Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аметист" на решение Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010 по делу N А34-9197/2009 (судья Абдулин Р.Р.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Аметист" - Ворониной Е.Ю. (доверенность от 25.01.2010),
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аметист" (далее - ООО "Аметист", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 28.03.2010 в сумме 3 386 319 руб. 10 коп., неустойки за период с 03.02.2009 по 31.05.2010 в сумме 972 727 руб. 14 коп. (с учетом уточнений требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
До принятия судом первой инстанции окончательного судебного акта по делу ООО "Аметист" подало встречное исковое заявление о взыскании с Департамента понесенных затрат на выполнение проектно-изыскательских работ в размере 997 393 руб.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010 (резолютивная часть от 23.06.2010) исковые требования Департамента удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 3 386 319 руб. 10 коп., 486 363 руб. 57 коп. пени. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 44 795 руб. 23 коп. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Аметист" отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Аметист" просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на следующее. Суд первой инстанции не принял во внимание, что ООО "Аметист" не мог начать строительство запланированного объекта и реализацию намеченных планов, для чего и приобретался земельный участок, из-за отсутствия необходимых документов, которые Департамент должен был предоставить ООО "Аметист" по результатам торгов. Судом не дана оценка факту вложения денежных средств в организацию строительства намеченного объекта. Данный факт подтверждается представленным договором N 2631 на выполнение проектно-изыскательских работ от 09.06.2008 и копиями платежных поручений N 379 от 27.06.2008, N 619 от 15.09.2008. В связи с чем, является неправильным вывод суда первой инстанции о том, что требования ООО "Аметист" по встречному исковому заявлению ничем не подтверждены.
К дате судебного заседания от Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве истец указал, что у суда не имелось законных оснований исследовать переписку, касающеюся технических условий подключения объекта в рамках настоящего иска, предметом которого является взыскание арендной платы. Судом правомерно указано на наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009, которым отказано ООО "Аметист" в признании договора аренды N 4042-з ничтожным со ссылкой на отсутствие технических условий на подключение дома к сетям инженерно-технического обеспечения и установлено наличие таких условий.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Департамента не явились.
С учетом мнения представителя ООО "Аметист" и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Департамента.
В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснила, что договор аренды был расторгнут и, поскольку ответчик не по своей воле не мог использовать арендуемый земельный участок, он понес расходы, которые подтверждаются договором аренды, актом и платежными поручениями.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав пояснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.11.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 4042-з аренды земельного участка (л. д. 6-9), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, месторасположение участка: г. Курган, 3 мкр., позиция 25, для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:02 04 07:0094, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 11 085 кв. м (раздел 1 договора).
В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается 3 года со дня подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально отдельными платежными документами с оплатой не позднее последнего числа первого месяца текущего квартала.
В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы за квартал составляет 695 747 руб. 50 коп.
В Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, установлены размер арендной платы и порядок ее расчета на момент заключения договора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор аренды от 02.11.2007 N 4042-з зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 21.12.2007 (л. д. 9).
Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован в установленном порядке, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка от 18.09.2007 (л. д. 11-14).
По акту приема-передачи от 02.11.2007 земельный участок передан ответчику (л. д. 10).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
В обоснование встречного иска ответчик, ссылаясь на ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указал, что предоставленный земельный участок по договору от 02.11.2007 N 4042-з аренды земельного участка оказался непригодным для его использования в целях, определенных в договоре, поскольку ответчик не смог получить всю необходимую документацию и начать строительство. Ответчиком понесены расходы на выполнение проектно-изыскательских работ, которые должны быть возмещены арендодателем.
Удовлетворяя частично заявленные требования по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по заключенному договору аренды, доказательств погашения задолженности не представлено. В связи с тем, что подлежащая уплате ответчиком неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд посчитал возможным снизить размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ.
Отказывая ООО "Аметист" в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции указал, что решением Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что в материалы дела представлена выписка из газеты "Новый мир" от 14.09.2007 N 181 (23.729) в которой опубликовано сообщение о проведении торгов. В сообщении указано на наличие технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия представлены ответчиком в материалы дела. В связи с чем, представленные в материалы дела копии писем N 3980 от 22.10.2008, N 1723 от 15.12.2009 в качестве доказательств отсутствия технических условий на момент заключения договора судом во внимание не приняты. Ссылка ответчика на п. 2 ст. 611 ГК РФ судом не приняты, так как из условий договора N 4042-з аренды земельного участка не усматривается, что земельный участок подлежал передаче в аренду с какими-либо принадлежностями и документами, относящимися к нему. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства истребования ответчиком у истца соответствующей документации либо обращения к истцу с требованием о расторжении договора аренды до обращения истца в суд с настоящим иском.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Оценивая договор аренды земельного участка N 28-2008 от 29.05.2008 на предмет его заключенности на основании Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.
