Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации города Пущино Московской области: представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "КВК Перспектива": представитель не явился, извещен;
- от Кравченко Вячеслава Андреевича: представитель не явился, извещен;
- от Кравченко Галины Николаевны: представитель не явился, извещен;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КВК Перспектива" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2015 года по делу N А41-73436/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации города Пущино Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "КВК Перспектива", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Кравченко Вячеслав Андреевич, Кравченко Галина Николаевна, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Администрация города Пущино Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "КВК Перспектива" о взыскании 1 980 676 рублей 80 копеек, в том числе: 1 879 200 рублей задолженности по арендной плате, 101 476 рублей 80 копеек пени, расторжении договора аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09 (л.д. 2-3).
Иск заявлен на основании статей 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 января 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Кравченко В.А. и Кравченко Г.Н. (л.д. 22).
Определением Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 28).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "КВК Перспектива" 3 806 100 рублей основного долга, 295 535 рублей 25 копеек пени (л.д. 67).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2015 года был расторгнут договор аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09. С ООО "КВК Перспектива" в пользу администрации города Пущино Московской области было взыскано 4 101 635 рублей 25 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате в размере 3 806 100 рублей и пени в размере 295 535 рублей 25 копеек (л.д. 87-88).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "КВК Перспектива" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на рассмотрение дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
Как следует из материалов дела, 13.02.09 между администрацией города Пущино Московской области (Арендодатель) и ООО "КВК Перспектива" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.03.09 по 28.02.58 земельный участок общей площадью 80 000 кв. м, с кадастровым номером 50:60:0020202:88, местоположение: Московская область, г. Пущино, ул. Южный проезд, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения Центра медицины высоких технологий" (л.д. 5-7).
В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложения N 2 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Размер арендной платы может быть изменен без согласования с Арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения разрешенного вида использования земельного участка, изменения административно-территориального устройства Московской области. Исчисление и уплата Арендатором новой суммы арендных платежей осуществляется на основании уведомления об изменении арендной платы, направленного Арендодателем (п. 3.5. договора).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
ООО "КВК Перспектива" принятые на себя обязательства исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 3 806 100 рублей за период со второго квартала 2014 года по 1 квартал 2015 года (л.д. 68).
02.10.14 администрация города Пущино Московской области направила в адрес ООО "КВК Перспектива" претензию N 02-01-23/1881, в которой указала на наличие задолженности по арендным платежам и необходимость ее погашения в срок до 01.11.14 (л.д. 79).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложения N 2 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно расчету истца, сумма арендной платы за период с со 2 квартала 2014 года по 1 квартал 2015 года составляет 3 806 100 рублей (л.д. 68).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "КВК Перспектива" доказательств уплаты арендных платежей за спорный период не представлено, равно как и контррасчета взыскиваемой задолженности, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Руководствуясь названным положением договора администрация города Пущино Московской области начислила ООО "КВК Перспектива" пени за период с 16.06.14 по 05.04.15 в размере 295 535 рублей 25 копеек (л.д. 68).
Поскольку материалами дела подтверждается факт несвоевременного внесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 4.1.1. договора аренды от 13.02.09 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что спорная задолженность возникла за период с 01.04.14 по 31.03.15, то есть ООО "КВК Перспектива" не вносило арендную плату более двух раз подряд.
Между тем, в силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Администрацией города Пущино Московской области в подтверждение соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела были представлены:
- претензия об уплате суммы задолженности N 02-01-23/1881 от 02.10.14 (л.д. 79).
- - почтовая квитанция от 07.10.14 (л.д. 81);
- - информация с официального сайта ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" о получении ответчиком копии указанной претензии (л.д. 80).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия N 02-01-23/1881 от 02.10.14 не содержит требования о расторжении договора или ссылки на возможность расторжения в случае непогашения задолженности.
Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований в данной части, поскольку иск в части требования о расторжении договора аренды подлежал оставлению без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09, иск в данной части - оставлению без рассмотрения.
Довод заявителя апелляционной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства признается апелляционным судом несостоятельным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного.
Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
В соответствии с пунктом 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Определения Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года о возбуждении производства по настоящему делу было опубликовано в сети "Интернет" 02.12.14, а также направлено ООО "КВК Перспектива" по адресу: 119296, г. Москва, Ленинский проспект, д. 64/2, указанному в выписке из ЕГРЮЛ в качестве юридического адреса ответчика, а также в качестве адреса места нахождения на конверте, в котором была направлена апелляционная жалоба, и в самой апелляционной жалобе (л.д. 4, 91, 107).
В соответствии абзацем 2 пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 221 от 15.04.05, порядок доставки почтовых отправлений в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором связи.
Следовательно, для того, чтобы получать почтовую корреспонденцию по определенному адресу юридическое лицо должно не только сообщить этот адрес отправителю, но и заключить с оператором почтовой связи договор на оказание услуг, в котором определить порядок доставки.
Доказательств наличия заключенного договора между ООО "КВК Перспектива" и почтовым отделением связи не представлено.
В соответствии с пунктами 20.15, 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП "Почта России" N 114-п от 17.05.12, неврученные регистрируемые почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней со дня их поступления в отделение почтовой связи.
По истечении установленного срока хранения не полученные адресатами РПО возвращаются по обратному адресу, указанному на почтовом отправлении, а при его отсутствии передаются в число невостребованных вместе с ярлыком ф. 20 (п. 21.1 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений).
Согласно штампам почтового отделения на конверте с определением о возбуждении производства по настоящему делу, данное отправление поступило по месту доставки 03.12.14 и было возвращено отправителю 11.12.14 с пометкой "истек срок хранения" (л.д. 18).
В соответствии с частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.
Апелляционный суд также учитывает, что в судебном заседании Арбитражного суда Московской области 06 апреля 2015 года присутствовал представитель ООО "КВК Перспектива" по доверенности от 03.04.15 Пахолков С.В. (л.д. 70,71).
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что ответчик был извещен надлежащим образом о начавшемся судебном разбирательстве.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2015 года по делу N А41-73436/14 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора N 51/09 от 13.02.09.
В указанной части требования оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2015 N 10АП-8006/2015 ПО ДЕЛУ N А41-73436/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А41-73436/14
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации города Пущино Московской области: представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "КВК Перспектива": представитель не явился, извещен;
- от Кравченко Вячеслава Андреевича: представитель не явился, извещен;
- от Кравченко Галины Николаевны: представитель не явился, извещен;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КВК Перспектива" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2015 года по делу N А41-73436/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации города Пущино Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "КВК Перспектива", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Кравченко Вячеслав Андреевич, Кравченко Галина Николаевна, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Администрация города Пущино Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "КВК Перспектива" о взыскании 1 980 676 рублей 80 копеек, в том числе: 1 879 200 рублей задолженности по арендной плате, 101 476 рублей 80 копеек пени, расторжении договора аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09 (л.д. 2-3).
Иск заявлен на основании статей 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 января 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Кравченко В.А. и Кравченко Г.Н. (л.д. 22).
Определением Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 28).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "КВК Перспектива" 3 806 100 рублей основного долга, 295 535 рублей 25 копеек пени (л.д. 67).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2015 года был расторгнут договор аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09. С ООО "КВК Перспектива" в пользу администрации города Пущино Московской области было взыскано 4 101 635 рублей 25 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате в размере 3 806 100 рублей и пени в размере 295 535 рублей 25 копеек (л.д. 87-88).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "КВК Перспектива" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на рассмотрение дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
Как следует из материалов дела, 13.02.09 между администрацией города Пущино Московской области (Арендодатель) и ООО "КВК Перспектива" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.03.09 по 28.02.58 земельный участок общей площадью 80 000 кв. м, с кадастровым номером 50:60:0020202:88, местоположение: Московская область, г. Пущино, ул. Южный проезд, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для размещения Центра медицины высоких технологий" (л.д. 5-7).
В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложения N 2 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Размер арендной платы может быть изменен без согласования с Арендатором в случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к базовому размеру арендной платы, принятого полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органом местного самоуправления, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, изменения разрешенного вида использования земельного участка, изменения административно-территориального устройства Московской области. Исчисление и уплата Арендатором новой суммы арендных платежей осуществляется на основании уведомления об изменении арендной платы, направленного Арендодателем (п. 3.5. договора).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
ООО "КВК Перспектива" принятые на себя обязательства исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 3 806 100 рублей за период со второго квартала 2014 года по 1 квартал 2015 года (л.д. 68).
