллегия считает, что в рассматриваемой ситуации целесообразна продажа всего заложенного имущества, а не отдельного административного здания.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При обращении в суд истцом уплачена госпошлина в размере 8 000 руб. по платежным поручениям N 20501 от 03.04.2012 г., N 23864 от 26.04.2012 г.
Расходы по уплате госпошлины, уплаченной при подаче в суде первой инстанции заявления об обращении взыскания на предмет залога, подлежат взысканию с ответчика в пользу ОАО КБ "Социальный городской банк" на основании пункта 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ввиду фактического удовлетворения судом апелляционной инстанции апелляционных жалоб третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, а именно индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", соответствующие расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ОАО КБ "Социальный городской банк".
Поскольку при подаче указанных апелляционных жалоб госпошлина фактически уплачена только одним из подателей жалоб - Юхиным Владиславом Михайловичем, взыскание госпошлины в пользу иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом не производится. Ввиду чего, следует взыскать с ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) в пользу индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича 2 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 отменить.
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 48 959 200 руб.;
- - право аренды земельного участка в части доли ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв. м, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 24 124 800 руб.
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 122 400 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 1 628 800 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 289 600 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 2 266 400 руб.
Из стоимости заложенного имущества удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту - 2 638 984,1 руб., неустойка - 1 000 000 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" отказать.
Взыскать с ООО Краснодарский комплекс "Продукт" (ОГРН 1022301196719) в пользу ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) 8 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
Взыскать с ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) в пользу индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича 2 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального Кодекса РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.НИКОЛАЕВ
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2014 N 15АП-8103/2013 ПО ДЕЛУ N А32-11087/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. N 15АП-8103/2013
Дело N А32-11087/2012
15АП-13118/2013
15АП-13117/2013
15АП-13116/2013
15АП-13115/2013
15АП-13114/2013
15АП-13113/2013
15АП-13112/2013
15АП-13111/2013
15АП-12956/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Николаева Д.В.
судей А.Н. Стрекачева, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А. /помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии до перерыва:
от общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт": представитель Паутова О.С. по доверенности от 24.01.2014,
- от конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов": представитель: Крескиян Е.Е. по доверенности;
- после перерыва: от ООО Краснодарский комплекс "Продукт": представитель Паутова О.С. по доверенности от 24.01.2014.
рассмотрев по правилам первой инстанции дело N А32-11087/2012
в рамках рассмотрения апелляционных жалоб
общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт", индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны,
индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича,
общества с ограниченной ответственностью "Оливия"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012
по иску открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт"
при участии третьего лица Лунева А.П.
об обращении взыскания на предмет залога,
принятое в составе судьи Черножуковой М.В.,
установил:
Конкурсный управляющий открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее также - ОАО КБ "Социальный городской банк", Банк, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО Краснодарский комплекс "Продукт" (далее также - ответчик), в котором просит в счет погашения задолженности ООО Краснодарский комплекс "Продукт" по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в размере 57 151 723,41 руб.: обратить взыскание на предмет залога по Договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г.; обратить взыскание на предмет залога по Договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г.
Решением суда от 18.03.2013 исковые требования удовлетворены. Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно: административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью:4, подземная этажность:1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23/446/2006-112, право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установлена начальная продажная цена указанного предмета залога в размере 40 000 000 руб.; Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно: Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163, Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164; Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162; Нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161; Установлена начальная продажная цену указанного предмета залога в размере 8 430 000 руб. Из стоимости заложенного имущества удовлетворены требования ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 57 151 723,41 руб., в том числе: просроченный основной долг 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту 5 635 379,45 руб., неустойка по основному долгу 13 398 400 руб., неустойка по процентам 2 917 943,96 руб. Взыскано с ООО Краснодарский комплекс "Продукт" (ОГРН 1022301196719) в пользу ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) 8 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
Общество с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт.
