Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Копылова Е.В.
Докладчик: Проценко Е.П.
Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Проценко Е.П.
судей Хомутовой И.В., Акининой Е.В.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Проценко Е.П. гражданское дело
по апелляционной жалобе представителя истца С. - Е., действующей на основании доверенности от... г. сроком действия на три года,
на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 05 ноября 2013 года
по иску С. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о возложении обязанности,
установила:
Истец С. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, - Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.
Свои требования мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит АЗС, расположенная по адресу:..., что подтверждается свидетельством о праве собственности от... года N....
В рамках реализации своего исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, занятого вышеуказанным объектом недвижимости, регламентированного ст. 36 ЗК РФ, она обратилась с соответствующим заявлением в комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Комитет в силу положений ст. 36 ЗК РФ обязан предоставить земельный участок на испрашиваемом праве.
... года в ее адрес был направлен проект договора аренды земельного участка площадью... кв. м с кадастровым N..., расположенного по адресу:..., согласно которого ежемесячный размер арендной платы составлял... руб.
... года она в адрес Комитета направила протокол разногласий, касающийся порядка расчета арендной платы.
... года Комитет отклонил разногласия и одновременно сообщил, что в ее адрес после определения рыночной оценки величины арендной платы будет направлена новая оферта - проект договора аренды земельного участка.
... года письмом за N.. Комитет направил в ее адрес новую оферту - проект договора аренды земельного участка, согласно которого размер арендной платы составил... руб. в месяц.
... года ею был направлен новый протокол разногласий к новой оферте.
... года письмом за N.. Комитет отказал в согласовании разногласий.
Суть разногласий заключается в определении способа расчета арендной платы. Комитет считает возможным определить размер на основании отчета рыночной величины арендной платы в размере... руб. в месяц.
Однако, она полагает, что согласно постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 года N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" арендная плата подлежит исчислению от кадастровой стоимости по формуле: А = КС x Кв x Ки / П, где: А - размер арендной платы; КС =... руб. - кадастровая стоимость земельного участка площадью... кв. м; Кв = 6,72% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: Ки = 1, 055 - коэффициент, учитывающие уровень инфляции 2013 г.; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году. При таком расчете размер арендной платы составит... руб. в месяц.
Полагает, что предоставление земельного участка на условиях Комитета нарушает ее права и не соответствует нормам действующего законодательства, в связи с чем, была вынуждена обратиться с настоящим исковым заявлением в суд.
Просит суд обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью... кв. м с кадастровым N..., расположенного по адресу:..., для размещения АЗС в редакции протокола разногласий, подготовленного ею, а именно: Абз. 2 и 3 Протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (с учетом изменений).
С... арендная плата за земельный участок устанавливается... руб. 00 коп. в месяц (... рубль ноль копеек) и определяется по формуле: А = КС x Кв x Ки / П, где:
А - размер арендной платы; КС = ... руб. - кадастровая стоимость земельного участка площадью... кв. м; Кв = 6,72% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ки = 1, 055 - коэффициент, учитывающие уровень инфляции 2013 г.; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Истец в судебное заседание не явилась.
Представитель истца Е., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика К., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 05 ноября 2013 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований С. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о возложении обязанности - отказать (л.д. 78-84).
В апелляционной жалобе представитель истицы просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.
Арендная плата - нормативно регулируемая цена, в связи с чем к ее расчету подлежат применению положения нормативных правовых актов с даты вступления их в законную силу.
Неверен с вывод суда о том, что размер арендной платы подлежит исчислению на основании рыночного размера арендной платы, так как основания для применения такого размера введены в Постановление Коллегии АКО N 62 с..., а расчет, применяемый Комитетом, осуществляется с 29.01.2013, то есть на момент когда Постановление N 62, в измененной редакции не действовало, что противоречит принципу нормативности арендной платы.
Так, из содержания данных норм, а именно п. 2.11 и п. 2.13 Постановления N 62 следует, что рыночный размер АП подлежит применению в указанных случаях тогда, когда речь идет об изменении АП. то есть при существующих арендных отношениях. В рассматриваемом случае применение данных пунктов необоснованно, так как арендных отношений нет - преддоговорной спор.
