Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой С.Г.
судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,
при участии в судебном заседании представителей сторон -
от истца - по доверенности Горошевой Е.К.,
от ответчика - по доверенности Захарова П.В., Шишова М.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Разумова Сергея Анатольевича
на решение Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 по делу N А28-9983/2014, принятое судом в составе судьи Шилоносовой В.А.
по иску индивидуального предпринимателя Разумова Сергея Анатольевича (ОГРНИП: 304434532001611)
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978), индивидуальному предпринимателю Резунику Денису Владимировичу (ОГРНИП: 304434532001470),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Страна карт",
о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,
установил:
индивидуальный предприниматель Разумов Сергей Анатольевич (далее - истец, ИП Разумов С.А.) обратился в Арбитражный суд Кировской области к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент), индивидуальному предпринимателю Резунику Денису Владимировичу (далее - ответчик, ИП Резуник Д.В.) с иском (с учетом уточнения) о переводе прав и обязанностей покупателя - ответчика ИП Резуника Д.В. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2014 N 75, на ИП Разумова С.А. на долю в размере 8739/10000 на здание, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова, д. 14-А, с кадастровым номером (регистрационная запись 43-43-01/330/2014-841) и на земельный участок (регистрационная запись 43-43-01/330/2014-824).
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 2, 3, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец ИП Разумов С.А. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что сделка купли-продажи муниципального имущества была совершена с нарушением закона. Судом первой инстанции не приняты доводы истца о проведении реконструкции помещений и увеличении их площади за свой счет. Документальные подтверждения по суммам понесенных расходов отсутствуют в силу давности произведенных работ. Органом местного самоуправления факт увеличения площадей и улучшения помещения силами и средствами истца не оспорен. Наличие действующего договора с ООО "Страна карт" не нашло своего подтверждения. Отказ ИП Садакова В.С. от своих исковых требований при наличии возможности выделить помещения не имеет значения. Помещения, занимаемые истцом, имеют отдельный вход, самостоятельные, раздельные от остальных помещений коммуникации, что свидетельствует о возможности выделения и постановки его на кадастровый учет. До настоящего времени несет бремя содержания спорного помещения.
Ответчик ИП Резуник Д.В. в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик Департамент, третье лицо ООО "Страна карт" отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
06.09.1999 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и предпринимателем Разумовым С.А. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 2297, предметом которого является нежилое помещение, право на аренду которого предоставлено решением городской комиссии по использованию нежилых помещений от 20.05.1999 N 333 (пункт 1.1 договора).
Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова,14а, имеет следующие характеристики: общая площадь 393,3 кв. м; использование под зал атлетической гимнастики. Срок действия договора с 01.09.1999 по 31.12.2001.
В дополнительном соглашении от 11.03.2005 к договору от 06.09.1999 N 2297, в пунктах 1.2, 1.3 указана площадь арендуемого нежилого помещения - 344,5 кв. м; начало срока действия договора с 01.01.2005.
Распоряжением администрации г. Кирова от 22.05.2000 N 1629 Разумову С.А. была разрешена разработка проектной документации на реконструкцию здания кинотеатра "Восток" под спортивно-оздоровительный центр (1-я очередь - первый этаж, 2-я очередь - второй этаж) на арендованном земельном участке с кадастровым номером У0112-001 по ул. Ломоносова, 14а.
Актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной комиссии от 2003 года принято решение: реконструкцию кинотеатра "Восток" под спортивно-оздоровительный комплекс считать принятой от генерального подрядчика и готовой для предъявления государственной приемочной комиссии.
12.09.2013 ИП Разумов С.А. обратился в уполномоченный орган с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого по договору от 06.09.1999 N 2297 нежилого помещения, установленное законом N 159-ФЗ.
Письмом от 01.10.2013 N 13413-01-05 Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова отказал ИП Разумову С.А. в реализации преимущественного права выкупа, по причине наличия задолженности по арендной плате, отсутствия на арендуемое помещение кадастрового, технического паспорта.
Постановлением администрации г. Кирова от 17.10.2013 N 3997-П были определены условия приватизации имущества - здания кинотеатра с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100 по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000112:1. Администрация г. Кирова постановила: осуществить приватизацию имущества единым лотом: здание кинотеатра двухэтажное с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100, общая площадь 636,7 кв. м, износ 25%, год постройки - 1965; земельный участок с кадастровым номером 43:40:000112:1, площадью 1378 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения. Способ приватизации - открытый по составу участников аукцион с открытой формой подачи предложений о цене.
Аукцион по продаже имущества, назначенный на 03.12.2013, признан несостоявшимся.
