Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уведомлением органа кадастрового учета заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка возвращено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регул" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Регул" на решение Новосибирского областного суда от 2 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя заявителя Леонтьевой А.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Регул" (далее - ООО "Регул") обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:56, общей площадью 3 460 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства бань и офисного здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Владимировская, дом 1/1, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 13 985 000 руб.
Решением Новосибирского областного суда от 2 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Регул" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Мэрия г. Новосибирска, общества с ограниченной ответственностью "Алькор", "Регус", "Ригель", "Топаз", закрытое акционерное общество "СтройМастер", Чумаков В.А., Правительство Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя заявителя, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Регул" является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:56, общей площадью 3 460 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства бань и офисного здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Владимировская, дом 1/1, по договору аренды от 1 сентября 2012 г. N 112616м, заключенному с Мэрией г. Новосибирска (арендатором). Из приложения к договору следует, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 30 августа 2010 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 7 сентября 2005 г.
Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г. и составляет 51 619 394 руб., что подтверждается кадастровой справкой от 16 сентября 2014 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 26 сентября 2014 г. N 01-23-310/14 заявление ООО "Регул" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 октября 2014 г. N 3548-14, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сибирский оценщик".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 13 985 000 руб.
По результатам нормативно-методической экспертизы отчета от 21 октября 2014 г. N 3548-14, проведенной экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 29 октября 2014 г. N 186/2014/Новосибирск.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость арендуемого обществом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 13 985 000 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Новосибирской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Новосибирской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 21 октября 2014 г. N 3548-14.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Из отчета об оценке следует, что информационной базой проведенных оценщиком расчетов являются данные агентств недвижимости г. Новосибирска, опубликованные в справочнике "Коммерческая недвижимость".
Оценщиком для сравнения выбраны пять объектов-аналогов, характеристики которых приведены в таблице корректировок по сравнимым продажам 4.4.4.1.
Судом первой инстанции установлено, что в качестве аналогов оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим стоимость земельного участка.
При этом оценщиком осуществлены корректировки на торг, условия рынка (время продажи), местоположение, площадь.
Корректировки на зарегистрированное право на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, категорию земель, разрешенное использование, наличие (отсутствие) площадных улучшений (зданий, строений, сооружений), обеспеченность инженерными коммуникациями, вид подъездных путей оценщиком не произведены.
Вместе с тем Судебная коллегия отмечает, что согласно таблице сравнения 4.4.4.1 в графе "разрешенное использование" оценщик для всех участков-аналогов указал - "под общественную застройку". Из комментариев оценщика к таблице корректировок по сравнимым продажам следует, что корректировки на разрешенное использование не проводились, поскольку все объекты-аналоги могут использоваться под любую застройку, в том числе под промышленную.
Однако в отчете об оценке и приложенных к нему материалах отсутствует какое-либо документальное подтверждение перечисленных оценщиком характеристик объектов-аналогов, в том числе по виду разрешенного использования каждого конкретного участка-аналога.
Кроме того, оценщик выбрал элемент сравнения "Зарегистрированное право на недвижимость" как один из ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом, по мнению оценщика, отсутствует необходимость проведения корректировок по данному показателю, так как объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы. В соответствующей графе оценщик указал на право собственности, зарегистрированное как за объектом оценки, так и за объектами-аналогами.
Однако земельный участок передан Мэрией г. Новосибирска в аренду нескольким арендаторам, в том числе заказчику выполнения работ по проведению оценки рыночной стоимости участка - ООО "МИРА", а также ООО "Регул". Указанное обстоятельство при проведении оценки не учтено.
Следует также отметить, что корректировка по площади произведена не для всех объектов-аналогов, а только для тех участков, которые, как указал оценщик, относятся к ценовой группе, отличной от объекта оценки. При этом значения данного показателя существенно различаются между собой.
Так, оценщик указал, что участки-аналоги имеют следующую площадь соответственно: 5849 кв. м, 2000 кв. м, 7000 кв. м, 2400 кв. м, 1250 кв. м. По данному элементу сравнения стоимость откорректирована только для объекта-аналога N 1 и объекта-аналога N 3.