При этом из п. 2.11 Постановления N 62 следует, что случаи (их изменения) должны возникнуть во время арендных отношений, а не на момент его заключения договора. На момент заключения договора подлежит применению общий порядок - процент от кадастровой стоимости.
Данное утверждение согласуется и с тем обстоятельством, что собственник АЗС С. не устанавливала кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.
Суд, приходя к выводу о том, что удельный показатель от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N... составляет... руб. и рассчитывается как... руб. / ... кв. м, что значительно ниже среднего уровня - ... руб. не учел следующих обстоятельств.
У суда отсутствовали правовые основания для применения п. 2.11 Постановления N 62 при применении рыночного размера арендной платы.
Суд не дал оценки тому обстоятельству, что удельный показатель был установлен уполномоченным органом для данного земельного участка и составляет... руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.
Вывод суда о том, что Постановление N 582 определяет общие начала определения арендной платы, которые подлежат применению всеми органами власти и о том, что в данном Постановлении закреплен следующий принцип, а именно: если не установлены коэффициенты от кадастровой стоимости и ставки арендной платы, то размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости, законен и обоснован. Однако, данный вывод не соответствует следующему выводу о том, что так как в Постановлении N 582 нет ставок для размещения АЗС, подлежит применению Постановление N 62, а именно рыночный размер арендной платы (л.д. 87-89).
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика - Ж., просившую решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником АЗС, расположенной по адресу:.... Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
В рамках реализации своего исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, занятого вышеуказанным объектом недвижимости, регламентированного ст. 36 ЗК РФ, истица обратилась с соответствующим заявлением в комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
... года в адрес истца ответчиком был направлен проект договора аренды земельного участка, ежемесячный размер арендной платы установлен в размере... руб., начиная с... г. (л.д. 6-10)
Истец, полагая, что размер арендной платы определен неверно... г. направила ответчику протокол разногласий. Впоследствии переписка продолжалась, на момент рассмотрения дела стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы, в связи с чем истец обратилась в суд.
В силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений.
В соответствии с пунктами "в" и "к" части 1 ст. 72 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 76 Конституции РФ, по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Статьей 2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. На основании и во исполнение указанного Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать названному Кодексу.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ЗК РФ, к полномочиям субъектов Российской Федерации в области земельных отношений отнесено резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации, а также иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.
В указанных нормах права круг полномочий является открытым, т.е. субъекты РФ могут быть наделены и иными полномочиями, которые не отнесены к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления. Данное обстоятельство позволяет наделять органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации иными полномочиями в рамках предметов совместного ведения. При этом полномочия Правительства РФ ограничены Земельным кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации.
В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления в зависимости от принадлежности земель.
Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
ФЗ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" не устанавливает критерии, способы определения арендной платы, этот вопрос решается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от социально-экономического положения города, специфики рынка и других факторов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
То есть, Правительством могут быть определены только общие начала определения арендной платы. В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" эти общие начала определены - приняты основные принципы, которыми необходимо руководствоваться органам исполнительной власти и местного самоуправления при определении арендной платы.
Постановлением Правительства РФ N 582 установлено, что правила применяются к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, а основные принципы - ко всем земельным участкам, находящимся в публичной собственности и собственность на которые не разграничена.
Из содержания Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 следует, что размер арендной платы определяется следующим образом: если не установлены коэффициенты от кадастровой стоимости и ставки арендной платы, то размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ (п. 6).
В данном случае Постановление Правительства N 582 не предусматривает ставку для определения размера арендной платы для земельных участков под автозаправочными станциями.
Порядок определения размера арендной платы за земли, собственность на которые не разграничена, учитывая наличие полномочия комитета на установление такого порядка, определен в Постановлении Коллегии АКО N 62.
Учитывая наличие полномочий комитета по установлению порядка определения размера арендной платы, предусмотренных Конституцией РФ, Земельным кодексом, п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", при определении размера арендной платы применению подлежит Постановление Коллегии администрации Кемеровской области N 62.