Постановлением администрации г. Кирова от 20.03.2014 N 1138-П определены условия приватизации имущества - здания кинотеатра с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100 по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000112:1. Администрация г. Кирова постановила: осуществить приватизацию имущества единым лотом: здание кинотеатра двухэтажное с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100, общая площадь 636,7 кв. м, износ 25%, год постройки - 1965; земельный участок с кадастровым номером 43:40:000112:1, площадью 1378 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание кинотеатра. Способ приватизации - открытый по составу участников аукцион с закрытой формой подачи предложений о цене.
Информационное сообщение о проведении аукциона опубликовано в газете "Наш город. Газета муниципального образования "Город Киров" от 25.03.2014 N 26 (582).
08.05.2014 ИП Разумов С.А. вновь обратился в уполномоченный орган с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого по договору от 06.09.1999 N 2297 нежилого помещения.
Письмом от 16.05.2014 N 9185-01-05ДМС Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова известил ИП Разумов С.А. о возвращении заявления о реализации преимущественного права на выкуп без рассмотрения, в связи с предоставлением неполного комплекта документов.
03.06.2014 в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже муниципального имущества от 14.05.2014 N 243, между МО "Город Киров" (продавец) и ИП Резуник Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества N 75. По указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию "Город Киров": здание кинотеатра с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100 по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский район, ул. Ломоносова, 14а с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000112:1, а покупатель обязуется принять указанное имущество и оплатить его в порядке, установленном договором (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора от 03.06.2014 N 75 установленная цена продажи имущества составляет 15 942 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 1 720 894 руб. 58 коп.
Платежными поручениями от 15.04.2014 N 61 (задаток), от 06.06.2014 N 8 9, от 06.06.2014 N 90 покупателем была произведена оплата по договору от 03.06.2014 N 75.
24.06.2014 произведена регистрация права собственности ИП Резуника Д.В. на здание кинотеатра, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, кадастровый номер 43:40:000119:58, общей площадью 636 кв. м, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2014 сделана запись регистрации N 43-43-01/330/2014-841.
24.06.2014 произведена регистрация права собственности на земельный участок, с кадастровым номером 43:40:000112:1, по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, площадью 1378 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание кинотеатра, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2014 сделана запись регистрации N 43-43-01/330/2014-842.
Письмом от 08.07.2014 ИП Резуник Д.В. уведомил ИП Разумова С.А. о том, что является новым собственником здания кинотеатра и земельного участка по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, указал реквизиты, по которым необходимо перечислять арендную плату. Письмо было получено ИП Разумовым С.А. 24.07.2014.
Ссылаясь на нарушение преимущественного права приобретения арендуемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с абзацем 2 статьи 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Согласно пункту 3 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды от 06.09.1999 N 2297 был подписан после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала осуществления на территории Кировской области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а значит с учетом срока его действия подлежал государственной регистрации. В связи с ее отсутствием указанный договор не может быть признан заключенным.
Дополнительным соглашением от 11.03.2005 к договору от 06.09.1999 N 2297, подписанным администрацией города Кирова и ИП Разумовым С.А., изменен срок действия договора, договор изложен в новой редакции. Указанным соглашением изменена площадь арендуемого нежилого помещения - 344, 5 кв. м и установлено начало срока действия договора с 01.01.2005 (пункты 1.2, 1.3 соглашения).
11.03.2005 договор аренды заключен в новой редакции, по новому регулирует предмет, срок действия, права и обязанности сторон. Указанное по существу свидетельствует о наличии воли сторон на заключение нового договора аренды, распространяющего свое действие начиная с 01.01.2005 и на неопределенный срок. Гражданское законодательство не требует государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на неопределенный срок.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что объект, арендуемый истцом не идентичен объекту, являющемуся предметом торгов и реализованного ответчику. Кроме того, суд правильно учел то, что отсутствовало совместное волеизъявление всех арендаторов помещений на его приобретение в долевую собственность.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сделка купли-продажи муниципального имущества была совершена с нарушением закона, является несостоятельным, не подтвержденным исследованными доказательствами.
Ссылка заявителя жалобы на то, что помещения, занимаемые истцом, имеют отдельный вход, самостоятельные, раздельные от остальных помещений коммуникации, что свидетельствует о возможности выделения и постановки его на кадастровый учет, также не может быть принята во внимание, так как указанные истцом обстоятельства совокупностью надлежащих доказательств в порядке статьи 65 АПК РФ не подтверждены.
Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом второй инстанции, признаются необоснованными.
Таким образом, суд второй инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 по делу N А28-9983/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Разумова Сергея Анатольевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Г.ПОЛЯКОВА
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2015 N 02АП-4046/2015 ПО ДЕЛУ N А28-9983/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2015 г. по делу N А28-9983/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой С.Г.
судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,
при участии в судебном заседании представителей сторон -
от истца - по доверенности Горошевой Е.К.,
от ответчика - по доверенности Захарова П.В., Шишова М.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Разумова Сергея Анатольевича
на решение Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 по делу N А28-9983/2014, принятое судом в составе судьи Шилоносовой В.А.
по иску индивидуального предпринимателя Разумова Сергея Анатольевича (ОГРНИП: 304434532001611)
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978), индивидуальному предпринимателю Резунику Денису Владимировичу (ОГРНИП: 304434532001470),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Страна карт",
о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,
установил:
индивидуальный предприниматель Разумов Сергей Анатольевич (далее - истец, ИП Разумов С.А.) обратился в Арбитражный суд Кировской области к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент), индивидуальному предпринимателю Резунику Денису Владимировичу (далее - ответчик, ИП Резуник Д.В.) с иском (с учетом уточнения) о переводе прав и обязанностей покупателя - ответчика ИП Резуника Д.В. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2014 N 75, на ИП Разумова С.А. на долю в размере 8739/10000 на здание, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова, д. 14-А, с кадастровым номером (регистрационная запись 43-43-01/330/2014-841) и на земельный участок (регистрационная запись 43-43-01/330/2014-824).
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 2, 3, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец ИП Разумов С.А. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что сделка купли-продажи муниципального имущества была совершена с нарушением закона. Судом первой инстанции не приняты доводы истца о проведении реконструкции помещений и увеличении их площади за свой счет. Документальные подтверждения по суммам понесенных расходов отсутствуют в силу давности произведенных работ. Органом местного самоуправления факт увеличения площадей и улучшения помещения силами и средствами истца не оспорен. Наличие действующего договора с ООО "Страна карт" не нашло своего подтверждения. Отказ ИП Садакова В.С. от своих исковых требований при наличии возможности выделить помещения не имеет значения. Помещения, занимаемые истцом, имеют отдельный вход, самостоятельные, раздельные от остальных помещений коммуникации, что свидетельствует о возможности выделения и постановки его на кадастровый учет. До настоящего времени несет бремя содержания спорного помещения.
Ответчик ИП Резуник Д.В. в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик Департамент, третье лицо ООО "Страна карт" отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
06.09.1999 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и предпринимателем Разумовым С.А. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 2297, предметом которого является нежилое помещение, право на аренду которого предоставлено решением городской комиссии по использованию нежилых помещений от 20.05.1999 N 333 (пункт 1.1 договора).
Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова,14а, имеет следующие характеристики: общая площадь 393,3 кв. м; использование под зал атлетической гимнастики. Срок действия договора с 01.09.1999 по 31.12.2001.
В дополнительном соглашении от 11.03.2005 к договору от 06.09.1999 N 2297, в пунктах 1.2, 1.3 указана площадь арендуемого нежилого помещения - 344,5 кв. м; начало срока действия договора с 01.01.2005.
Распоряжением администрации г. Кирова от 22.05.2000 N 1629 Разумову С.А. была разрешена разработка проектной документации на реконструкцию здания кинотеатра "Восток" под спортивно-оздоровительный центр (1-я очередь - первый этаж, 2-я очередь - второй этаж) на арендованном земельном участке с кадастровым номером У0112-001 по ул. Ломоносова, 14а.
Актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной комиссии от 2003 года принято решение: реконструкцию кинотеатра "Восток" под спортивно-оздоровительный комплекс считать принятой от генерального подрядчика и готовой для предъявления государственной приемочной комиссии.
12.09.2013 ИП Разумов С.А. обратился в уполномоченный орган с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого по договору от 06.09.1999 N 2297 нежилого помещения, установленное законом N 159-ФЗ.
Письмом от 01.10.2013 N 13413-01-05 Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова отказал ИП Разумову С.А. в реализации преимущественного права выкупа, по причине наличия задолженности по арендной плате, отсутствия на арендуемое помещение кадастрового, технического паспорта.
Постановлением администрации г. Кирова от 17.10.2013 N 3997-П были определены условия приватизации имущества - здания кинотеатра с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100 по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000112:1. Администрация г. Кирова постановила: осуществить приватизацию имущества единым лотом: здание кинотеатра двухэтажное с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100, общая площадь 636,7 кв. м, износ 25%, год постройки - 1965; земельный участок с кадастровым номером 43:40:000112:1, площадью 1378 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения. Способ приватизации - открытый по составу участников аукцион с открытой формой подачи предложений о цене.
Аукцион по продаже имущества, назначенный на 03.12.2013, признан несостоявшимся.