Индивидуальный предприниматель Юхин Владислав Михайлович, индивидуальный предприниматель Юхина Наталья Владиславовна, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуальный предприниматель Широкородюк Антон Владимирович, индивидуальный предприниматель Котляр Наталья Георгиевна, индивидуальный предприниматель Швец Владимир Александрович, индивидуальный предприниматель Шевченко Галина Николаевна, индивидуальный предприниматель Неменко Виктор Анатольевич, общество с ограниченной ответственностью "Оливия" обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили отменить судебный акт.
В судебном заседании суд огласил, что от общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" через канцелярию поступили дополнительные письменные пояснения.
Суд, совещаясь на месте, протокольно определил: приобщить дополнительные пояснения к материалам дела.
Представитель ООО Краснодарский комплекс "Продукт" поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, просил суд обратить взыскание лишь на часть объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка, а именно: на административное здание площадью 1779,7 кв. м, в остальной части в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" просил отказать.
Представитель конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, просил обратить взыскание на все объекты недвижимости, находящиеся в залоге у банка, а также на право аренды земельного участка в части доли общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м.
Суд, совещаясь на месте, вынес протокольное определение об объявлении перерыва. Объявлен перерыв в судебном заседании до 20.08.2014 до 09 час. 50 мин.
После перерыва представитель общества с ограниченной ответственностью Краснодарский комплекс "Продукт" поддержал ранее заявленные доводы.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 подлежит отмене.
Определением от 20.11.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А32-11087/2012 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
06.08.2013 в суда апелляционной инстанции поступили апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия" на указанное выше решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 в части обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м.
В обоснование апелляционных жалоб заявители ссылаются на то, что обжалуемым судебным актом затрагиваются их права и интересы, поскольку судом обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установлена начальная продажная цена указанного предмета залога в размере 40 000 000 руб.
При этом в отношении указанного земельного участка с заявителями апелляционных жалоб заключен договор аренды, в виду чего обращение взыскания на право аренды всего земельного участка затрагивает их права и интересы и может лишить их права пользования. К рассмотрению дела в суде первой инстанции, указанные лица привлечены не были.
Статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающая обязательность судебных актов, предоставляет возможность лицам, не участвовавшим в деле, обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов (часть 3).
Правило, закрепленное в части 3 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизировано в статье 42 АПК РФ.
Статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право обжалования судебных актов арбитражного суда лицам, не участвовавшим в деле, при условии, что эти судебные акты приняты о правах и обязанностях этих лиц.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", к иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, т.е. данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 Кодекса.
Второй абзац указанного пункта устанавливает, что после принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия считает, что обжалуемым судебным актом напрямую затрагиваются права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, обжалуемым решением суда обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установлена начальная продажная цена указанного предмета залога в размере 40 000 000 руб.
При этом из материалов дела следует, что в отношении указанного земельного участка с заявителями апелляционных жалоб в лице индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", заключен договор аренды, в виду чего обращение взыскания на право аренды всего земельного участка затрагивает их права и законные интересы и может лишить их права пользования.
С учетом положений части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение данного спора без привлечения вышеуказанных лиц является процессуальным нарушением.
Обжалуемое решение суда вынесено в отсутствие индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о необходимости перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции и привлечь индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общество с ограниченной ответственностью "Оливия", к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
С учетом вышеизложенного, апелляционная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о прекращении производства по апелляционным жалобам лиц, не участвовавших при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в том числе индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия".
Апелляционной коллегией отклоняются ссылки конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на ст. 613, 617 ГК РФ, поскольку рассматриваемая ситуация не охватывается вышеуказанным нормами гражданского права.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 5 статьи 270 Кодекса суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 следует отменить.
Следует обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 48 959 200 руб.;
- - право аренды земельного участка в части доли ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв. м, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 24 124 800 руб.
Следует обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 122 400 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 1 628 800 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 289 600 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 2 266 400 руб.
Из стоимости заложенного имущества следует удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту - 2 638 984,1 руб., неустойка - 1 000 000 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" следует отказать.