На момент обращения истца к ответчику, действовало Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово" в редакции от 09.11.2012 года (далее Постановление).
Следующая редакция приведенного Постановления была принята 08.05.2013 года.
В данном случае подлежит применению редакция Постановления от 09.11.2012 года, поскольку сторонами не оспаривается, что на момент подачи заявления о заключении договора аренды истцом был представлен весь пакет необходимых документов, а в силу ч. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня принятия заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении земельного участка, в данном случае в аренду.
Пунктом 2.4 Положением определено, что размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:
А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S \\ П, где
- А - размер арендной платы;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1);
- Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2);
- Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3);
- Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции;
- S - площадь земельного участка;
- П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Истец же полагает, что расчет арендной платы должен определяться по формуле
А = КС x Кв x Ки / 12, где
- А - размер арендной платы;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кв - 6,72% коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
- Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции в 2013 году;
- П = 12 количество периодов внесения арендной платы в году.
В соответствие с п. 2 ст. 455 ГК РФ в случае, когда в соответствие с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий, к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятия договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, стороны, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Рассматривая обоснованность требований истца, коллегия приходит к следующему
В расчете, представленном истцом, отсутствует коэффициент Ку, учитывающий особые условия использования (приложение N 2).
Коллегия полагает, что в данном случае, коэффициент КУ не подлежит применению, поскольку случаи применения данного коэффициента поименованы в Приложении N 2 Постановления (за земельные участки, строительство на которых осуществляется за счет средств городского, областного и федерального бюджетов; в случае нарушения договорных сроков строительства; переоборудование с прекращением производственной деятельности до одного года; передачи земельных участков в субаренду; в случае несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному виду землепользования; за земельные участки, фактическое использование которых недопустимо для данной территориальной зоны, но возникло до утверждения территориального зонирования; для размещения магазинов и аптек; земельные участки на которых расположены объекты культурного наследия; земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости на период установленного органами местного самоуправления срок проектирования).
- В представленном истцом расчете отсутствует и коэффициент Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3);
- Коллегия полагает, что при расчете арендной платы данный коэффициент также не подлежит применению, поскольку в Приложении N 3 к Постановлению поименованы особые категории арендаторов, к которым истец не относится (освобожденные от уплаты земельного налога, поименованные в ст. ст. 395, ч. 5 ст. 391 Налогового кодекса РФ и т.д.)
Кроме того, истец полагает, что расчет арендной платы должен производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ответчик же произвел расчет исходя из рыночной стоимости.
При вынесении решения суд 1 инстанции привел п. 2.11 и 2.13 Постановление N 62 в редакции от 08.05.2013 года, - в случае установления кадастровой стоимости земельного участка равном рыночной стоимости, производится рыночная оценка арендной платы и применению подлежит отчет о рыночной стоимости.
Коллегия полагает вывод суда неверным, поскольку, как указано выше в данном случае подлежало применение Постановление коллегии администрации Кемеровской области N 62 в редакции на момент обращения, то есть... года.
Пункт 2.13 Постановления в редакции на момент обращения истца предусматривал, что размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых произведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за пользование земельными участками производится по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области либо уполномоченного комитетом лица.
Редакция же п. 2.13 Постановления N 62 от 08.05.2013 г. гласит:... производится рыночная оценка арендной платы, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки... Дл целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Материалы дела не содержат отчета о рыночной стоимости земельного участка, который истец просит предоставить в аренду. Редакция п. 2.13 Постановления N 62 на момент обращения предусматривала рыночную стоимость определения арендной платы только в том случае, если проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.
В суд апелляционной инстанции ответчиком представлен отчет об оценке земельного участка истца, однако он датирован... года, на момент обращения истца к ответчику такой отчет отсутствовал.
Коллегия полагает, что в данном случае, при исчислении арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, как и определено в приведенной выше формуле.