В разделе договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. Кроме того, в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (л. д. 11-14) и доказательства проведения государственной регистрации спорного договора (л. д. 9).
С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств апелляционная инстанция не находит оснований считать договор аренды незаключенным.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан верным, оснований для его переоценки не имеется.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора.
ООО "Аметист" таких доказательств в материалы дела не представило.
Суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, не основанными на нормах материального права доводы подателя жалобы о том, что ООО "Аметист" не мог начать строительство запланированного из-за отсутствия необходимых документов, которые Департамент должен был предоставить ООО "Аметист" по результатам торгов. При этом суд исходит из следующего.
Согласно пунктам 1, 10 ст. 38.3 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование земельного участка и основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
По смыслу указанной нормы, определение технических условий, а также разрешение вопроса о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения является существенным условием проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ООО "Аметист" к Департаменту о признании договора от 02.11.2007 N 4042-з аренды земельного участка ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ отказано (л. д. 70-71).
Указанным решением суда установлено, что в материалы дела представлена выписка из газеты "Новый мир" от 14.09.2007 N 181 (23.729), в которой опубликовано сообщение о проведении торгов. В сообщении указано на наличие технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия представлены ответчиком в материалы дела. Доказательств оспаривания аукциона суду не представлено. В силу чего считать недействительным (ничтожным) договор аренды N 4042-з не имеется оснований.
В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанная выше норма не предусматривает необходимость совпадения предмета заявленных требований для определения преюдициального характера судебного акта. При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу N А34-9302/2009 не требуют дополнительного доказывания.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы направлены на пересмотр вступившего в законную силу решения суда по названному выше делу, который осуществляется в соответствии с разделом 6 АПК РФ (в порядке апелляционного и кассационного производства, производства по пересмотру вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам).
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что ответчик не обращался к истцу с вопросом об отсутствии технических условий после подписания договора аренды N 4042-з, данный факт им не отрицается, что по смыслу ст. 614 ГК РФ не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 5.2 рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что предусмотренный договором размер неустойки является чрезмерным.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что, снижая размер подлежащей взысканию неустойки, судом первой инстанции дана правильная оценка совокупности обстоятельств дела: высокий процент пени - 0,1% в день, что в 4,76 раза превышает размер действующей учетной ставки банковского процента (7,75% годовых), несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В связи с этим выводы суда первой инстанции в данной части являются верными.
Судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный довод ответчика о том, что судом не дана оценка факту вложения денежных средств в организацию строительства намеченного объекта, подтвержденному договором N 2631 на выполнение проектно-изыскательских работ от 09.06.2008 и копиями платежных поручений N 379 от 27.06.2008, N 619 от 15.09.2008.
В силу п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Ответчик ссылается на то, что истцом не была передана проектная документация, что привело к невозможности использования арендованного земельного участка по назначению и лишило ответчика того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Указанные доводы ответчика не могут быть признаны состоятельными.
Разделом 1 договора аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4042-з предусмотрена обязанность Департамента передать спорный земельный участок. Земельный участок соответствовал количественным и качественным характеристикам согласно условиям указанного договора. В момент передачи земельный участок находился в удовлетворительном состоянии и пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его представления. Взаимных претензий у сторон не имелось, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 02.11.2007, подписанного арендатором без замечаний.
Ссылка на нарушение арендодателем требований ст. 611 ГК РФ в части ненадлежащего исполнения обязанностей по передаче проектной документации не принимается судом во внимание, поскольку, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009 установлено, что проектная документация Департаментом была представлена. При этом ООО "Аметист" доказательств оспаривания аукциона по продаже спорного земельного участка суду не представлено. Также не представлены суду и доказательства истребования у арендодателя соответствующей документации.
В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно отказано ООО "Аметист" в удовлетворении встречных исковых требований.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Аметист".