Удовлетворяя по существу заявленные требования Банка в части судебная коллегия учитывает следующее:
Как следует из материалов дела, 18.03.2012 между открытым акционерным обществом КБ "Социальный городской банк" и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" был заключен кредитный договор N 11/10, в соответствии с которым кредитор открывает заемщику кредитную линию на цели: пополнение оборотных средств, а заемщик обязуется возвратить кредит, полученный в рамках кредитной линии и уплатить проценты и/или комиссию в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (л.д. 30-36 т. 1).
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между истцом и ответчиком были заключены:
1) Договор об ипотеке N 11.3/0-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010. Предметом залога являлись (л.д. 37-42 т. 1):
- - административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью:4, подземная этажность:1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112;
- - право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23:43:0201016:0003, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40;
2) Договор об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.06.2010. Предметом залога являлись (л.д. 43-49 т. 1):
- - Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163
- - Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164;
- - Нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162;
- - Нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение - нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161;
- Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014 по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 взыскано солидарно с ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", Нечепуренко Александра Васильевича, ООО "Центр электронных финансовых и информационных технологий "Кубань-Информ-Холдинг" в ползу ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" основной долг в размере 35 200 000 рублей, проценты в размере 2 638 984,10 рублей, неустойка в размере 1 000 000 рублей, всего 38 838 984, 10 рублей.
Неисполнение ответчиком (заемщиком) обеспеченного залогом обязательства (невозврат кредита и процентов по нему), послужило основанием для обращения истца с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам об ипотеке N 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г., об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г.
В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции также были установлены следующие обстоятельства.
22.10.1996 года между Администрацией г. Краснодара и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" заключен договор аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м по ул. Дзержинского, 40, г. Краснодара на срок до 13.05.2011 года (л.д. 38, т. 1).
26.05.2009 года Администрация муниципального образования г. Краснодара постановлением N 1735 прекратила ООО Краснодарский комплекс "Продукт" с его согласия право аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м по ул. Дзержинского, 40 г. Краснодара и предоставила этот земельный участок с измененной площадью - 14 672 кв. м в общую долевую собственность собственникам строений (более 20-ти единиц).
При этом 27.05.2009 года между Администрацией муниципального образования г. Краснодара и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" было заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.1996 года N 1161 (4300008464).
27.01.2011 года Администрация муниципального образования г. Краснодара постановлением N 268 признала утратившим силу постановлением от 26.05.2009 года N 1735 и предоставило ООО "Компания Алекс Дизайн" и ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 14 672 кв. м по ул. Дзержинского, 40, г. Краснодара.
17.02.2011 года на основании постановления Администрации муниципального образования г. Краснодара N 368 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 4300017119. При этом согласно приложению N 2 к договору аренды доля ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в праве аренды земельного участка составляет 3 403,9 кв. м (л.д. 62-70, т. 3).
Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно абзацу 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 06.12.2011) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Абзац 3 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
С учетом указанных выше норм Закона, а также исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в настоящее время фактическим предметом залога в виде права аренды ООО Краснодарский комплекс "Продукт" является право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м по договору от 17.02.2011 года аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 4300017119 (право аренды только в части доли ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в праве аренды земельного участка) (л.д. 70, т. 3), а не 13 978 кв. м, как указывает истец.
Соответственно, у суда отсутствуют правовые основания для обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на право аренды земельного участка, площадью 13978 кв. м, поскольку указанное взыскание существенным образом нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича, индивидуального предпринимателя Юхиной Натальи Владиславовны, индивидуального предпринимателя Еременко Ирины Александровны, индивидуального предпринимателя Широкородюк Антона Владимировича, индивидуального предпринимателя Котляр Натальи Георгиевны, индивидуального предпринимателя Швец Владимира Александровича, индивидуального предпринимателя Шевченко Галины Николаевны, индивидуального предпринимателя Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия".