Судебная коллегия установила, что в отчете и приложении к нему отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке от 21 октября 2014 г. N 3548-14 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы Судебной коллегии и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 2 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регул" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 17.06.2015 N 67-АПГ15-24
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уведомлением органа кадастрового учета заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка возвращено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 67-АПГ15-24
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регул" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Регул" на решение Новосибирского областного суда от 2 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя заявителя Леонтьевой А.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Регул" (далее - ООО "Регул") обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:56, общей площадью 3 460 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства бань и офисного здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Владимировская, дом 1/1, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 13 985 000 руб.
Решением Новосибирского областного суда от 2 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Регул" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Мэрия г. Новосибирска, общества с ограниченной ответственностью "Алькор", "Регус", "Ригель", "Топаз", закрытое акционерное общество "СтройМастер", Чумаков В.А., Правительство Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя заявителя, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Регул" является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:56, общей площадью 3 460 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства бань и офисного здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Владимировская, дом 1/1, по договору аренды от 1 сентября 2012 г. N 112616м, заключенному с Мэрией г. Новосибирска (арендатором). Из приложения к договору следует, что арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 30 августа 2010 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 7 сентября 2005 г.
Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г. и составляет 51 619 394 руб., что подтверждается кадастровой справкой от 16 сентября 2014 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 26 сентября 2014 г. N 01-23-310/14 заявление ООО "Регул" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 октября 2014 г. N 3548-14, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Сибирский оценщик".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 13 985 000 руб.
По результатам нормативно-методической экспертизы отчета от 21 октября 2014 г. N 3548-14, проведенной экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 29 октября 2014 г. N 186/2014/Новосибирск.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость арендуемого обществом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 13 985 000 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Новосибирской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Новосибирской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 21 октября 2014 г. N 3548-14.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Из отчета об оценке следует, что информационной базой проведенных оценщиком расчетов являются данные агентств недвижимости г. Новосибирска, опубликованные в справочнике "Коммерческая недвижимость".
Оценщиком для сравнения выбраны пять объектов-аналогов, характеристики которых приведены в таблице корректировок по сравнимым продажам 4.4.4.1.
Судом первой инстанции установлено, что в качестве аналогов оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим стоимость земельного участка.
При этом оценщиком осуществлены корректировки на торг, условия рынка (время продажи), местоположение, площадь.
Корректировки на зарегистрированное право на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, категорию земель, разрешенное использование, наличие (отсутствие) площадных улучшений (зданий, строений, сооружений), обеспеченность инженерными коммуникациями, вид подъездных путей оценщиком не произведены.
Вместе с тем Судебная коллегия отмечает, что согласно таблице сравнения 4.4.4.1 в графе "разрешенное использование" оценщик для всех участков-аналогов указал - "под общественную застройку". Из комментариев оценщика к таблице корректировок по сравнимым продажам следует, что корректировки на разрешенное использование не проводились, поскольку все объекты-аналоги могут использоваться под любую застройку, в том числе под промышленную.
Однако в отчете об оценке и приложенных к нему материалах отсутствует какое-либо документальное подтверждение перечисленных оценщиком характеристик объектов-аналогов, в том числе по виду разрешенного использования каждого конкретного участка-аналога.
Кроме того, оценщик выбрал элемент сравнения "Зарегистрированное право на недвижимость" как один из ценообразующих факторов при оценке земельных участков. При этом, по мнению оценщика, отсутствует необходимость проведения корректировок по данному показателю, так как объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы. В соответствующей графе оценщик указал на право собственности, зарегистрированное как за объектом оценки, так и за объектами-аналогами.
Однако земельный участок передан Мэрией г. Новосибирска в аренду нескольким арендаторам, в том числе заказчику выполнения работ по проведению оценки рыночной стоимости участка - ООО "МИРА", а также ООО "Регул". Указанное обстоятельство при проведении оценки не учтено.
Следует также отметить, что корректировка по площади произведена не для всех объектов-аналогов, а только для тех участков, которые, как указал оценщик, относятся к ценовой группе, отличной от объекта оценки. При этом значения данного показателя существенно различаются между собой.
Так, оценщик указал, что участки-аналоги имеют следующую площадь соответственно: 5849 кв. м, 2000 кв. м, 7000 кв. м, 2400 кв. м, 1250 кв. м. По данному элементу сравнения стоимость откорректирована только для объекта-аналога N 1 и объекта-аналога N 3.
Судебная коллегия установила, что в отчете и приложении к нему отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке от 21 октября 2014 г. N 3548-14 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы Судебной коллегии и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 2 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регул" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)