При подаче апелляционной жалобы ООО "Аметист" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб. по платежному поручению от 26.07.2010 N 420, которая в силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010 по делу N А34-9197/2009оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аметист" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Аметист" из федерального бюджета 2000 рублей - сумму излишне уплаченной по платежному поручению от 26.07.2010 N 420 государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.09.2010 N 18АП-7916/2010 ПО ДЕЛУ N А34-9197/2009
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2010 г. N 18АП-7916/2010
Дело N А34-9197/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аметист" на решение Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010 по делу N А34-9197/2009 (судья Абдулин Р.Р.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Аметист" - Ворониной Е.Ю. (доверенность от 25.01.2010),
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аметист" (далее - ООО "Аметист", ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 28.03.2010 в сумме 3 386 319 руб. 10 коп., неустойки за период с 03.02.2009 по 31.05.2010 в сумме 972 727 руб. 14 коп. (с учетом уточнений требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
До принятия судом первой инстанции окончательного судебного акта по делу ООО "Аметист" подало встречное исковое заявление о взыскании с Департамента понесенных затрат на выполнение проектно-изыскательских работ в размере 997 393 руб.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010 (резолютивная часть от 23.06.2010) исковые требования Департамента удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 3 386 319 руб. 10 коп., 486 363 руб. 57 коп. пени. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 44 795 руб. 23 коп. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Аметист" отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Аметист" просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на следующее. Суд первой инстанции не принял во внимание, что ООО "Аметист" не мог начать строительство запланированного объекта и реализацию намеченных планов, для чего и приобретался земельный участок, из-за отсутствия необходимых документов, которые Департамент должен был предоставить ООО "Аметист" по результатам торгов. Судом не дана оценка факту вложения денежных средств в организацию строительства намеченного объекта. Данный факт подтверждается представленным договором N 2631 на выполнение проектно-изыскательских работ от 09.06.2008 и копиями платежных поручений N 379 от 27.06.2008, N 619 от 15.09.2008. В связи с чем, является неправильным вывод суда первой инстанции о том, что требования ООО "Аметист" по встречному исковому заявлению ничем не подтверждены.
К дате судебного заседания от Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве истец указал, что у суда не имелось законных оснований исследовать переписку, касающеюся технических условий подключения объекта в рамках настоящего иска, предметом которого является взыскание арендной платы. Судом правомерно указано на наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009, которым отказано ООО "Аметист" в признании договора аренды N 4042-з ничтожным со ссылкой на отсутствие технических условий на подключение дома к сетям инженерно-технического обеспечения и установлено наличие таких условий.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Департамента не явились.
С учетом мнения представителя ООО "Аметист" и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Департамента.
В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснила, что договор аренды был расторгнут и, поскольку ответчик не по своей воле не мог использовать арендуемый земельный участок, он понес расходы, которые подтверждаются договором аренды, актом и платежными поручениями.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав пояснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.11.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 4042-з аренды земельного участка (л. д. 6-9), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, месторасположение участка: г. Курган, 3 мкр., позиция 25, для размещения 10-этажного многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:02 04 07:0094, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 11 085 кв. м (раздел 1 договора).
В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается 3 года со дня подписания акта приема-передачи.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально отдельными платежными документами с оплатой не позднее последнего числа первого месяца текущего квартала.
В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы за квартал составляет 695 747 руб. 50 коп.
В Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, установлены размер арендной платы и порядок ее расчета на момент заключения договора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор аренды от 02.11.2007 N 4042-з зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 21.12.2007 (л. д. 9).
Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован в установленном порядке, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка от 18.09.2007 (л. д. 11-14).
По акту приема-передачи от 02.11.2007 земельный участок передан ответчику (л. д. 10).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
В обоснование встречного иска ответчик, ссылаясь на ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указал, что предоставленный земельный участок по договору от 02.11.2007 N 4042-з аренды земельного участка оказался непригодным для его использования в целях, определенных в договоре, поскольку ответчик не смог получить всю необходимую документацию и начать строительство. Ответчиком понесены расходы на выполнение проектно-изыскательских работ, которые должны быть возмещены арендодателем.
Удовлетворяя частично заявленные требования по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по заключенному договору аренды, доказательств погашения задолженности не представлено. В связи с тем, что подлежащая уплате ответчиком неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд посчитал возможным снизить размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ.
Отказывая ООО "Аметист" в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции указал, что решением Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что в материалы дела представлена выписка из газеты "Новый мир" от 14.09.2007 N 181 (23.729) в которой опубликовано сообщение о проведении торгов. В сообщении указано на наличие технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия представлены ответчиком в материалы дела. В связи с чем, представленные в материалы дела копии писем N 3980 от 22.10.2008, N 1723 от 15.12.2009 в качестве доказательств отсутствия технических условий на момент заключения договора судом во внимание не приняты. Ссылка ответчика на п. 2 ст. 611 ГК РФ судом не приняты, так как из условий договора N 4042-з аренды земельного участка не усматривается, что земельный участок подлежал передаче в аренду с какими-либо принадлежностями и документами, относящимися к нему. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства истребования ответчиком у истца соответствующей документации либо обращения к истцу с требованием о расторжении договора аренды до обращения истца в суд с настоящим иском.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Оценивая договор аренды земельного участка N 28-2008 от 29.05.2008 на предмет его заключенности на основании Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.