Аналогичная правовая позиция изложена в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых применения законодательства о залоге", в соответствии с которым при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего: согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Таким образом, в силу норм действующего законодательства об ипотеке, право аренды земельного участка площадью 3 403,9 кв. м обременено ипотекой.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-127021/12-149-1198.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", требования об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства могут предъявляться в суд отдельно друг от друга. В ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на имущество суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, определить и указать в своем решении суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации, а для сумм, исчисляемых в процентном отношении, - сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Как следует из материалов дела, размер неисполненных обязательств ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014, в соответствии с которым взыскано солидарно с ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", Нечепуренко Александра Васильевича, ООО "Центр электронных финансовых и информационных технологий "Кубань-Информ-Холдинг" в пользу ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" основной долг в размере 35 200 000 рублей, проценты в размере 2 638 984,10 рублей, неустойка в размере 1 000 000 рублей, всего 38 838 984, 10 рублей.
Обстоятельства, установленные судом по названному спору, являются преюдициальными для настоящего дела в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, требования ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" признаются судебной коллегией обоснованными в соответствующем размере, а доводы ответчика ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в указанной части подлежат отклонению.
Таким образом, из стоимости заложенного имущества следует удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту - 2 638 984,1 руб., неустойка - 1 000 000 руб.
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного закона.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с абзацами 1, 10, 11 пункта 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В материалы дела ООО Краснодарский комплекс "Продукт" представлен отчет N КН-110421 от 27.04.2011 года (л.д. 17-19, т. 2), в соответствии с которым рыночная стоимость предмета залога отличается от начальной цены реализации предмета залога, утвержденной:
- договором ипотеки N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010, согласно которому по соглашению сторон общая оценка предмета залога - административного здания площадью 1779,7 кв. м и права аренды земельного участка площадью 13 978 кв. м установлена в размере 40 000 000 руб. (л.д. 38 т. 1);
- договором ипотеки N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010, согласно которому по соглашению сторон общая оценка предмета залога - нежилых помещений установлена в размере 8 430 000 руб. (л.д. 44 т. 1)
При этом согласно представленному в материалы дела отчету оценщика N КН-110421 от 27.04.2011 года рыночная стоимость недвижимого имущества - административного здания площадью 1779,7 кв. м определена в размере 115 040 000 руб., нежилых помещений определена в размере 12 016 000 руб. (л.д. 17-19 т. 2).
В связи с возникшими разногласиями сторон, по установлению начальной продажной цены предмета залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН (залог недвижимости) от 29.04.2010 г.; по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН (залог недвижимости) от 23.03.2010 г., судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения по делу судебной экспертизы.
Определением суда апелляционной инстанции от 05.02.2014 назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
Какова рыночная стоимость залогового имущества на текущую дату:
1) Административного здания, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А 1, al, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112;
2) Права аренды земельного участка в части доли ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3 403,9 кв. м - под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40.
3) Нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение -нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163;
4) Нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер X, назначение -нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164;
5) Нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. Им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-162;
6) Нежилых помещений первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение - нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-161.
Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз и оценки", эксперту Мирошник Юлии Сергеевне, предупрежденному о предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертным заключением от 24.04.2014 N 27-О-14 определена рыночная стоимость залогового имущества. Согласно указанному заключению:
- рыночная стоимость административного здания, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А 1, al, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/446/2006-112 составляет 61 199 000 рублей;
- рыночная стоимость права аренды земельного участка в части доли ООО Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3 403,9 кв. м - под зданием, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, 40 составляет 30 156 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение -нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163 составляет 3 903 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер X, назначение -нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164 составляет 2 036 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. Им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-162 составляет 4 112 000 рублей;
- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение - нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-161 составляет 2 833 000 рублей.
По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Лица, участвующие в деле не заявили возражений относительно рыночной стоимости имущества, определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.
С учетом изложенного, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежит определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенного заключением Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз и оценки" от N 27-О-14 от 24.04.2014, а именно:
- на административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. - 48 959 200 руб.;
- на право аренды земельного участка в части доли ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв. м, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40-24 124 800 руб.