Постановлением администрации г. Кирова от 20.03.2014 N 1138-П определены условия приватизации имущества - здания кинотеатра с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100 по адресу: г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000112:1. Администрация г. Кирова постановила: осуществить приватизацию имущества единым лотом: здание кинотеатра двухэтажное с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100, общая площадь 636,7 кв. м, износ 25%, год постройки - 1965; земельный участок с кадастровым номером 43:40:000112:1, площадью 1378 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание кинотеатра. Способ приватизации - открытый по составу участников аукцион с закрытой формой подачи предложений о цене.
Информационное сообщение о проведении аукциона опубликовано в газете "Наш город. Газета муниципального образования "Город Киров" от 25.03.2014 N 26 (582).
08.05.2014 ИП Разумов С.А. вновь обратился в уполномоченный орган с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого по договору от 06.09.1999 N 2297 нежилого помещения.
Письмом от 16.05.2014 N 9185-01-05ДМС Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова известил ИП Разумов С.А. о возвращении заявления о реализации преимущественного права на выкуп без рассмотрения, в связи с предоставлением неполного комплекта документов.
03.06.2014 в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже муниципального имущества от 14.05.2014 N 243, между МО "Город Киров" (продавец) и ИП Резуник Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества N 75. По указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию "Город Киров": здание кинотеатра с кадастровым номером 43:40:000000:0000:33:401:002:000130330:0100 по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский район, ул. Ломоносова, 14а с земельным участком с кадастровым номером 43:40:000112:1, а покупатель обязуется принять указанное имущество и оплатить его в порядке, установленном договором (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора от 03.06.2014 N 75 установленная цена продажи имущества составляет 15 942 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 1 720 894 руб. 58 коп.
Платежными поручениями от 15.04.2014 N 61 (задаток), от 06.06.2014 N 8 9, от 06.06.2014 N 90 покупателем была произведена оплата по договору от 03.06.2014 N 75.
24.06.2014 произведена регистрация права собственности ИП Резуника Д.В. на здание кинотеатра, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, кадастровый номер 43:40:000119:58, общей площадью 636 кв. м, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2014 сделана запись регистрации N 43-43-01/330/2014-841.
24.06.2014 произведена регистрация права собственности на земельный участок, с кадастровым номером 43:40:000112:1, по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, площадью 1378 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание кинотеатра, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2014 сделана запись регистрации N 43-43-01/330/2014-842.
Письмом от 08.07.2014 ИП Резуник Д.В. уведомил ИП Разумова С.А. о том, что является новым собственником здания кинотеатра и земельного участка по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Ломоносова, 14а, указал реквизиты, по которым необходимо перечислять арендную плату. Письмо было получено ИП Разумовым С.А. 24.07.2014.
Ссылаясь на нарушение преимущественного права приобретения арендуемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с абзацем 2 статьи 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Согласно пункту 3 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данный Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды от 06.09.1999 N 2297 был подписан после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала осуществления на территории Кировской области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а значит с учетом срока его действия подлежал государственной регистрации. В связи с ее отсутствием указанный договор не может быть признан заключенным.
Дополнительным соглашением от 11.03.2005 к договору от 06.09.1999 N 2297, подписанным администрацией города Кирова и ИП Разумовым С.А., изменен срок действия договора, договор изложен в новой редакции. Указанным соглашением изменена площадь арендуемого нежилого помещения - 344, 5 кв. м и установлено начало срока действия договора с 01.01.2005 (пункты 1.2, 1.3 соглашения).
11.03.2005 договор аренды заключен в новой редакции, по новому регулирует предмет, срок действия, права и обязанности сторон. Указанное по существу свидетельствует о наличии воли сторон на заключение нового договора аренды, распространяющего свое действие начиная с 01.01.2005 и на неопределенный срок. Гражданское законодательство не требует государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на неопределенный срок.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что объект, арендуемый истцом не идентичен объекту, являющемуся предметом торгов и реализованного ответчику. Кроме того, суд правильно учел то, что отсутствовало совместное волеизъявление всех арендаторов помещений на его приобретение в долевую собственность.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сделка купли-продажи муниципального имущества была совершена с нарушением закона, является несостоятельным, не подтвержденным исследованными доказательствами.
Ссылка заявителя жалобы на то, что помещения, занимаемые истцом, имеют отдельный вход, самостоятельные, раздельные от остальных помещений коммуникации, что свидетельствует о возможности выделения и постановки его на кадастровый учет, также не может быть принята во внимание, так как указанные истцом обстоятельства совокупностью надлежащих доказательств в порядке статьи 65 АПК РФ не подтверждены.
Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом второй инстанции, признаются необоснованными.
Таким образом, суд второй инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 28.03.2015 по делу N А28-9983/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Разумова Сергея Анатольевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Г.ПОЛЯКОВА
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)