Редакция п. 2.11 Постановления N 62 от 08.05.2013 года предусматривала изменение арендной платы арендодателем в случае, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.
Редакция Постановления N 62 на момент обращения не содержала такого условия об изменении арендной платы.
Кроме того, как правильно указывает апеллянт, п. 2.11 подлежит применению уже при сложившихся арендных отношениях, когда размер арендной платы изменяется, а не при заключении договора аренды.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда относительно определения размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, постановлены с неправильным применением норм материального права.
Ежемесячный расчет арендной платы истца за испрашиваемый земельный участок должен определяться по формуле
А = Кс (... руб. кадастровая стоимость земельного участка л.д. 17) x Кв (6,72% коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка п. 5.10 Приложения N 1 к Постановлению - автозаправочные станции) x Ки (коэффициент учитывающий уровень инфляции в 2013 году 1,055 п. 2 Постановления) / П (количество периодов в году 12) = ... руб. Формула расчета, представленная истцом является верной.
Коллегия полагает, что решение суда 1 инстанции подлежит отмене, на основании п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ, - неприменение закона, подлежащего применению.
Отменяя решения суда, коллегия полагает, что требования истца об обязании ответчика заключить договор на условиях определения арендной платы за земельный участок начиная с... года в размере... руб., определяемой по формуле, предложенной истцом, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 05 ноября 2013 года отменить, апелляционную жалобу представителя истицы С..- Е. удовлетворить и вынести по делу новое решение.
Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью.... кв. м с кадастровым N..., расположенного по адресу:..., для размещения АЗС с С. в редакции протокола разногласий от... года.
Абзацы 2 и 3 протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции: расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62.
С... года арендную плату за земельный участок установить в размере... (...) рубль, которая определяется по формуле: А = КС x Кв x Ки / П, где:
А - размер арендной платы; КС = ... руб. - кадастровая стоимость земельного участка площадью... кв. м; Кв = 6,72% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ки = 1, 055 - коэффициент, учитывающие уровень инфляции 2013 г.; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-240-2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-240-2014
Судья: Копылова Е.В.
Докладчик: Проценко Е.П.
Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Проценко Е.П.
судей Хомутовой И.В., Акининой Е.В.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Проценко Е.П. гражданское дело
по апелляционной жалобе представителя истца С. - Е., действующей на основании доверенности от... г. сроком действия на три года,
на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 05 ноября 2013 года
по иску С. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о возложении обязанности,
установила:
Истец С. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, - Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.
Свои требования мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит АЗС, расположенная по адресу:..., что подтверждается свидетельством о праве собственности от... года N....
В рамках реализации своего исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, занятого вышеуказанным объектом недвижимости, регламентированного ст. 36 ЗК РФ, она обратилась с соответствующим заявлением в комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Комитет в силу положений ст. 36 ЗК РФ обязан предоставить земельный участок на испрашиваемом праве.
... года в ее адрес был направлен проект договора аренды земельного участка площадью... кв. м с кадастровым N..., расположенного по адресу:..., согласно которого ежемесячный размер арендной платы составлял... руб.
... года она в адрес Комитета направила протокол разногласий, касающийся порядка расчета арендной платы.
... года Комитет отклонил разногласия и одновременно сообщил, что в ее адрес после определения рыночной оценки величины арендной платы будет направлена новая оферта - проект договора аренды земельного участка.
... года письмом за N.. Комитет направил в ее адрес новую оферту - проект договора аренды земельного участка, согласно которого размер арендной платы составил... руб. в месяц.
... года ею был направлен новый протокол разногласий к новой оферте.
... года письмом за N.. Комитет отказал в согласовании разногласий.
Суть разногласий заключается в определении способа расчета арендной платы. Комитет считает возможным определить размер на основании отчета рыночной величины арендной платы в размере... руб. в месяц.
Однако, она полагает, что согласно постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 года N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" арендная плата подлежит исчислению от кадастровой стоимости по формуле: А = КС x Кв x Ки / П, где: А - размер арендной платы; КС =... руб. - кадастровая стоимость земельного участка площадью... кв. м; Кв = 6,72% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: Ки = 1, 055 - коэффициент, учитывающие уровень инфляции 2013 г.; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году. При таком расчете размер арендной платы составит... руб. в месяц.