- на нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163-3 122 400 руб.;
- на нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164-1 628 800 руб.;
- на нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162-3 289 600 руб.;
- на нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161-2 266 400 руб.
В удовлетворении остальной части требований следует отказать.
Судебная коллегия считает необходимым определить общий способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Судебной коллегией не принимается довод ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" о том, что с учетом достаточности залогового имущества для удовлетворения требований, взыскание необходимо обратить на часть имущества, эквивалентно сумме требования, а именно общество указывает, что при реализации административного здания, площадью 1 779,7 кв. м и в случае снижения его стоимости на 25% окончательная продажная цена имущества составит 45 899 250 рублей, что будет достаточно для удовлетворения требований истца.
В судебном заседании от 03.07.2014 г. суд предложил сторонам дополнительно обосновать заявленные правовые позиции с учетом положений п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 10 и результатов проведенной по настоящему делу оценочной экспертизы, в том числе обосновать целесообразность (нецелесообразность) обращения взыскания на все предметы залога с учетом размера исковых требований банка и рыночной стоимости объектов, определенной по результатам судебной экспертизы, а также с учетом степени взаимосвязи отдельных объектов, являющихся предметом залога, между собой; суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о возможности заключения между ними мирового соглашения.
В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 разъяснено, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.
Вместе с тем в ходе рассмотрения дела доказательств того, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, не представлено.
Апелляционная коллегия также учитывает следующее.
Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок реализации заложенного имущества (статья 350 ГК РФ, статья 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 28.1, 28.2, 28.3 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге"):
- продажа осуществляется на торгах;
- в случае объявления торгов несостоявшимися производятся вторые торги, на которых стоимость снижается на 15%;
- в случае объявления несостоявшимися вторых торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены.
Таким образом, в случае отсутствия рыночного спроса на реализуемое имущество, у залогодержателя существует возможность удовлетворить свои требования за счет приобретения залогового имущества по цене, ниже на 25% от начальной. В случае недостаточности данной суммы для удовлетворения требований, залогодержатель вправе взыскать оставшуюся сумму в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, не пользуясь преимуществом перед другими кредиторами. Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть определена с учетом возможного ее снижения в ходе торгов; величина предмета залога, на которое обращается взыскание, должна быть достаточна для покрытия требований кредитора с учетом вероятности снижения цены.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что начальная продажная цена административного здания площадью 1 779,7 кв. м установлена в размере 48 959 200,00 рублей; в случае уменьшения данной стоимости в процессе реализации на 25% окончательная продажная цена имущества составит 36 719 400,00 рублей, что меньше задолженности по кредитному договору, установленной вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 18.03.2014 г.
Более того, апелляционная коллегия учитывает, что с момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Краснодара, установившего размер задолженности ответчика по кредитному договору, и до момента реализации имущества в рамках исполнительного производства пройдет длительный период времени. При этом, поскольку кредитный договор до настоящего времени не расторгнут и заемщик продолжает пользоваться заемными денежными средствами, Банк вправе обратиться с новым иском о взыскании начисленных текущих процентов и неустойки, в результате чего стоимости одного административного здания площадью 1 779,7 кв. м может заведомо не хватить для удовлетворения требований истца.
При этом согласно представленного конкурсным управляющим открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" расчета задолженность ответчика по состоянию на 03.07.2014 г. увеличилась и составила уже 44 718 644,07 руб.
Кроме того, в случае, если стоимость имущества, по которой оно будет реализовано, превысит начальную продажную цену, права ответчика не будут нарушены, поскольку взыскание обращается в пределах суммы удовлетворенных требований.
Также апелляционная коллегия считает, что реализация только административного здания площадью 1 779,7 кв. м без земельного участка и нежилых помещений, существенно снижает его рыночную стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей. При этом реализация заложенного имущества едиными комплексами является целесообразной, поскольку залоговое имущество, представляет собой не только административное здание, но и находящийся под ним земельный участок, а также расположенные в непосредственной близости к нему нежилые помещения, включая что составляет единый комплекс.