В разделе договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. Кроме того, в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (л. д. 11-14) и доказательства проведения государственной регистрации спорного договора (л. д. 9).
С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств апелляционная инстанция не находит оснований считать договор аренды незаключенным.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан верным, оснований для его переоценки не имеется.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора.
ООО "Аметист" таких доказательств в материалы дела не представило.
Суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, не основанными на нормах материального права доводы подателя жалобы о том, что ООО "Аметист" не мог начать строительство запланированного из-за отсутствия необходимых документов, которые Департамент должен был предоставить ООО "Аметист" по результатам торгов. При этом суд исходит из следующего.
Согласно пунктам 1, 10 ст. 38.3 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование земельного участка и основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
По смыслу указанной нормы, определение технических условий, а также разрешение вопроса о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения является существенным условием проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ООО "Аметист" к Департаменту о признании договора от 02.11.2007 N 4042-з аренды земельного участка ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ отказано (л. д. 70-71).
Указанным решением суда установлено, что в материалы дела представлена выписка из газеты "Новый мир" от 14.09.2007 N 181 (23.729), в которой опубликовано сообщение о проведении торгов. В сообщении указано на наличие технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия представлены ответчиком в материалы дела. Доказательств оспаривания аукциона суду не представлено. В силу чего считать недействительным (ничтожным) договор аренды N 4042-з не имеется оснований.
В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанная выше норма не предусматривает необходимость совпадения предмета заявленных требований для определения преюдициального характера судебного акта. При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу N А34-9302/2009 не требуют дополнительного доказывания.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы направлены на пересмотр вступившего в законную силу решения суда по названному выше делу, который осуществляется в соответствии с разделом 6 АПК РФ (в порядке апелляционного и кассационного производства, производства по пересмотру вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам).
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что ответчик не обращался к истцу с вопросом об отсутствии технических условий после подписания договора аренды N 4042-з, данный факт им не отрицается, что по смыслу ст. 614 ГК РФ не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 5.2 рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что предусмотренный договором размер неустойки является чрезмерным.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что, снижая размер подлежащей взысканию неустойки, судом первой инстанции дана правильная оценка совокупности обстоятельств дела: высокий процент пени - 0,1% в день, что в 4,76 раза превышает размер действующей учетной ставки банковского процента (7,75% годовых), несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
В связи с этим выводы суда первой инстанции в данной части являются верными.
Судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный довод ответчика о том, что судом не дана оценка факту вложения денежных средств в организацию строительства намеченного объекта, подтвержденному договором N 2631 на выполнение проектно-изыскательских работ от 09.06.2008 и копиями платежных поручений N 379 от 27.06.2008, N 619 от 15.09.2008.
В силу п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Ответчик ссылается на то, что истцом не была передана проектная документация, что привело к невозможности использования арендованного земельного участка по назначению и лишило ответчика того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Указанные доводы ответчика не могут быть признаны состоятельными.
Разделом 1 договора аренды земельного участка от 02.11.2007 N 4042-з предусмотрена обязанность Департамента передать спорный земельный участок. Земельный участок соответствовал количественным и качественным характеристикам согласно условиям указанного договора. В момент передачи земельный участок находился в удовлетворительном состоянии и пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его представления. Взаимных претензий у сторон не имелось, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 02.11.2007, подписанного арендатором без замечаний.
Ссылка на нарушение арендодателем требований ст. 611 ГК РФ в части ненадлежащего исполнения обязанностей по передаче проектной документации не принимается судом во внимание, поскольку, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курганской области от 17.02.2010 по делу N А34-9302/2009 установлено, что проектная документация Департаментом была представлена. При этом ООО "Аметист" доказательств оспаривания аукциона по продаже спорного земельного участка суду не представлено. Также не представлены суду и доказательства истребования у арендодателя соответствующей документации.
В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно отказано ООО "Аметист" в удовлетворении встречных исковых требований.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Аметист".
При подаче апелляционной жалобы ООО "Аметист" была излишне уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб. по платежному поручению от 26.07.2010 N 420, которая в силу статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 25.06.2010 по делу N А34-9197/2009оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аметист" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Аметист" из федерального бюджета 2000 рублей - сумму излишне уплаченной по платежному поручению от 26.07.2010 N 420 государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)