Полагает, что предоставление земельного участка на условиях Комитета нарушает ее права и не соответствует нормам действующего законодательства, в связи с чем, была вынуждена обратиться с настоящим исковым заявлением в суд.
Просит суд обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью... кв. м с кадастровым N..., расположенного по адресу:..., для размещения АЗС в редакции протокола разногласий, подготовленного ею, а именно: Абз. 2 и 3 Протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (с учетом изменений).
С... арендная плата за земельный участок устанавливается... руб. 00 коп. в месяц (... рубль ноль копеек) и определяется по формуле: А = КС x Кв x Ки / П, где:
А - размер арендной платы; КС = ... руб. - кадастровая стоимость земельного участка площадью... кв. м; Кв = 6,72% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ки = 1, 055 - коэффициент, учитывающие уровень инфляции 2013 г.; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Истец в судебное заседание не явилась.
Представитель истца Е., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика К., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 05 ноября 2013 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований С. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о возложении обязанности - отказать (л.д. 78-84).
В апелляционной жалобе представитель истицы просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.
Арендная плата - нормативно регулируемая цена, в связи с чем к ее расчету подлежат применению положения нормативных правовых актов с даты вступления их в законную силу.
Неверен с вывод суда о том, что размер арендной платы подлежит исчислению на основании рыночного размера арендной платы, так как основания для применения такого размера введены в Постановление Коллегии АКО N 62 с..., а расчет, применяемый Комитетом, осуществляется с 29.01.2013, то есть на момент когда Постановление N 62, в измененной редакции не действовало, что противоречит принципу нормативности арендной платы.
Так, из содержания данных норм, а именно п. 2.11 и п. 2.13 Постановления N 62 следует, что рыночный размер АП подлежит применению в указанных случаях тогда, когда речь идет об изменении АП. то есть при существующих арендных отношениях. В рассматриваемом случае применение данных пунктов необоснованно, так как арендных отношений нет - преддоговорной спор.
При этом из п. 2.11 Постановления N 62 следует, что случаи (их изменения) должны возникнуть во время арендных отношений, а не на момент его заключения договора. На момент заключения договора подлежит применению общий порядок - процент от кадастровой стоимости.
Данное утверждение согласуется и с тем обстоятельством, что собственник АЗС С. не устанавливала кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.
Суд, приходя к выводу о том, что удельный показатель от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N... составляет... руб. и рассчитывается как... руб. / ... кв. м, что значительно ниже среднего уровня - ... руб. не учел следующих обстоятельств.
У суда отсутствовали правовые основания для применения п. 2.11 Постановления N 62 при применении рыночного размера арендной платы.
Суд не дал оценки тому обстоятельству, что удельный показатель был установлен уполномоченным органом для данного земельного участка и составляет... руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.
Вывод суда о том, что Постановление N 582 определяет общие начала определения арендной платы, которые подлежат применению всеми органами власти и о том, что в данном Постановлении закреплен следующий принцип, а именно: если не установлены коэффициенты от кадастровой стоимости и ставки арендной платы, то размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости, законен и обоснован. Однако, данный вывод не соответствует следующему выводу о том, что так как в Постановлении N 582 нет ставок для размещения АЗС, подлежит применению Постановление N 62, а именно рыночный размер арендной платы (л.д. 87-89).
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика - Ж., просившую решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником АЗС, расположенной по адресу:.... Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
В рамках реализации своего исключительного права на приобретение земельного участка в аренду, занятого вышеуказанным объектом недвижимости, регламентированного ст. 36 ЗК РФ, истица обратилась с соответствующим заявлением в комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
... года в адрес истца ответчиком был направлен проект договора аренды земельного участка, ежемесячный размер арендной платы установлен в размере... руб., начиная с... г. (л.д. 6-10)
Истец, полагая, что размер арендной платы определен неверно... г. направила ответчику протокол разногласий. Впоследствии переписка продолжалась, на момент рассмотрения дела стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы, в связи с чем истец обратилась в суд.
В силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений.
В соответствии с пунктами "в" и "к" части 1 ст. 72 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 76 Конституции РФ, по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Статьей 2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. На основании и во исполнение указанного Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать названному Кодексу.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ЗК РФ, к полномочиям субъектов Российской Федерации в области земельных отношений отнесено резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации, а также иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.
В указанных нормах права круг полномочий является открытым, т.е. субъекты РФ могут быть наделены и иными полномочиями, которые не отнесены к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления. Данное обстоятельство позволяет наделять органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации иными полномочиями в рамках предметов совместного ведения. При этом полномочия Правительства РФ ограничены Земельным кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации.
В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления в зависимости от принадлежности земель.
Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
ФЗ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" не устанавливает критерии, способы определения арендной платы, этот вопрос решается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от социально-экономического положения города, специфики рынка и других факторов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
То есть, Правительством могут быть определены только общие начала определения арендной платы. В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" эти общие начала определены - приняты основные принципы, которыми необходимо руководствоваться органам исполнительной власти и местного самоуправления при определении арендной платы.
Постановлением Правительства РФ N 582 установлено, что правила применяются к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, а основные принципы - ко всем земельным участкам, находящимся в публичной собственности и собственность на которые не разграничена.
Из содержания Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 следует, что размер арендной платы определяется следующим образом: если не установлены коэффициенты от кадастровой стоимости и ставки арендной платы, то размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ (п. 6).
В данном случае Постановление Правительства N 582 не предусматривает ставку для определения размера арендной платы для земельных участков под автозаправочными станциями.
Порядок определения размера арендной платы за земли, собственность на которые не разграничена, учитывая наличие полномочия комитета на установление такого порядка, определен в Постановлении Коллегии АКО N 62.
Учитывая наличие полномочий комитета по установлению порядка определения размера арендной платы, предусмотренных Конституцией РФ, Земельным кодексом, п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", при определении размера арендной платы применению подлежит Постановление Коллегии администрации Кемеровской области N 62.
На момент обращения истца к ответчику, действовало Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово" в редакции от 09.11.2012 года (далее Постановление).
Следующая редакция приведенного Постановления была принята 08.05.2013 года.
В данном случае подлежит применению редакция Постановления от 09.11.2012 года, поскольку сторонами не оспаривается, что на момент подачи заявления о заключении договора аренды истцом был представлен весь пакет необходимых документов, а в силу ч. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня принятия заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении земельного участка, в данном случае в аренду.
Пунктом 2.4 Положением определено, что размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:
А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S \\ П, где
- А - размер арендной платы;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1);
- Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2);
- Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3);
- Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции;
- S - площадь земельного участка;
- П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Истец же полагает, что расчет арендной платы должен определяться по формуле
А = КС x Кв x Ки / 12, где
- А - размер арендной платы;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кв - 6,72% коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
- Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции в 2013 году;
- П = 12 количество периодов внесения арендной платы в году.
В соответствие с п. 2 ст. 455 ГК РФ в случае, когда в соответствие с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий, к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятия договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, стороны, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Рассматривая обоснованность требований истца, коллегия приходит к следующему
В расчете, представленном истцом, отсутствует коэффициент Ку, учитывающий особые условия использования (приложение N 2).
Коллегия полагает, что в данном случае, коэффициент КУ не подлежит применению, поскольку случаи применения данного коэффициента поименованы в Приложении N 2 Постановления (за земельные участки, строительство на которых осуществляется за счет средств городского, областного и федерального бюджетов; в случае нарушения договорных сроков строительства; переоборудование с прекращением производственной деятельности до одного года; передачи земельных участков в субаренду; в случае несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному виду землепользования; за земельные участки, фактическое использование которых недопустимо для данной территориальной зоны, но возникло до утверждения территориального зонирования; для размещения магазинов и аптек; земельные участки на которых расположены объекты культурного наследия; земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости на период установленного органами местного самоуправления срок проектирования).