02.10.14 администрация города Пущино Московской области направила в адрес ООО "КВК Перспектива" претензию N 02-01-23/1881, в которой указала на наличие задолженности по арендным платежам и необходимость ее погашения в срок до 01.11.14 (л.д. 79).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложения N 2 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 12).
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендная плата за земельный участок вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно расчету истца, сумма арендной платы за период с со 2 квартала 2014 года по 1 квартал 2015 года составляет 3 806 100 рублей (л.д. 68).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "КВК Перспектива" доказательств уплаты арендных платежей за спорный период не представлено, равно как и контррасчета взыскиваемой задолженности, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Руководствуясь названным положением договора администрация города Пущино Московской области начислила ООО "КВК Перспектива" пени за период с 16.06.14 по 05.04.15 в размере 295 535 рублей 25 копеек (л.д. 68).
Поскольку материалами дела подтверждается факт несвоевременного внесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 4.1.1. договора аренды от 13.02.09 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что спорная задолженность возникла за период с 01.04.14 по 31.03.15, то есть ООО "КВК Перспектива" не вносило арендную плату более двух раз подряд.
Между тем, в силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Администрацией города Пущино Московской области в подтверждение соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела были представлены:
- претензия об уплате суммы задолженности N 02-01-23/1881 от 02.10.14 (л.д. 79).
- - почтовая квитанция от 07.10.14 (л.д. 81);
- - информация с официального сайта ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" о получении ответчиком копии указанной претензии (л.д. 80).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные документы, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия N 02-01-23/1881 от 02.10.14 не содержит требования о расторжении договора или ссылки на возможность расторжения в случае непогашения задолженности.
Учитывая изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований в данной части, поскольку иск в части требования о расторжении договора аренды подлежал оставлению без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка N 51/09 от 13.02.09, иск в данной части - оставлению без рассмотрения.
Довод заявителя апелляционной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства признается апелляционным судом несостоятельным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного.
Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
В соответствии с пунктом 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.
Определения Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года о возбуждении производства по настоящему делу было опубликовано в сети "Интернет" 02.12.14, а также направлено ООО "КВК Перспектива" по адресу: 119296, г. Москва, Ленинский проспект, д. 64/2, указанному в выписке из ЕГРЮЛ в качестве юридического адреса ответчика, а также в качестве адреса места нахождения на конверте, в котором была направлена апелляционная жалоба, и в самой апелляционной жалобе (л.д. 4, 91, 107).
В соответствии абзацем 2 пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 221 от 15.04.05, порядок доставки почтовых отправлений в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором связи.
Следовательно, для того, чтобы получать почтовую корреспонденцию по определенному адресу юридическое лицо должно не только сообщить этот адрес отправителю, но и заключить с оператором почтовой связи договор на оказание услуг, в котором определить порядок доставки.
Доказательств наличия заключенного договора между ООО "КВК Перспектива" и почтовым отделением связи не представлено.
В соответствии с пунктами 20.15, 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП "Почта России" N 114-п от 17.05.12, неврученные регистрируемые почтовые отправления разряда "Судебное" хранятся в отделении почтовой связи 7 календарных дней со дня их поступления в отделение почтовой связи.
По истечении установленного срока хранения не полученные адресатами РПО возвращаются по обратному адресу, указанному на почтовом отправлении, а при его отсутствии передаются в число невостребованных вместе с ярлыком ф. 20 (п. 21.1 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений).
Согласно штампам почтового отделения на конверте с определением о возбуждении производства по настоящему делу, данное отправление поступило по месту доставки 03.12.14 и было возвращено отправителю 11.12.14 с пометкой "истек срок хранения" (л.д. 18).
В соответствии с частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.
Апелляционный суд также учитывает, что в судебном заседании Арбитражного суда Московской области 06 апреля 2015 года присутствовал представитель ООО "КВК Перспектива" по доверенности от 03.04.15 Пахолков С.В. (л.д. 70,71).
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что ответчик был извещен надлежащим образом о начавшемся судебном разбирательстве.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2015 года по делу N А41-73436/14 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора N 51/09 от 13.02.09.
В указанной части требования оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)