Апелляционная коллегия также учитывает, что в силу положений ч. 3 ст. 112 ФЗ "Об исполнительном производстве" на должника возлагается обязанность по уплате исполнительного сбора в размере 7% от подлежащей взысканию суммы задолженности.
Таким образом, учитывая в совокупности все указанные выше обстоятельства, судебная коллегия считает, что в рассматриваемой ситуации целесообразна продажа всего заложенного имущества, а не отдельного административного здания.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При обращении в суд истцом уплачена госпошлина в размере 8 000 руб. по платежным поручениям N 20501 от 03.04.2012 г., N 23864 от 26.04.2012 г.
Расходы по уплате госпошлины, уплаченной при подаче в суде первой инстанции заявления об обращении взыскания на предмет залога, подлежат взысканию с ответчика в пользу ОАО КБ "Социальный городской банк" на основании пункта 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ввиду фактического удовлетворения судом апелляционной инстанции апелляционных жалоб третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, а именно индивидуальных предпринимателей Юхина Владислава Михайловича, Юхиной Натальи Владиславовны, Еременко Ирины Александровны, Широкородюк Антона Владимировича, Котляр Натальи Георгиевны, Швец Владимира Александровича, Шевченко Галины Николаевны, Неменко Виктора Анатольевича, общества с ограниченной ответственностью "Оливия", соответствующие расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ОАО КБ "Социальный городской банк".
Поскольку при подаче указанных апелляционных жалоб госпошлина фактически уплачена только одним из подателей жалоб - Юхиным Владиславом Михайловичем, взыскание госпошлины в пользу иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом не производится. Ввиду чего, следует взыскать с ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) в пользу индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича 2 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2013 по делу N А32-11087/2012 отменить.
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.3/10-ЗН от 29.04.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - административное здание, площадью 1 779,7 кв. м, литер под/А1, а1, А1, этажностью: 4, подземная этажность: 1, адрес (местонахождение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 48 959 200 руб.;
- - право аренды земельного участка в части доли ООО "Краснодарский комплекс "Продукт" в размере 3403,9 кв. м под указанным выше административным зданием площадью 1 779,7 кв. м, кадастровый номер: 23-23-01/446/2006-112, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений материально-технической базы и подъезда, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Дзержинского, 40. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 24 124 800 руб.
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет залога по договору об ипотеке N 11.2/10-ЗН от 23.03.2010 г., заключенному между ОАО "Коммерческий банк "Социальный городской банк" и ООО "Краснодарский комплекс "Продукт", а именно:
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер О, назначение - нежилое, площадью 113,5 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-163. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 122 400 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер Х, назначение - нежилое, площадью 59,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер: 23-23-01/152/2006-164. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 1 628 800 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 1,2,3,4, литер М с пристройкой литер м, назначение - нежилое, площадью 119,6 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-162. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 3 289 600 руб.;
- - нежилые помещения первого этажа NN 21,22,23,24, литер С, назначение -нежилое, площадью 82,4 кв. м, адрес (месторасположение): г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. 40; кадастровый (или условный) номер:23-23-01/152/2006-161. Установить начальную продажную цену указанного предмета залога в размере 2 266 400 руб.
Из стоимости заложенного имущества удовлетворить требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о погашении задолженности по кредитному договору N 11/10 от 18.03.2010 г. в сумме 38 838 984,1 руб., в том числе: просроченный основной долг - 35 200 000 руб., просроченные проценты по кредиту - 2 638 984,1 руб., неустойка - 1 000 000 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего открытого акционерного общества КБ "Социальный городской банк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" отказать.
Взыскать с ООО Краснодарский комплекс "Продукт" (ОГРН 1022301196719) в пользу ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) 8 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
Взыскать с ОАО КБ "Социальный городской банк" (ОГРН 1025000000266) в пользу индивидуального предпринимателя Юхина Владислава Михайловича 2 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального Кодекса РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.НИКОЛАЕВ
Судьи
Н.В.ШИМБАРЕВА
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)