- В представленном истцом расчете отсутствует и коэффициент Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3);
- Коллегия полагает, что при расчете арендной платы данный коэффициент также не подлежит применению, поскольку в Приложении N 3 к Постановлению поименованы особые категории арендаторов, к которым истец не относится (освобожденные от уплаты земельного налога, поименованные в ст. ст. 395, ч. 5 ст. 391 Налогового кодекса РФ и т.д.)
Кроме того, истец полагает, что расчет арендной платы должен производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ответчик же произвел расчет исходя из рыночной стоимости.
При вынесении решения суд 1 инстанции привел п. 2.11 и 2.13 Постановление N 62 в редакции от 08.05.2013 года, - в случае установления кадастровой стоимости земельного участка равном рыночной стоимости, производится рыночная оценка арендной платы и применению подлежит отчет о рыночной стоимости.
Коллегия полагает вывод суда неверным, поскольку, как указано выше в данном случае подлежало применение Постановление коллегии администрации Кемеровской области N 62 в редакции на момент обращения, то есть... года.
Пункт 2.13 Постановления в редакции на момент обращения истца предусматривал, что размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых произведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за пользование земельными участками производится по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области либо уполномоченного комитетом лица.
Редакция же п. 2.13 Постановления N 62 от 08.05.2013 г. гласит:... производится рыночная оценка арендной платы, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки... Дл целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Материалы дела не содержат отчета о рыночной стоимости земельного участка, который истец просит предоставить в аренду. Редакция п. 2.13 Постановления N 62 на момент обращения предусматривала рыночную стоимость определения арендной платы только в том случае, если проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.
В суд апелляционной инстанции ответчиком представлен отчет об оценке земельного участка истца, однако он датирован... года, на момент обращения истца к ответчику такой отчет отсутствовал.
Коллегия полагает, что в данном случае, при исчислении арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, как и определено в приведенной выше формуле.
Редакция п. 2.11 Постановления N 62 от 08.05.2013 года предусматривала изменение арендной платы арендодателем в случае, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.
Редакция Постановления N 62 на момент обращения не содержала такого условия об изменении арендной платы.
Кроме того, как правильно указывает апеллянт, п. 2.11 подлежит применению уже при сложившихся арендных отношениях, когда размер арендной платы изменяется, а не при заключении договора аренды.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда относительно определения размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, постановлены с неправильным применением норм материального права.
Ежемесячный расчет арендной платы истца за испрашиваемый земельный участок должен определяться по формуле
А = Кс (... руб. кадастровая стоимость земельного участка л.д. 17) x Кв (6,72% коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка п. 5.10 Приложения N 1 к Постановлению - автозаправочные станции) x Ки (коэффициент учитывающий уровень инфляции в 2013 году 1,055 п. 2 Постановления) / П (количество периодов в году 12) = ... руб. Формула расчета, представленная истцом является верной.
Коллегия полагает, что решение суда 1 инстанции подлежит отмене, на основании п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ, - неприменение закона, подлежащего применению.
Отменяя решения суда, коллегия полагает, что требования истца об обязании ответчика заключить договор на условиях определения арендной платы за земельный участок начиная с... года в размере... руб., определяемой по формуле, предложенной истцом, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 05 ноября 2013 года отменить, апелляционную жалобу представителя истицы С..- Е. удовлетворить и вынести по делу новое решение.
Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью.... кв. м с кадастровым N..., расположенного по адресу:..., для размещения АЗС с С. в редакции протокола разногласий от... года.
Абзацы 2 и 3 протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка изложить в следующей редакции: расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62.
С... года арендную плату за земельный участок установить в размере... (...) рубль, которая определяется по формуле: А = КС x Кв x Ки / П, где:
А - размер арендной платы; КС = ... руб. - кадастровая стоимость земельного участка площадью... кв. м; Кв = 6,72% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ки = 1, 055 - коэффициент, учитывающие уровень инфляции 2013 г.; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)